ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ         

 

Ενώπιον:      Λ.Σ. Καμμίτση, Προέδρου και

                        Δ. Δημάδη και Κ. Χατζηχαραλάμπους, Παρέδρων

Αίτηση Aρ.: Κ24/23

(i-justice)

Μεταξύ:

TRODAMINES LIMITED (HE 202941), εκ Λεμεσού

Αιτήτριας

και

 

MAVROMATIS KYRIACOS COMMISSION AGENCIES LIMITED HE 86515,

εκ Λευκωσίας

Καθ’ ης η Αίτηση

-------------------------------------------------------------------------

 

17 Ιουλίου 2025

Για την Αιτήτρια: κα. Μ. Θεοχάρους για κ.κ. Μιχαηλίδης & Παντελή Συνέταιροι Δ.Ε.Π.Ε.

Για την Καθ’ ης η Αίτηση: κα. Λ. Κούτρα για κ.κ. Δημήτρης Κούτρας & Λώρα Κούτρα Δ.Ε.Π.Ε.

Α Π Ο Φ Α Σ Η

 

Η υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτηση, καταχωρήθηκε την 23.5.2023 και τροποποιημένη την 1.6.2023 και μ’ αυτήν η Αιτήτρια εξαιτείται ως ακολούθως:

 

«1.     Η Αιτήτρια αιτείται απόφαση και/ή διάταγμα του Δικαστηρίου που να καθορίζει το ενοίκιο του επίδικου ακινήτου, το οποίο ενοικιάζει η Καθ’ ης η Αίτηση, προκειμένου αυτό να αυξηθεί, έτσι ώστε να καταστεί δίκαιο ενοίκιο.

2.       Απόφαση και/ή Διάταγμα του Δικαστηρίου για το ποσό των €2,116,00 ως οφειλόμενα κοινόχρηστα που αφορούν το ακίνητο για την περίοδο που αρχίζει από τον Ιανουάριο 2020 μέχρι τον Μάη του 2023 και οποιοδήποτε άλλο ποσό προκύψει ως οφειλόμενα κοινόχρηστα μέχρι την εκδίκαση της παρούσας Αίτησης.

3.       Οποιαδήποτε άλλη θεραπεία ήθελε κρίνει το Δικαστήριο ως δίκαιη και εύλογη υπό τις περιστάσεις.

4.       Τα έξοδα της παρούσας Αίτησης, πλέον Φ.Π.Α., πλέον έξοδα επίδοσης.»

Η Αιτήτρια ισχυρίζεται ότι είναι η εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια ενός καταστήματος με αρ. 1, στο ισόγειο της πολυκατοικίας ASPRI BUILDINGS, επί της οδού Ευαγόρου 5, 2121, Αγλαντζιά της Επαρχίας Λευκωσίας, με αριθμό εγγραφής 0/8115, Φύλλο/Σχέδιο 21/63W2, Τμήμα 2, Τεμάχιο ΕΠΙ 5623, στην τοποθεσία Μαντολαξιά (εν τοις εφεξής «το επίδικο κατάστημα»). Η ιδιότητα της Αιτήτριας και η περιγραφή του ακινήτου, είναι παραδεκτά. Η Αιτήτρια ισχυρίζεται ότι το επίδικο ενοικιάστηκε στην Καθ’ ης η Αίτηση κατά ή περί το έτος 2010, δυνάμει γραπτής και/ή προφορικής συμφωνίας ενοικίασης με τον προηγούμενο ιδιοκτήτη, κ. Μ.Α., με συμφωνηθέν ενοίκιο το ποσό των €256.-, προπληρωτέο την 1ⁿ ημέρα εκάστου μηνός, πλέον κοινόχρηστα. Με την εκπνοή της συμφωνίας ενοικιάσεως, η Καθ’ ης η Αίτηση διατήρησε την κατοχή του επίδικου καταστήματος και έτσι, κατέστη θέσμια ενοικιάστρια αυτού.

 

Το επίδικο έχει εμβαδόν 55 τ.μ. και χρησιμοποιήθηκε και/ή χρησιμοποιείται αποκλειστικά από την Καθ’ ης η Αίτηση ως κατάστημα. Μεταβιβάστηκε στην Αιτήτρια με Πωλητήριο Έγγραφο, ημερομηνίας 9.7.2014. Η Αιτήτρια, αναλαμβάνοντας την κατοχή του επίδικου καταστήματος, συνέχισε να το ενοικιάζει στην Καθ’ ης η Αίτηση με τους ίδιους όρους και χωρίς να υπογράψουν οποιαδήποτε γραπτή συμφωνία, ισχυρισμός που είναι παραδεκτός. Η Αιτήτρια δεν προέβη στην αύξηση του μηνιαίου ενοικίου και στις 20.5.2019, προχώρησε με την καταχώρηση της Αίτησης Κ19/2019, για καθορισμό ενοικίου ενώπιον του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων Λευκωσίας. Το Δικαστήριο, με απόφαση του στις 23.10.2019, καθόρισε το ποσό των €300,00 για το επίδικο κατάστημα. Οι προαναφερθέντες ισχυρισμοί είναι παραδεκτοί.

 

Έκτοτε, η Καθ’ ης η Αίτηση, παρόλες τις εκκλήσεις της Αιτήτριας, αρνείται να καταβάλει οποιοδήποτε ποσό ως αύξηση ενοικίου και/ή οποιοδήποτε ποσό ως κοινόχρηστα, με αποτέλεσμα να οφείλει το ποσό των €2.116.- ως κοινόχρηστα.

 

Η Αιτήτρια ισχυρίζεται ότι το επίδικο ευρίσκεται σε εξέχουσα και/ή οικιστική θέση κοντά στο κέντρο της πόλης. Η θέση αυτή είναι ιδανική για τη χρησιμοποίηση του από την Καθ’ ης η Αίτηση ως κατάστημα. Ο μέσος όρος των ενοικίων στην ίδια περιοχή που βρίσκεται το επίδικο κατάστημα, λαμβανομένων υπόψην όλων των περιστάσεων, δικαιολογεί αύξηση του μηνιαίου ενοικίου.

