ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΜΕΣΟΥ – ΠΑΦΟΥ
ΤΜΗΜΑ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ: ΛΕΜΕΣΟΥ
Ενώπιον: Γ. Χρ. Παγιάση, Προέδρου
Λ. Μιχαηλίδης και Α. Κωστή, Παρέδρων
Αίτηση αρ. Ε68/19
ΜΕΤΑΞΥ:
CORAL ENERGY PRODUCTS CYPRUS LTD (πρώην LUKOIL CYPRUS LTD), από τη Λευκωσία
Αιτητές
και
1. ΑΝΔΡΕΑΣ ΛΑΜΠΡΟΥ, από τη Λεμεσό
2. ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΛΑΜΠΡΟΥ, από τη Λεμεσό
Καθ’ ων η αίτηση
Ημερομηνία: 31/01/2025
Για τους Αιτητές: κ. Λ. Κούσιος για Κούσιος Κορφιώτης Παπαχαραλάμπους Δ.Ε.Π.Ε.
Για τους Καθ’ ων η αίτηση: κα Στ. Ευριπίδου για Ρ. Ερωτοκρίτου και Συνεργάτες Δ.Ε.Π.Ε.
ΑΠΟΦΑΣΗ
Ι. ΕΙΣΑΓΩΓΗ – ΔΙΚΟΓΡΑΦΑ
Με την επίδικη Αίτηση, το Δικαστήριο καλείται να επιλύσει τη διαφορά μεταξύ των Αιτητών, εταιρείας πετρελαιοειδών και των πρατηριούχων, Καθ’ ων η Αίτηση αρ. 1 και 2.
Διακυβεύεται η κατοχή και χρήση του σταθμού πώλησης πετρελαιοειδών που βρίσκεται επί της Λεωφόρου Αρχ. Μακαρίου στη Λεμεσό, ως αυτός περιγράφεται καλύτερα στην παράγραφο Α της Κυρίως Αίτησης (στο εξής: «το Υποστατικό»).
(α) Η Κυρίως Αίτηση.
Οι Αιτητές, κατά τον ουσιώδη χρόνο, δραστηριοποιούνταν στην κυπριακή αγορά μέσω των εμπορικών σημάτων/διακριτικών που έφεραν την ονομασία «LUKOIL» και ενοικιάζουν από τρίτο πρόσωπο, το ακίνητο επί του οποίου ανεγέρθηκε το Υποστατικό, έναντι του ποσού των €122.989,80 ετησίως. Το δικαίωμα των Καθ’ ων 1 και 2 στην κατοχή του Υποστατικού, απορρέει από έγγραφο που περιγράφεται ως «Άδεια Χρήσης» και το οποίο συνήφθη το 2003 (13/06/2003) μεταξύ των Καθ’ ων 1 και 2 και άλλης εταιρείας πετρελαιοειδών (Exxon Mobil Cyprus Ltd) και το οποίο στο εξής θα προσδιορίζεται ως η «Επίδικη Σύμβαση». Από ή περί τις 02/01/2004, τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις της Exxon Mobil Cyprus Ltd εκχωρήθηκαν στους Αιτητές.
Εδώ και τουλάχιστον μια δεκαετία, η σχέση των διαδίκων είναι προβληματική. Αφού προηγήθηκαν τρεις άλλες δικαστικές διαδικασίες στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού, οι οποίες διακόπηκαν με βάση τη Διαταγή 15 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, στις 15/04/2019, δια της παρούσας εναρκτήριας Αίτησης, οι Αιτητές αξιώνουν την ανάκτηση της κατοχής του Υποστατικού, ισχυριζόμενοι ότι οι Καθ’ ων 1 και 2 παραβίασαν διάφορους όρους της Επίδικης Σύμβασης. Προβάλλεται πως, με βάση τους όρους της Επίδικης Σύμβασης, οι Καθ’ ων όφειλαν, μεταξύ άλλων, να καταβάλλουν συγκεκριμένο αντάλλαγμα για τη διατήρηση της κατοχής, καθώς και να διατηρούν αποκλειστική εμπορική σχέση με τους Αιτητές για την προμήθεια των πετρελαιοειδών και λιπαντικών τους προϊόντων. Ειδικότερα, υποστηρίζεται, πως οι Καθ’ ων:
i. Δεν καταβάλλουν το αντάλλαγμα για την αγορά προϊόντων.
ii. Δεν καταβάλλουν το αντάλλαγμα για τη διατήρηση της κατοχής του Υποστατικού, το οποίο από το 2012 ανέρχεται στα €508.08 μηνιαίως, συμπεριλαμβανομένου ΦΠΑ.
iii. Δεν λειτουργούν ικανοποιητικά το Υποστατικό.
iv. Από τον Νοέμβριο του 2017 και έκτοτε χρησιμοποιούν προϊόντα που δεν αγοράστηκαν από τους Αιτητές, αλλά από τρίτους.
v. Προχώρησαν σε μη εξουσιοδοτημένες καταστροφές/μετατροπές στο Υποστατικό, κατά παράβαση των σχετικών νομοθεσιών που αφορούν τη λειτουργία τέτοιων υποστατικών.
Οι Αιτητές διατείνονται συναφώς πως οι Καθ’ ων οφείλουν σε αυτούς το συνολικό ποσό των €100.747,61, το οποίο επιμερίζεται στο ποσό των €38.554.30 για απλήρωτα ενοίκια/τέλη χρήσης και στο ποσό των €62.193,31 για μη εξόφληση παρασχεθέντων προϊόντων. Οι Αιτητές, μέσω επιστολής ημερομηνίας 18/01/2019, τερμάτισαν την Άδεια Χρήσης και έδωσαν προειδοποίηση για να τους επιστραφεί η κατοχή, δίχως όμως ανταπόκριση. Υποστηρίζεται πως η εν η λόγω συμπεριφορά των Καθ’ ων, προκαλεί στους Αιτητές απώλεια εσόδων/κερδών, υπολογιζόμενη στα €13.152,18 μηνιαίως, καθώς και άλλες «ανεπανόρθωτες», άμεσες και έμμεσες ζημιές. Προς την αποκατάστασή τους, αξιώνουν τα εξής:
«
(α) Απόφαση και/ή Δήλωση του Δικαστηρίου ότι η Συμφωνία Άδειας Χρήσης (Licence Agreement) του Σταθμού της CORAL στην Λεωφόρο Μακαρίου 156 στην Λεμεσό, ημερομηνίας 13.6.2003 είναι άκυρη και/ή έχει νόμιμα τερματιστεί και/ή ανακληθεί.
(β) Απόφαση και/ή Διάταγμα εναντίον των Καθ’ ων η Αίτηση, ανάκτησης κατοχής και/ή εκκενώσεως και παραδόσεως κενής και ελεύθερης κατοχής στην CORAL, του Σταθμού που έχει ανεγερθεί και βρίσκεται στο Ακίνητο στην Λεωφόρο Μακαρίου 156 στην Λεμεσό και που βρίσκεται στην κατοχή των Καθ’ ων η Αίτηση, για όλους τους λόγους που αναφέρονται στην παρούσα Αίτηση.
(γ) Απόφαση και/ή Διάταγμα του Δικαστηρίου που να διατάσσει τους Καθ’ ών η Αίτηση όπως καταβάλουν στην CORAL το ποσό των €38.554,30 που αντιπροσωπεύει το νομίμως οφειλόμενο αντάλλαγμα και/ή τα μηνιαία οφέλη (ενοίκια) και/ή το Τέλος Άδειας Χρήσης για την άδεια χρήσης του Σταθμού από τον Ιανουάριο του 2013 μέχρι και την ημερομηνία καταχώρησης της παρούσας Αίτησης το οποίο οι Καθ’ ων η Αίτηση καθυστερούν να πληρώσουν για 21 ή περισσότερες ημέρες παρά την επίδοση σχετικής εγγραφής απαιτήσεως και/ή δεν το πληρώνουν συστηματικά.
(δ) Απόφαση και/ή Διάταγμα του Δικαστηρίου που να διατάσσει τους Καθ’ ών η Αίτηση όπως καταβάλουν στην CORAL ποσό €508,08 (συμπεριλαμβανομένου του ΦΠΑ) μηνιαίως ως ενδιάμεσα μηνιαία οφέλη (ενοίκια) και/ή αντάλλαγμα και/ή Τέλος Άδειας Χρήσης για την άδεια χρήσης του Σταθμού και/ή άλλως πως, από την ημερομηνία καταχώρησης της παρούσας Αίτησης μέχρι της υπό της CORAL ανακτήσεως κενής και ελεύθερης κατοχής του Σταθμού.
(ε) Απόφαση και/ή Διάταγμα του Δικαστηρίου που να διατάσσει τους Καθ’ ών η Αίτηση όπως καταβάλουν στην CORAL το ποσό των €236.739,18 υπό την μορφή αποζημιώσεων και/ή άλλως πως για απολεσθέντα και/ή διαφυγόντα έσοδα και/ή ενδιάμεσα οφέλη της CORAL από τον Νοέμβριο του 2017 μέχρι και την ημερομηνία καταχώρησης της παρούσας Αίτησης.
(στ) Απόφαση και/ή Διάταγμα του Δικαστηρίου που να διατάσσει τους Καθ’ ών η Αίτηση όπως καταβάλουν στην CORAL το ποσό των €13.152,18 ως μηνιαία απολεσθέντα και/ή διαφυγόντα έσοδα και/ή ενδιάμεσα οφέλη της CORAL από την ημερομηνία καταχώρησης της παρούσας Αίτησης μέχρι της υπό της CORAL ανακτήσεως κενής και ελεύθερης κατοχής του Σταθμού.
(ζ) Απόφαση και/ή Διάταγμα εναντίον των Καθ’ ών η Αίτηση για το ποσό των €174.235,55 υπό την μορφή αποζημιώσεων και/ή άλλως πως για τα ενοίκια που η CORAL κατέβαλε προς τους ιδιοκτήτες του Ακινήτου επί του οποίου έχει ανεγερθεί και βρίσκεται ο Σταθμός από τον Νοέμβριο του 2017 μέχρι και την ημερομηνία καταχώρησης της παρούσας Αίτησης.
(η) Απόφαση και/ή Διάταγμα εναντίον των Καθ’ ών η Αίτηση για το ποσό των €122.989,80 ετησίως, υπό την μορφή αποζημιώσεων και/ή άλλως πως για το ετήσιο ενοίκιο που η CORAL θα καταβάλλει στους ιδιοκτήτες του Ακινήτου επί του οποίου έχει ανεγερθεί και βρίσκεται ο Σταθμός από την ημερομηνία καταχώρησης της παρούσας Αίτησης μέχρι της υπό της CORAL ανακτήσεως κενής και ελεύθερης κατοχής του Σταθμού.
(θ) Απόφαση και/ή Διάταγμα του Δικαστηρίου που να διατάσσει τους Καθ’ ών η Αίτηση όπως καταβάλουν στην CORAL το ποσό των €62.193,31 πλέον νόμιμο τόκο από την 1.1.2013 μέχρι εξοφλήσεως, που αποτελεί το χρεωστικό υπόλοιπο του λογαριασμού που οι Καθ’ ων η Αίτηση διατηρούν με την CORAL για την αγορά και/ή παράδοση προϊόντων και/ή προϊόντων πετρελαιοειδών και/ή συναφών ειδών και/ή καυσίμων και/ή λιπαντικών.
(ι) Απόφαση και/ή Διάταγμα του Δικαστηρίου που να διατάσσει τους Καθ’ ών η Αίτηση να παραδώσουν στην CORAL τα αρχεία που διατηρούν αναφορικά με τον Σταθμό και την λειτουργία του, περιλαμβανομένων καταστάσεων αγοραπωλησιών προϊόντων και/ή προϊόντων πετρελαιοειδών και/ή συναφών ειδών και/ή καυσίμων και/ή λιπαντικών, από τον Νοέμβριο του 2017 μέχρι και την υπό της CORAL ανακτήσεως κενής και ελεύθερης κατοχής του Σταθμού.
(κ) Αποζημιώσεις για ζημιές που προκλήθηκαν στον Σταθμό και/ή για μείωση της αξίας του.
(λ) Γενικές και/ή Ειδικές Αποζημιώσεις για της υπό των Καθ’ ών η Αίτηση παράβασης των όρων της μεταξύ της CORAL και των Καθ’ ών η Αίτηση συμφωνίας και/ή άλλως πως.
(μ) Νόμιμο Τόκο επί των όλων των οφειλόμενων προς την CORAL ποσών από την ημέρα που αυτά έγιναν απαιτητά μέχρι εξοφλήσεως τους.
(ν) Οποιαδήποτε άλλη ή περαιτέρω Διαταγή ή Θεραπεία ήθελε κρίνει ορθή και δίκαιη υπό τις περιστάσεις το Σεβαστό Δικαστήριο.
(ξ) Έξοδα πλέον Φ.Π.Α., πλέον έξοδα επίδοσης.
»
(β) Η Απάντηση και Ανταπαίτηση.
Στην Απάντηση και Ανταπαίτησή τους,[1] οι Καθ’ ων, αν και δέχονται την ύπαρξη της Επίδικης Σύμβασης, υποστηρίζουν ότι τα πραγματικά γεγονότα είναι ουσιωδώς διαφορετικά από ό,τι ισχυρίζονται οι Αιτητές, στους οποίους καταλογίζεται η ευθύνη για την αντισυμβατική διάρρηξή της. Αρνούνται ότι οφείλουν στους Αιτητές οποιοδήποτε ποσό.
