ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ

 

Ενώπιον:      Λ.Σ. Καμμίτση, Προέδρου και

                        Σπ. Σπυριδάκι και Ν. Σατσιά, Παρέδρων

Αίτηση Αρ.: Κ18/22

(i-justice)

Μεταξύ:

Southern Provinces Property & Investments Ltd, HE.61344,

από Λεωφ. Λάρνακoς 71, Γρ.301, Αγλαντζιά 2101 Λευκωσία

Αιτητών

και

 

Στυλιανού Πογιατζή,  Α.Δ.Τ. [   ], από [   ], Λευκωσία

Καθ’ ου η Αίτηση

---------------------------------------------------------------------------------

29 Μαρτίου 2024

Για τους Αιτητές: κ. Α. Ανδρέου για κ.κ. Πογιατζής & Ανδρέου Δ.Ε.Π.Ε.

Για τον Καθ’ ου η Αίτηση: κ. Ζ. Πουτζιουρής για κ.κ. Χρίστος Πουτζιουρής & Συνεργάτες Δ.Ε.Π.Ε.

Α Π Ο Φ Α Σ Η

 

            Η υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτηση καταχωρήθηκε την 25.5.2022 και μ’ αυτήν οι Αιτητές εξαιτούνται ως ακολούθως:

 

«1)     Διάταγμα του Δικαστηρίου το οποίο να καθορίζει το δίκαιο ενοίκιο των καταστημάτων 1, 2 και 3 που βρίσκονται στην οδό Μουρούζη 6, ATHENS COURT, Λευκωσία, από €150.00 μηνιαίως σε €1,200.00 μηνιαίως από 1/6/22 και/ή σε ημερομηνία την οποία θα καθορίσει το Δικαστήριο και να διατάσσει τον Καθ’ ου η Αίτηση, όπως το καταβάλει προς τους Αιτητές.

2)       Διαζευκτικά και/ή άλλως πως αύξηση του υφισταμένου ενοικίου κατά ποσό το οποίο αντιστοιχεί στο 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής των 3 καταστημάτων.

3)       Επικουρικά αύξηση και/ή καθορισμό του δικαίου ενοικίου δυνάμει του άρθρου 8(4) του Νόμου 83/95 σε συνάρτηση με το μέσο όρο των ενοικίων της μικρής περιοχής των 3 καταστημάτων.

4)       Διάταγμα του Δικαστηρίου το οποίο να διατάσσει τον Καθ’ ου η Αίτηση να καταβάλει προς τους Αιτητές το ποσό των €238.00 σαν έξοδα εμπειρογνώμονα-εκτιμητή.

5)       Έξοδα της αίτησης αυτής, πλέον Φ.ΠΑ.»

 

Οι Αιτητές ισχυρίζονται ότι είναι οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες τριών καταστημάτων στην οδό Μουρούζη 6, ATHENS COURT, Αρ. Θύρας 6Γ, 6Δ και 6Ε (Κατ. 3, 2 και 1 αντίστοιχα), στη Λευκωσία (εν τοις εφεξής «τα επίδικα καταστήματα»). Η ιδιότητα των Αιτητών είναι παραδεκτή. Το κτίριο που βρίσκονται τα επίδικα, κτίστηκε πριν από την 31.12.1999, επί του ακινήτου με κτηματολογικά στοιχεία: Φ./Σχ. 21/550101, Τεμάχιο ΕΠΙ 853, Τμήμα 1 και βρίσκεται στην οδό Μουρούζη 6, μέσα στα όρια του Δήμου Λευκωσίας και είναι ελεγχόμενη από τη σχετική Νομοθεσία. Τα τρία επίδικα καταστήματα έχουν ξεχωριστούς τίτλους ιδιοκτησίας στο όνομα των Αιτητών, με αριθμούς εγγραφής 1/1587, 1/1586 και 1585 αντίστοιχα (κατ. 1, 2 και 3). Οι Αιτητές έγιναν ιδιοκτήτες των εν λόγω καταστημάτων στις 14.3.2022, κατόπιν αγοράς τους από ηλεκτρονικό πλειστηριασμό Τραπεζικού Ιδρύματος που ήταν ενυπόθηκος δανειστής των προηγούμενων ιδιοκτητών. Όλοι οι προαναφερθέντες ισχυρισμοί είναι παραδεκτοί.

 

Ο Καθ’ ου η Αίτηση ενοικιάζει, κατέχει και/ή χρησιμοποιεί τα επίδικα, με βάση δύο έγγραφες συμφωνίες ημερομηνίας 31.5.2013, η πρώτη για το κατάστημα αρ.1, με την εταιρεία ΝΙΚΟΣ Μ. ΠΟΓΙΑΤΖΗΣ ΛΤΔ, H.E. 10652, η οποία φαίνεται να ήταν η προηγούμενη ιδιοκτήτρια και η δεύτερη, για τα καταστήματα 2 και 3 με κάποιο φυσικό πρόσωπο επ’ ονόματι Ν.Μ.Π., που επίσης φαίνεται να ήταν ο προηγούμενος ιδιοκτήτης και πατέρας του Καθ’ ου η Αίτηση. Οι εν λόγω συμφωνίες είχαν διάρκεια 2 χρόνων, δηλαδή από 1.6.2013 μέχρι 31.5.2015. Μετά τη λήξη της πρώτης ενοικίασης, ο Καθ’ ου η Αίτηση εξακολουθεί να κατέχει μέχρι σήμερα τα επίδικα καταστήματα, ως θέσμιος ενοικιαστής. Τα επίδικα χρησιμοποιούνται από τον Καθ’ ου η Αίτηση ως γραφεία. Όλοι οι προαναφερθέντες ισχυρισμοί είναι παραδεκτοί.

 

Οι Αιτητές, κατά ή περί την 5.4.2022, απέστειλαν μέσω των δικηγόρων τους, επιστολή προς τον Αιτητή, ενημερώνοντας τον ότι κατέστησαν ιδιοκτήτες των τριών καταστημάτων και καλώντας τον σε διαβούλευση για εξεύρεση δίκαιου και εύλογου ενοικίου, καθότι το ενοίκιο για έκαστο κατάστημα είναι εξαιρετικά χαμηλό σε σχέση με τα ενοίκια της μικρής περιοχής, ισχυρισμοί που είναι παραδεκτοί. Ο Καθ’ ου η Αίτηση, παρόλο που απάντησε μέσω των δικηγόρων του, απέφυγε τη διενέργεια διαβούλευσης για καθορισμό ενοικίου, προτείνοντας την από μέρους του αγορά των καταστημάτων, την οποία οι Αιτητές απέρριψαν, μέσω των δικηγόρων τους. Τα επίδικα καταστήματα βρίσκονται σε εμπορική και οικιστική περιοχή, η οποία χαρακτηρίζεται κυρίως από καταστήματα, κατοικίες, διαμερίσματα και γραφεία. Η οδός Μουρούζη βρίσκεται πολύ κοντά στο κέντρο της Λευκωσίας και πλησίον των Λεωφόρων Διγενή Ακρίτα και Καλλιπόλεως. Η προσβασιμότητα προς και από το ακίνητο όπου ανεγέρθηκαν τα τρία καταστήματα, είναι πολύ καλή.

 

Τα επίδικα καταστήματα κτίστηκαν κατά ή περί το έτος 1980 και έχουν εμβαδόν κλειστών χώρων 30 τ.μ. το κάθε ένα. Είναι 3 συνεχόμενα καταστήματα με 3 τουαλέτες. Τα καταστήματα 1 και 2 επικοινωνούν με εσωτερική θύρα. Το δάπεδο είναι από Κυπριακό μαρμαράκι. Τα ενοίκια που καταβάλλονται στη μικρή περιοχή για άλλα παρόμοια ακίνητα, είναι πολύ ψηλότερα από το ενοίκιο που καταβάλλει ο Καθ’ ου η Αίτηση, λαμβάνοντας υπόψην τη περιοχή στην οποία βρίσκονται τα επίδικα καταστήματα. Οι Αιτητές αναγκάστηκαν να ζητήσουν τις υπηρεσίες εμπειρογνώμονα-εκτιμητή ακινήτων, ο οποίος ετοίμασε σχετική Έκθεση.

 

Τα ενοίκια στη μικρή περιοχή που βρίσκονται τα επίδικα καταστήματα, έχουν αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια και κυμαίνονται περί τα €450.00 μηνιαίως. Συγκριτικά, το ενοίκιο που καταβάλλεται είναι χαμηλό. Το μέγεθος, η τοποθεσία, η κατάσταση των επιδίκων καταστημάτων και όλα τα άλλα χαρακτηριστικά τους, δικαιολογούν την αύξηση του ενοικίου.

 

Απάντηση:

Απάντηση εκ μέρους του Καθ’ ου η Αίτηση καταχωρήθηκε την 1.9.2022 και μ’ αυτήν προβαίνει σε ορισμένες παραδοχές τις οποίες σημειώνουμε πιο πάνω και αρνείται τις αιτούμενες θεραπείες. Η αύξηση στο ενοίκιο που αξιώνουν οι Αιτητές, είναι υπερβολική, λαμβάνοντας υπόψην την τοποθεσία, το εμβαδόν και τις δυνατότητες των επιδίκων καταστημάτων. Περαιτέρω, ο Καθ’ ου η Αίτηση ισχυρίζεται ότι το υφιστάμενο ενοίκιο που πληρώνει, δεν είναι έκδηλα χαμηλό και/ή είναι πολύ κοντά στο μέσο όρο των ενοικίων της μικρής περιοχής και ως εκ τούτου, δεν δικαιολογείται η αύξηση του ενοικίου.

 

Ο Καθ’ ου η Αίτηση αρνείται ότι απέφευγε την διαβούλευση με τους Αιτητές για τον καθορισμό του ενοικίου. Ισχυρίζεται ότι οι Αιτητές, πριν καταχωρήσουν την παρούσα Αίτηση, ζητούσαν γενικά και αόριστα την αύξηση του ενοικίου, ωστόσο χωρίς να καθορίσουν ή να συγκεκριμενοποιήσουν την αύξηση στο ενοίκιο που επιθυμούσαν και η Αίτηση είναι πρόωρη. Τα επίδικα καταστήματα βρίσκονται σε οικιστική ζώνη, σε δρόμο με περιορισμένη κυκλοφοριακή ροή και ως εκ τούτου, έχουν χαμηλή εμπορευσιμότητα.