 

 

Απάντηση:

            Απάντηση εκ μέρους της Καθ’ ης η Αίτηση καταχωρήθηκε την 15.9.2023 και μ’ αυτήν προβαίνει σε ορισμένες παραδοχές τις οποίες σημειώνουμε πιο πάνω. Η Καθ’ ης η Αίτηση δικογραφεί ότι το θέμα της αύξησης λύθηκε το έτος 2019, στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων και η μόνη αύξηση που δικαιούται η Αιτήτρια, είναι 6%, ποσοστό το οποίο ψηφίστηκε και εγκρίθηκε από τη Βουλή. Περαιτέρω, ο δρόμος και η περιοχή όπου ευρίσκεται το ακίνητο δεν είναι εμπορική περιοχή, ούτε άλλα καταστήματα υπάρχουν.

 

Η Καθ’ ης η Αίτηση αρνείται και απορρίπτει την παράγραφο Β2 της αιτούμενης θεραπείας, λόγω του ενοικιαστηρίου εγγράφου του 2006. Το ενοικιαστήριο έγγραφο ανανεώθηκε με τους ίδιους όρους, όπου δεν προνοείτο η καταβολή κοινόχρηστων, εξ’ ου και από το 2006, ουδέποτε η Καθ’ ης η Αίτηση κατέβαλε κοινόχρηστα. Επιπλέον, το επίδικο λειτουργεί ως κατάστημα, δεν χρησιμοποιεί το εσωτερικό της πολυκατοικίας, ούτε ανελκυστήρα, ούτε απολάμβανε η Καθ’ ης η Αίτηση οποιονδήποτε εσωτερικό και εξωτερικό χώρο της πολυκατοικίας, ούτε λαμπτήρες, ούτε χώρο στάθμευσης. Η Καθ’ ης η Αίτηση υπέγραψε έγγραφο ενοικίασης το έτος 2006, για το ποσό των £128.- χωρίς κοινόχρηστα. Καλείται η Αιτήτρια να παρουσιάσει το ενοικιαστήριο που επικαλείται το έτος 2010, εκ ποσού €256.- πλέον κοινόχρηστα.

 

Το επίδικο κατάστημα είναι πολύ μικρό, 54 τ.μ., δεν αποτελεί διαμέρισμα, χωρίς έπιπλα, χωρίς χώρο στάθμευσης και σε παλαιό κτήριο, οπότε καμία αύξηση δικαιολογείται πλην του 6%. Περαιτέρω, η περιοχή δεν εμπίπτει στην εμπορική ζώνη και ούτε πλησίον υπάρχουν καταστήματα. Είναι η θέση της Καθ’ ης η Αίτηση, ότι η μοναδική αύξηση ενοικίου που θα πρέπει να επιτραπεί, δεν θα πρέπει να ξεπερνά το 6% από την μέρα επίδοσης και όχι καταχώρησης, καθότι η καταχώρηση έγινε 23.5.2023 και επιδόθηκε στις 5.7.2023, με αποτέλεσμα να διαρρεύσει χρόνος ένεκα και της αργίας των Δικαστηρίων.

 

Ανταπάντηση:

            Το δικόγραφο της Αιτήτριας καταχωρήθηκε την 13.2.2024 και μ’ αυτό συνενώνει επίδικα θέματα με την Καθ’ ης η Αίτηση, αρνείται και απορρίπτει όλους μαζί και καθένα ξεχωριστά τους ισχυρισμούς της Καθ’ ης η Αίτηση, οι οποίοι περιλαμβάνονται στην Απάντηση. Το επίδικο ευρίσκεται σε εξέχουσα και/ή οικιστική θέση κοντά στο κέντρο της πόλης, εξαιρετική για τη χρησιμοποίηση από την Καθ’ ης η Αίτηση ως κατάστημα και/ή γραφείο. Η Καθ’ ης η Αίτηση δεν παρέχει υπηρεσίες εντός του καταστήματος, αλλά το χρησιμοποιεί ως γραφείο. Επιπλέον, η Αιτήτρια έχει δικαίωμα να καταχωρήσει την Αίτηση και δικαιολογείται καθορισμός του ενοικίου με βάση το 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής. Τέλος, εφόσον ο ιδιοκτήτης / διαχειριστής της εταιρείας αποφάσισε ότι οι ενοικιαστές πρέπει να πληρώνουν κοινόχρηστα, οι τελευταίοι είναι υποχρεωμένοι όπως τηρήσουν την πιο πάνω απόφαση. Σε μια κοινόκτητη οικοδομή, όλοι πληρώνουν, ανεξάρτητα με τι χρησιμοποιούν. Σε καμία περίπτωση δεν απαλλάσσεται κάποιο διαμέρισμα / κατάστημα από τα κοινόχρηστα λόγω ορόφου.

 

Ιστορικό:

            Στην παρούσα υπόθεση καταχωρήθηκε Κλήση για Οδηγίες από πλευράς της Αιτήτριας, σύμφωνα με τη Διαταγή 30 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, ως αυτοί ίσχυαν μέχρι την 31.8.2023 και εφαρμόζονται στην παρούσα υπόθεση, στην οποία καταχώρισαν Παραρτήματα και οι δύο πλευρές. Το Δικαστήριο εξέδωσε εκατέρωθεν Διατάγματα αποκάλυψης εγγράφων και έδωσε οδηγίες στη Λειτουργό Εκτιμήσεων του Δικαστηρίου, να ετοιμάσει γραπτή Έκθεση Εκτίμησης για το δίκαιο ενοίκιο του επίδικου καταστήματος.

 

Η υπόθεση κατηγοριοποιήθηκε ως Ταχείας Εκδίκασης και δόθηκαν οδηγίες για την καταχώριση γραπτής μαρτυρίας. Οι μάρτυρες δεν αντεξετάστηκαν και το Δικαστήριο άκουσε προφορική μαρτυρία μόνο από τη Λειτουργό του Δικαστηρίου.