Αναφέρεται μια γραπτή συμφωνία ημερομηνίας 28/08/2006, μέσω της οποίας οι Καθ’ ων είχαν δικαίωμα πίστωσης πέντε (5) ημερών από την ημερομηνία παράδοσης, για την εξόφληση των παραδοθέντων εμπορευμάτων, την οποία δεν τήρησαν οι Αιτητές. Γίνεται επίκληση και μιας άλλης συμφωνίας, ημερ. 11/12/2012, μέσω της οποίας, οι Αιτητές ανέλαβαν να αναβαθμίσουν και να διατηρούν το πρατήριο σε λειτουργική κατάσταση, υποχρέωση που εν τέλει δεν τήρησαν. Το αποτέλεσμα αυτών των παραλείψεων ήταν οι Καθ’ ων να υποστούν ζημιά ύψους €63.070,00 για «αλλαγές και/ή ανακαίνιση» που διενήργησαν, αφού προηγουμένως έλαβαν διαβεβαιώσεις από τους Αιτητές ότι θα κάλυπταν το κόστος των ρηθέντων εργασιών, τις οποίες χαρακτηρίζουν ως «αναγκαίες» και τις αναλύουν. Επιπροσθέτως, αξιώνουν €7.000,00 για κόστος μιας αναγκαίας κατεδάφισης ενός βοηθητικού κτηρίου και επιχωμάτωσης. Επιπλέον, ζητούν την κάλυψη του 50% του κόστους δικαιωμάτων της εταιρείας που διαχειρίζεται τις συναλλαγές μέσω πιστωτικών καρτών. Ακόμη, ισχυρίζονται πως ζημιώθηκαν €8.500 λόγω λανθασμένων ενδείξεων στους ροομετρητές καυσίμων, ζημιά που επήλθε ως αποτέλεσμα αμέλειας των Αιτητών να ελέγξουν τις ποσότητες και τις ροές καυσίμων εντός των δεξαμενών. Τέλος, αναφέρουν ότι επειδή οι Αιτητές σταμάτησαν να τους προμηθεύουν με κηροζίνη και με βενζίνη 98 οκτανίων, η πελατεία τους μειώθηκε κατακόρυφα, με αποτέλεσμα να υποστούν αντίστοιχες απώλειες εισοδημάτων, τις οποίες και ανταπαιτούν. Ως εκ των ανωτέρω, διεκδικούν ανταπαιτητικώς τα εξής:
«
1. Αναγνωριστική Απόφαση και/ή Διάταγμα του Δικαστηρίου, ότι η αληθής νομική σχέση μεταξύ Αιτητών και Καθ’ ων η Αίτησης 1 και 2, είναι αυτής, της δυνάμει συμφωνίας, αγορά και πώληση ειδών πετρελαιοειδών, στο σταθμό, από τους καθ’ ων η Αίτησις, ως αδειούχους και όχι ως παράνομους επεμβασίες (tresspassers).
2. Απόφαση και/ή Διάταγμα του Σεβαστού Δικαστηρίου, ότι η διακοπή και/ή απόσυρση των αγωγών με αρ. 3120/2017, και 348/2018, ως και η αίτηση για παροχή ενδιάμεσων διαταγμάτων στα πλαίσια της ίδιας αγωγής, έγινε χωρίς καμία επιφύλαξη εκ μέρους των Αιτητών, για έγερση νέων δικαστικών αξιώσεων αναφορικά με τα ίδια ζητήματα, μετά την πιο πάνω απόσυρση των πιο πάνω διαδικασιών.
3. Αναγνωριστική Απόφαση και/ή Διάταγμα του Σεβαστού Δικαστηρίου οι Αιτητές εμποδίζονται (are estopped) όπως καταχωρήσουν και προχωρήσουν στην εκδίκαση εις την υπό τον ως αριθμό και τίτλο αίτησης.
4. Απόφαση και/ή Διάταγμα και/ή Δήλωση του Δικαστηρίου, με την οποία και/ή με το οποίο να αποφασίζεται και/ή να διατάσσεται και/ή να δηλώνεται ότι, ο τερματισμός της συμφωνίας και/ή άδειας χρήσης του πρατηρίου από την Αιτήτρια, δυνάμει επιστολής ημερ. 20.12.2018, είναι παράνομος, καταχρηστικός και στερημένος οποιασδήποτε συνέπειας για τους Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2.
5. Απόφαση και/ή Δήλωση του Δικαστηρίου με την οποία και/ή με το οποίο να αποφασίζεται και/ή να δηλώνεται ότι, το περιεχόμενο της επιστολής τερματισμού και ανάκλησης της άδειας χρήσης του σταθμού ημερ. 20.12.2018 είναι παράνομο, καταχρηστικό και στερημένο οποιασδήποτε συνέπειας, ως αποτέλεσμα και/ή συνέπεια της επίδειξης παράνομης καταχρηστικής και αντισυμβατικής συμπεριφοράς εκ μέρους της Αιτήτριας σε βάρος των Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2.
6. Απόφαση και/ή Δήλωση του Δικαστηρίου με την οποία και/ή με το οποίο να διατάσσεται η Αιτήτρια στην καταβολή του ποσού των €63.070 για το κόστος εργασιών ένεκα της άρνησης και παράλειψης της Αιτήτριας, να αναβαθμίσει την λειτουργία του σταθμού, που πλήρωσαν οι Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2.
7. Απόφαση και/ή Δήλωση του Δικαστηρίου με την οποία και/ή με το οποίο να διατάσσεται η Αιτήτρια στην καταβολή του ποσού των €7.000 για κατεδάφιση βοηθητικό μέρους του κτιρίου και επιχωμάτωση του χώρου, που πλήρωσαν οι καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2.
8. Απόφαση και/ή Δήλωση του Δικαστηρίου με την οποία και/ή με το οποίο να διατάσσεται η Αιτήτρια στην απόδοση πίστωσης του 50% των προμήθειών μέσω της JCC PAYMENTS SYSTEMS, από τον Δεκέμβριο του 2013, ποσό το οποίο ανέρχεται στις €45.000.
9. Απόφαση και/ή Δήλωση του Δικαστηρίου με την οποία και/ή με το οποίο να διατάσσεται η Αιτήτρια να καταβάλει το ποσό των €8500, στους Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2, ποσό το οποίο αντιπροσωπεύει την ζημιά που υπέστηκαν οι Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2, λόγω της παράλειψης της Αιτήτριας να ελέγχει τις ποσότητες καυσίμων εντός των δεξαμενών του πρατηρίου των Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2, οι Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2, να ζημιωθούν κατά €8500.
10. Απόφαση και/ή Δήλωση του Δικαστηρίου με την οποία και/ή με το οποίο να διατάσσεται η Αιτήτρια να καταβάλει στους Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2 το ποσό των €12.000, που κατέβαλλαν οι Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2, για διάτρηση νερού και αλλαγής.
11. Απόφαση και/ή Δήλωση του Δικαστηρίου με την οποία και/ή με το οποίο να αναγνωρίζεται η Αιτήτρια εξαιτίας της αντισυμβατικής της συμπεριφοράς παραβίασε τους συμφωνημένους όρους της συμφωνίας ημερ. 13.6.2003, και των λοιπών συμφωνιών με αποτέλεσμα εξ’ υπαιτιότητας της, προκλήθηκε οικονομική ζημιά και απώλεια φήμης και πελατείας των Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2.
12. Απόφαση και/ή Δήλωση του Δικαστηρίου με την οποία και/ή με το οποίο να διατάσσεται η Αιτήτρια να αποδώσει στους καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2 το κόστος απώλειας πελατών και εισοδήματος μετά από την αδικαιολόγητη άρνηση της Αιτήτριας να τους εφοδιάζουν με βενζίνη τύπου unleaded 98, kai diesel power για 8 ολόκληρα χρόνια, το οποίο ανέρχεται στο ποσό των €700.000.
13. Απόφαση και/ή Διάταγμα και/ή Δήλωση του Δικαστηρίου αποφασίζον και/ή διατάττον και/ή δηλώνων την επιδίκαση αποζημιώσεων υπέρ των Καθ’ ων η Αίτηση και σε βάρος της Αιτήτριας λόγω αδικαιολόγητου πλουτισμού (unjust enrichment).
14. Απόφαση και/ή Διάταγμα και/ή Δήλωση του Δικαστηρίου αποφασίζον και/ή διατάττον την καταβολή αποζημιώσεων από την Αιτήτρια προς τους Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2 για την προξένησης σε αυτούς, οικονομικής ζημιάς, και ταλαιπωρίας, λόγω της έγερσης σε βάρος τους, παράνομα, καταχρηστικά και εκδικητικά, της παρούσας αίτησης.
15. Έξοδα, τόκους και έξοδα επίδοσης.
16. Οποιαδήποτε άλλη θεραπεία ήθελε θεωρήσει ως ορθή, δίκαιη και εύλογη το Σεβαστό Δικαστήριο.
»
(β) Η Απάντηση στην Απάντηση και Απάντηση στην Ανταπαίτηση.
Οι Αιτητές, ανταπαντώντας και υπερασπιζόμενοι στην Ανταπαίτηση, επαναλαμβάνουν τις δικές τους θέσεις και απορρίπτουν τους ισχυρισμούς και την ανταξίωση των Καθ’ ων.
Μεταξύ άλλων, αναφέρουν πως το Δικαστήριο αυτό κέκτειται δικαιοδοσίας και ότι η διακοπή δυνάμει της Δ.15 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας των υποθέσεων στο Επαρχιακό Δικαστήριο δεν δημιουργεί οποιοδήποτε εμπόδιο σε αυτούς, καθώς και ότι η παρούσα εναρκτήρια Αίτηση δεν συνιστά καταχρηστική άσκηση δικαιώματος. Επαναλαμβάνουν ότι είναι οι Καθ’ ων που έχουν παραβιάσει την υπό κρίση συμφωνία Άδεια Χρήσης. Οι Αιτητές σημειώνουν επίσης ότι διατηρούσαν το Υποστατικό σε λειτουργήσιμη κατάσταση και ουδέποτε παραβίασαν εκείνοι οποιοδήποτε όρο της επίδικης συμφωνίας.
Όσον αφορά τη συμφωνία ημερομηνίας 28/06/2006, καταλογίζεται στους Καθ’ ων η ευθύνη για τον τερματισμό της. Οι Αιτητές αναφέρουν ακόμη ότι ουδέποτε εξουσιοδότησαν για την τέλεση και ουδέποτε συμφώνησαν να αναλάβουν οποιοδήποτε κόστος ανακαίνισης ή αναβάθμισης του Υποστατικού, κόστος το οποίο χαρακτηρίζουν και υπερβολικό.
Αρνούνται επίσης ότι συμφώνησαν να καλύπτουν το 50% των δικαιωμάτων της JCC.
ΙΙ. Η ΑΚΡΟΑΜΑΤΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ.
Κατά την ακροαματική διαδικασία έδωσαν συνολικά μαρτυρία οκτώ πρόσωπα. Τρεις για τους Αιτητές, ενώ για τους Καθ’ ων 1 και 2, πέραν των ίδιων, μαρτύρησαν και τρεις ακόμα για λογαριασμό τους. Δεν θα βοηθούσε[2] στην καλύτερη κατανόηση της παρούσας υπόθεσης η εκτενής αναφορά στα διαμειφθέντα. Θα γίνουν μόνο στοχευμένες αναφορές και, εφόσον κριθεί χρήσιμο, θα παρατεθούν κάποια αποσπάσματα από τη μαρτυρία τους. Ούτε θα εξυπηρετούσε η αναλυτική αναφορά σε κάθε ένα από τα 55 τεκμήρια που κατατέθηκαν.
Α. Η μαρτυρία της πλευράς των Αιτητών.