 

Ο Καθ’ ου η Αίτηση ισχυρίζεται ότι το κατάστημα 1 έχει εμβαδό 29 τ.μ., το κατάστημα 2, 32 τ.μ. και το κατάστημα 3, 35 τ.μ. Συγκριτικά, τα χαρακτηριστικά και το εμβαδόν των επίδικων καταστημάτων, διαφέρουν πολύ από τα υπόλοιπα καταστήματα στη μικρή περιοχή και ως εκ τούτου, δεν δικαιολογείται η αύξηση του ενοικίου στη βάση αυτών των στοιχείων. Ο Καθ’ ου η Αίτηση παραδέχεται ότι από το 2013, δεν έχει γίνει αύξηση του ενοικίου για τα επίδικα υποστατικά.

 

Ιστορικό:

Στην παρούσα υπόθεση καταχωρήθηκε Κλήση για Οδηγίες, σύμφωνα με τη Διαταγή 30 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, ως αυτοί ίσχυαν μέχρι την 31.8.2023, στην οποία καταχώρησαν Παραρτήματα και οι δύο πλευρές. Το Δικαστήριο εξέδωσε εκατέρωθεν Διατάγματα αποκάλυψης εγγράφων, με τα οποία συμμορφώθηκαν και οι δύο πλευρές. Δόθηκαν επίσης οδηγίες και ετοιμάστηκε γραπτή Έκθεση Εκτίμησης από τη Λειτουργό του Δικαστηρίου.

 

Καταχωρήθηκε Γραπτή Μαρτυρία υπό τη μορφή ενόρκων δηλώσεων, εφόσον η υπόθεση κατηγοριοποιήθηκε ως Ταχείας Εκδίκασης. Το Δικαστήριο δεν άκουσε προφορική μαρτυρία, ούτε αντεξέταση μαρτύρων, με εξαίρεση τη Λειτουργό του Δικαστηρίου.

 

Έκθεση Λειτουργού:

Η Έκθεση Εκτίμησης φέρει ημερομηνία σύνταξης 27.3.2023. Η Λειτουργός του Δικαστηρίου, κα. Αναστασία Δεληγιάννη, κατέγραψε τα εξής:

·         Τα επίδικα είναι τρία καταστήματα με αρ. 6Γ, 6Δ και 6Ε, αρ. εγγραφής 1/1585, 1/1586 και 1/1587, επί του Τεμαχίου 1/853, Φ/Σχ. 21/550101, στην Ενορία Αγίου Αντωνίου, στο Δήμο Λευκωσίας.

·         Βρίσκονται στο ισόγειο πολυώροφου κτιρίου, με έτος ανέγερσης 1980.

·         Το πάτωμα είναι επιστρωμένο με κοινό μωσαϊκό μαρμαράκι και τα αποχωρητήρια με κοινό πλακάκι. Οι τζαμαρίες είναι αλουμίνιο και μονό τζάμι. Ο χώρος κλιματίζεται με κλιματιστικά τύπου split unit. Η χρήση τους είναι ενιαία ως γραφεία και αποθήκη.

·         Κατά την επιτόπια έρευνα βρέθηκαν σε μέτρια κατάσταση. Παρατηρήθηκαν φυσικές φθορές και υγρασίες που χρειάζονται επιδιόρθωση (σοβάτισμα).

·         Η ευρύτερη περιοχή είναι οικιστική αλλά και εμπορική. Είναι ανεπτυγμένη με όλων των ειδών αναπτύξεις, αλλά κυρίως με συγκροτήματα διαμερισμάτων και γραφείων μέσου/υψηλού κόστους και ποιότητας.

·         Το κατάστημα 6Ε έχει εμβαδόν 29 τ.μ., το κατάστημα 6Δ 32 τ.μ. και το κατάστημα 6Γ 35 τ.μ., συνολικό εμβαδόν 96 τ.μ.

·         Το πληρωτέο ενοίκιο είναι €150.- μηνιαίως.

·         Το πληρωτέο ενοίκιο ανέρχεται σε €1,56/τ.μ.

·         Η Λειτουργός χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης και βρήκε ότι ο μέσος όρος των ενοικίων της μικρής περιοχής, για το έτος 2022, από 4 ενοικιάσεις (στις οποίες περιέλαβε και το επίδικο υποστατικό) είναι €6,18/τ.μ. και το 90% του μέσου όρου σε €5,56/τ.μ.

·         Το αγοραίο ενοίκιο υπολογίστηκε σε €9,00/τ.μ.

·         Τα συγκριτικά είναι καταστήματα, επί της οδού Θεοτόκη, στον Άγιο Αντώνιο και έγιναν αναπροσαρμογές.

·         Καθορισμός του ενοικίου του επίδικου στο 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής, ανέρχεται σε €533,76 μηνιαίως.

 

Μαρτυρία:

Αιτητών:

            Για την πλευρά των Αιτητών, κατέθεσε γραπτή μαρτυρία, ο κ. Μιχάλης Κετώνης. Ο κ. Κετώνης κατέθεσε ότι είναι ο Διευθυντής και μοναδικός μέτοχος της Αιτήτριας εταιρείας και είναι εξουσιοδοτημένος να προβεί στη δήλωση του. Κατά ή περί την 14.3.2022, οι τίτλοι ιδιοκτησίας των επίδικων διαμερισμάτων με αρ. 1-3 και κτηματολογικά στοιχεία: αρ. εγγραφής 1/1585, 1/1586 και 1/1587, Φ/Σχ. 21/550101, ΕΠΙ 853, στην πολυκατοικία Athens Court, στην οδό Μουρούζη 6, Λυκαβηττός, Άγιος Αντώνιος, Λευκωσία, μεταβιβάστηκαν στην Αιτήτρια, κατόπιν αγοράς μέσω δημόσιου πλειστηριασμού.

 

Στις 16.3.2022, η Αιτήτρια προέβη σε ενημέρωση των δικηγόρων της, με παράκληση όπως ενημερώσουν το Διευθυντή της εταιρείας S. Ν. POYIATZIS CONSTRUCTION LIMITED, HE 361159, η οποία ως αντιλήφθηκαν κατείχε τα εν λόγω καταστήματα, αναφορικά με την αλλαγή του ιδιοκτησιακού καθεστώτος και το καθεστώς κατοχής τους από μέρους τους. Ο δικηγόρος της Αιτήτριας ενημέρωσε το μάρτυρα, ότι ο ίδιος μίλησε τηλεφωνικά με την εταιρεία και του είπαν ότι ο Καθ’ ου η Αίτηση ήταν θέσμιος ενοικιαστής με μηνιαίο ενοίκιο €50.-, για έκαστο διαμέρισμα και ότι θα απέστελλαν τα ενοικιαστήρια έγγραφα.

 

Κατά ή περί την 29.3.2022, η Αιτήτρια απέστειλε μέσω των δικηγόρων της, γραπτή επιστολή στην S. Ν. POYIATZIS CONSTRUCTION LIMITED, υπόψιν του διευθυντή της εταιρείας, κ. Στέλιου Πογιατζή, σχετικά με την αποστολή τυχόν συμβολαίων ενοικίασης και τον προγραμματισμό συνάντησης για εξεύρεση εύλογου και δίκαιου ποσού ενοικίου, καθότι ο ενοικιαστής ήταν πλέον θέσμιος, το οποίο υπολογίστηκε σε €400.- για κάθε κατάστημα.

 

Κατά ή περί την 12.5.2022, η εταιρεία S. Ν. POYIATZIS CONSTRUCTION LIMITED, μέσω του δικηγόρου της, απέστειλε απαντητική επιστολή στους δικηγόρους της Αιτήτριας, κοινοποιώντας τα μέχρι τότε υφιστάμενα ενοικιαστήρια συμβόλαια, που καθιστούσαν τον Καθ' ου η Αίτηση θέσμιο ενοικιαστή και των τριών επίδικων καταστημάτων, τα οποία ενοικίαζε για το ποσό των €50.-  μηνιαίως, έκαστον. Στην εν λόγω επιστολή, εξέφρασαν για πρώτη φορά την πρόθεσή τους να αγοράσουν τα τρία καταστήματα από την Αιτήτρια. Σε καμία περίπτωση δεν έδειξαν πρόθεση να εισέλθουν σε διαβούλευση αναφορικά με το ύψος του εύλογου και δίκαιου ποσού ενοικίου. Η Αιτήτρια καταχώρισε την υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτηση. Ο κ. Κετώνης κατέθεσε ότι το ζητούμενο στην Αίτηση εύλογο και δίκαιο ενοίκιο, υπολογίστηκε από τον ίδιο, σύμφωνα με την εμπειρία του στον τομέα των  ακινήτων, ως επιχειρηματίας και Πολιτικός Μηχανικός.

 

Κατά ή περί την 11.5.2023, η Αιτήτρια, μέσω των δικηγόρων της κατέβαλε εκ νέου προσπάθεια για εξεύρεση συμβιβαστικής λύσης, παρά το προχωρημένο στάδιο της Αίτησης ενώπιον του Δικαστηρίου, ενόψει και των εκτιμήσεων, τόσο εκ μέρους του ιδιώτη εκτιμητή της Αιτήτριας Polys Kourousides & Associates LLC, ημερομηνίας 20.12.2022, όσο και εκ μέρους ανεξάρτητου εκτιμητή του Κτηματολογίου. Η Εκτίμηση του ιδιώτη εκτιμητή, καταλήγει ότι το δίκαιο μηνιαίο ενοίκιο ανέρχεται στο ποσό των €700,32 για τα τρία επίδικα καταστήματα και του Κτηματολογίου σε €533,76.