 

Έκθεση Λειτουργού:

Η Έκθεση Εκτίμησης φέρει ημερομηνία σύνταξης 25.2.2025 και ημερομηνία εκτίμησης, την ημερομηνία καταχώρισης της κυρίως Αίτησης, δηλαδή 23.5.2023. Η Λειτουργός του Δικαστηρίου, κα. Αναστασία Δεληγιάννη, κατέγραψε τα εξής:

 

·         Το επίδικο υποστατικό είναι κατάστημα με αρ. 1, επί της οδού Ευαγόρου 5, 2121 Αγλαντζιά, Λευκωσία, Φ/Σχ. 21/63W2, αρ. εγγραφής 0/8115, επί του Τεμαχίου 2/5623.

·         Πραγματοποιήθηκε επιτόπια έρευνα.

·         Η ευρύτερη περιοχή είναι κυρίως οικιστική πέραν των υποστατικών που εφάπτονται της Λεωφόρου Λεμεσού.

·         Πρόκειται για γωνιακό κατάστημα, στο ισόγειο πολυκατοικίας οριζόντια διαχωρισμένης, με έτος ανέγερσης το 1985 περίπου.

·         Το εμβαδόν του καταστήματος είναι 55 τ.μ.

·         Το πάτωμα είναι επιστρωμένο με ξύλινο παρκέ. Οι βιτρίνες είναι με αλουμίνιο και μονό τζάμι. Δεν κλιματίζεται από σταθερή κλιματιστική μονάδα.

·         Κατά την επιτόπια έρευνα, έγινε εξωτερική επιθεώρηση διότι ήταν κλειστό.

·         Το επίδικο βρέθηκε σε μέτρια κατάσταση. Φαίνεται να μην έγινε καμία αλλαγή, ανακαίνιση ή συντήρηση ή άλλη ενεργειακή αναβάθμιση ή τεχνολογικός εκσυγχρονισμός. Παρατηρήθηκαν φυσικές φθορές σε εξωτερικά σημεία.

·         Φαίνεται ότι το κατάστημα χρησιμοποιείται ως κατάστημα / γραφειακός χώρος.

·         Χρησιμοποιήθηκε η συγκριτική μέθοδος εκτίμησης.

·         Έγιναν ορισμένες αναπροσαρμογές στο εμβαδόν, αναφορικά με τα συγκριτικά 3 και 4, καθότι αυτά διαθέτουν μεσοπάτωμα.  

·         Το μηνιαίο αγοραίο ενοίκιο είναι €6/τ.μ.

·         Το πληρωτέο ενοίκιο ανέρχεται σε €5,45/τ.μ.

·         Ο μέσος όρος των ενοικίων της μικρής περιοχής από 5 συγκριτικές ενοικιάσεις (περιλαμβανομένου του επίδικου), ανέρχεται σε €6,26/τ.μ. και το 90% του μέσου όρου σε €5,63/τ.μ., δηλαδή €309,87 μηνιαίως.

·         Στις συγκριτικές ενοικιάσεις, περιλαμβάνονται ένα εμπορικό κατάστημα στην οδό Θησέως, ένα εμπορικό κατάστημα στη Λεωφόρο Λεμεσού και Θησέως, ένα εμπορικό κατάστημα στη Λεωφόρο Λεμεσού και ένα Pet Shop στη Λεωφόρο Λεμεσού.

 

Μαρτυρία και αξιολόγηση:

Αιτητρίας:

Μοναδικός μάρτυρας για την πλευρά της Αιτήτριας εταιρείας, κατέθεσε ο κ. Χαράλαμπος Αβαρατζής. Ο μάρτυρας κατέθεσε ότι είναι ο Διευθυντής της Αιτήτριας εταιρείας, η οποία είναι εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια του ακινήτου που βρίσκεται στο ισόγειο της πολυκατοικίας ASPRI BUILDINGS επί της οδού Ευαγόρου 5, 2121 Αγλαντζιά, της Επαρχίας Λευκωσίας, ήτοι του καταστήματος υπ’ αριθμό 1, το οποίο φέρει αριθμό εγγραφής 0/8115, Φύλλο/Σχέδιο 21/63W2, Τμήμα 2, Τεμάχιο ΕΠΙ 5623, Δήμος Αγλαντζιάς, Τοποθεσία Μαντολαξιά.

 

Κατά ή περί το έτος 2010, το επίδικο ενοικιάστηκε από την Καθ’ ης η Αίτηση, δυνάμει γραπτής συμφωνίας ενοικίασης με τον προηγούμενο ιδιοκτήτη, με συμφωνηθέν ενοίκιο στο ποσό των €256.-, προπληρωτέο την 1^η ημέρα εκάστου μηνός, πλέον κοινόχρηστα. Με την εκπνοή της συμφωνίας ενοικιάσεως, η Καθ’ ης η Αίτηση διατήρησε την κατοχή του επίδικου ακινήτου και έτσι κατέστη θέσμια ενοικιάστρια. Ο μάρτυρας παρουσίασε αποδείξεις πληρωμής ενοικίων για να καταδείξει ότι η Καθ’ ης η Αίτηση και άλλοι ένοικοι, πλήρωναν και κοινόχρηστα.

 

Το επίδικο κατάστημα έχει εμβαδόν 55 τ.μ. και χρησιμοποιήθηκε και/ή χρησιμοποιείται αποκλειστικά από την Καθ’ ης η Αίτηση ως κατάστημα. Με Πωλητήριο Έγγραφο, ημερομηνίας 9.7.2014, μεταβιβάστηκε στην Αιτήτρια. Ειρήσθω εν παρόδω, το Πωλητήριο Έγγραφο το οποίο επισυνάφθηκε ως Τεκμήριο 3 στην ένορκο δήλωση του κ. Αβαρατζή, δεν περιλαμβάνει τον αριθμό εγγραφής του επίδικου καταστήματος στην περιγραφή των κτημάτων που αφορά. Επειδή δεν αμφισβητείται η ιδιότητα της Αιτήτριας, το Δικαστήριο δεν αποφαίνεται περαιτέρω επί του θέματος αυτού. Ο μάρτυρας κατέθεσε ότι η Αιτήτρια συνέχισε να ενοικιάζει στην Καθ’ ης η Αίτηση, με τους ίδιους όρους και χωρίς να υπογράψουν οποιαδήποτε συμφωνία. Επιπλέον, ο κ. Αβαρατζής αποφάσισε ότι οι ενοικιαστές πρέπει να πληρώνουν τα κοινόχρηστα τους και είναι υποχρεωμένοι όπως τηρήσουν την πιο πάνω απόφαση. Είναι η θέση του ότι σε μια κοινόκτητη οικοδομή, όλοι πληρώνουν, ανεξάρτητα με τι χρησιμοποιούν και σε καμία περίπτωση δεν απαλλάσσεται κάποιο διαμέρισμα ή κατάστημα από τα κοινόχρηστα, λόγω ορόφου.