1. Η μαρτυρία του κ. Ευάγγελου Γρηγορίου (Μ.Α.1)
Ο κ. Γρηγορίου είναι ο υπεύθυνος επιχειρήσεων των Αιτητών και μέλος του Διοικητικού τους Συμβουλίου. Οι Αιτητές παλαιότερα χρησιμοποιούσαν τα σήματα «Lukoil» και πλέον εμπορεύονται με τα σήματα «Shell». Τα καθήκοντα του Μ.Α.1 περιλαμβάνουν, μεταξύ άλλων, τον γενικότερο έλεγχο, τη λειτουργία και διατήρηση του δικτύου πρατηρίων, πώλησης και διάθεσης προϊόντων των Αιτητών, ανά το παγκύπριο. Στο δίκτυο αυτό ανήκει και το επίδικο πρατήριο. Οι Αιτητές ασχολούνται με την προμήθεια, πώληση, εμπορία, προώθηση, αποθήκευση, μεταφορά προϊόντων, πετρελαιοειδών και συναφών αγαθών, καυσίμων, λιπαντικών κλπ. Προχωρώντας στα της Επίδικης Σύμβασης, ανέφερε ότι περί τα έτη 2002 – 2003 οι Αιτητές δυνάμει συμφωνίας με την EΧΧΟΝ ΜOBILE CYPRUS INC υπεκατέστησαν στα δικαιώματα την εν λόγω εταιρεία σε διάφορες συμφωνίες που αφορούσαν ενοικίαση ακινήτων, καθώς και άδειες χρήσης πρατηρίων, όπως το επίδικο πρατήριο. Η άδεια χρήσης που αφορά το επίδικο υποστατικό ήταν ημερομηνίας 13/06/2003, που είχε υπογραφτεί μεταξύ της EΧΧΟΝ ΜOBILE CYPRUS INC και των Καθ’ ων. Λόγω της προαναφερόμενης εκχώρησης δικαιωμάτων, οι Αιτήτες άρχισαν να συνεργάζονται με τους Καθ’ ων η αίτηση και στο επίδικο Υποστατικό αναρτήθηκαν εμπορικά σήματα (LUKOIL), μέσω των οποίων εμπορεύονταν μέχρι τότε οι Αιτητές. Εξήγησε τον τρόπο λειτουργίας ενός πρατηρίου, λέγοντας, μεταξύ άλλων, ότι οτιδήποτε απαρτίζει το επίδικο πρατήριο είναι εξοπλισμός των Αιτητών ενώ, επίσης, ο πρατηριούχος αγοράζει από τους Αιτητές προϊόντα πετρελαιοειδών και ακολούθως, τα πωλεί στους πελάτες του, σε τιμές που εκείνος αποφασίζει. Οφείλει επίσης να καταβάλλει τα σχετικά τέλη άδειας χρήσης του πρατηρίου. Σχετικό είναι το ακόλουθο απόσπασμα από την παράγραφο 5 της δήλωσής του:
«
β) Σε τέτοια πρατήρια, όπως και το επίδικο πρατήριο, η εταιρεία πετρελαιοειδών (στην δική μας περίπτωση η Coral) ενοικιάζει ακίνητη περιουσία σε περιοχή που δύναται να αδειοδοτηθεί η ανέγερση και λειτουργία πρατηρίου και στη συνέχεια η εταιρεία πετρελαιοειδών εκδίδει από τις αρμόδιες αρχές τις απαραίτητες από την νομοθεσία άδειες για ανέγερση πρατηρίου. Εφόσον ολοκληρωθεί η ανέγερση του πρατηρίου η εταιρεία πετρελαιοειδών αιτείται άδεια που επιτρέπει την λειτουργία του πρατηρίου και το πρατήριο αρχίζει τη λειτουργία του. Για τη λειτουργία του, η εταιρεία πετρελαιοειδών παραχωρεί σε κάποιο τρίτο πρόσωπο, φυσικό ή νομικό, άδεια χρήσης του πρατηρίου ήτοι για να εισέλθει στο πρατήριο και να το λειτουργήσει και εκμεταλλευτεί εμπορικά.
γ) i) Συνήθως, και ειδικότερα καθόσον αφορά το επίδικο πρατήριο, οτιδήποτε απαρτίζει το πρατήριο π.χ. δεξαμενές, αντλίες, μηχανήματα, στέγαστρα, κτιριακές εγκαταστάσεις, ταμπέλες, προσαρτήματα, εξοπλισμός είναι ιδιοκτησία της εταιρείας πετρελαιοειδών και τα οποία δύναται να αντικαταστήσει ή αλλάξει ή τροποποιήσει κτλ, ανάλογα με τις προδιαγραφές που εκάστοτε ορίζει η ίδια σε σχέση με την λειτουργία του πρατηρίου της.
ii) Σε σχέση με το επίδικο πρατήριο, κατά διαστήματα από την ημέρα που η Coral αντικατέστησε την ExxonMobil Cyprus Inc., η Coral τοποθέτησε, άλλαξε, ανακαίνισε εξοπλισμό ή εγκαταστάσεις στο επίδικο πρατήριο με αποτέλεσμα στο επίδικο πρατήριο να βρίσκονται και να της ανήκουν διάφορες εγκαταστάσεις, μηχανήματα και εξοπλισμός όπως αυτά καταγράφονται σε σχετική κατάσταση που έχει ετοιμάσει το αρμόδιο τμήμα της Coral και πιο συγκεκριμένα η συνάδελφος μου Παναγιώτα Λιβέρα και την οποία κατάσταση επιθυμώ να καταθέσω ως Τεκμήριο 6. Τα όσα αναφέρονται στο Τεκμήριο 6, βρίσκονταν στο επίδικο πρατήριο (μηχανήματα, εγκαταστάσεις, προσαρτήματα κτλ) μέχρι και τον τερματισμό της Συμφωνίας Άδειας Χρήσης.
»
Ακολούθως, με παραπομπή στους όρους της συνεργασίας των Αιτητών με τους Καθ’ ων, έδωσε έμφαση στην υποχρέωση των πρατηριούχων να αγοράζουν και να πωλούν προϊόντα που τους προμήθευαν οι Αιτητές, μόνο από τους Αιτητές και ότι παράλληλα όφειλαν να διαφημίζουν μόνο τα δικά τους προϊόντα. Τόνισε ότι για την κατοχή της γης επί της οποίας βρίσκεται το πρατήριο, οι Αιτητές, από τον Νοέμβριο του 2017 έως και σήμερα κατέβαλαν και συνεχίζουν να καταβάλλουν στους ιδιοκτήτες της γης μεγάλα ποσά ως ενοίκια. Επίσης, έκανε αναφορά και σε άλλες δικαστικές διαδικασίες που προηγήθηκαν της καταχώρησης της παρούσας Αίτησης. Υπήρξε θέση του μάρτυρα, ότι οι Καθ’ ων όφειλαν κατά καιρούς διάφορα ποσά στους Αιτητές, η παράλειψη των οποίων αποτέλεσε το έναυσμα για την έγερση δικαστικών διαδικασιών μέσω αγωγών στο Επαρχιακό Δικαστήριο, οι υποθέσεις όμως εκείνες διακόπηκαν. Ακολούθησε ο τερματισμός της Επίδικης Σύμβασης, λόγω παραβίασης των όρων της από τους Καθ’ ων. Η τελευταία φορά που οι Αιτητές παρέδωσαν προϊόντα στους Καθ’ ων ήταν στις 20/12/2017. Έκτοτε, οι Καθ’ ων άρχισαν να αγοράζουν προϊόντα από άλλες πηγές, αφού δεν μπορούσαν να έχουν αποθέματα προϊόντων για πέραν των 15 ημερών. Το δε γεγονός ότι οι Καθ’ ων προμηθεύονταν και προϊόντα από άλλες πηγές, οι Αιτητές το επιβεβαίωσαν μέσω δικής τους έρευνας. Συγκεκριμένα, περιήλθε στην αντίληψη τους ότι βυτιοφόρο άλλης εταιρείας προμήθευε το επίδικο Υποστατικό με πετρελαϊκά προϊόντα. Λόγω τούτης της συμπεριφοράς των Καθ’ ων, οι Αιτητές πλήττονται «σοβαρά οικονομικά», καθότι οι Καθ’ ων η αίτηση παραβίασαν τον κυριότερο όρο επί του οποίου τους δόθηκε η άδεια για τη χρήση του επίδικου πρατηρίου, αφού αντί να προμηθεύονται προϊόντα από τους Αιτητές, αγοράζουν από ανταγωνιστές τους. Θεωρεί ότι η συμπεριφορά των Καθ’ ων είναι παράνομη και αντισυμβατική. Αξιώνει πέραν του διατάγματος για ανάκτηση κατοχής, και αποζημιώσεις για διαφυγόντα έσοδα, από τον Νοέμβριο 2017. Σημειώνει επί τούτου, ότι το συγκεκριμένο πρατήριο υπήρξε ένα από τα πρατήρια των Αιτητών με ικανοποιητικές πωλήσεις και συνεπεία της συμπεριφοράς των Καθ’ ων, οι Αιτητές υφίστανται συστηματική απώλεια εσόδων, ποσό που προσδιορίζει στις €13.152,17 μηνιαίως. Επιπλέον, αξιώνει €62.193,31 ως χρεωστικό υπόλοιπο για μη πληρωθέντα προϊόντα που έδωσαν στους Καθ’ ων ως επίσης και το ποσό των €38.554,30 ως αποζημίωση για μη καταβληθέντα τέλη άδειας χρήσης. Όσον αφορά δε τις ανταπαιτήσεις που θέτουν οι Καθ’ ων, θεωρεί πως αυτές είναι ανυπόστατες, σημειώνοντας μεταξύ άλλων, ότι ουδέποτε συμφώνησαν οι Αιτητές για να ανακαινίσουν το Υποστατικό στον τύπο και στις προδιαγραφές που ζητούσαν οι Καθ’ ων. Ούτε ισχύει πλέον μια συμφωνία για πίστωση υπό όρους ημερομηνίας 28/08/2006. Όσον αφορά τέλος τις αιτιάσεις των Καθ’ ων για κάποιο πρόβλημα στους ροομετρητές, λέει πως το πρόβλημα, όταν εντοπίστηκε, αποκαταστάθηκε άμεσα από αυτούς. Επίσης, υποστήριξε πως ήταν οι Καθ’ ων που αρνήθηκαν να γίνει επανέλεγχος των αντλιών.
2. Η μαρτυρία της κας Παναγιώτας Λιβέρα (Μ.Α.2).
Η κα Λιβέρα είναι ο εσωτερικός πολιτικός μηχανικός και σύμβουλος επί τεχνολογικών, αδειοδοτικών και οικοδομικών θεμάτων των Αιτητών. Στα πλαίσια των καθηκόντων της, μεταξύ άλλων, ασχολείται με την κατασκευή νέων πρατηρίων του δικτύου πρατηρίων των Αιτητών, εξετάζει και δίδει την τελική έγκριση στα αρχιτεκτονικά και σε άλλα σχέδια των πρατήριων, εγκρίνει συμβόλαια που αφορούν την κατασκευή, τη συντήρηση, την ανακαίνιση και την επιδιόρθωση των πρατηρίων των Αιτητών, καθώς και του εξοπλισμού των μηχανημάτων και των εγκαταστάσεων αυτών. Είναι υπεύθυνη έτσι ώστε τα πρατήρια του δικτύου της εταιρείας να πληρούν τις προδιαγραφές σε θέματα ασφάλειας και υγείας, καθώς και να τηρούν τις πολεοδομικές, οικοδομικές και άδειες λειτουργίας, κατέχοντας ταυτόχρονα σχετικά πιστοποιητικά καταλληλόλητας. Σε σχέση με το επίδικο Υποστατικό, ανέφερε πως το 2004 οι Αιτητές άλλαξαν και ανακαίνισαν εξοπλισμό του πρατηρίου. Παρουσίασε σχετικό έγγραφο επί του οποίου παρουσιάζεται ο εξοπλισμός του πρατηρίου που ανήκει στους Αιτητές. Επίσης, αναφέρθηκε σε διάφορες εγκαταστάσεις και εξοπλισμό του πρατηρίου που παρουσιάζεται σε έγγραφο που έχει ετοιμαστεί από την EΧΧΟΝ ΜOBILE CYPRUS INC από το 2002. Ανάφερε ότι οι περισσότερες κατασκευαστικές αλλαγές στο πρατήριο έγιναν από το 2010 έως και το 2017. Κάποιες εργασίες έγιναν μέσω συνεργατών των Αιτητών και παρουσίασε σχετικά έγγραφα προς απόδειξη του ισχυρισμού της. Μεταξύ των εργασιών που έγιναν, ήταν οι αλλαγές αντλιών και άλλων παρεμφερών μηχανημάτων/εξοπλισμού, καθώς και εργασίες για εγκατάσταση και λειτουργία του συστήματος ανάκτησης ατμών υπό την ονομασία STAGE II. Όσον αφορά τους ισχυρισμούς των Καθ’ ων, ότι οι Αιτητές δεν προμήθευαν τους πρατηριούχους με κηροζίνη και αμόλυβδη 98, σημείωσε ότι η δεξαμενή της κηροζίνης ήταν ανενεργή από το 2007, δίχως να παραπονεθούν οι Καθ’ ων, ενώ η δεξαμενή της αμόλυβδης 98 απενεργοποιήθηκε, μετά από απαίτηση του Δήμου Λεμεσού και για λόγους ρυμοτομίας, μόνο για μερικούς μήνες, ήτοι από τον Φεβρουάριο του 2017 έως και τον Σεπτέμβριο του ίδιου έτους και ακολούθως μεταφέρθηκε σε άλλη δεξαμενή. Όσον αφορά τους ισχυρισμούς των Καθ’ ων για ζημιές που έχουν υποστεί εξαιτίας προβλήματος στους ροομετρητές, το μοναδικό που έχει υπόψη της ότι έλαβε χώρα, ήταν ένα περιστατικό στις 17/07/2014 όπου, κατόπιν ελέγχου, μία αντλία είχε απόκλιση αντί 0.5% που είναι το ανώτατο όριο, 0.8%. Το πρόβλημα λύθηκε την επόμενη μέρα. Απέρριψε ότι οι Αιτητές συμφώνησαν για ολική αναβάθμιση του πρατηρίου, το οποίο ήταν πάντα λειτουργικό. Οι Καθ’ ων προχώρησαν σε κάποιες εργασίες οι οποίες όχι μόνο δεν ήταν εξουσιοδοτημένες από τους Αιτητές, αλλά ήταν και παράνομες και μη αναγκαίες για τη λειτουργία του πρατηρίου.
3. Η μαρτυρία του κ. Γεώργιου Χατζησυμεού (Μ.Α.3).