 

            Δεύτερος μάρτυρας για τους Αιτητές κατέθεσε γραπτή μαρτυρία ο κ. Πόλυς Κουρουσίδης. Ο κ. Κουρουσίδης κατέθεσε ότι είναι Διευθυντής και Γραμματέας στην εταιρεία Polys Kourousides & Associates LLC, HE 331316, η οποία δραστηριοποιείται και με την εμπορική επωνυμία TOTAL VALUATIONS CHARTERED SURVEYORS και ασχολείται, μεταξύ άλλων, με εκτιμήσεις ακινήτων για σκοπό υπολογισμού της αγοραίας αξίας και του αγοραίου και δίκαιου ενοικίου.

 

Κατά ή περί την 20.12.2022, κατόπιν οδηγιών του κ. Μάκη Κετώνη, διευθυντή της Αιτήτριας εταιρείας, προέβη σε εκτίμηση των ακινήτων με τα εξής κτηματολογικά στοιχεία:

Α)      Αρ. Εγγραφής: 1/1587, Αρ. Τεμαχίου: ΕΠΙ 853, Επαρχία: Λευκωσία, Δήμος: Λευκωσίας, Ενορία: Αγ. Αντώνιος, Φ/Σχ.: 21/550101, Τμήμα: 01, Διεύθυνση: Μουρούζη 6, Athens Court, 6Γ, Μερίδιο: Όλο, Περιγραφή: Κατάστημα Αρ. 3 στο ισόγειο.

Β)      Αρ. Εγγραφής: 1/1585, Αρ. Τεμαχίου: ΕΠΙ 853, Επαρχία: Λευκωσία, Δήμος: Λευκωσίας, Ενορία: Αγ. Αντώνιος, Φ/Σχ.: 21/550101, Τμήμα: 01, Διεύθυνση: Μουρούζη 6, Athens Court, 6Ε, Μερίδιο: Όλο, Περιγραφή: Κατάστημα Αρ. 1 στο ισόγειο.

Γ)       Αρ. Εγγραφής: 1/1586, Αρ. Τεμαχίου: ΕΠΙ 853, Επαρχία: Λευκωσία, Δήμος: Λευκωσίας, Ενορία: Αγ. Αντώνιος, Φ/Σχ.: 21/550101, Τμήμα: 01, Διεύθυνση: Μουρούζη 6, Athens Court, 6Δ, Μερίδιο: Όλο, Περιγραφή: Κατάστημα Αρ. 2 στο ισόγειο.

 

Ο μάρτυρας ετοίμασε Έκθεση Εκτίμησης την οποία κατέθεσε.

 

Καθ’ ου η Αίτηση:

            Γραπτή μαρτυρία για την πλευρά του Καθ’ ου η Αίτηση, κατέθεσε ο ίδιος ο Καθ’ ου η Αίτηση, κ. Στυλιανός Πογιατζής, από τη Λευκωσία. Κατέχει τα επίδικα καταστήματα από το 2013, δυνάμει δύο ενοικιαστηρίων εγγράφων ημερομηνίας 31.5.2013, με τους προηγούμενους ιδιοκτήτες, κ. Ν.Π. και Νίκος Μ. Πογιατζής Λτδ. Η περίοδος της ενοικίασης που συμφωνήθηκε ήταν 24 μήνες, από 1.6.2013 μέχρι 31.5.2015 και το ενοίκιο συμφωνήθηκε στο ποσό των €50.- μηνιαίως για το κάθε κατάστημα.

 

Είναι η θέση του Καθ’ ου η Αίτηση ότι η αύξηση του ενοικίου που ζήτα η Αιτήτρια, είναι υπερβολική υπό τις περιστάσεις. Η απαίτηση της Αιτήτριας για αύξηση του ενοικίου στο ποσό των €1.200, απέκλεισε οποιαδήποτε προοπτική για σοβαρή προσπάθεια εξώδικης διευθέτησης της παρούσας διαφοράς. Συνεπώς, διαφωνεί με τους ισχυρισμούς της Αιτήτριας ότι κατέβαλε προσπάθεια για εξεύρεση εύλογου και δίκαιου ποσό ενοικίου και/ή για την εξώδικη διευθέτηση της υπόθεσης, τόσο πριν, όσο μετά την καταχώρηση της Αίτησης.

 

Είναι η θέση του Καθ’ ου η Αίτηση, πως η τοποθεσία και η πραγματική κατάσταση των καταστημάτων, δεν δικαιολογούν την αύξηση του ενοικίου που επιδιώκει η Αιτήτρια με την παρούσα Αίτηση, επειδή βρίσκονται σε οικιστική περιοχή, με περιορισμένη κυκλοφοριακή ροή και συνεπώς, έχουν μέτρια/χαμηλή εμπορευσιμότητα. Παρουσίασε σχετική Εκτίμηση του γραφείου εκτιμητών CP Pavlides L.L.C, που ετοιμάστηκε μετά από επιτόπια επιθεώρηση ημερομηνίας 27.10.2021, η οποία επιβεβαιώνει τη μέτρια/χαμηλή εμπορευσιμότητα των καταστημάτων. Κατέθεσε περαιτέρω, ότι τα καταστήματα σήμερα δεν βρίσκονται σε καλή φυσική κατάσταση. Συγκεκριμένα, υπάρχει φθορά και ζημιά στους τοίχους των καταστημάτων που προέρχεται από φυσική φθορά και υγρασία και νερό που εισέρχεται στο κατάστημα από την οροφή όταν βρέχει. Η ζημιά που προέρχεται από την εισροή νερού στο κατάστημα, παρατηρείται στις φωτογραφίες που συνοδεύουν τις Εκτιμήσεις που έχουν κατατεθεί στο φάκελο της υπόθεσης.

 

Ο Καθ’ ου  Αίτηση διαφωνεί με την Εκτίμηση της Αιτήτριας και της Λειτουργού του Κτηματολογίου. Σύμφωνα με Εκτίμηση που εξασφάλισε από το γραφείο εκτιμητών Κικής Αθηνοδώρου & Συνεργάτες, το αγοραίο ενοίκιο για τα τρία καταστήματα ανέρχεται στο ποσό των €370.- μηνιαίως. Αναφορικά με την Εκτίμηση της Αιτήτριας, αυτή δεν είναι αξιόπιστη επειδή ουδέποτε επιθεώρησε κάποιος εκτιμητής τα καταστήματα εκ μέρους της Αιτήτριας. Για την εκτίμηση της Καθ’ ης η Αίτηση, έχει διενεργηθεί επιτόπια εξέταση και η μέθοδος εκτίμησης είναι κατάλληλη για την εξεύρεση του δικαίου ενοικίου των καταστημάτων. Έχει χρησιμοποιηθεί η συγκριτική μέθοδος εκτίμησης, με πρωτογενή έρευνα και έχουν χρησιμοποιηθεί συνολικά 9 συγκριτικά που είναι όλα καταστήματα, με παρόμοια φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά, τόσο στην υπό εξέταση περιοχή, όσο και σε άλλες περιοχές.

 

Δεύτερος μάρτυρας για τον Καθ’ ου η Αίτηση, κατέθεσε ο κ. Κυριάκος (Κίκης) Αθηνοδώρου, από τη Λευκωσία. Ο κ. Αθηνοδώρου κατέθεσε ότι είναι ο διευθυντής του εκτιμητικού γραφείου KIKIS ATHINODOROU & ASSOCIATES LLC (αρ. εγγρ. ΗΕ75045), το οποίο ιδρύθηκε κατά ή περί το 1995. Τα τελευταία 31 χρόνια ασχολείται με εκτιμήσεις ακίνητων στην Κυπριακή αγορά και ειδικότερα, με εκτιμήσεις στην Επαρχία Λευκωσίας. Έχει εμπειρία στις εκτιμήσεις που αφορούν την εξεύρεση του αγοραίου και δικαίου ενοικίου και έχει καταθέσει ως μάρτυρας /εμπειρογνώμονας και σε άλλες Αιτήσεις Καθορισμού ενοικίου ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου.

 

Κατά ή περί την 20.10.2023, ο κ. Αθηνοδώρου έλαβε οδηγίες από τον κ. Στυλιανό Πογιατζή, να ετοιμάσει Έκθεση Εκτίμησης για την εξεύρεση του αγοραίου και δίκαιου ενοικίου των πιο κάτω ακινήτων:

Α)      Αρ. Εγγραφής 1/1587, Τεμάχιο ΕΠΙ 853, Φ/Σχ. 21/550101, Τμήμα 01, Μερίδιο το όλο, Κατάστημα Αρ. 3 στο ισόγειο.

Β)      Αρ. Εγγραφής 1/1586, Τεμάχιο ΕΠΙ 853, Φ/Σχ. 21/550101, Τμήμα 01, Μερίδιο το όλο, Κατάστημα Αρ. 2 στο ισόγειο.

Γ)       Αρ. Εγγραφής 1/1585, Τεμάχιο ΕΠΙ 853, Φ/Σχ. 21/550101, Τμήμα 01, Μερίδιο το όλο, Κατάστημα Αρ. 1 στο ισόγειο.

 

Τα αναφερόμενα καταστήματα βρίσκονται στην οδό Μουρούζη 6, Athens Court, 6Δ, στην ενορία Αγ. Αντώνιος, στο Δήμο Λευκωσίας της Επαρχίας Λευκωσίας. Ο κ. Αθηνοδώρου ετοίμασε Έκθεση Εκτίμησης ημερομηνίας 13.11.2023, για το αγοραίο και δίκαιο ενοίκιο των τριών καταστημάτων.