 

Στις 20.5.2019, η Αιτήτρια καταχώρισε την Αίτηση Κ19/2019, για τον καθορισμό ενοικίου, ενώπιον του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων Λευκωσίας. Το Δικαστήριο, με Απόφαση του στις 23.10.2019, καθόρισε το ποσό των €300.- για το επίδικο κατάστημα. Ωστόσο έκτοτε, η Καθ’ ης η Αίτηση, παρ’ όλες τις εκκλήσεις της Αιτήτριας, αρνείται να καταβάλει οποιοδήποτε ποσό ως αύξηση και/ή οποιοδήποτε ποσό ως κοινόχρηστα, με αποτέλεσμα να οφείλει το ποσό των €1.922,48 ως κοινόχρηστα. Ο μάρτυρας δεν εξήγησε γιατί το ποσό αυτό διαφέρει από το δικογραφημένο ποσό και δεν παρουσίασε οποιαδήποτε Κατάσταση Κοινοχρήστων και εξόδων στο κτίριο, εκ των οποίων συνάγονται τα κοινόχρηστα. Παρουσιάστηκε ένας Πίνακας χρεώσεων, επισυνημμένος σε επιστολή των δικηγόρων της Αιτήτριας, η οποία αναφέρεται σε άλλο νομικό πρόσωπο ως πελάτη (Τεκμήριο 4 στην ένορκο δήλωση του κ. Αβαρατζή), με διάφορα ποσά τα οποία δεν εξηγούνται και χωρίς να καταγράφονται χρεώσεις και πιστώσεις.

 

Κατέθεσε ότι το επίδικο ευρίσκεται σε εξέχουσα και/ή οικιστική θέση κοντά στο κέντρο της πόλης. Η θέση αυτή είναι ιδανική για τη χρήση του από την Καθ’ ης η Αίτηση ως κατάστημα και/ή γραφείο. Ο μέσος όρος των ενοικίων στην ίδια περιοχή, λαμβανομένων υπόψη όλων των περιστάσεων, είναι ψηλότερος από το καταβαλλόμενο ενοίκιο, κατά τρόπο που να δικαιολογείται αύξηση του μηνιαίου ενοικίου. Η ενοικίαση εμπίπτει στις διατάξεις του περί Ενοικιοστασίου Νόμου 1983, Ν.23/83, όπως τροποποιήθηκε και ο καθορισμός του ενοικίου διέπεται από τις πρόνοιες του.

 

Καθ’ ης η Αίτηση:

            Μοναδικός μάρτυρας για την πλευρά της Καθ’ ης η Αίτηση, κατέθεσε ο κ. Κυριάκος Μαυρομάτης. Είναι ο Διευθυντής της Καθ’ ης η Αίτηση εταιρείας, η οποία ενοικιάζει το κατάστημα υπ’ αριθμό 1 επί της οδού Ευαγόρου 5, 2121, στην Αγλαντζιά δυνάμει ενοικιαστήριου εγγράφου ημερομηνίας 1.8.2006. Αρχικά, το ποσό της ενοικίασης ήταν £128, χωρίς καμία καταβολή για κοινόχρηστα, αφού δεν ήταν μέρος της συμφωνίας. Τούτο γιατί αφορά ισόγειο κατάστημα χωρίς καμία χρήση κοινοχρήστων. Το εν λόγω ενοικιαστήριο έγγραφο και οι όροι αυτού, ανανεώθηκαν και συνεχίζουν να ευρίσκονται σε ισχύ μετά που η Αιτήτρια ενεγράφη ως ιδιοκτήτρια του επίδικου καταστήματος. Με την πάροδο των χρόνων, το ενοίκιο αυξήθηκε στα €256.- με τους ίδιους όρους.

 

Ο μάρτυρας κατέθεσε ότι ουδέποτε εκδόθηκε απόδειξη που αναγράφει και καταβολή κοινοχρήστων, αφού ουδέποτε ήταν μέρος της συμφωνίας και ουδέποτε προσφέρονταν υπηρεσίες κοινοχρήστων. Ο καθορισμός ενοικίου επιλύθηκε εντός του Δικαστηρίου το 2019, στην Αίτηση Κ19/2019 και καθορίστηκε στα €300.- με την απόφαση του Δικαστηρίου στις 23.10.2019. Έκτοτε καταβάλλεται κανονικά, όποτε δεν μπορεί να προωθηθεί εκ νέου το ζήτημα της αύξησης ενοικίου, αφού αποτελεί πλέον δεδικασμένο. Ο κ. Μαυρομάτης κατέθεσε ότι έκτοτε, δεν έχει ζητηθεί η καταβολή νόμιμης αύξησης.

 

Το επίδικο κατάστημα δεν ευρίσκεται σε εμπορική ζώνη, ούτε υπάρχουν άλλα καταστήματα. Πρόκειται για υποστατικό πολύ μικρό, δηλαδή 54 τ.μ., χωρίς έπιπλα, χωρίς χώρο στάθμευσης και χωρίς χρήση κοινόχρηστου ρεύματος, ανελκυστήρα η φωτισμού. Ουδεμία απόφαση πάρθηκε για καταβολή κοινοχρήστων από εγκεκριμένη Επιτροπή που να αποτελούσε απαρτία. Πουθενά στην Αίτηση δεν καθορίζεται το ποσό των κοινοχρήστων και για ποιους μήνες αναφέρεται η Αιτήτρια. Ζητεί αυθαίρετα ένα ποσό. Επιπλέον, η μοναδική αύξηση που δικαιούνται οι Αιτητές, είναι η νόμιμη δηλαδή 6% από την μέρα επίδοσης της Αίτησης.