Ο κ. Χατζησυμεού ασχολείται με τον έλεγχο των οικονομικών συναλλαγών των Αιτητών με τους πρατηριούχους, τους συνεργάτες και τους πελάτες τους. Ετοιμάζει και επιθεωρεί τιμολόγια, ελέγχει εισπράξεις και πληρωμές. Είναι υπεύθυνος για την ορθή τήρηση των αρχείων των Αιτητών και τον συντονισμό που αφορά τους ελεγκτές τους. Διατηρεί σχετικά λογιστικά βιβλία σε κεντρικό ηλεκτρονικό υπολογιστή των Αιτητών, εντός του οποίου οι Καθ’ ων η αίτηση έχουν ηλεκτρονικό λογιστικό λογαριασμό. Εξήγησε την κατάσταση λογαριασμού που έχει παρουσιαστεί στο Δικαστήριο, μέσω της οποίας οι Αιτητές διεκδικούν το ποσό των €62.193,31, λέγοντας, μεταξύ άλλων, τα εξής:
«
Το ποσό αυτό, με εξαίρεση κάποιες ελάχιστες χρεώσεις που αφορούν διαδίκτυο και πιστωτικά σημειώματα σε σχέση με χρήση εταιρικής κάρτας από πελάτες, αφορά κυρίως προϊόντα πετρελαιοειδών και πιο συγκεκριμένα αφορά λίτρα πετρελαιοειδών τα οποία είχαν παραδοθεί στους Καθ’ ών η Αίτηση και ήταν «έξτρα»/επιπλέον λίτρα από τα λίτρα τα οποία είχαν παραγγείλει και έτσι η Coral τα χρέωσε μετά από την παράδοση της παραγγελίας. Οι Καθ’ ων η Αίτηση, από την πώληση αυτών των «έξτρα»/επιπλέον λίτρων είχαν αποκομίσει μόνον κέρδος αφού δεν τα είχαν πληρώσει ενώ μη πληρωμή τους προς την Coral αποτελεί μόνον ζημιά για την Coral. Αυτά τα «έξτρα»/επιπλέον λίτρα προκύπτουν όταν το βυτιοφόρο όχημα εκφορτώνει στο πρατήριο και στα πλαίσια της διαδικασίας εκφόρτωσης εκφορτώνονται περισσότερα λίτρα από αυτά που είχαν παραγγελθεί.
»
Επιπλέον, επανέλαβε τις αξιώσεις του Μ.Α.1 για αποζημίωση των Αιτητών συνεπεία απώλειας εσόδων. Σημείωσε συναφώς ότι, από τον Νοέμβριο του 2017, λόγω του ότι οι Καθ’ ων δεν εφοδιάζονται από τους Αιτητές με πετρελαϊκά προϊόντα, το επίδικο πρατήριο δεν προσφέρει οποιοδήποτε οικονομικό ή άλλο όφελος στους Αιτητές. Τουναντίον, οι Αιτητές επιβαρύνονται με το κόστος ενοικίασης του ακινήτου (ΤΕΚΜΗΡΙΑ 33 και 34). Διασαφήνισε ότι το τιμολόγιο με αριθμό 91875, ημερομηνίας 1/11/2016 και με ποσό €16.972,26 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 19) αφορά συγκεκριμένη επιταγή (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 20) η οποία αν και αρχικά πιστώθηκε προς όφελος των Αιτητών μετά χρεώθηκε (αφαιρέθηκε) λόγω επιστροφής της εν λόγω επιταγής, πόσο που μέχρι σήμερα παραμένει απλήρωτο. Δήλωσε, ότι με βάση την κατάσταση λογαριασμού - ΤΕΚΜΗΡΙΟ 22 οι Καθ’ ων η Αίτηση οφείλουν στους Αιτητές και το ποσό των €38.046,22 το οποίο αφορά «Τέλη Άδεια Χρήσης» και εξήγησε πώς υπολόγισε αυτό το ποσό. Κατά την αντεξέτασή του, εξήγησε ότι από το 2013 και έκτοτε, δεν εφαρμόζονταν πιστώσεις και οι πρατηριούχοι είχαν δύο επιλογές. Είτε προπλήρωναν τα προϊόντα, είτε πλήρωναν κατά την παράδοση. Για την προπληρωμή αρχικώς εκδίδετο τιμολόγιο, γινόταν η παράδοση και σε περίπτωση διαφοράς στα λίτρα, εκδίδετο αναπροσαρμοσμένο τιμολόγιο. Όσον αφορά τα τέλη άδειας χρήσης, δήλωσε ότι έως και το 2013, τα ποσά αυτά είτε πληρώνονταν, είτε δεν χρεώνονταν. Επίσης, δέχθηκε ότι υπήρχε πρακτική για επιστροφή του 50% των χρεώσεων της JCC. Όσον αφορά τις διεκδικήσεις των ενοικίων, ανέφερε πως διεκδικούνται, επειδή οι Αιτητές καταβάλλουν αυτό το ποσό, δίχως όμως να έχουν οποιοδήποτε όφελος από τα κέρδη του πρατηρίου.
(β) Η μαρτυρία της πλευράς των Καθ’ ων.
1. Η μαρτυρία του κ. Γεώργιου Λάμπρου (Καθ’ ου 2).
Ο Καθ’ ου 2 στη μαρτυρία του αναφέρθηκε στο ιστορικό της συνεργασίας του με τους Αιτητές, σημειώνοντας ότι οι αντίδικοι του ήταν υποχρεωμένοι να συντηρούν, να ανακαινίζουν το εξοπλισμό, τα μηχανήματα και τις εγκαταστάσεις του πρατηρίου, έτσι ώστε αυτό να παραμένει σε λειτουργήσιμη κατάσταση. Αγόραζαν προϊόντα που τους προμήθευαν οι Αιτητές, τα οποία πωλούσαν στους πελάτες τους σε τιμές που καθόριζαν οι Αιτητές. Δέχεται την ύπαρξη της Επίδικης Σύμβασης ημερομηνίας 13/06/2003 λέγοντας όμως ότι η πραγματική κατάσταση ήταν εντελώς διαφορετική από το περιεχόμενο του εν λόγω εγγράφου, σημειώνοντας τα εξής:
«
12. Καταρχήν θα πρέπει να αναφέρω, πως παρά το γεγονός ότι στην συμφωνία Άδειας Χρήσης, υπήρχε πρόνοια ως αντάλλαγμα για καταβολή τέλους Άδείας Χρήσης του πρατηρίου ποσού Λ.Κ.100,00 (€170,00) μηνιαίως, ουδέποτε μας ζητήθηκε στα τόσα χρόνια της μεταξύ μας με την Αιτήτρια συνεργασίας, να πληρώσουμε έστω ένα ευρώ για τέλη Άδειας Χρήσης. Και φυσικά ουδέποτε συμφωνήθηκε το 2013, όπως ισχυρίζεται η Αιτήτρια, το τέλος Άδειας Χρήσης να ανέλθει σε €503,81 και στη συνέχεια €508,08. Για την κατ`ισχυριζόμενη χρέωση του ανταλλάγματος από την άδεια χρήσης του σταθμού, δεν εκδόθηκαν και δεν παραδόθηκαν επ` ονόματι μας συγκεκριμένα τιμολόγια αλλά και ουδέποτε μας εστάληκαν στα τόσα χρόνια συνεργασίας μας κατάσταση λογαριασμού χρεώσεων για τέλη άδειας χρήσης. Για πρώτη φορά η Αιτήτρια απαιτεί να της πληρωθούν τέλη άδειας Χρήσης με τον τερματισμό της συμφωνίας Άδειας Χρήσης.
[….]
15. Στην αρχή της συνεργασίας μας, και συγκεκριμένα στις 28.8.2006, δυνάμει γραπτής συμφωνίας (βλ. τεκμήριο 23) συμφωνήθηκε μεταξύ μας όπως η εταιρεία Coral μας δίνει, εμπορευματική πίστωση με τη μορφή παράτασης της πληρωμής των πετρελαιοειδών προϊόντων για περίοδο 5 ημερών από την ημερομηνία παράδοσης τους. Διατηρούσαμε χρεω-πιστωτικό λογαριασμό, με παροχή πίστωσης για πληρωμή 5 ημερών από την Αιτήτρια. Εκδίδονταν και σχετικά τιμολόγια και δελτία παράδοσης / παραλαβής προϊόντων (waybill). Εμείς συμπληρώναμε και αποστέλλαμε δελτίο παραγγελίας διαφόρων προϊόντων τα οποία είχε ανάγκη ο Σταθμός, η Αιτήτρια παραλάμβανε το δελτίο παραγγελίας, έδιδε εντολή στην εταιρεία μεταφοράς πετρελαιοειδών να μας παραδώσει το παραγγελθέν φορτίο, αφού προηγουμένως εξέδιδε το σχετικό τιμολόγιο. Με την παραλαβή, του φορτίου εξέδιδα και παρέδιδα μεταχρονολογημένη επιταγή για το ποσό που αναγραφόταν στο τιμολόγιο, η οποία θα ήταν πληρωτέα μετά από 5 ημέρες από την έκδοση της.Εμείς παραλαμβάναμε τις παραγγελθείσες ποσότητες προϊόντων και υπογράφαμε τόσο το δελτίο παράδοσης των προϊόντων, όσο και το τιμολόγιο.
16. Παρά την συμφωνημένη παροχή πίστωσης 5 ημερών για πληρωμή, και την μετέπειτα 8ημερη παροχής πίστωσης για πληρωμή, όπως θα αναφερθεί στην συνέχεια, η Αιτήτρια, από το 2013 και εντεύθεν, απαίτησε να προπληρώνεται για όλα τα προϊόντα πριν την παράδοση τους. Επειδή μέχρι τότε, η συναλλακτική συμπεριφορά και των δύο πλευρών, ήταν ομαλή, δεν επιθυμούσα να διαρρηχθεί η καλή συνεργασία που είχαμε, και υπό τις περιστάσεις, αποδεχθήκαμε να προπληρώνουμε όλα τα προϊόντα, πριν την παράδοση τους στο πρατήριο μας.
17. Περαιτέρω, ενώ είχε συμφωνηθεί και ήταν πάγια πρακτική της εταιρείας Lukoil να μας πιστώνει σε μηνιαία βάση το 50%, των δικαιωμάτων που επιβαρυνόμασταν από εταιρεία JCC PAYMENTS SYSTEMS, για τις συναλλαγές που πραγματοποιούνταν μέσω πιστωτικών καρτών, στην συνέχεια η Αιτήτρια, παράνομα και αδικαιολόγητα σταμάτησε να πιστώνει τα δικαιώματα αυτά, με αποτέλεσμα να επιβαρυνόμαστε εξ` ολοκλήρου όλες τις χρεώσεις και/ή τις προμήθειες της εταιρείας JCC PAYMENTS SYSTEMS, ποσό το οποίο ανέρχεται στις €45.000.
[….]
36. Η Αιτήτρια αξιώνει από εμάς το ποσό των €62.193,31, για αγορά και παράδοση προϊόντων και /ή πετρελαιοειδών και/ή καυσίμων δυνάμει χρεωστικού υπολοίπου. Η Αιτήτρια επιθυμεί να πλουτίσει εις βάρος μας αδικαιολόγητα, αφού κανένα ποσό δεν οφείλουμε στην Αιτήτρια, δυνάμει κατ’ ισχυρισμού, χρωστικού λογαριασμού, για αγορά και παράδοση προϊόντων τα οποία δεν πληρώσαμε, αφού μετά το 2013, προπληρώναμε τα καύσιμα τα οποία μας προμήθευε η Αιτήτρια. Ουδέποτε η Αιτήτρια μας απόστειλε με οποιονδήποτε τρόπο κατάσταση χρεωστικού υπολοίπου, αλλά και ουδέποτε απαίτησε από εμάς την πληρωμή του ποσού των €62.193,31, πριν την καταχώρηση εναντίον μας της Αγωγής με υπ’ αριθμό 5677/2014 στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού.
»
Με βάση τα προαναφερόμενα, αναφέρει πως πολλές φορές αποτάθηκαν τόσο προφορικά όσο και γραπτώς προς τους Αιτητές ζητώντας να επιλύσουν τα προβλήματα που αντιμετώπιζαν, έτσι ώστε να μπορέσει το πρατήριο να λειτουργήσει καλύτερα, δίχως όμως ανταπόκριση. Υποστηρίζει πως ο σταθμός άρχισε να μην είναι λειτουργήσιμος εξ ου και ζήτησε συνάντηση με τους Αιτητές, η οποία έλαβε χώρα στις 11/12/2012 κατά τη διάρκεια της οποίας το Διοικητικό Συμβούλιο των Αιτητών, μέσω ψηφίσματος, δεσμεύτηκε εγγράφως να προχωρήσει στην αναβάθμιση του πρατηρίου με δικά τους έξοδα. Παρόλα αυτά, οι Αιτητές δεν τήρησαν τις υποσχέσεις τους. Λόγω της άρνησης τους να αναβαθμίσουν το πρατήριο, οι Καθ’ ων αναγκάστηκαν να προβούν σε εκτέλεση «αναγκαίων εργασιών» με δικά τους έξοδα, τα οποία ανήλθαν στο ποσό των €63.070, δίχως να τους αποζημιώσουν οι Αιτητές. Χαρακτηρίζει τις εργασίες που έγιναν ως «απαραίτητες» και παρουσιάζει σχετική αρχιτεκτονική πιστοποίηση. Οι εργασίες αφορούσαν:
«
(α) Κατασκευή στέγαστρου από μεταλλικούς στύλους, 100χ100 χλ και μεταλλική στέγη, από panels 200 m προς €12.000.