 

Επικουρικά για το Δικαστήριο, ο κ. Αθηνοδώρου σχολίασε και τοποθετήθηκε σε σχέση με τις άλλες Εκτιμήσεις. Αναφορικά με την Έκθεση Εκτίμησης της Λειτουργού του Δικαστηρίου, ο μάρτυρας κατέθεσε ότι το Δικαστήριο δεν θα πρέπει να βασιστεί εξ’ ολοκλήρου πάνω της, κυρίως λόγω του πολύ περιορισμένου αριθμού συγκριτικών ενοικίων. Σύμφωνα με την έρευνα που ο ίδιος έχει διενεργήσει, υπάρχουν αρκετά καταστήματα  στην άμεση περιοχή των επίδικων και θα έπρεπε η έρευνα να περιλαμβάνει περισσότερες από μία τοποθεσίες, έτσι ώστε να υπάρχει μία καλύτερη εικόνα για τις ενοικιάσεις της περιοχής. Θεωρεί ότι η συμπερίληψη ενός και μόνο κτιρίου, δεν επιτρέπει στον εκτιμητή να έχει μια σφαιρική και ανεξάρτητη άποψη, αφού σε περίπτωση που τα συγκριτικά καταστήματα ανήκουν σ’ ένα άτομο, τότε στα ενοίκια πιθανό να περιλαμβάνεται και η ικανότητά του ιδιοκτήτη να εξασφαλίζει ψηλότερα ενοίκια, για οποιοδήποτε λόγο.

 

Οι τρεις ενοικιάσεις που παρατίθενται στην Έκθεση του Κτηματολογίου, βρίσκονται επί του ιδίου κτιρίου, το οποίο βρίσκεται σε μικρή απόσταση από τη Λεωφόρο Διγενή Ακρίτα. Στην αναπροσαρμογή των ενοικίων ως προς τα επίδικα, γίνεται αναπροσαρμογή για τη συντήρηση των ακινήτων, κατά 5%, ενώ για το ένα κατάστημα, το οποίο είναι γωνιακό, γίνεται επιπρόσθετη αναπροσαρμογή κατά 5%. Σε καμία περίπτωση δεν λαμβάνεται υπόψην η εγγύτητα των συγκριτικών στη Λεωφόρο, κάτι το οποίο έχει μεγάλη σημασία σ’ ένα εμπορικό χώρο. Ο μάρτυρας θεώρησε τα ποσοστά αναπροσαρμογής που υιοθετούνται, ως χαμηλά, ειδικά αν ληφθεί υπόψην η σημαντική συντήρηση που πρέπει να γίνει στα επίδικα, καθώς και το γεγονός ότι τα επίδικα βρίσκονται επί ενός καθαρά συνοικιακού δρόμου, με παντελή έλλειψη οποιασδήποτε εμπορικότητας.

 

Περαιτέρω, ο κ. Αθηνοδώρου σχολίασε την Έκθεση Εκτίμησης ημερομηνίας 20.12.2022, του εκτιμητικού γραφείου «Total Valuations» (Πόλυς Κουρουσίδης) για σκοπούς καθορισμού του ενοικίου, μετά από οδηγίες της Αιτήτριας. Πιστεύει ότι το Δικαστήριο δεν θα πρέπει να βασιστεί εξ' ολοκλήρου πάνω στην Εκτίμηση αυτή, λόγω του πολύ περιορισμένου αριθμού συγκριτικών ενοικίων, καθώς και για το λόγο ότι ο εκτιμητής δεν έχει επιθεωρήσει εσωτερικά τα επίδικα, με αποτέλεσμα να μην έχει άποψη για την κατάσταση και συντήρηση στην οποία βρίσκονται. Στην σελ. 6 της Έκθεσης Εκτίμησης του, αναφέρει ότι: «κατά την επιθεώρηση διαπιστώθηκε ότι τα καταστήματα βρίσκονται σε μέτρια προς καλή κατάσταση συντήρησης εξωτερικά, ενώ για το εσωτερικό υιοθετείται η υπόθεση ‘assumption’ ότι η κατάσταση συνάδει με την εξωτερική και ότι δεν υπάρχουν ζημιές που θα μπορούσαν να επηρεάσουν αρνητικά την αξία τους». Ο κ. Αθηνοδώρου σημειώνει ότι, εξωτερικά, η πολυκατοικία έχει συντηρηθεί πρόσφατα, με αποτέλεσμα η εξωτερική όψη να μη συνάδει με την εσωτερική κατάσταση των επίδικων. Κατά συνέπεια, λόγω της απουσίας άποψης για την εσωτερική συντήρηση των επίδικων, δεν έχει γίνει η σχετική αναπροσαρμογή στα συγκριτικά ενοίκια.

 

Όσον αφορά τον αριθμό των συγκριτικών ενοικιάσεων, αυτός είναι πολύ περιορισμένος, ενώ στην Έκθεση δεν καθορίζεται επακριβώς η θέση τους, με αποτέλεσμα να είναι αδύνατο να εντοπιστούν επιτόπου, έτσι ώστε να συγκριθούν τα χαρακτηριστικά τους με τα επίδικα. Πέραν τούτου, τα δύο συγκριτικά βρίσκονται στην περιοχή νότια της Λεωφόρου Καλλιπόλεως, η οποία διαφέρει σε θέση και χαρακτηριστικά από την περιοχή των επιδίκων. Τόσο η οδός Ερεσού, όσο και η οδός Ολυμπίας, στις οποίες βρίσκονται τα δύο εκ των τριών συγκριτικών, αποτελούν η μεν πρώτη, συνδετική οδό της Λεωφόρου Καλλιπόλεως και της οδού Νικοδήμου Μυλωνά, ενώ η δεύτερη, αποτελεί παράλληλη των δύο, οι οποίες αμφότερες (Λεωφόρος Καλλιπόλεως και οδός Νικοδήμου Μυλωνά) παρουσιάζουν αυξημένη ροή οχημάτων και κατ’ επέκτασην, αυξημένη εμπορικότητα, σε σχέση με την οδό Μουρούζη που βρίσκονται τα επίδικα. Ο Μ.Κ.2 κατέθεσε ότι, για τα εν λόγω συγκριτικά, γίνεται αναπροσαρμογή κατά 5% μόνο, για το κατάστημα στην οδό Ερεσού, λόγω της ελαφρώς καλύτερης εμπορικότητας, ενώ για το κατάστημα της οδού Ολυμπίας, η οποία αποτελεί πάροδο της Λεωφόρου Διγενή Ακρίτα, δεν γίνεται καμία αναπροσαρμογή.

 

Ο εκτιμητής δεν αναφέρει την ακριβή θέση των συγκριτικών, με αποτέλεσμα να είναι σχεδόν αδύνατη η σύγκριση τους με τα επίδικα. Όσον αφορά το τρίτο συγκριτικό, αυτό παρουσιάζεται να βρίσκεται επί της Λεωφόρου Καλλιπόλεως, η οποία παρουσιάζει αυξημένη ροή οχημάτων και επομένως, αυξημένη εμπορικότητα. Για το εν λόγω κατάστημα, έγινε μείωση του ενοικίου κατά 30%, που σύμφωνα με την Έκθεση Εκτίμησης στη σελ.9, αφορά την «καλύτερη τοποθεσία, καλύτερη φυσική κατάσταση με καλύτερη ορατότητα». Ο κ. Αθηνοδώρου θεωρεί ότι η μείωση κατά 30%, δεν αντικατοπτρίζει πλήρως τη διαφορά μεταξύ του συγκριτικού και των επιδίκων. Τα επίδικα εφάπτονται ενός καθαρά συνοικιακού δρόμου, με παντελή έλλειψη οποιασδήποτε εμπορικότητας. Απόδειξη της έλλειψης εμπορικότητας, αποτελεί το γεγονός ότι τα καταστήματα δίπλα από τα επίδικα έχουν μετατραπεί σε διαμερίσματα από τους ιδιοκτήτες, ενώ στην οδό Μουρούζη, δεν υπάρχουν άλλα καταστήματα πέραν από τα επίδικα.

 

Ο μάρτυρας κατέθεσε, συνοψίζοντας, ότι η έρευνα που έγινε ήταν ανεπαρκής και η παρουσίαση των συγκριτικών ελλιπής, αφού είναι αδύνατος ο εντοπισμός των συγκριτικών ενοικιάσεων που αναφέρονται στην Έκθεση, στοιχείο το οποίο δύναται να παραπλανήσει και να οδηγήσει σε λάθος συμπέρασμα.

 

Προφορική μαρτυρία Λειτουργού:

Η Λειτουργός κατέθεσε προφορικά επί της Έκθεσης Εκτίμησης την οποία καταχώρησε στο φάκελο του Δικαστηρίου και αντεξετάστηκε από τους ευπαιδεύτους συνηγόρους των διαδίκων. Η Λειτουργός Εκτιμήσεων, όπως φαίνεται καθαρά από τον Νόμο και τους Κανονισμούς, είναι μάρτυρας του Δικαστηρίου και δεν ενεργεί ούτε για τη μία, ούτε για την άλλη πλευρά. Επειδή ενεργεί και καταθέτει ως πραγματογνώμονας, η μαρτυρία της αντικρούεται μεν από τη μαρτυρία άλλου πραγματογνώμονα, κρίνεται δε από το Δικαστήριο.

 

Πραγματοποίησε επιτόπια επιθεώρηση στα επίδικα καταστήματα, την 21.3.2023 και επισύναψε φωτογραφίες στην Έκθεση της για την παρούσα κατάσταση των. Βρέθηκαν ως περιγράφονται, δηλαδή ενοποιημένα, με συνολικό εμβαδόν 96 τ.μ., σε μέτρια κατάσταση, με φυσικές φθορές και υγρασίες. Η ευρύτερη περιοχή και ο δρόμος, είναι κατά κόρον οικιστικά, εξ’ ου και τα συγκριτικά είναι στην οδό Θεοτόκη, η οποία είναι παράλληλη της οδού Μουρούζη, είναι σε κοντινή απόσταση, συγκρίσιμα και στη μικρή περιοχή. Πρόκειται για τρία συγκριτικά, συν τα επίδικα καταστήματα. Ο μέσος όρος της μικρής περιοχής ανέρχεται σε €6,18/τ.μ. και το 90% του μέσου όρου σε €5,56/τ.μ. Το ενοίκιο των επιδίκων ανέρχεται σε €533,76 μηνιαίως. Η ημερομηνία Εκτίμησης είναι η ημερομηνία της Αίτησης, δηλαδή 25.5.2022.