 

Προφορική μαρτυρία Λειτουργού:

Η Λειτουργός κατέθεσε προφορικά επί της Έκθεσης Εκτίμησης την οποία καταχώρησε στο φάκελο του Δικαστηρίου και αντεξετάστηκε από τους ευπαιδεύτους συνηγόρους των διαδίκων. Η Λειτουργός Εκτιμήσεων, όπως φαίνεται καθαρά από τον Νόμο και τους Κανονισμούς, είναι μάρτυρας του Δικαστηρίου και δεν ενεργεί ούτε για τη μία, ούτε για την άλλη πλευρά. Επειδή ενεργεί και καταθέτει ως πραγματογνώμονας, η μαρτυρία της αντικρούεται μεν από τη μαρτυρία άλλου πραγματογνώμονα, κρίνεται δε από το Δικαστήριο.

 

Κατά την επιτόπια έρευνα, το επίδικο ήταν κλειστό. Είναι σε μέτρια κατάσταση, χωρίς αναβαθμίσεις και έχει φυσικές φθορές. Η χρήση φαίνεται ότι είναι ως γραφειακός χώρος και/ή αποθήκη. Η περιοχή του επίδικου, είναι κυρίως οικιστική και γι’ αυτό, δεν αναμένεται να έχει μεγάλη εμπορικότητα ο δρόμος. Δεν υπάρχουν πλησίον άλλα, παρόμοια καταστήματα. Το επίδικο και το υπό εκτίμηση στην υπόθεση Κ25/23, είναι τα μοναδικά καταστήματα στη συγκεκριμένη οδό.

 

Η Εκτίμηση έγινε ως κατάστημα. Τα συγκριτικά τα οποία περιέλαβε, θεωρεί ότι ήταν τα καλύτερα που μπορούσαν να χρησιμοποιηθούν, διότι τα εγγύτερα καταστήματα είναι στη Λεωφόρο. Εκεί υπάρχουν μεγάλα showrooms και γραφειακά συγκροτήματα. Ορισμένα μικρά καταστήματα στην περιοχή, δεν ήταν σε λειτουργία και ήταν εγκαταλελειμμένα. Τα συγκριτικά τα οποία έλαβε η Λειτουργός, είναι βιώσιμες επιχειρήσεις και έχουν μικτή χρήση. Τα ενοίκια που κατέγραψε είναι ως της δήλωσαν και φαίνονται στο Παράρτημα της Έκθεσης Εκτίμησης.

 

Η κα. Δεληγιάννη κατέθεσε πως ότι δεν είναι στην Έκθεση της, δεν θεωρήθηκε συγκρίσιμο. Παίζει ρόλο εάν είναι γραφείο ή κατάστημα, αφού κάθε επιχείρηση για τη χρήση ενός χώρου, κάνει τις ανάλογες μετατροπές και αναζητά το πιο ιδανικό σημείο για τη χρήση που αναφέρεται. Πιστεύει ότι η κατάσταση του επίδικου είναι και εσωτερικά μέτρια, βάση της ηλικίας του και διότι παρατήρησε ότι δεν έγινε βελτίωση. Βλέπει μια σχεδόν εγκατάλειψη και δεν θέλει να πιστέψει ότι έγινε μέσα βελτίωση και όχι εξωτερικά. Οι φθορές στα πατώματα φαίνονται και απ’ έξω. Η Λειτουργός κατέθεσε ότι δεν μπορούσε να δει κάτι που θα προσέδιδε παραπάνω αξία στο επίδικο κατάστημα. Η αξία του ενοικίου δεν είναι στις διευκολύνσεις.

 

Πραγματικά γεγονότα:

            Από το σύνολο του ενώπιον μας μαρτυρικού υλικού, τις παραδοχές και τους ισχυρισμούς που παρέμειναν αναντίλεκτοι, βρίσκουμε ότι τα πραγματικά γεγονότα είναι τα ακόλουθα:

 

Η Αιτήτρια είναι εταιρεία περιορισμένης ευθύνης, εγγεγραμμένη στο Μητρώο του Εφόρου Εταιρειών, με αρ. ΗΕ 202941 (Τεκμήριο 1 στην ένορκο δήλωση του κ. Αβαρατζή). Είναι η εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια, από την 22.8.2014, ενός καταστήματος με αρ. 1, στο ισόγειο κτιρίου επί της οδού Ευαγόρου 5, στην τοποθεσία Μαντολαξιά, με αριθμό εγγραφής 0/8115, Φ/Σχ. 21/63W2, Τμήμα 2, Τεμάχιο ΕΠΙ 5623, εντός των δημοτικών ορίων του Δήμου Αγλαντζιάς (Τεκμήριο 1 στην ένορκο δήλωση του κ. Αβαρατζή), δηλαδή εντός  ελεγχόμενης περιοχής εν τη εννοία του άρθρου 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου και της Κ.Δ.Π. 509/2007. Το κτίριο, μέρος του οποίου αποτελεί το επίδικο κατάστημα, συμπληρώθηκε πριν την 31.12.1999 και συγκεκριμένα, περί το 1985. Το κτίριο αποτελεί κοινόκτητη οικοδομή, οριζόντια διαχωρισμένη.