(β) Κατασκευή στέγαστρου από μεταλλικούς στύλους, 100χ100 χλ και μεταλλική στέγη, τραπεζοειδείς τσίγγους 300m προς €12.000.
(γ) Τριφτό μπετόν πάχους 15 εκ με αρμούς και σχάρα, στα εξωτερικά δάπεδα συνολικής αξίας €8.000.
(δ) Τοποθέτηση κεραμικών εξωτερικά στο χώρο καθιστικού 100μ συνολικής αξίας €3.000.
(ε) Κατασκευή και τοποθέτηση μεταλλικής περίφραξης συνολικής αξίας €3.600.
(ζ) Τοποθέτηση ηλεκτρικής εγκατάστασης €3.600.
(η) Κατεδάφιση υφιστάμενου πλυντηρίου και απομάκρυνσης άχρηστων υλικών. Κόστος εργασίας €4.000.
(θ) Ελαιοχρωματισμοί στεγάστρου, περιφράξεις τοίχων περίφραξης και υφιστάμενου κτιρίου συνολικής αξίας € 4.000.
(ι) Υδραυλική εγκατάσταση €1500.00.
(κ) Καθαριότητα εργασιών €500.00.
(λ) Κόστος αρχιτεκτονικών σχεδίων δια κατασκευαστικές λεπτομέρειες €2.000.
(μ) Ποσό €12.000, που κατέβαλλαν οι Καθ` ων η Αίτηση 1 και 2, για διάτρηση νερού και αλλαγής.
Σύνολο €53,000, πλέον Φ.Π.Α ήτοι συνολικό πληρωτέο ποσό €63,070.
»
Προσθέτει ότι το 2005 αναγκάστηκαν να κατεδαφίσουν ένα βοηθητικό κτίσμα το οποίο βρισκόταν σε ετοιμόρροπη κατάσταση για να μπορέσει το πρατήριο να λάβει άδεια λειτουργίας. Τούτη η διεργασία είχε κόστος €7.000, ποσό που οι Αιτητές πάλι αρνήθηκαν να καλύψουν. Σε σχέση με το πρόβλημα στη ροή των καυσίμων, ισχυρίζεται ότι η ζημιά για τους Καθ’ ων ήταν της τάξης των €8.500, επειδή οι Αιτητές τους προμήθευαν στην πραγματικότητα με λιγότερα καύσιμα από ότι αγόραζαν.
Λέει ακόμη ότι είναι οι Αιτητές που παραβίασαν τις υποχρεώσεις τους έναντι τους καθότι δεν τους προμήθευαν με κηροζίνη και αμόλυβδη βενζίνη 98 οκτανίων, δεν αναβάθμισαν το πρατήριο και δεν τους επέστρεψαν το 50% των χρεώσεων της JCC. Εξήγησε συναφώς και προφορικώς και το πώς μοιράζονταν παλαιότερα οι πιστώσεις της JCC. Ως προς την ανάγκη για εκτέλεση βελτιωτικών έργων στο πρατήριο, αναφέρθηκε ενδεικτικά σε ένα περιστατικό όπου κατέρρευσε μέρος του τοιχώματος ταβανιού και προβλήθηκε ζημιά σε όχημα πελάτισσας τους, ζημιά την οποία αναγκάστηκαν να αποζημιώσουν για το ποσό των €1.880. Ακόμη, καταλογίζει ευθύνη στους Αιτητές ότι παράνομα έκλεισαν τέσσερεις λάκκους αποθήκευσης πετρελαιοειδών με αποτέλεσμα να παρατηρείται έλλειψη καυσίμων στο πρατήριο. Οι Καθ’ ων αναγκάστηκαν να προμηθευθούν προϊόντα από τρίτους, καθότι οι Αιτητές δεν τους προμήθευαν με συγκεκριμένα προϊόντα. Υποστηρίζει ότι είναι οι Καθ’ ων που έχουν υποστεί ζημιά υπό τη μορφή απώλειας διαφυγόντων κερδών την οποία προσδιορίζει στις €700.00,00 και δεν οφείλουν οποιοδήποτε ποσό στους Αιτητές. Συνακόλουθα, αν και αποδέχεται ότι οι Αιτητές προχωρήσαν στον τερματισμό της Επίδικης Συμφωνίας άδειας χρήσης, αποδίδει σε αυτούς αλλότρια κίνητρα. Λέει ότι το επίδικο Υποστατικό είναι ένα από τα μεγαλύτερα πρατήρια σε πωλήσεις σε όλο το δίκτυο πρατηρίων που έχουν οι Αιτητές και ο πραγματικός τους σκοπός είναι να καταστήσουν την επιχείρησή τους μη βιώσιμη για να ανακτήσουν την κατοχή για να το εκμεταλλεύονται οι ίδιοι. Μεταξύ των πιέσεων που τους ασκήθηκαν, ήταν η απενεργοποίηση του χρηματοδέκτη με αποτέλεσμα να χρειάζεται να εργοδοτεί επιπλέον προσωπικό έως τις 10:00 μ.μ.. Ανέφερε ακόμη ότι οι Αιτητές παρέδιδαν λιγότερα λίτρα (28.000) από όσα παράγγελναν και πλήρωναν (30.000 λίτρα). Δέχθηκε ότι οι Αιτητές άλλαξαν 2 αντλίες, αλλά είπε ότι το έπραξαν αυτό επειδή υποχρεώθηκαν από το Υπουργείο Ενέργειας, Εμπορίου και Βιομηχανίας.
2. Η μαρτυρία του κ. Ανδρέα Λάμπρου (Καθ’ ου 1).
Ο Καθ’ ου αίτηση 1, κ. Ανδρέας Λάμπρου, είναι ο υιός του Γεώργιου Λάμπρου, Καθ’ ου η αίτηση 2. Αναφέρθηκε στο γεγονός ότι διόρισε ένα πολιτικό μηχανικό τον κ. Πανίκο Χαριλάου ο οποίος μέτρησε τις εργασίες που έπρεπε να γίνουν στο Υποστατικό για να καταστεί αυτό λειτουργικό. Το κόστος των εργασιών ανήλθε στις €70.500. Ειδικά αναφέρθηκε στην επικινδυνότητα του πλυντηρίου αυτοκινήτων, το οποίο αναγκάστηκε να το κατεδαφίσει και να κατασκευάσει καινούργιο. Είπε επίσης πως θα έπρεπε να κατεδαφιστεί μια βοηθητική κατοικία και να γίνει ακολούθως επιχωμάτωση, καθότι αυτός ήταν όρος για να εκδοθεί η άδεια της Πυροσβεστικής. Επίσης, κατεδαφίστηκε μια διπλανή εξωτερική αποθήκη με συνολικό κόστος €8.000. Οι Αιτητές υποσχέθηκαν πως θα τους κατέβαλλαν τα ποσά ανακαίνισης, με την αποπεράτωση των εργασιών, αλλά παρά τις υποσχέσεις τους, εν τέλει δεν τους τα κατέβαλαν. Αναφέρθηκε ακόμα σε έλεγχο που έγινε το 2014 από το Υπουργείο Εμπορίου, Βιομηχανίας και Τουρισμού, ως ονομαζόταν τότε, όπου εντοπίστηκε απόκλιση σε ροομετρητές του πρατηρίου κατά 0.3 πέραν του ορίου, με αποτέλεσμα οι Καθ’ ων, επειδή έβαζαν στους πελάτες περισσότερα λίτρα από όσα έπρεπε, είχαν υποστεί απώλειες και ζημιές της τάξης των €8.500 (ΤΕΚΜΗΡΙΑ 40 και 41). Από το 2013 έως και σήμερα, το πρατήριο μπορεί να εξυπηρετήσει τέσσερα συνεχόμενα αυτοκίνητα. Παλαιότερα, διέθετε οκτώ αντλίες, όταν οι Αιτητές υποχρεώθηκαν να τις αλλάξουν, τις αντικατέστησαν μόνο με δύο.
3. Η μαρτυρία του κ. Πανίκου Ιωαννίδη (Μ.Κ.3).
Ο Πανίκος Ιωαννίδης είναι λογιστής και διατηρεί το δικό του λογιστικό γραφείο. Με τους Καθ’ ων 1 και 2 διατηρεί συνεργασία από το 2006 προσφέροντας τους λογιστικές υπηρεσίες που αφορούν ζητήματα ΦΠΑ και πληρωμές Κοινωνικών Ασφαλίσεων. Σημείωσε ότι ουδέποτε οι Καθ’ ων 1 και 2 πλήρωσαν στη LUKOIL τέλη άδειας χρήσης είτε προς €170 είτε προς €508.08 μηναίως. Αναφέρθηκε στην «πάγια πρακτική» που διατηρούσαν οι πελάτες του με την LUKOIL για επιμερισμό κατά 50% των δικαιωμάτων της JCC, υποστηρίζοντας ότι μονομερώς από τον Δεκέμβριο του 2013, οι Αιτητές σταμάτησαν να ενεργούν σχετικά, με αποτέλεσμα να επιβαρύνονται οι Καθ` ων η Αίτηση εξ` ολοκλήρου με όλες τις χρεώσεις και τις προμήθειες της εταιρείας JCC PAYMENTS SYSTEMS. Το συνολικό ποσό αυτών των δικαιωμάτων ανέρχεται στις €45.000,00. Σημείωσε ότι απέστειλε επιστολή προς τους Αιτητές ζητώντας την κάλυψη του 50%, της προμήθειας, δίχως ανταπόκριση.
4. Η μαρτυρία του κ. Αρτέμη Γεωργίου (Μ.Κ.4).
O κ. Γεωργίου διατηρεί εδώ και δεκαετίες, φιλικές σχέσεις με τους Καθ’ ων. Είναι συγχωριανοί. Είναι πρατηριούχος, ανεξάρτητος από τις εταιρείες πετρελαιοειδών. Πριν 7 με 8 χρόνια, προμήθευσε με καύσιμα το πρατήριο των Καθ’ ων, τα οποία ο ίδιος αγόραζε από τους Αιτητές. Παρόλο που οι Αιτητές του είπαν να σταματήσει να προμηθεύει τους Καθ’ ων, ο ίδιος δεν μπορούσε να αφήσει τους φίλους του, τους συγχωριανούς του, δίχως καύσιμα και συνέχισε να ενεργεί σχετικά. Δέχθηκε ότι και ο ίδιος έχει έντονες αντιδικίες με τους Αιτητές. Παρουσιάστηκε στο Δικαστήριο για να μην αφήσει τους φίλους του να γίνουν «έρμαιο της εταιρείας» [των Αιτητών].
5. Η μαρτυρία του κ. Πανίκου Χαριλάου (Μ.Κ.5).
Ο κ. Χαριλάου είναι κάτοχος άδειας αρχιτέκτονα και πολιτικού μηχανικού, με πείρα 44 χρόνων. Εξήγησε την έκθεση εκτελεσθείσων εργασιών που είχε συντάξει το 2014 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 36). Διευκρίνισε ότι οι δικοί του υπολογισμοί αφορούν το ποσό των €63.070 μόνο και η χειρόγραφη σημείωση/προσθήκη για κατεδάφιση οικίας, των €6.000 δεν είναι δική του. Σημείωσε μάλιστα, ότι η κατεδάφιση πρέπει να προηγήθηκε των εργασιών της δικής του έκθεσης, διευκρινίζοντας παράλληλα ότι το κόστος κατεδάφισης σε αυτό το ποσό περίπου κυμαίνεται. Δέχθηκε ότι ο υπολογισμός του δεν αφορά πραγματικά κόστη, αλλά έγινε με βάση τιμές μονάδας. Εν τέλει συμφώνησε ότι μπορεί να πληρώθηκε πιο χαμηλό ποσό από τις €63.070 που αξιώνουν οι Καθ’ ων.
(γ) Οι Αγορεύσεις.
Κατά το στάδιο των αγορεύσεων, ήτοι στις 28/11/2024, οι συνήγοροι των διαδίκων υιοθέτησαν γραπτά κείμενα, απάντησαν σε ερωτήσεις του Δικαστηρίου και ακολούθως η απόφαση του Δικαστηρίου επιφυλάχθηκε. Σημειώνω ότι, αν και έχω μελετήσει με προσοχή το περιεχόμενο των γραπτών αγορεύσεων των διαδίκων, ειδική αναφορά σε αυτές θα γίνει μόνο στο μέτρο που κρίνω σκόπιμο, κατά το στάδιο των συμπερασμάτων του Δικαστηρίου.
III. ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΟΣ / ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜΟΣ ΕΠΙΔΙΚΩΝ ΘΕΜΑΤΩΝ.
Σε αυτό το σημείο, έχοντας διεξέλθει το περιεχόμενο των δικογράφων και λαμβάνοντας υπόψιν το σύνολο της μαρτυρίας που τέθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου, τα παραδεκτά καθώς και τα μη αμφισβητούμενα γεγονότα, προχωρώ σε σύνοψη, περιορισμό και προσδιορισμό των επίδικων θεμάτων.