 

Η Λειτουργός δεν θυμόταν εάν η οδός Θεοτόκη είναι αδιέξοδο, αλλά είναι στο διπλανό των επιδίκων τετράγωνο. Κάποιες φορές, το ενοίκιο είναι πιο ψηλό σε αδιέξοδο δρόμο, λόγω χώρων στάθμευσης. Ρωτήθηκε εάν τα τρία συγκριτικά της έχουν τον ίδιο ιδιοκτήτη και διευκρίνισε ότι δεν έγινε έρευνα ιδιοκτησίας. Ακόμα και να ανήκουν στον ίδιο ιδιοκτήτη, τα τρία συγκριτικά αποτελούν τρεις διαφορετικές επιχειρήσεις, με διαφορετικούς ενοικιαστές, που σίγουρα συνέβαλαν στο ενοίκιο κατά την κρίση τους και όχι μόνο κατά την κρίση του ιδιοκτήτη. Η Λειτουργός κρίνει ότι το ενοίκιο στο οποίο κατέληξε, είναι δίκαιο και εύλογο.

 

Η χρήση των επιδίκων είναι ενιαία, ως γραφεία και αποθήκη. Ο ένας χώρος είχε ράφια και προϊόντα. Φαίνονται στη σχετική φωτογραφία, ως οικοδομικά υλικά και εργαλεία. Η κα. Δεληγιάννη κατέθεσε ότι εκτιμά την κατάσταση του κτιρίου και όχι το περιεχόμενο, την ποιότητα των επίπλων ή του εξοπλισμού. Στα επίδικα υπάρχουν σε ορισμένα μέρη φουσκώματα στους τοίχους. Τα πλακάκια έχουν ξεκολλήσει σε ορισμένα σημεία και υπάρχουν υγρασίες. Αυτές είναι οι φθορές τους. Συμφώνησε ότι χρειάζονται ένα φρεσκάρισμά. Η κατάσταση τους χαρακτηρίζεται ως μέτρια, λόγω της παρουσίας φθορών που εύλογα την οδηγεί να πιστέψει ότι κάποιες επιδιορθώσεις ή ανακαινίσεις, δεν θα ήταν παράλογες και λόγω της ηλικίας του κτιρίου.

 

Δεν είδε άλλα καταστήματα στην οδό Μουρούζη. Τα συγκριτικά είναι σε κοντινή απόσταση από τη Λεωφόρο Διγενή Ακρίτα, όπως είναι και η οδός Μουρούζη. Είναι παράδρομος και γι’ αυτό τα θεωρεί συγκριτικά. Στην οδό Θεοτόκη είχε περισσότερη ποικιλία καταστημάτων και γι’ αυτό εύλογα σκέφτηκε ότι προσελκύει περισσότερο κόσμο. Τα καταστήματα είναι σε γειτονιές, άρα είναι συγκρίσιμα. Υπήρχαν και άλλα τα οποία ήταν κλειστά και γι’ αυτό δεν τα χρησιμοποίησε. Η επιλογή των συγκριτικών γίνεται από τη μικρή περιοχή. Όπου υπάρχουν αραιά καταστήματα, αυτό τους περιορίζει στην επιλογή ποικιλίας καταστημάτων, έτσι η επιλογή των συγκριτικών γίνεται στη βάση των ιδανικότερων που προσφέρονται στη μικρή περιοχή. Τα συγκριτικά στην οδό Θεοτόκη ήταν αρκετά κατά τη γνώμη της, ώστε να μην επεκταθεί σε άλλη περιοχή. Έγιναν προσαρμογές στο συγκριτικά λόγω κατάστασης.

 

Πραγματικά γεγονότα:

            Από το σύνολο του ενώπιον μας μαρτυρικού υλικού, τις παραδοχές και τους ισχυρισμούς που παρέμειναν αναντίλεκτοι, βρίσκουμε ότι τα πραγματικά γεγονότα είναι τα ακόλουθα:

 

Η Αιτήτρια είναι εταιρεία, εγγεγραμμένη στην Κυπριακή Δημοκρατία, συσταθείσα την 6.4.1994 και έχουσα το εγγεγραμμένο γραφείο της στη Λευκωσία (Τεκμήριο 1 στην ένορκο δήλωση του κ. Κετώνη). Από 14.3.2022, κατόπιν αγοράς από ηλεκτρονικό πλειστηριασμό Τραπεζικού Ιδρύματος, η Αιτήτρια είναι εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια του όλου μεριδίου των καταστημάτων αρ. 1, 2 και 3, στο ισόγειο, αριθμοί θύρας 6Γ, Δ και Ε, στην οδό Μουρούζη 6, ATHENS COURT, με αριθμούς εγγραφής 1/1587, 1/1586 και 1/1585, Φ/Σχ. 21/550101, Τεμάχιο ΕΠΙ 853, Τμήμα 1, Ενορία Αγίου Αντωνίου, εντός των δημοτικών ορίων του Δήμου Λευκωσίας (Τεκμήριο 2 στην ένορκο δήλωση του κ. Κετώνη), δηλαδή εντός ελεγχόμενης περιοχής εν τη εννοία του άρθρου 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου 1983, όπως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα και της Κ.Δ.Π. 519/2007. Τα καταστήματα αποτελούν μέρος πολυώροφου κτιρίου, το οποίο συμπληρώθηκε πριν από την 31.12.1999 και συγκεκριμένα, περί το έτος 1980.

 

Ο Καθ’ ου η Αίτηση ενοικιάζει και κατέχει τα επίδικα καταστήματα, με βάση δύο έγγραφες συμφωνίες ημερομηνίας 31.5.2013. Η πρώτη συμφωνία αφορούσε το κατάστημα αρ.1 και έγινε με την πρώην ιδιοκτήτρια εταιρεία ΝΙΚΟΣ Μ. ΠΟΓΙΑΤΖΗΣ ΛΤΔ και η δεύτερη αφορούσε τα καταστήματα αρ. 2 και 3 και έγινε με τον πρώην ιδιοκτήτη, Ν.Μ.Π. Οι εν λόγω συμφωνίες είχαν διάρκεια 2 χρόνων, από 1.6.2013 μέχρι 31.5.2015. Μετά τη λήξη της πρώτης ενοικίασης, ο Καθ’ ου η Αίτηση εξακολούθησε να κατέχει και χρησιμοποιεί τα επίδικα και ούτως κατέστη θέσμιος ενοικιαστής. Τα επίδικα καταστήματα χρησιμοποιούνται από τον Καθ’ ου η Αίτηση ως γραφεία.

 

Δεν έχει γίνει αύξηση ενοικίου για τα επίδικα καταστήματα, από το 2013. Τα επίδικα έχουν ενιαία χρήση ως γραφεία και αποθήκη και το ενοίκιο το οποίο καταβάλλεται είναι €150.- μηνιαίως, συνολικά. Το κατάστημα 6Ε έχει εμβαδόν 29 τ.μ., το κατάστημα 6Δ 32 τ.μ. και το κατάστημα 6Γ 35 τ.μ., δηλαδή συνολικό εμβαδόν 96 τ.μ. Το πάτωμα είναι επιστρωμένο με κοινό μωσαϊκό μαρμαράκι και τα αποχωρητήρια με κοινό πλακάκι. Οι τζαμαρίες είναι αλουμίνιο και μονό τζάμι. Ο χώρος κλιματίζεται με κλιματιστικά τύπου split unit. Τα επίδικα καταστήματα είναι σε μέτρια φυσική κατάσταση, αφού έχουν φυσικές φθορές και υγρασίες που χρήζουν επιδιόρθωσης. Ευρίσκονται σε οικιστική και εμπορική περιοχή.

 

Όλοι οι εμπειρογνώμονες, ουσιαστικά, συμφωνούν επί της κατάστασης, της τοποθεσίας των επίδικων καταστημάτων και του εμβαδού αυτών, καθώς και της περιγραφής της ευρύτερης περιοχής των.

 

Η Αιτήτρια εταιρεία, μέσω των δικηγόρων της, απέστειλε επιστολή προς την εταιρεία S.N. POYIATZIS CONSTRUCTION LTD., ημερομηνίας 29.3.2022 (Τεκμήριο 3 στην ένορκο δήλωση του κ. Κετώνη), με την οποία την πληροφορούσε για την αλλαγή στο ιδιοκτησιακό καθεστώς των τριών καταστημάτων, ζήτησε τα ενοικιαστήρια έγγραφα με τους προηγούμενους ιδιοκτήτες και διαβούλευση για την εξεύρεση δικαίου και ευλόγου ενοικίου. Την επιστολή απάντησε ο Καθ’ ου η Αίτηση μέσω των δικηγόρων του, με δική τους επιστολή ημερομηνίας 12.5.2022 προς τους δικηγόρους της Αιτήτριας (Τεκμήριο 4 στην ένορκο δήλωση του κ. Κετώνη), με την οποία, μεταξύ άλλων, ζήτησε να αγοράσει τα τρία καταστήματα.

 

Ο Καθ’ ου η Αίτηση παρουσίασε Έκθεση Εκτίμησης των CP PAVLIDES L.L.C., ημερομηνίας 27.10.2021, δηλαδή πριν την καταχώρηση της υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτησης, (Τεκμήριο 1 στην ένορκο δήλωση του κ. Πογιατζή), η οποία αφορούσε την αγοραία αξία και την αξία καταναγκαστικής πώλησης, με βάση τα κτηματολογικά στοιχεία των ακινήτων, δηλαδή των τριών επίδικων καταστημάτων. Σημειώνουμε ότι η Έκθεση αποκαλύπτει ως πελάτη τον κ. Ν.Π. και όχι τον Καθ’ ου η Αίτηση. Κατά την εν λόγω ημερομηνία, η Αιτήτρια δεν είχε ακόμα καταστεί ιδιοκτήτρια των επιδίκων.