 

Παρότι η Αιτήτρια ισχυρίστηκε ότι η Καθ’ ης η Αίτηση ενοικιάζει το επίδικο κατάστημα δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου του έτους 2010, δεν παρουσιάστηκε οποιοδήποτε ενοικιαστήριο έγγραφο και η Καθ’ ης η Αίτηση ισχυρίστηκε ότι ενοικιάζει το επίδικο δυνάμει ενοικιαστήριου εγγράφου ημερομηνίας 1.8.2006. Ισχυρίστηκε επίσης και δεν αντικρούστηκε, ότι αρχικά, το ενοίκιο ήταν £128, χωρίς καμία καταβολή για κοινόχρηστα και αυξήθηκε σε €256.- μέσα στα χρόνια. Αποτέλεσε κοινό έδαφος ότι η Καθ’ ης η Αίτηση είναι θέσμια ενοικιάστρια του επίδικου καταστήματος.

 

Οι διάδικοι δεν υπέγραψαν ενοικιαστήριο έγγραφο για το επίδικο κατάστημα. Η Αιτήτρια παρουσίασε ορισμένες αποδείξεις για καταβολή κοινοχρήστων (Τεκμήριο 2 στην ένορκο δήλωση του κ. Αβαρατζή), αλλά οι πλείστες αφορούν άλλο, φυσικό, πρόσωπο και όχι την Καθ’ ης η Αίτηση. Η τελευταία, με αρ. 07842, δεν είναι ευκρινής. Η Αιτήτρια δεν παρουσίασε οποιαδήποτε Κατάσταση Κοινοχρήστων, ή εξόδων στο κτίριο εκ των οποίων συνάγονται τα κοινόχρηστα, ή ειδοποίηση της Διαχειριστικής Επιτροπής ή άλλως πως. Κατατέθηκε ως Τεκμήριο 4 στην ένορκο δήλωση του κ. Αβαρατζή, μία επιστολή από τους δικηγόρους της Αιτήτριας, η οποία αφενός μεν απευθύνεται σε φυσικό πρόσωπο και όχι στην Καθ’ ης η Αίτηση, αφετέρου δε, η αναφορά είναι σε άλλη εταιρεία και όχι στην Αιτήτρια. Είναι η κρίση μου ότι η θέση της Καθ’ ης η Αίτηση περί της μη οφειλής κοινοχρήστων, δεν αντικρούστηκε επαρκώς ή και καθόλου και ότι η Αιτήτρια δεν απέσεισε το βάρος απόδειξης το οποίο φέρει, μήτε για την οφειλή, μήτε για το συγκεκριμένο ποσό.

 

Αποτέλεσε κοινό έδαφος ότι η Αιτήτρια καταχώρισε Αίτηση Καθορισμού ενοικίου ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου, εναντίον της Καθ’ ης η Αίτηση, την υπ’ αρ. Κ19/2019 και ότι σ’ αυτήν καθορίστηκε από το Δικαστήριο, ενοίκιο ύψους €300,00 για το επίδικο κατάστημα. Εφόσον το ποσοστό αύξησης το οποίο καθορίζεται από το Υπουργικό Συμβούλιο δυνάμει Διατάγματος (βλέπετε πιο κάτω), κατά το 2019 ήταν 0% (Κ.Δ.Π. 88/17, Κ.Δ.Π. 120/19), συνάγεται πως το Δικαστήριο καθόρισε το ενοίκιο, αφού αυτό αυξήθηκε, με βάση το 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής.

 

Υιοθετούμε τα ευρήματα και την περιγραφή της Λειτουργού. Το επίδικο κατάστημα έχει εμβαδόν 55 τ.μ. Το πάτωμα είναι επιστρωμένο με ξύλινο παρκέ και οι βιτρίνες είναι με αλουμίνιο και μονό τζάμι. Δεν κλιματίζεται από σταθερή κλιματιστική μονάδα και κατά την επιτόπια εξέταση της Λειτουργού του Δικαστηρίου, ήταν κλειστό. Είναι σε μέτρια κατάσταση και δεν φαίνεται να έγινε οποιαδήποτε ανακαίνιση, συντήρηση, ενεργειακή αναβάθμιση ή τεχνολογικός εκσυγχρονισμός. Υπάρχουν φυσικές φθορές σε εξωτερικά σημεία. Χρησιμοποιείται ως κατάστημα, ή γραφειακός χώρος ή αποθήκη. Η μικρή περιοχή είναι κυρίως οικιστική και δεν υπάρχουν πλησίον άλλα, παρόμοια καταστήματα.

 

Κρίνουμε ότι η Λειτουργός Εκτιμήσεων είναι μάρτυρας του Δικαστηρίου, με βάση τον Νόμο. Υιοθετούμε την επιλογή των συγκριτικών στην οποία προέβη, επειδή έλαβε υπόψην υποστατικά στην ίδια μικρή περιοχή με τα επίδικα και όχι από την ίδια οικοδομή, ώστε να υπάρχει καλύτερη αντιπροσώπευση της αγοράς. Ο νομοθέτης αναφέρει τους παράγοντες που πρέπει να λάβουμε υπόψη για να καταλήξουμε στα συγκριτικά ενός υπό εξέταση ακινήτου, με βάση τα οποία θα καθορίσουμε το δίκαιο ενοίκιο. Πρέπει να είναι συγκρίσιμα, δηλαδή «comparable» (βλέπετε, μεταξύ άλλων την αυθεντία Branco & Others v. Fandousis (1978) 2 J.S.C. 200, στη σελίδα 203) και συνεπώς παρόμοια σε ηλικία, χαρακτήρα, μέγεθος, τοποθεσία, κατάσταση και παρεχόμενες διευκολύνσεις (βλέπετε σχετικά το άρθρο 8(5)). Αυτές είναι, ενδεικτικά μόνο, οι περιστάσεις που λαμβάνονται υπόψη. Βλέπετε επίσης σχετικά την αυθεντία Terence Menelaos Spiby v. Δημοτικού Συμβουλίου Πάφου (2002) 1(Α) Α.Α.Δ. 483, υπόθεση απαλλοτρίωσης γης.