Κατ’ αρχάς, ως επιβεβαιώνεται και από όσα γεγονότα πλέον δεν αμφισβητούνται,[3] η δικαιοδοσία του παρόντος Δικαστηρίου είναι δεδομένη. Δεν αμφισβητείται δηλαδή ούτε η ιδιότητα των διαδίκων, ούτε ότι το Υποστατικό εντάσσεται εντός της έννοιας του «ακινήτου», ως αυτή ερμηνεύεται στο άρθρο 2 του Νόμου και στη σχετική νομολογία.[4] Παραδεκτό είναι επίσης ότι αυτό συμπληρώθηκε και ενοικιάστηκε πριν το 2000, καθώς και ότι βρίσκεται σε ελεγχόμενη περιοχή.
Επί της ουσίας, το κρίσιμο που θα πρέπει να αποφασιστεί, είναι το κατά πόσον δικαιολογείται η ανάκτηση της κατοχής του Υποστατικού, στη βάση ουσιαστικής παραβίασης από τους Καθ’ ων της Επίδικης Σύμβασης. Οι τελευταίοι αντιτείνουν πως αδικαιολόγητα οι Αιτητές προχώρησαν στον τερματισμό της αναφερόμενης σύμβασης και είναι εκείνοι που την έχουν παραβιάσει.
Εφόσον δε διαπιστωθεί ότι όντως οι Καθ’ ων παραβίασαν την Επίδικη Σύμβαση, θα εξεταστούν οι πολυεπίπεδες αποζημιώσεις που αξιώνουν από αυτούς οι Αιτητές. Από την άλλη πλευρά, θα εξεταστεί το κατά πόσον οι Καθ’ ων δικαιούνται οποιοδήποτε ποσό ως αποζημίωση, δυνάμει όσων αναφέρονται στην Ανταπαίτησή τους.
ΙV. ΤΟ ΝΟΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ.
Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων, υποκείμενη στις πρόνοιες του περί Ενοικιοστασίου Νόμου εκπηγάζει από το άρθρο 4(1) του Νόμου,[5] προσδιορίζεται στο άρθρο 2 αυτού και εκτείνεται σε κάθε θέμα που αφορά θέσμιες[6] ενοικιάσεις[7] και τους όρους αυτών,[8] καθώς και σε κάθε θέμα παρεμπίπτον ή συναφές προς τούτες τις προστατευόμενες σχέσεις μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή. Τα ζητήματα που κατά κύριο λόγο απασχολούν αυτή τη δικαιοδοσία σχετίζονται με την ανάκτηση της κατοχής και την αναπροσαρμογή του δίκαιου ενοικίου. Επίσης, τα Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων ασχολούνται και με τα θέματα που άπτονται της επιδίκασης των καθυστερημένων και οφειλόμενων ενοικίων.[9]
Σε σχέση με την έννοια της «ενοικίασης»[10] στο ερμηνευτικό άρθρο 2, του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, αναφέρονται τα εξής:
«
«ενοικίασις» σημαίνει ενοικίασιν, είτε έγγραφον ή άλλως, ή κατοχήν ακινήτου, δυνάμει της οποίας δημιουργείται η σχέσις ιδιοκτήτου και ενοικιαστού αλλά δεν περιλαμβάνει ενοικίασιν γης χρησιμοποιουμένην διά γεωργικούς σκοπούς ή ενοικίασιν σταθμών διά την πώλησιν πετρελαιοειδών ή ενοικίασιν χώρου σταθμεύσεως μηχανοκινήτων οχημάτων, ή ενοικίασιν επιπλωμένων κατοικιών ή διαμερισμάτων βραχυτέραν των εξ μηνών ή ενοικίασιν ξενοδοχείων, ξενοδοχειακών μονάδων ή τουριστικών καταλυμάτων·
Νοείται ότι το δικαίωμα κατοχής και ο καθορισμός του ενοικίου ή ανταλλάγματος από την υπενοικίαση ή την άδεια χρήσεως μεταξύ του πρατηριούχου και της εταιρείας πετρελαιοειδών διέπονται από και ρυθμίζονται με τις διατάξεις του παρόντος Νόμου και, σε περίπτωση μετακίνησης του σταθμού σε άλλο ακίνητο, δεν επηρεάζονται τα δικαιώματα αυτά του πρατηριούχου, εφαρμοζομένων, σε τέτοια περίπτωση, των διατάξεων του άρθρου 14(1)(β) του παρόντος Νόμου, τηρουμένων των αναλογιών
»
Το ζήτημα της δικαιοδοσίας του παρόντος Δικαστηρίου σε διαφορές που προκύπτουν μεταξύ εταιρείας πετρελαιοειδών και πρατηριούχου, εξετάστηκε στη Lukoil Cyprus Ltd v. Χ. Φελλά κ.α. (2012) 1Α Α.Α.Δ 364 όπου σημειώθηκε ότι:
«
Το βασικό θέμα που ηγέρθη με την αγωγή των εφεσειόντων, στο Επαρχιακό Δικαστήριο, ήταν εκείνο του δικαιώματος κατοχής του πρατηρίου πετρελαιοειδών. Το θέμα αυτό εμπίπτει στην αποκλειστική αρμοδιότητα του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων, εφόσον είναι άρρηκτα συνδεδεμένο με τη συμφωνία για άδεια χρήσεως του σταθμού μεταξύ του πρατηριούχου (εφεσιβλήτων) και της εταιρείας πετρελαιοειδών (εφεσειόντων) και διέπεται και ρυθμίζεται από τις διατάξεις του Ν. 23/83. Επίσης συμφωνούμε με το πρωτόδικο δικαστήριο ότι και τα υπόλοιπα θέματα που εγείρονταν στην αγωγή και τα οποία σχετίζονταν, βασικά, με κατ’ ισχυρισμό παραβάσεις της μεταξύ των διαδίκων συμφωνίας, ήταν θέματα παρεμπίπτοντα ή συμπληρωματικά σύμφωνα με την έννοια του Άρθρου 4 του Ν. 23/83) […].
»
Το δικαίωμα για ανάκτηση κατοχής λόγω μη καταβολής των οφειλόμενων ενοικίων.
Το δικαίωμα για ανάκτηση κατοχής λόγω οφειλόμενων ενοικίων και συνεπεία συστηματικής μη καταβολής του οφειλόμενου ενοικίου προβλέπεται στο άρθρο 11(1)(α) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου («ο Νόμος»), το οποίο, υπό τον παράτιτλο «περιορισμός εξώσεων», έχει ως εξής:
«
Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται διά την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, διά το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή διά την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων:
(α) Εις περίπτωσιν καθ’ ην οιονδήποτε νομίμως οφειλόμενον ενοίκιον καθυστερείται επί είκοσι μίαν ή περισσοτέρας ημέρας μετά την επίδοσιν εγγράφου ειδοποιήσεως απαιτήσεως εις τον ενοικιαστήν και δεν υπάρξει οιαδήποτε προσφορά τούτου προ της καταχωρίσεως αιτήσεως δι’ ανάκτησιν κατοχής:
Νοείται ότι ενοίκιον θα θεωρήται προσφερθέν δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν τούτο εστάλη διά συστημένης επιστολής εις το πρόσωπον το δικαιούμενον να εισπράξη τούτο:
Νοείται περαιτέρω ότι το Δικαστήριο δε διατάζει την ανάκτηση από τον ιδιοκτήτη της κατοχής, όταν ο ενοικιαστής πληρώσει μέσα σε περίοδο δεκατεσσάρων ημερών από την επίδοση σ’ αυτόν της αίτησης παν ποσό το οποίο οφείλεται ή δυνατό να καταστεί οφειλόμενο από αυτόν εκτός αν ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον.
»
Συνεπώς, με βάση το άρθρο 11(1)(α) του Νόμου, για να εκδοθεί διάταγμα ανάκτησης κατοχής λόγω καθυστερημένων ενοικίων, σωρευτικά πρέπει να:
(1) υπάρχει καθυστέρηση στην πληρωμή του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου,
(2) αποσταλεί προς τούτο σχετική γραπτή ειδοποίηση απαίτησης,
(3) υφίσταται καθυστέρηση 21 τουλάχιστον ημερών του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου από την επίδοση της εν λόγω απαίτησης και
(4) παρέλθουν, περαιτέρω 14 μέρες από την επίδοση της Αίτησης για Ανάκτηση Κατοχής.
Το βάρος απόδειξης της ύπαρξης καθυστερημένων ενοικίων, το φέρει ο Αιτητής ο οποίος πρέπει να παρουσιάσει ικανοποιητική αποδεικτική μαρτυρία. Συναφώς, στη C&F Orologas & Sons Ltd ν Μίτας, Πολιτική Έφεση αρ. 366/09, ημερομηνίας 30/01/2015 που εφεσείοντες ήταν οι ιδιοκτήτες, αναφέρθηκε ότι:
«
Το βάρος απόδειξης ότι τα εν λόγω ενοίκια παραμένουν οφειλόμενα βαρύνει τους εφεσείοντες. Η μοναδική μαρτυρία που δόθηκε σε συνάρτηση με τα οφειλόμενα ενοίκια είναι του ΜΑ1, η οποία κρίθηκε ως ανωτέρω. Συνακόλουθα, ορθά το Δικαστήριο δεν εξέδωσε απόφαση για το ποσό αυτό. Δεν κρίνουμε ότι υπάρχει οποιοδήποτε σφάλμα στην προσέγγιση του πρωτόδικου Δικαστηρίου, συνακόλουθα και αυτός ο λόγος έφεσης απορρίπτεται.
»
Επί του ίδιου ζητήματος, στη M.C. Michael Developments Ltd ν. Μιχάλης Καΐλης, Πολιτική Έφεση Αρ. 195/2019 κ.α., ημερομηνίας 10/01/2025, λέχθηκαν τα εξής:
«
Από τη στιγμή που η μαρτυρία κρίθηκε ως τέτοια, δεν ετίθετο θέμα, το πρωτόδικο Δικαστήριο, ακροβατώντας, να επιχειρήσει μαθηματικούς υπολογισμούς για να καταλήξει σε συμπέρασμα για την όποια οφειλή.
»
V. ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΤΗΣ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ.
Οι γενικές αρχές αξιολόγησης της μαρτυρίας.
Όπως προκύπτει από τη σχετική νομολογία,[11] η αξιολόγηση της μαρτυρίας είναι ένα πολυσχιδές έργο. Το Δικαστήριο οφείλει να προβεί στην αξιολόγηση αντιπαραβάλλοντας και διερευνώντας τα επίδικα γεγονότα με την αντικειμενική υπόσταση των εκατέρωθεν θέσεων των διαδίκων. Το Δικαστήριο οφείλει να μην περιοριστεί στην ατομική κρίση της αξιοπιστίας του μάρτυρα, αλλά να λάβει υπόψιν όλες τις σχετικές και νομικές αποδεκτές παραμέτρους αξιολόγησης. Η δε αποτίμηση της μαρτυρίας θα πρέπει να γίνει με βάση την κρίση του Δικαστηρίου για το αξιόπιστο αυτής και όχι στη βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων.
Η μαρτυρία των πραγματογνωμόνων.
Για να αποδειχθεί μια υπόθεση, συχνά πυκνά, απαιτείται η παρουσίαση εξειδικευμένης μαρτυρίας. Ιδίως το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων ενασχολείται σε τακτική βάση με τον έλεγχο τέτοιου είδους μαρτυρίας, διότι σε βασικά θέματα που αφορούν αυτή τη δικαιοδοσία (λ.χ. αναπροσαρμογή ενοικίου/οικοδομικές αλλαγές/απώλεια εμπορικής εύνοιας) απαιτείται η παρουσίαση μαρτυρίας πραγματογνωμόνων (εκτιμητών/αρχιτεκτόνων/πολιτικών μηχανικών/λογιστών). Ως πραγματογνώμονες, ταξινομούνται εκείνα τα πρόσωπα που κατέχουν ειδική κατάρτιση και/ή εμπειρία σε συγκεκριμένο τομέα και μέσω της μαρτυρίας τους αποσκοπούν να υποβοηθήσουν το Δικαστήριο να καταλήξει σε ορθά συμπεράσματα. Οι πραγματογμώμονες οφείλουν να δίδουν πλήρως τεκμηριωμένη,[12] πρωτογενή μαρτυρία γνώμης[13] σε ζητήματα που εμπίπτουν στη σφαίρα της ειδικότητας τους.[14] Το Δικαστήριο δεν μετατρέπεται σε εμπειρογνώμονα,[15] αλλά ούτε καθίσταται υποχείριο της όποιας τέτοιας μαρτυρίας. Οι εμπειρογνώμονες δίδουν μαρτυρία, δεν αποφασίζουν εκείνοι το επίδικο θέμα (ultimate issue).[16] Για αυτό και η μαρτυρία τους δεν είναι δεσμευτική, παρά μόνο βοηθητική προς το Δικαστήριο, το οποίο, αφού λάβει υπόψη και την υπόλοιπη μαρτυρία, μπορεί να καταλήξει στα δικά του ανεξάρτητα συμπεράσματα,[17] νοουμένου ότι υφίστανται συνθήκες που να δικαιολογούν τέτοια κατάληξη.[18] Πρόσωπα που παρουσιάζονται ως πραγματογνώμονες αξιολογούνται όπως κάθε άλλος μάρτυρας. Πρόσφατα, στην O' Dwyer ν. Καραγιάννα κ.α. Πολιτική Έφεση αρ. 47/2015, ημερομηνίας 01/12/2023, σημειώθηκαν, μεταξύ άλλων, τα εξής:
«
Είναι σταθερή η νομολογία του Ανωτάτου Δικαστηρίου ότι η μαρτυρία εμπειρογνώμονα αξιολογείται όπως και κάθε άλλη μαρτυρία. Οι κανόνες αξιολόγησης είναι οι ίδιοι τόσο για τις μαρτυρίες εμπειρογνωμόνων όσο και για τις συνήθεις μαρτυρίες. Ως έχει επισημανθεί από το Ανώτατο Δικαστήριο στην απόφαση Κοινοτικό Συμβούλιο Ομόδους ν. Κονναρή (2011) 1 Α.Α.Δ. 2298, αποτελεί βασική και πάγια νομολογιακή αρχή ότι για σκοπούς αξιολόγησης της μαρτυρίας εμπειρογνωμόνων ισχύουν οι ίδιοι κανόνες που ισχύουν στην περίπτωση κάθε άλλου μάρτυρα, πλην του ότι, κατά παρέκκλιση του γενικού κανόνα, εμπειρογνώμονες δύνανται να εκφέρουν γνώμη στον τομέα ειδίκευσής τους. Το καθήκον του εμπειρογνώμονα είναι να εφοδιάσει το Δικαστήριο με όλες τις απαραίτητες, για σκοπούς ελέγχου της ορθότητας των συμπερασμάτων του, επιστημονικές πληροφορίες, έτσι ώστε το Δικαστήριο να είναι σε θέση, εφαρμόζοντας αυτές τις πληροφορίες στα γεγονότα της ενώπιον του υπόθεσης που έχουν αποδειχθεί, να σχηματίσει τη δική του κρίση.