 

Η Έκθεση καταγράφει ότι τα επίδικα εμπίπτουν εντός Πολεοδομικής Ζώνης Κα3 (Οικιστική Χρήση) και καλύπτονται από όλες τις υπηρεσίες. Είχαν επιθεωρηθεί επί τόπου την 27.10.2021. Το κτίριο στο οποίο ευρίσκονται, εμπίπτει εντός των διοικητικών ορίων του Δήμου Λευκωσίας, στην Ενορία Αγίου Αντωνίου, 210μ νοτιοανατολικά από τη συμβολή των οδών Καλλιπόλεως και Διγενή Ακρίτα και 400μ βορειοανατολικά από το Δημοτικό Σχολείο Λυκαβηττού. Η ευρύτερη περιοχή είναι οικιστική και χαρακτηρίζεται κυρίως από πολυκατοικίες αποτελούμενες από διαμερίσματα για ανθρώπους μέσης εισοδηματικής τάξης.

 

Τα επίδικα περιγράφονται ως έχοντα σχετική εγγύτητα με το αστικό κέντρο, προς το οποίο διαθέτουν πολύ καλή πρόσβαση. Έχουν επίσης καλή πρόσβαση στις γύρω περιοχές της μείζονος Λευκωσίας. Η οικοδομή στην οποία εντάσσονται, βρίσκεται σε καλό επίπεδο φυσικής κατάστασης και συντήρησης. Ως μειονέκτημα καταγράφεται το γεγονός ότι εμπίπτουν εντός οικιστικής ζώνης, σε δρόμο με περιορισμένη κυκλοφοριακή ροή και έχουν μέτρια/χαμηλή εμπορευσιμότητα. Η Έκθεση λαμβάνεται υπόψην μόνο σχετικά με την περιγραφή των επιδίκων, εφόσον ο σκοπός της ήταν η αγοραία αξία και η αξία καταναγκαστικής πώλησης και όχι η ενοικιαστική αξία των επίδικων καταστημάτων.

 

Ο Μ.Α.2 παρουσίασε Έκθεση Εκτίμησης των POLYS KOYROUSIDES & ASSOCIATES LLC, για τον υπολογισμό της αγοραίας αξίας, του αγοραίου και δικαίου ενοικίου των επίδικων καταστημάτων, ημερομηνίας 20.12.2022 (Τεκμήριο 1 στην ένορκο δήλωση του κ. Κουρουσίδη). Το Τεμάχιο εντός του οποίου ανεγέρθη η οικοδομή, μέρος της οποίας αποτελούν τα επίδικα καταστήματα, περιγράφεται ως εμπίπτον εντός της Οικιστικής Ζώνης Κα3. Η οδός Μουρούζη επί της οποίας κείτονται, αποτελεί συνοικιακή οδική αρτηρία της περιοχής, με περιορισμένη οδική κίνηση και οχληρία. Τα επίδικα απέχουν περίπου 185μ βορειοανατολικά της Λεωφόρου Καλλιπόλεως, 140μ νοτιοανατολικά του KES College και 140μ δυτικά της οδού Τομπάζη. Η πρόσβαση είναι ικανοποιητική. Η άμεση περιοχή αποτελείται κυρίως από οικιστικής χρήσης ακίνητα, όπως κατοικίες συνήθους και μοντέρνας όψης και κατασκευής, συνήθους και μοντέρνας όψης και κατασκευής οικοδομές διαμερισμάτων, κενά οικόπεδα και υπό ανέγερση οικοδομές διαμερισμάτων. Στην ευρύτερη περιοχή, παρατηρείται εμπορική ανάπτυξη και πληθώρα υπηρεσιών και διευκολύνσεων. Πρόκειται για κεντρική περιοχή της πρωτεύουσας.

 

Έγινε επιτόπια εξωτερική επιθεώρηση των επιδίκων, την 24.11.2022. Οι εκτιμητές χρησιμοποιήσαν τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης, λαμβάνοντας υπόψην τρία συγκριτικά ενοίκια σε άλλες οδούς, χωρίς να αναφέρεται η ακριβής διεύθυνση: στην οδό Ερεσού, στην οδό Ολυμπίας και στην οδό Καλλιπόλεως. Έγιναν αναπροσαρμογές σε δύο εκ των τριών συγκριτικών. Όπως υπέδειξε και σχολίασε ο Μ.Κ.2, δεν πρόκειται για τέμνοντες ή παράλληλους δρόμους. Δεν υποδείχθηκαν συγκριτικά ενοίκια στον ίδιο ή παράλληλο ή τέμνοντα δρόμο με τα επίδικα υποστατικά και δεν προσφέρθηκε εξήγηση γιατί δεν υποδείχθηκαν. Επίσης, οι εκτιμητές δεν περιέλαβαν τα επίδικα στο μέσο όρο των ενοικίων της μικρής περιοχής, στον οποίο κατέληξαν από τα πιο πάνω συγκριτικά, ως €8,11/τ.μ. και στο 90% του μέσου όρου, σε €7,30/τ.μ. Η Έκθεση Εκτίμησης παρουσιάζει αριθμό τρωτών σημείων και δεν υιοθετείται.

 

Ο Μ.Κ.2 παρουσίασε Έκθεση Εκτίμησης του Δικαίου και Αγοραίου Ενοικίου των επιδίκων ακινήτων, ημερομηνίας 13.11.2023 (Τεκμήριο 3 στην ένορκο δήλωση του κ. Αθηνοδώρου). Ο μάρτυρας έλαβε οδηγίες από τον Καθ’ ου η Αίτηση στις 20.10.2023. Τα επίδικα περιγράφονται ως ενοποιημένα. Έγινε επιτόπια επιθεώρηση την 1.11.2023. Το κτίριο στο οποίο ευρίσκονται είναι στην Ενορία Αγίου Αντωνίου, στη Λευκωσία. Είναι πολυώροφο, γνωστό ως Athens Court και ανεγέρθηκε περί το 1980. Εφάπτεται της οδού Μουρούζη στο βορειοανατολικό σύνορο και της οδού Σταύρου Στυλιανίδη στο νοτιοανατολικό σύνορο. Είναι δε σε μικρή απόσταση ανατολικά της Λεωφόρου Καλλιπόλεως. Η ευρύτερη περιοχή είναι οικιστική με πολυκατοικίες με διαμερίσματα και κατοικίες μέσου κυρίως επιπέδου. Η προσπέλαση του κτιρίου προς το κέντρο της πόλης και προς τις άλλες περιοχές της μείζονος Λευκωσίας, κρίνεται ως πολύ καλή.  

 

Τα επίδικα καταστήματα είναι τρία και χρησιμοποιούνται ως γραφειακός και αποθηκευτικός χώρος. Το συνολικό εμβαδόν είναι 96 τ.μ. Επικοινωνούν μεταξύ τους με εσωτερικές πόρτες. Τα δάπεδα είναι επενδυμένα με μαρμαράκι και οι προθήκες είναι από μονό γυαλί και αλουμίνιο πλαίσιο. Στους γραφειακούς χώρους έχουν εγκατασταθεί συσκευές κλιματισμού τύπου split units. Κατά την επιτόπια επιθεώρηση διαπιστώθηκε ότι σε διάφορα σημεία της τοιχοποιίας και της οροφής, υπάρχουν σημάδια υγρασίας, ενώ σε μέρος της οροφής έχει υποχωρήσει μέρος του επιχρίσματος με αποτέλεσμα να φαίνεται ο οπλισμός.

 

Ο εκτιμητής χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης και τα συγκριτικά στη μικρή περιοχή είναι κατά μήκος δευτερευόντων οδών που αποτελούν ουσιαστικά «συνοικιακές οδούς», οι οποίες δεν παρουσιάζουν εμπορικότητα. Έχουν γίνει ποιοτικές αναπροσαρμογές. Η οδός στην οποία βρίσκονται τα επίδικα δεν αποτελεί εμπορικό δρόμο, ούτε η άμεση περιοχή παρουσιάζει οποιαδήποτε εμπορική ανάπτυξη, παρά μόνο περιορισμένο αριθμό συνοικιακών καταστημάτων καθημερινής χρήσης. Οι εμπορικές χρήσεις της περιοχής συγκεντρώνονται σε κτίρια κατά μήκος των Λεωφόρων Διγενή Ακρίτα και Καλλιπόλεως, οι οποίες περικλείουν ουσιαστικά την περιοχή των επιδίκων.

 

Τα συγκριτικά ενοίκια αφορούν σε 9 ενοικιάσεις. Πρόκειται για δύο ενοποιημένα καταστήματα επί της οδού Γρεβενών, η οποία είναι συνοικιακός δρόμος, τρία καταστήματα επί της οδού Κλείσοβας η οποία είναι πάροδος της Λεωφόρου Καλλιπόλεως, απέναντι από την Εκκλησία Αγίου Νικολάου, δύο καταστήματα επί της γωνίας των οδών Τομπάζη, κύριας αρτηρίας τοπικής σημασίας και Πειραιώς, η οποία είναι πάροδος της Λεωφόρου Καλλιπόλεως και τρία καταστήματα επί της γωνίας των οδών Θεοτόκη και Ναυπάκτου, η οπαία είναι πάροδος της Λεωφόρου Διγενή Ακρίτα. Τα τρία τελευταία, είναι τα τρία συγκριτικά της Λειτουργού του Δικαστηρίου. Πρόκειται για εξίσου συνοικιακούς, τέμνοντες ή παράλληλους δρόμους της οδού Μουρούζη.

 

Ο μέσος όρος των ενοικίων της μικρής περιοχής, στον οποίο περιλήφθηκαν και τα επίδικα καταστήματα, υπολογίστηκε σε €4,29/τ.μ., το αγοραίο ενοίκιο σε €5,00/τ.μ. και το 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής σε €3,86/τ.μ. Το δίκαιο ενοίκιο των επιδίκων εκτιμήθηκε σε €370.- μηνιαίως.