 

Για τον υπολογισμό του δικαίου ενοικίου, ενόψει των προνοιών του άρθρου 8 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου (βλέπετε πιο κάτω), ως συγκριτικά, λαμβάνονται υπόψην τα ενοίκια, συμβατικά, αγοραία και θέσμια, που ίσχυαν κατά το χρόνο καταχώρισης της Αίτησης, δηλαδή το Μάιο 2023. Μεταξύ των συγκριτικών πρέπει να υπάρχει ομοιομορφία νομικών χαρακτηριστικών. Κρίνουμε ότι η Λειτουργός έχει λάβει υπόψην σχετικά περιστατικά για να καταλήξει στη γνώμη της και ότι κινήθηκε αυστηρά εντός των πλαισίων που η νομοθεσία οριοθετεί.

 

Είναι η κρίση μου ότι, η ημερομηνία έναρξης της ενοικίασης δέον όπως λαμβάνεται υπόψη για τον καθορισμό του δικαίου ενοικίου, αφού έμμεσα συνδέεται τόσο με την ηλικία του ακινήτου, όσο και με τη κατάσταση του. Κρίνω ότι η έναρξη της ενοικίασης δεν είναι αντινομική περίσταση (βλέπετε σχετικά Λεύκος Π. Γεωργιάδης v. P. SHAFTAKOLAS ESTATES LTD, (1999) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1750). Βλέπετε ακόμα τη σελίδα 28 στο σύγγραμμα Modern Methods of Valuation, κάτω από την επικεφαλίδα «Determination of rental value – Comparison of Rents»:

«He must have regard not only to the rents of other properties that are let, but also to the dates when the rents were fixed, to the age and condition of the buildings as compared with that with which he is concerned, and to the amount of similar accommodation in the vicinity to be let or sold.»

 

Νομική πτυχή:

Καθορισμός:

            Ο καθορισμός του δικαίου ενοικίου υποστατικού διέπεται από το άρθρο 8 [1] του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, 23/83, ως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα. Σύμφωνα με την ενώπιον μας μαρτυρία, το πληρωτέο ενοίκιο για το επίδικο κατάστημα, ανέρχεται σε €300.- μηνιαίως και αυτό καθορίστηκε υπό του Δικαστηρίου το 2019. Η υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτηση καταχωρίστηκε μετά την πάροδο πέραν των δύο ετών από τον τελευταίο καθορισμό ενοικίου. Το ποσό το οποίο θα καθορίσουμε ως το δίκαιο ενοίκιο υπολογίζεται ως οφειλόμενο από την ημερομηνία καταχώρισης της Αίτησης (βλέπετε εδάφιο (3) [2]).

 

Το εδάφιο (4) (α) του άρθρου 8, προνοεί ως εξής:

 

«(4)(α)Το ανώτατον όριον το υπό του Δικαστηρίου καθοριζομένου δικαίου ενοικίου δεν θα υπερβαίνη ποσοστόν 14 τοις εκατόν δια τα πρώτα δύο έτη από της ενάρξεως ισχύος του παρόντος Νόμου, μετά το πέρας της οποίας περιόδου το ποσοστόν θα καθορίζεται ανά διετίαν υπό του Υπουργικού Συμβουλίου τη συστάσει του Υπουργού δια διατάγματος δημοσιευομένου εις την επίσημον εφημερίδα της Δημοκρατίας.»

           

Δυνάμει Διατάγματος του Υπουργικού Συμβουλίου το οποίο δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας την 13.4.2023 και ίσχυε κατά το χρόνο καταχώρισης της υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτησης, Κ.Δ.Π. 1119/2023, το ανώτατο όριο αυξήσεως από 22.4.2023 μέχρι 21.4.2025, ήταν 6%.

 

Η επιφύλαξη του άρθρου 4(α) προνοεί τα ακόλουθα:

 

«Νοείται ότι, αν η πρώτη αίτηση που υποβάλλεται μετά την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικού) Νόμου του 1995 για αύξηση του ενοικίου βάσει του επιτρεπόμενου ποσοστού, που δεν υπερβαίνει τώρα το 14%, οδηγεί στον καθορισμό ενοικίου χαμηλότερου από το 40% του εκάστοτε μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής, τότε καθορίζεται ενοίκιο ίσο προς το 40% του μέσου  αυτού όρου. Το ποσοστό 40% ως ανωτέρω, για την πρώτη ή τις επόμενες αιτήσεις αυξάνεται από 1.1.1997 κατά 10 ποσοστιαίες μονάδες ανά διετία,  μέχρις ότου ανέλθει στο 90% του εκάστοτε μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής.»

           

Το ποσοστό αυτό έγινε 50% την 1.1.1997, 60% την 1.1.1999, 70% την 1.1.2001, 80% την 1.1.2003 και 90% την 1.1.2005. Κατά τον ουσιώδη χρόνο της καταχώρισης της υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτησης, ίσχυε το ποσοστό του 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής. Έτσι, εάν η αύξηση σε ποσοστό 6% επί του πληρωτέου ενοικίου, οδηγεί στον καθορισμό χαμηλότερο ποσού απ’ ότι το 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής, τότε το ενοίκιο καθορίζεται στο 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής.

 

Είναι η κρίση μου ότι η αυθεντία Χριστόπουλος Φεραίος v. Χρ. Γεωργιάδης Λτδ, Πολιτική Έφεση αρ. 212/2010, απόφαση ημερομηνίας 2.12.2015, τυγχάνει εφαρμογής στην παρούσα υπόθεση, εφόσον το ενοίκιο του επίδικου καταστήματος έχει, ως φαίνεται, προηγούμενα καθοριστεί υπό του Δικαστηρίου, με βάση το 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής. Στην εν λόγω αυθεντία, το Ανώτατο Δικαστήριο αποφάσισε ότι, αφ’ ης στιγμής δόθηκε αύξηση μέχρι το 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής, δεν δικαιολογείται η εκ δευτέρου αύξηση και ο καθορισμός του ενοικίου με οποιοδήποτε ποσοστό άλλο από το 14%. Εφόσον κατά το χρόνο καταχώρησης της Αίτησης, το 14%, ποσοστό το οποίο καθορίζεται από το Υπουργικό Συμβούλιο, δεν ίσχυε πλέον, αλλά ίσχυε το 6%, το αποτέλεσμα της Απόφασης είναι ότι, αφ’ ης στιγμής καθορίστηκε από το Δικαστήριο μία φορά το δίκαιο ενοίκιο ενός υποστατικού στο 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής (το οποίο εξακολουθεί να ισχύει), με τις επόμενες Αιτήσεις Καθορισμού, το Δικαστήριο μπορεί να καθορίσει το ενοίκιο μόνο με το ποσοστό 6%.