»
Έχοντας λοιπόν υπόψιν τις σχετικές επί του θέματος νομικές αρχές,[19] τα ουσιαστικά επίδικα θέματα όπως έχουν ήδη προσδιορισθεί ανωτέρω και περιορισθεί μέσω των σχετικών τελικών αγορεύσεων των συνηγόρων των διαδίκων,[20] ακολουθεί η αξιολόγηση της ενώπιον του Δικαστηρίου μαρτυρίας.
Σαν γενικό σχόλιο, κατ’ αρχάς σημειώνεται ότι υπάρχουν συγκεκριμένα κρίσιμα γεγονότα, που είτε είναι παραδεκτά, είτε δεν αμφισβητούνται. Αρκετές δε από τις διαφορές των διαδίκων, συναρτώνται είτε με την ερμηνεία και με τον τρόπο που οι διάδικοι προσέγγισαν τα γεγονότα αυτά, είτε με την αποδεικτική αξία της μαρτυρίας και όχι με την ύπαρξη των γεγονότων, αυτών καθ’ αυτών.
Το δεύτερο στοιχείο που επισημαίνεται είναι ότι καμία μαρτυρία δεν θα απορριφθεί στην ολότητά της, ως αναληθής. Όλοι οι μάρτυρες ήταν μάρτυρες της αλήθειας, όπως βεβαίως την αντιλαμβάνονται, από τη δική τους στενή οπτική γωνιά. Για αυτό και δεν έλειψαν οι υπερβολές, οι υπεκφυγές και οι ωραιοποιήσεις των γκρίζων ζωνών και των σημείων τριβής. Και για αυτό, σημαντικό μέρος της μαρτυρίας κάποιων μαρτύρων, θα γίνει μόνο μερικώς[21] αποδεκτό, εξηγώντας ταυτόχρονα το γιατί.
(α) Η αξιολόγηση της μαρτυρίας του κ. Ευάγγελου Γρηγορίου (Μ.Α.1).
Σχετικά καλή ήταν η εντύπωση που δημιούργησε στο Δικαστήριο η μαρτυρία του Μ.Α.1.
Η μαρτυρία που παρουσίασε, ως επί το πλείστον, δεν αμφισβητήθηκε. Αντίθετα επιβεβαιώνεται μέσω της συνολικής εξέτασής της και αντιπαραβολής της, προς το υπόλοιπο μαρτυρικό υλικό. Ειδικότερα, όσα ανέφερε για το ιστορικό και το πλαίσιο της συνεργασίας των διαδίκων και το τι προβλέπει (όχι πως ο ίδιος ερμηνεύει) η Επίδικη Σύμβαση γίνονται αποδεκτά, ως επίσης δεκτό γίνεται ότι οι Αιτητές από τον Νοέμβριο του 2017 έως και σήμερα συνεχίζουν να καταβάλλουν στους ιδιοκτήτες της γης μεγάλα ποσά ως ενοίκια. Αδιαμφισβήτητη είναι η αποστολή και η επίδοση της σχετικής επιστολής τερματισμού. Το δε κρίσιμο σημείο της μαρτυρίας του, ότι δηλαδή στις 20/12/2017 ήταν η τελευταία φορά που οι Αιτητές παρέδωσαν προϊόντα στους Καθ’ ων ήταν και ότι έκτοτε οι Καθ’ ων άρχισαν να αγοράζουν προϊόντα από άλλες πηγές όχι μόνο δεν κλονίστηκε, αντιθέτως έχει αναδειχθεί ως αδιαμφισβήτητο γεγονός μέσα από την ενώπιον του Δικαστηρίου μαρτυρία. Η σημασία τούτου του δεδομένου και οι συνεπακόλουθες συνέπειες θα απασχολήσουν το Δικαστήριο σε κατοπινό στάδιο. Είναι όμως δεδομένο ότι οι Αιτητές, από τις 20/12/2017 απώλεσαν μια σημαντική συνεργασία, με ένα από τα αποδοτικότερα συνεργαζόμενα πρατήρια τους.
Υπήρξαν όμως δύο ζητήματα που ελέγχεται η μαρτυρία του Μ.Α.1. Πρώτον για το ζήτημα των «τελών χρήσης». Δεύτερον, για το πως οι Αιτητές αντιμετώπιζαν τα αιτήματα των αντιδίκων τους για ανακαινίσεις και βελτιώσεις του Υποστατικού. Επεξηγώ. Ο μάρτυρας επικεντρώθηκε στην ύπαρξη της συμβατικής υποχρέωσης για καταβολή τελών από τους Καθ’ ων. Αλλά, αυτός ο όρος είναι δεδομένο ότι υφίσταται. Το κρίσιμο ερώτημα ήταν πως οι Αιτητές πρακτικά αντιμετώπισαν τούτο τον όρο, από το 2003. Διότι ο ισχυρισμός της άλλης πλευράς ήταν ότι ο όρος αυτός κατέστη ανενεργός και ουδέποτε έως και το 2013 αξιώθηκε τέτοιο ποσό. Επ’ αυτού ουδεμία ουσιαστική απάντηση δόθηκε ούτε από τον Μ.Α.1 κατά την αντεξέτασή του, ούτε γενικότερα παρουσιάστηκε από τους Αιτητές οποιαδήποτε πειστική για το αντίθετο μαρτυρία, όπως για παράδειγμα αποδείξεις είσπραξης, ή έστω υποβολή σχετικής απαίτησης σε σχέση με τα δέκα πρώτα χρόνια της συνεργασίας τους με τους Καθ’ ων.
Αντίστοιχα είναι τα πράγματα όσον αφορά τις ανακαινίσεις και βελτιώσεις του Υποστατικού. Επί τούτου, αν και ανταποκρίνεται στην αλήθεια η θέση του ότι ουδέποτε οι Αιτητές συμφώνησαν για να ανακαινίσουν το Υποστατικό «στον τύπο και στις προδιαγραφές που ζητούσαν οι Καθ’ ων», εντούτοις δεν αντικατοπτρίζει όλη την αλήθεια. Προς επίρρωση αυτής της δικαστικής κρίσης, αναφέρεται πως όταν οι Καθ’ ων έκριναν αναγκαίο να προχωρήσουν, έστω αυτοβούλως, στην εκτέλεση κάποιων εργασιών (κατεδάφιση βοηθητικού κτηρίου/ανακατασκευή πλυντηρίου/στέγαστρα κλπ) και ακολούθως ενήργησαν σχετικά, οι Αιτητές όχι μόνο δεν αποκήρυξαν ρητώς τις εν λόγω ενέργειες, αλλά και δια της αδράνειας τους, φαίνεται πως σιωπηρώς τις αποδέχτηκαν.
Συνεπώς, η μαρτυρία του, γίνεται αποδεκτή στην έκταση που αναφέρεται ανωτέρω.
(β) Η αξιολόγηση της μαρτυρίας της κας Παναγιώτας Λιβέρα (Μ.Α.2).
Θετικό, ως επί το πλείστον, ήταν και το πρόσημο της μαρτυρίας της Μ.Α.2. Η μαρτυρία της ήταν σαφής, δίχως αντιφάσεις που να την κλονίζουν. Επιπλέον, το περιεχόμενο όσων ανέφερε βρισκόταν σε αρμονία τόσο προς τους δικογραφημένους ισχυρισμούς, όσο και με το σύνολο του μαρτυρικού υλικού. Δέχομαι συναφώς ότι έως και το 2017 οι Αιτητές προχώρησαν σε κατασκευαστικές αλλαγές στο Υποστατικό, μεταξύ των οποίων ήταν αλλαγές αντλιών και άλλων παρεμφερών μηχανημάτων/εξοπλισμού καθώς και εργασίες για εγκατάσταση και λειτουργία του συστήματος ανάκτησης ατμών υπό την ονομασία STAGE II. Δέχομαι, ότι όσον αφορά την κηροζίνη η δεξαμενή της ήταν ανενεργή από το 2007, δίχως να παραπονεθούν οι Καθ’ ων. Αποδεκτό γίνεται επίσης, ότι η δεξαμενή της αμόλυβδης 98 απενεργοποιήθηκε, μετά από απαίτηση του Δήμου Λεμεσού και για λόγους ρυμοτομίας, για μερικούς μήνες, ήτοι από τον Φεβρουάριο του 2017 έως και τον Σεπτέμβριο του ίδιου έτους και ακολούθως μεταφέρθηκε σε άλλη δεξαμενή. Όσον αφορά το πρόβλημα στους ροομετρητές, δέχομαι ότι ήταν ένα μοναδικό περιστατικό στις 17/07/2014 όπου μία αντλία είχε απόκλιση αντί 0.5% που είναι το ανώτατο όριο, 0.8% και ότι το πρόβλημα αυτό λύθηκε την επόμενη μέρα. Δεκτό είναι επίσης ότι οι Αιτητές δεν συμφώνησαν για ολική αναβάθμιση του πρατηρίου, δίχως όμως αυτό να δικαιολογεί και την ανοχή τους, όταν οι Καθ’ ων προχώρησαν αυτοβούλως στη διενέργεια κάποιων εργασιών. Το έτερο συναφές ζήτημα που δεν αποδέχομαι στη μαρτυρία της, είναι όσον αφορά την αναγκαιότητα εκτέλεσης των εργασιών που διενήργησαν οι Καθ’ ων, επί του οποίου θα επανέλθω σε κατοπινό στάδιο. Σε αυτό το σημείο αρκούμαι να υποδείξω πως η ανάγκη για ανακατασκευή του πλυντηρίου και για άλλες εργασίες, επιβεβαιώνεται, αφενός, λόγω του ατυχήματος που συνέβη σε πελάτη των Καθ’ ων και αφετέρου, δια της αναγνώρισής της, από τους ίδιους τους Αιτητές, μέσω των πρακτικών ημερομηνίας 11/12/2012 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 30) όπου οι Αιτητές συμφωνούν για «small renovation (for carwash, asphalt, e.t.c.)». Κατά συνέπεια, η μαρτυρία της γίνεται αποδεκτή, ως ανωτέρω.
(γ) Η αξιολόγηση της μαρτυρίας του κ. Γεώργιου Χατζησυμεού (Μ.Α.3).
Ο Μ.Α.3 ήταν μάρτυρας της αλήθειας. Αλλά, κατά σημαντικό μέρος, ελέγχεται η αποδεικτική επάρκεια της μαρτυρίας του.
Ξεκινώντας από το θετικό μέρος της μαρτυρίας του, δέχομαι ότι στοιχειοθέτησε με πληρότητα την ύπαρξη της οφειλής των Καθ’ ων ύψους €16.972,26. Δέχομαι επίσης ότι από το 2017 και έκτοτε οι Αιτητές επιβαρύνονται με το κόστος ενοικίασης του ακινήτου (ΤΕΚΜΗΡΙΑ 33 και 34). Αποδεκτό γίνεται ακόμη ότι από το 2013 και έπειτα δεν εφαρμόζονταν πιστώσεις και οι πρατηριούχοι είχαν δύο επιλογές, είτε προπλήρωναν τα προϊόντα, είτε πλήρωναν κατά την παράδοση, ως τα εξήγησε. Αυτά εξάλλου είναι γεγονότα που είναι παραδεκτά και από τους Καθ’ ων.
Σημειώνω επίσης την σημαντική παραδοχή του, ότι όντως υπήρχε πρακτική μεταξύ των διαδίκων για επιστροφή από τους Αιτητές στους Καθ’ ων, του 50% των χρεώσεων της JCC.