 

Ο Μ.Κ.2 υποβοήθησε το έργο του Δικαστηρίου ως εμπειρογνώμονας, εφόσον τοποθετήθηκε και σχολίασε τις υπόλοιπες Εκθέσεις Εκτίμησης, ώστε να δυνηθεί το Δικαστήριο να έχει ενώπιον του την επιστημονική άποψη, για σκοπούς αξιολόγησης της ενώπιον του τεθείσας μαρτυρίας εμπειρογνωμόνων. Περαιτέρω, το Δικαστήριο κρίνει ότι η επιλογή του κ. Αθηνοδώρου να λάβει υπόψην του μεγαλύτερη περιοχή ως τη «μικρή περιοχή», επειδή στην οδό των επιδίκων και στον παράλληλο και κάθετο δρόμο, πλην των τριών καταστημάτων στην οδό Θεοτόκη, δεν βρέθηκαν άλλα ενεργά καταστήματα, είναι ορθή. Δίνει μία καλύτερη εικόνα της ευρύτερης των επιδίκων περιοχής, χωρίς να αλλοιώνει την υπόσταση και τη βάση της «μικρής περιοχής», προφέροντας μια δικαιότερη βάση για τον υπολογισμό του δικαίου ενοικίου, ιδία δε εφόσον έγιναν οι ενδεδειγμένες αναπροσαρμογές.

 

Κρίνουμε ότι η Λειτουργός Εκτιμήσεων είναι μάρτυρας του Δικαστηρίου, με βάση τον Νόμο. Υιοθετούμε την επιλογή των συγκριτικών στην οποία προέβη η Λειτουργός του Δικαστηρίου, επειδή έλαβε υπόψην υποστατικά στην ίδια μικρή περιοχή με το επίδικο κατάστημα. Επεκτείνουμε τη μικρή περιοχή στην περιοχή την οποία καθόρισε ο κ. Αθηνοδώρου και την υιοθετούμε.

 

 Για τον υπολογισμό του δικαίου ενοικίου, ενόψει των προνοιών του άρθρου 8 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου (βλέπετε πιο κάτω), ως συγκριτικά, λαμβάνονται υπόψην τα ενοίκια, συμβατικά, αγοραία και θέσμια, που ίσχυαν κατά το χρόνο καταχώρισης της Αίτησης, δηλαδή το Μάιο  2022. Μεταξύ των συγκριτικών πρέπει να υπάρχει ομοιομορφία νομικών χαρακτηριστικών. Κρίνουμε ότι, τόσο η Λειτουργός, όσο και ο Μ.Κ.2, έχουν λάβει υπόψην σχετικά περιστατικά για να καταλήξουν στη γνώμη τους και ότι κινήθηκαν αυστηρά εντός των πλαισίων που η νομοθεσία οριοθετεί.

 

Ο Καθ’ ου η Αίτηση είναι κάτοχος των επίδικων καταστημάτων από το 2013. Είναι η κρίση μου ότι, η ημερομηνία έναρξης της ενοικίασης δέον όπως λαμβάνεται υπόψη για τον καθορισμό του δικαίου ενοικίου, αφού έμμεσα συνδέεται τόσο με την ηλικία του ακινήτου, όσο και με τη κατάσταση του. Κρίνω ότι η έναρξη της ενοικίασης δεν είναι αντινομική περίσταση (βλέπετε σχετικά Λεύκος Π. Γεωργιάδης v. P. SHAFTAKOLAS ESTATES LTD, (1999) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1750). Βλέπετε ακόμα σελίδα 28 στο σύγγραμμα Modern Methods of Valuation, κάτω από την επικεφαλίδα «Determination of rental value – Comparison of Rents»:

 

«He must have regard not only to the rents of other properties that are let, but also to the dates when the rents were fixed, to the age and condition of the buildings as compared with that with which he is concerned, and to the amount of similar accommodation in the vicinity to be let or sold.»

 

Νομική πτυχή:

Μικρή περιοχή:

Ο όρος «μικρή περιοχή» στην νομοθεσία, φαίνεται ότι αποτελεί μετάφραση στην Ελληνική γλώσσα του όρου «locality» που χρησιμοποιείται στο Αγγλικό Rent Act 1965, άρθρο 27 (“Determination of fair rent”). Δεν υπάρχει ερμηνεία του όρου στον περί Ενοικιοστασίου Νόμο, Ν.23/83 ούτε και στην αντίστοιχη Αγγλική νομοθεσία, από την οποία θα μπορούσαμε να καθοδηγηθούμε.

 

Η ερμηνεία ενός Νόμου είναι δικαστική πράξη (βλέπετε Diagoras Development v. National Bank (1985) 1 C.L.R. 581) και εκ των κανόνων ερμηνείας, ο κανόνας για την απόδοση στις λέξεις της γραμματικής τους έννοιας (grammatical meaning), εφαρμόζεται, εκτός όπου οδηγεί σε παράλογα αποτελέσματα (Vamasia Estates Limited v. Singer Sewing Machine Company (1985) 1 C.L.R. 707). Στο ‘Μονοτονικό Λεξικό Δημοτικής, Ορθογραφικό, Ερμηνευτικό, Ετυμολογικό’, στη σελίδα 562, η λέξη «περιοχή» ερμηνεύεται ως: «η περιφέρεια, ο χώρος δικαιοδοσίας μίας υπηρεσίας, έκταση γης μικρή ή μεγάλη». Κατά την άποψη μας, η «μικρή περιοχή» δεν μπορεί να οριοθετηθεί σε συγκεκριμένη έκταση, αλλά η εμβέλεια της εξαρτάται κάθε φορά από τα περιστατικά της εκάστοτε υπόθεσης. Θεωρούμε ότι, ουσιαστικά, μικρή περιοχή σημαίνει η γειτονιά, το οικοδομικό τετράγωνο, τα διπλανά και απέναντι οικοδομήματα, στον ίδιο δρόμο. Βλέπε σχετικά τη χρήση της λέξης «neighbourhood» από τον έντιμο Δικαστή κ. Βασιλειάδη στην αυθεντία Level Tachexcavs Ltd. v. Kyriacos Kargotis (1970) 1 C.L.R. 163, στην σελίδα 169 και τη χρήση της λέξης «area» από τον έντιμο Δικαστή, ως ήταν τότε, κ. Α. Λοϊζου, στην αυθεντία Nina P. Iacovidou v. Andreas Constantinou (1976) 1 C.L.R. 99, στη σελίδα 103. Ο έντιμος Δικαστής, Πρόεδρος Επαρχιακού Δικαστηρίου, ως ήταν τότε, κ. Γ.Μ. Πικής, στην απόφαση του στην υπόθεση Nicolaou v. Kassou (1978) 2 J.S.C. 342, στη σελίδα 345 είπε:

 

«The state of the rent market: Evidence may be adduced with a view to enlightening the Court about the rentals that are being paid in a particular locality or in a wider area such as a quarter of a town».

Ο ίδιος ο νομοθέτης αναφέρει τους παράγοντες που πρέπει να λάβουμε υπόψη για να καταλήξουμε στα συγκριτικά ενός υπό εξέταση ακινήτου, με βάση τα οποία θα καθορίσουμε το δίκαιο ενοίκιο. Πρέπει να είναι συγκρίσιμα, δηλαδή ‘comparable’ (βλέπετε, μεταξύ άλλων Branco & Others v. Fandousis (1978) 2 J.S.C. 200, στη σελίδα 203), και συνεπώς παρόμοια σε ηλικία, χαρακτήρα, μέγεθος, τοποθεσία, κατάσταση και παρεχόμενες διευκολύνσεις (βλέπε άρθρο 8(5)). Αυτές είναι, ενδεικτικά μόνο, οι περιστάσεις που λαμβάνονται υπόψη.

 

Η άποψη μας αυτή ενισχύεται από την υπόθεση Terence Menelaos Spiby v. Δημοτικού Συμβουλίου Πάφου (2002) 1(Α) Α.Α.Δ. 483, υπόθεση απαλλοτρίωσης γης, όπου το Ανώτατο Δικαστήριο είπε ότι:

 

«Η δυνατότητα σύγκρισης του απαλλοτριωθέντος με άλλη κτήματα προϋποθέτει την ύπαρξη ομοιογένειας μεταξύ τους. Οι παράγοντες, που τείνουν να στοιχειοθετήσουν τέτοια ομοιότητα, εντοπίζονται στην τοποθεσία των ακινήτων, στα γεωφυσικά τους χαρακτηριστικά και στους όρους ανάπτυξης τους.»

 

[υπογράμμιση του Δικαστηρίου]

 

Εάν στον ίδιο δρόμο, στην ίδια γειτονιά, δεν εντοπίζεται ικανοποιητικός αριθμός συγκρίσιμων, ομοιογενών κτιρίων, τότε η έρευνα επεκτείνεται σε τέτοια περιοχή ώστε να συμπεριλάβει συγκρίσιμα κτίρια και έτσι οριοθετείται η «μικρή περιοχή» για την κάθε περίπτωση.

 

Τα πιο πάνω καταγράφηκαν ως κρίση του Δικαστηρίου και στην υπόθεση Κ2/01 Έλσα Χριστοδούλου κ.ά. v. Κώστα Αθανασίου κ.ά. του Τμήματος Πάφου του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων Λεμεσού – Πάφου, ημερομηνίας 27.11.2003. Η απόφαση αυτή ήταν το αντικείμενο της αυθεντίας, Αθανασίου κ.ά. v. Χριστοδούλου κ.ά., (2006) 1(A) Α.Α.Δ. 41. Η πρωτόδικη απόφαση δεν ανετράπη επί του σημείου τούτου.

 

Επιπλέον, προσθέτουμε και υπογραμμίζουμε, ότι η οριοθέτηση της μικρής περιοχής με σκοπό την εκτίμηση καταστημάτων, αποτελεί σημαντική, λεπτή και ακριβή εργασία, εφόσον, όπως υπογραμμίζεται στο σύγγραμμα Modern Methods of Valuation, σελίδα 263: «Shops only a short distance apart can vary considerably in rental value because of vital differences in their positions. Any factor influencing pedestrian flow past the shop has its effect on value, such as proximity to ‘multiples’, adequate and easy car parking or public transport, the position of shopping ‘breaks’ (for example a brick wall in the middle of an otherwise continuous parade of shops), bus stops and traffic lights and the widths of pavements and streets.»