 

Ο σκοπός του Νομοθέτη δεν ήταν να καταστήσει τους ιδιοκτήτες υποστατικών εντός της μικρής περιοχής, προνομιούχους, όπως αποφάνθηκε το Ανώτατο Δικαστήριο, ούτε να συνεχίσουν να υπάρχουν μετά το 90%, δύο ειδών αυξήσεις. Η επιφύλαξη του άρθρου 8(4)(α) του Νόμου, ήταν η προσωρινή εξαίρεση από τον κανόνα, μέχρι που να φθάσει το ενοίκιο στο 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής.

 

Το αγοραίο ενοίκιο λαμβάνεται υπόψη, μεταξύ άλλων (βλέπετε εδάφιο (5)[3]). Στην υπόθεση Λεύκος Π. Γεωργιάδης v. P. SHAFTAKOLAS ESTATES LTD (πιο πάνω), ο έντιμος Πρόεδρος του Ανωτάτου Δικαστηρίου είπε στη σελίδα 1754 και σε σχέση με το άρθρο 8(5) (πριν την τροποποίηση του από τον Νόμο 102(1)/95):

 

«Οι περιστάσεις που εξειδικεύονται δεν εξαντλούν βέβαια αυτές που μπορεί να ληφθούν υπόψη. Όμως καλύπτουν ευρύ φάσμα των ‘περιστάσεων’ το οποίο χαρακτηρίζει τα σχετικά περιστατικά και περιορίζει άλλα πιθανά περιστατικά σ’ εκείνα που δεν είναι αντινομικά προς τα καθοριζόμενα. Ανεξάρτητα από οποιοδήποτε ερμηνευτικό κανόνα (όπως το ejusdem generis), αποκλείονται από την έρευνα περιστάσεις αντινομικές προς εκείνες που καθορίζονται.»

           

Οι περιστάσεις που περιγράφονται στο εδάφιο (5) του άρθρου 8 ως αυτό έχει τροποποιηθεί, είναι οι ίδιες. Συνεπώς, η πιο πάνω αυθεντία εφαρμόζεται και σήμερα σε περιπτώσεις όπως η υπό εξέταση.

 

Αναπροσαρμογή:

Σε περιπτώσεις όπου ο εμπειρογνώμονας είναι της άποψης ότι ένα συγκριτικό, είτε είναι υποδεέστερο, είτε υπερτερεί, είτε διαφοροποιείται ως προς ένα ή περισσότερα χαρακτηριστικά χωρίς να χάνει την ιδιότητα και δυνατότητα να είναι συγκρίσιμο με το υπό εκτίμηση υποστατικό, πρέπει να προβεί σε αναπροσαρμογή των ενοικίων, σε ποσοστό που θα ορίσει. Οι προσαρμογές στα συγκριτικά, ποιοτικές ή χρονικές, πρέπει να υπολογίζονται ώστε να λαμβάνονται υπόψην δεόντως τα πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα του καθενός από τα συγκρινόμενα, σε σχέση με τα καταβαλλόμενα ενοίκια. Βλέπετε σχετικά την αυθεντία Αθανασίου κ.ά. v. Χριστοδούλου κ.ά., (2006) 1(A) Α.Α.Δ. 41. Η Λειτουργός του Δικαστηρίου έχει ορθώς προβεί σε αναπροσαρμογές στα συγκριτικά ενοίκια τα οποία έχει υιοθετήσει. Βλέπετε σχετικά και πιο πάνω.

 

 

 

Υπολογισμός:

Το πληρωτέο ενοίκιο για το επίδικο κατάστημα, ανέρχεται σε €5,45/τ.μ. Το αγοραίο ενοίκιο καταγράφεται από τη Λειτουργό ως €6,00/τ.μ., ο μέσος όρος των ενοικίων της μικρής περιοχής, δηλαδή συνολικά 5 ενοικιάσεις, ανέρχεται σε €6,26/τ.μ. και το 90% του μέσου όρου σε €5,63/τ.μ. Το 6% επί του πληρωτέου ενοικίου ανέρχεται σε €318.- και κρίνεται από το Δικαστήριο ως το δίκαιο ενοίκιο, λαμβανομένων υπόψην της τοποθεσίας, της ηλικίας, της κατάστασης, των διευκολύνσεων και του μεγέθους του επίδικου καταστήματος.

 

Απόφαση:

Ως εκ των ανωτέρω και με τη σύμφωνο γνώμη των Παρέδρων, εκδίδεται Διάταγμα του Δικαστηρίου καθορίζον το μηνιαίο ενοίκιο του καταστήματος αρ. 1, στο ισόγειο κτιρίου επί της οδού Ευαγόρου 5, 2121, Αγλαντζιά, Λευκωσία, αρ. εγγραφής 0/8115, Φ/Σχ. 21/63W2, Τμήμα 2, Τεμάχιο ΕΠΙ 5623, σε €318.- μηνιαίως από την 23.5.2023.

 

Η θεραπεία υπό Β2 της κυρίως Αίτησης, αποτυγχάνει και απορρίπτεται. Υπό το φως του συνόλου των περιστάσεων, κρίνουμε ορθό και δίκαιο όπως η Καθ’ ης η Αίτηση επιβαρυνθεί το ήμισυ των εξόδων της Αιτήτριας, όπως αυτά θα υπολογισθούν από τον Γραμματέα και εγκριθούν από το Δικαστήριο, στην κλίμακα €2.000 - €10.000.

 

 

(Υπ.)                                                  

Λ. Σ. Καμμίτση         

Πρόεδρος                 

Πιστόν Αντίγραφον

 

Γραμματέας

 

ΛΣΚ/ΕΠ