 

Καθορισμός:

            Ο καθορισμός του δικαίου ενοικίου υποστατικού διέπεται από το άρθρο 8 [1] του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, 23/83, ως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα. Σύμφωνα με την ενώπιον μας μαρτυρία, το πληρωτέο ενοίκιο για τα επίδικα καταστήματα κατά το χρόνο καταχώρισης της υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτησης, ήταν €150.- μηνιαίως, ποσό που ισχύει από το 2013. Η υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτηση καταχωρίστηκε την 25.5.2022, δηλαδή μετά την πάροδο δύο ετών από τον τελευταίο καθορισμό ενοικίου δια της συμφωνίας των μερών. Το ποσό το οποίο θα καθορίσουμε ως το δίκαιο ενοίκιο υπολογίζεται ως οφειλόμενο από την ημερομηνία καταχώρισης της Αίτησης (βλέπετε εδάφιο (3) [2]).

 

Το εδάφιο (4) (α) του άρθρου 8, προνοεί ως εξής:

 

«(4)(α)Το ανώτατον όριον το υπό του Δικαστηρίου καθοριζομένου δικαίου ενοικίου δεν θα υπερβαίνη ποσοστόν 14 τοις εκατόν δια τα πρώτα δύο έτη από της ενάρξεως ισχύος του παρόντος Νόμου, μετά το πέρας της οποίας περιόδου το ποσοστόν θα καθορίζεται ανά διετίαν υπό του Υπουργικού Συμβουλίου τη συστάσει του Υπουργού δια διατάγματος δημοσιευομένου εις την επίσημον εφημερίδα της Δημοκρατίας.»

           

Δυνάμει Διατάγματος του Υπουργικού Συμβουλίου το οποίο δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας την 9.4.2021 και ίσχυε κατά το χρόνο καταχώρισης της υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτησης, Κ.Δ.Π. 145/2021, το ανώτατο όριο αυξήσεως από 22.4.2021 μέχρι 21.4.2023, είναι 0%.

 

Η επιφύλαξη του άρθρου 4(α) προνοεί τα ακόλουθα:

 

«Νοείται ότι, αν η πρώτη αίτηση που υποβάλλεται μετά την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικού) Νόμου του 1995 για αύξηση του ενοικίου βάσει του επιτρεπόμενου ποσοστού, που δεν υπερβαίνει τώρα το 14%, οδηγεί στον καθορισμό ενοικίου χαμηλότερου από το 40% του εκάστοτε μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής, τότε καθορίζεται ενοίκιο ίσο προς το 40% του μέσου  αυτού όρου. Το ποσοστό 40% ως ανωτέρω, για την πρώτη ή τις επόμενες αιτήσεις αυξάνεται από 1.1.1997 κατά 10 ποσοστιαίες μονάδες ανά διετία,  μέχρις ότου ανέλθει στο 90% του εκάστοτε μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής.»

           

Το ποσοστό αυτό έγινε 50% την 1.1.1997, 60% την 1.1.1999, 70% την 1.1.2001, 80% την 1.1.2003 και 90% την 1.1.2005. Κατά τον ουσιώδη χρόνο της καταχώρισης της υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτησης, ίσχυε το ποσοστό του 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής.

 

Είναι η κρίση μου ότι η αυθεντία Χριστόπουλος Φεραίος v. Χρ. Γεωργιάδης Λτδ, Πολιτική Έφεση αρ. 212/2010, απόφαση ημερομηνίας 2.12.2015, δεν τυγχάνει εφαρμογής στην παρούσα υπόθεση, εφόσον δεν υπάρχει ενώπιον μας μαρτυρία περί προηγούμενου καθορισμού ενοικίου υπό του Δικαστηρίου για το επίδικο υποστατικό, με βάση το 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής. Στην εν λόγω αυθεντία, το Ανώτατο Δικαστήριο αποφάσισε ότι, αφ’ ης στιγμής δόθηκε αύξηση μέχρι το 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής, δεν δικαιολογείται η εκ δευτέρου αύξηση και ο καθορισμός του ενοικίου με οποιοδήποτε ποσοστό άλλο από το 14%. Εφόσον κατά το χρόνο καταχώρησης της Αίτησης, το 14%, ποσοστό το οποίο καθορίζεται από το Υπουργικό Συμβούλιο, δεν ίσχυε πλέον, αλλά ίσχυε το 0%, το αποτέλεσμα της Απόφασης είναι ότι, αφ’ ης στιγμής καθορίστηκε από το Δικαστήριο  μία φορά το δίκαιο ενοίκιο ενός υποστατικού στο 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής (το οποίο εξακολουθεί να ισχύει), με τις επόμενες Αιτήσεις Καθορισμού, το Δικαστήριο μπορεί να καθορίσει το ενοίκιο μόνο με το ποσοστό 0%. Συνεπώς, ουδεμία αύξηση αλλά και ουδεμία μείωση.

 

Ο σκοπός του Νομοθέτη δεν ήταν να καταστήσει τους ιδιοκτήτες υποστατικών εντός της μικρής περιοχής, προνομιούχους, όπως αποφάνθηκε το Ανώτατο Δικαστήριο, ούτε να συνεχίσουν να υπάρχουν μετά το 90%, δύο ειδών αυξήσεις. Η επιφύλαξη του άρθρου 8(4)(α) του Νόμου, ήταν η προσωρινή εξαίρεση από τον κανόνα, μέχρι που να φθάσει το ενοίκιο στο 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής.

 

Το αγοραίο ενοίκιο λαμβάνεται υπόψη, μεταξύ άλλων (βλέπετε εδάφιο (5)[3]). Στην υπόθεση Λεύκος Π. Γεωργιάδης v. P. SHAFTAKOLAS ESTATES LTD (πιο πάνω), ο έντιμος Πρόεδρος του Ανωτάτου Δικαστηρίου είπε στη σελίδα 1754 και σε σχέση με το άρθρο 8(5) (πριν την τροποποίηση του από τον Νόμο 102(1)/95):

 

«Οι περιστάσεις που εξειδικεύονται δεν εξαντλούν βέβαια αυτές που μπορεί να ληφθούν υπόψη. Όμως καλύπτουν ευρύ φάσμα των ‘περιστάσεων’ το οποίο χαρακτηρίζει τα σχετικά περιστατικά και περιορίζει άλλα πιθανά περιστατικά σ’ εκείνα που δεν είναι αντινομικά προς τα καθοριζόμενα. Ανεξάρτητα από οποιοδήποτε ερμηνευτικό κανόνα (όπως το ejusdem generis), αποκλείονται από την έρευνα περιστάσεις αντινομικές προς εκείνες που καθορίζονται.»

           

Οι περιστάσεις που περιγράφονται στο εδάφιο (5) του άρθρου 8 ως αυτό έχει τροποποιηθεί, είναι οι ίδιες. Συνεπώς, η πιο πάνω αυθεντία εφαρμόζεται και σήμερα σε περιπτώσεις όπως η υπό εξέταση.

 

Αναπροσαρμογή:

Σε περιπτώσεις όπου ο εμπειρογνώμονας είναι της άποψης ότι ένα συγκριτικό, είτε είναι υποδεέστερο, είτε υπερτερεί, είτε διαφοροποιείται ως προς ένα ή περισσότερα χαρακτηριστικά χωρίς να χάνει την ιδιότητα και δυνατότητα να είναι συγκρίσιμο με το υπό εκτίμηση υποστατικό, πρέπει να προβεί σε αναπροσαρμογή των ενοικίων, σε ποσοστό που θα ορίσει. Οι προσαρμογές στα συγκριτικά, ποιοτικές ή χρονικές, πρέπει να υπολογίζονται ώστε να λαμβάνονται υπόψην δεόντως τα πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα του καθενός από τα συγκρινόμενα, σε σχέση με τα καταβαλλόμενα ενοίκια. Βλέπετε σχετικά την αυθεντία Αθανασίου κ.ά. v. Χριστοδούλου κ.ά., (2006) 1(A) Α.Α.Δ. 41. Η Λειτουργός του Δικαστηρίου και ο Μ.Κ.2, ορθώς προέβησαν σε αναπροσαρμογές για τα επίδικα και τα συγκριτικά τους ενοίκια.

 

Υπολογισμός:

Το πληρωτέο ενοίκιο για τα επίδικα καταστήματα, ανέρχεται σε €1,56/τ.μ. Το αγοραίο ενοίκιο καταγράφεται από τη Λειτουργό ως €9,00/τ.μ. και από τον Μ.Κ.2 ως €5,00/τ.μ. Υιοθετούμε το μέσο όρο του Μ.Κ.2, εφόσον τα συγκριτικά της Λειτουργού περιλαμβάνονται στα δικά του συγκριτικά. Ο μέσος όρος των ενοικίων της μικρής περιοχής, περιλαμβανομένων των επίδικων καταστημάτων, δηλαδή συνολικά 10 ενοικιάσεις, ανέρχεται σε €4,29/τ.μ. και το 90% του μέσου όρου σε €3,86/τ.μ. και για τα επίδικα σε €370,56 έστω €371.- μηνιαίως. Το ποσό αυτό κρίνεται ως το δίκαιο ενοίκιο, λαμβανομένων υπόψην της τοποθεσίας, της ηλικίας, της κατάστασης, των διευκολύνσεων και του μεγέθους των ενιαίων επίδικων καταστημάτων.

 

Απόφαση:

Ως εκ των ανωτέρω και με τη σύμφωνο γνώμη των Παρέδρων, εκδίδεται Διάταγμα του Δικαστηρίου καθορίζον το μηνιαίο ενοίκιο των καταστημάτων αρ. 1, 2 και 3, επί της οδού Μουρούζη 6, ATHENS COURT, Λευκωσία, σε €371.- από την 25.5.2022.

 

Ο Καθ’ ου η Αίτηση να καταβάλει τα έξοδα των Αιτητών ως αυτά θα υπολογισθούν από τον Γραμματέα και εγκριθούν από το Δικαστήριο, στην κλίμακα έως €500.-

(Υπ.)                                                  

Λ. Σ. Καμμίτση         

Πρόεδρος                 

Πιστό αντίγραφο

 

Γραμματέας

ΛΣΚ/ΕΠ