Από την άλλη, ως ανεπαρκές αξιολογείται το μέρος της μαρτυρίας του που σχετίζεται με τις αξιώσεις για ισχυριζόμενη παράδοση έξτρα/επιπλέον λίτρων, ως επίσης για το ποσό των €38.046,22, για αξιούμενα τέλη «άδειας χρήσης». Η μαρτυρία του επί τούτων των θεμάτων, βασίστηκε σε εικασίες επί εγγράφων που εντόπισε στα ηλεκτρονικά αρχεία των Αιτητών, δίχως ο ίδιος να έχει πρωτογενή γνώση, αφού αφορούν γεγονότα που έλαβαν χώρα πριν καν να εργοδοτηθεί στους Αιτητές. Ενδεικτικά, ισχυρίστηκε ότι επειδή οι Αιτητές δεν αξιώνουν τέλη χρήσης πριν το 2013, τούτο αποδεικνύει ότι έως τότε οι Καθ’ ων τα κατέβαλλαν. Αλλά αυτός ο ισχυρισμός δεν συνιστά τίποτα περισσότερο από ένα λογικό άλμα. Τα έγγραφα που παρουσιάστηκαν προς απόδειξη του ποσού των €62.193,31 δεν έχουν ικανοποιήσει το Δικαστήριο, εξαιρουμένης, ως προαναφέρεται, της απαίτησης των €16.972,26. Ούτε τα τιμολόγια,[22] ούτε οι καταστάσεις λογαριασμού,[23] έχουν αυτοδύναμη αποδεικτική αξία. Μια ενδεδειγμένη κατάσταση λογαριασμού για να είναι ικανοποιητική θα πρέπει κατ’ αρχάς να είναι πλήρης. Δηλαδή να αρχίζει από την έναρξη της συμβατικής σχέσης, ή τουλάχιστον από σημείο όπου ο λογαριασμός παρουσιάζει μηδενικό υπόλοιπο. Επίσης, θα πρέπει να παρουσιάζει ευκρινώς και αναλυτικά τις πιστώσεις και τις χρεώσεις σε συνδυασμό με το εκάστοτε υπόλοιπο. Τα δε σχετικά με αυτήν τιμολόγια θα πρέπει να ταυτοποιούνται ένα προς ένα και να στοιχειοθετείται η παράδοσή τους/αποδοχή τους. Ο εν λόγω μάρτυρας είπε κατά την αντεξέτασή του, ότι οι Καθ’ ων υπέγραφαν σχετικά «waybills» για τα επιπλέον λίτρα που παραλάμβαναν, αλλά δεν ήταν σε θέση να παρουσιάσει τα αντίστοιχα υπογεγραμμένα έγγραφα. Κατά συνέπεια, ούτε αυτοτελώς, ούτε συνδυαστικά με το υπόλοιπο μαρτυρικό υλικό αποδεικνύεται η αξίωση των Αιτητών για παράδοση επιπλέον λίτρων, αφού όλα τα τιμολόγια που έχουν παρουσιαστεί είναι αντίγραφα και ανυπόγραφα και δεν αρκούν για να αντιμετωπίσουν την κατηγορηματική άρνηση των Καθ’ ων ότι οφείλουν οποιοδήποτε τέτοιο ποσό. Συνεπώς, η μαρτυρία του Μ.Α.3 θα γίνει αποδεκτή στο μέτρο που αναφέρεται ανωτέρω.
(δ) Η αξιολόγηση της μαρτυρίας του κ. Γεώργιου Λάμπρου (Καθ’ ου 2).
Η γενική εντύπωση που άφησε στο Δικαστήριο ο Καθ’ ου 2 είναι ότι δεν προσήλθε για να παραπλανήσει ή για να διαστρεβλώσει την πραγματικότητα, αλλά να παρουσιάσει τα γεγονότα, μέσω, πάντοτε, της δικής του θεώρησης των πραγμάτων. Ήταν εμφανώς φορτισμένος και υπήρξαν στιγμές υπερβολής και ασάφειας. Εντούτοις, συνολικά ιδωμένη η μαρτυρία του, δεν καταδεικνύει έλλειψη φιλαλήθειας ώστε να απορριφθεί στο σύνολό της. Ούτε όμως θα γίνει αποδεκτή ως έχει. Οι λόγοι είναι οι εξής.
Η θέση του ότι οι Αιτητές έως και το 2013 δεν είχαν ζητήσει τέλη χρήσης και οι Καθ’ ων ουδέποτε τα είχαν καταβάλει, γίνεται αποδεκτή. Δεκτή είναι η μαρτυρία του τόσο αναφορικά με τον κατά καιρούς τρόπο λειτουργίας πιστώσεων ως επίσης και σχετικά με τη δέσμευση των Αιτητών να επιμερίζονται εξ’ ημισείας τα τέλη της JCC. Αποδεκτός γίνεται ο ισχυρισμός του ότι δεν οφείλεται όλο το διεκδικούμενο ποσό των €62.193,31, παρά μόνο το ποσό των €16.972,26, καθώς και ότι από το 2013, προπλήρωναν τα καύσιμα που τους προμήθευαν οι Αιτητές. Αποδεκτή γίνεται και η θέση του ότι υπήρξε σταθερό και διαχρονικό αίτημα των Καθ’ ων για βελτίωση της λειτουργίας και εικόνας του Υποστατικού καθώς και ότι εν τέλει, επειδή οι Αιτητές δεν ανταποκρίθηκαν, οι Καθ’ ων εκτέλεσαν εκείνες τις εργασίες που θεώρησαν αναγκαίες. Δεκτό γίνεται και το ότι υπήρξε περιστατικό όπου κατέρρευσε μέρος του τοιχώματος ταβανιού και προβλήθηκε ζημιά σε όχημα πελάτισσας τους, ζημιά την οποία αναγκάστηκαν να αποζημιώσουν, το ύψος όμως της ισχυριζόμενης αποζημίωσης, ήτοι το ποσό των €1.880,00 δεν έχει αποδειχθεί. Δεκτό γίνεται ακόμη ότι το 2014 εντοπίστηκε πρόβλημα στη ροή των καυσίμων το οποίο προκάλεσε ζημιά στους Καθ’ ων της τάξης των €8.500, επειδή οι Αιτητές τους προμήθευαν στην πραγματικότητα με λιγότερα καύσιμα από ότι αγόραζαν. Αυτό όμως το θέμα επιχείρησε να το εξυψώσει σε μείζον ζήτημα, δίχως όμως να είναι. Όντως, υπήρξε κάποιο πρόβλημα στους ροομετρητές το 2014 εις βάρος των Καθ’ ων, το οποίο όμως αποκαταστάθηκε άμεσα. Το όλο ζήτημα μεγιστοποιήθηκε από τον εν λόγω μάρτυρα, με σκοπό τη δημιουργία της εντύπωσης προς το Δικαστήριο ότι οι Αιτητές «τον έκλεβαν», όπως χαρακτηριστικά δήλωσε, σημαντικά και συστηματικά. Δεν έχουν όμως έτσι τα πράγματα. Και αυτό αποδεικνύεται από το γεγονός ότι δεν παρουσιάστηκε άλλη παρόμοια περίπτωση από το 2014 έως και το τέλος του 2017 έως τότε δηλαδή που οι Καθ’ ων έπαυσαν να συνεργάζονται με τους Αιτητές. Όπως συναφώς επί τούτου ανάφερε και ο υιός του, ο Καθ’ ου 1, οι σχετικοί επί τούτου του ζητήματος κρατικοί έλεγχοι διενεργούνται τουλάχιστον τέσσερις φορές ετησίως. Συνεπακόλουθα, η μη παρουσίαση αντίστοιχου προβλήματος τα επόμενα έτη καθιστά την πεποίθηση του Καθ’ ου 2 ότι οι Αιτητές «τον έκλεβαν» υπερβολική και αδικαιολόγητη. Εξάλλου, αν υπήρχε ένα τέτοιο σοβαρό ζήτημα, οι προεκτάσεις αυτού δεν θα περιορίζονταν στα όρια αυτής της δικαιοδοσίας.
Προχωρώ στα υπόλοιπα που δεν γίνονται αποδεκτά. Κατ’ αρχάς, απορρίπτεται κατηγορηματικά η θέση του ότι οι Καθ’ ων αναγκάστηκαν να προμηθεύονται προϊόντα από τρίτους, καθότι οι Αιτητές δεν τους προμήθευαν με συγκεκριμένα προϊόντα. Ο λόγος της μη προμήθειας, είναι επειδή ο ίδιος αρνήθηκε να τα προπληρώσει, ως ήταν τότε η ισχύουσα πρακτική. Στο ζήτημα αυτό θα επανέλθω αναλυτικά σε μεταγενέστερο στάδιο. Ούτε ασφαλώς οι Καθ’ ων έχουν υποστεί απώλειες κερδών της τάξης των €700.000,00. Αυτός είναι υπερβολικός και παντελώς ανυπόστατος ισχυρισμός. Βασίζεται δε, στη μη προμήθεια του πρατηρίου με κηροζίνη, ζήτημα το οποίο ουδέποτε πριν τη ρήξη των σχέσεων των διαδίκων είχε προβληθεί από τους Καθ’ ων.
(ε) Η αξιολόγηση της μαρτυρίας του κ. Ανδρέα Λάμπρου (Καθ’ ου 1).
Καλή ήταν η εντύπωση που προκάλεσε στο Δικαστήριο η μαρτυρία του Καθ’ ου 1, η οποία είχε συγκεκριμένη κατεύθυνση. Εν ολίγοις, δέχομαι ότι διόρισε πολιτικό μηχανικό τον κ. Πανίκο Χαριλάου και ότι στο Υποστατικό έγιναν εργασίες της αξίας που ισχυρίστηκε καθώς και ότι το Υποστατικό έπρεπε και για σκοπούς άρσης της επικινδυνότητάς του να βελτιωθεί. Αναντίλεκτη και αποδεκτή γίνεται η μαρτυρία του ότι η κατεδάφιση της βοηθητικής κατοικίας και ακολούθως η επιχωμάτωση ήταν αναγκαίες ενέργειες, για να εκδοθεί η άδεια της Πυροσβεστικής. Δέχομαι επίσης ότι το 2014 σε έλεγχο από το Υπουργείο Εμπορίου, Βιομηχανίας και Τουρισμού, ως ήταν τότε, εντοπίστηκε απόκλιση σε ροομετρητές του πρατηρίου κατά 0.3 πέραν του ορίου, που αντιστοιχεί σε ζημία της τάξης των €8.500 για τους Καθ’ ων. Δέχομαι επίσης ότι τέτοιοι έλεγχοι διενεργούνται τέσσερις ετησίως. Τέλος, αποδέχομαι από τη μαρτυρία του ότι το Υποστατικό χρήζει συντήρησης και βελτιώσεων.
(στ) Η αξιολόγηση της μαρτυρίας του κ. Πανίκου Ιωαννίδη (Μ.Κ.3)
Σαφής, εμπεριστατωμένη και πειστική ήταν η μαρτυρία του Μ.Κ.3. Δεν κλονίστηκε κατά την αντεξέταση. Γίνεται πλήρως αποδεκτή. Δέχομαι ότι υπήρχε «πάγια πρακτική» για επιμερισμό κατά 50% των δικαιωμάτων της JCC και ότι οι Αιτητές μονομερώς από τον Δεκέμβριο του 2013, σταμάτησαν να ενεργούν σχετικά, με αποτέλεσμα να επιβαρύνονται οι Καθ` ων η Αίτηση εξ` ολοκλήρου όλες τις χρεώσεις και τις προμήθειες της εταιρείας JCC PAYMENTS SYSTEMS. Το συνολικό ποσό αυτών των δικαιωμάτων ανέρχεται στις €45.000,00. Δεκτή γίνεται και η θέση του ότι ουδέποτε οι Καθ’ ων 1 και 2 πλήρωσαν στη LUKOIL «τέλη άδειας χρήσης» είτε προς €170 είτε προς €508.08 μηνιαίως.
(ζ) Η αξιολόγηση της μαρτυρίας του κ. Αρτέμη Γεωργίου (Μ.Κ.4)
Ο μάρτυρας αυτός ήταν εμφανώς προκατειλημμένος υπέρ των Καθ’ ων και εις βάρος των Αιτητών. Από τη σύντομη μαρτυρία του, το μόνο που αξίζει να κρατηθεί και να σημειωθεί είναι ότι αυτός ήταν το πρόσωπο που προμήθευε τους Καθ’ ων με καύσιμα μετά τις 20/12/2017.
(η) Η αξιολόγηση της μαρτυρίας του κ. Πανίκου Χαριλάου (Μ.Κ.5)
Πολύ καλή ήταν η εντύπωση που άφησε στο Δικαστήριο ο κ. Χαριλάου. Ήταν μάρτυρας ειλικρινής και σαφής. Φάνηκε πως οι υπολογισμοί του ήταν προϊόν λογικών, εύλογων και ορθών υπολογισμών και διεργασιών στη βάση της πείρας και ικανότητάς του, δίχως υπερβολές. Ουσιαστικός, εξειδικευμένος, αντίλογος στη μαρτυρία του, δεν υπήρξε. Αποτέλεσμα αυτού, ήταν να παραμείνουν μετέωρες οι υποβολές που του έγιναν, μέσω των οποίων επιχειρήθηκαν να αμφισβητηθούν οι υπολογισμοί του. Αποδέχομαι συναφώς ότι το ποσό €63.070,00 που τίθεται στην πιστοποίησή του, αντικατοπτρίζει δίκαιο και λογικό υπολογισμό με βάση τις τιμές μονάδας της εποχής. Αποδέχομαι επίσης ότι το ποσό των €6.000,00 συνιστά εύλογο ποσό για την κατεδάφιση του βοηθητικού κτίσματος.
VΙ. ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ.
Α. Τα πραγματικά γεγονότα.
Με βάση λοιπόν όλα όσα έχουν παρουσιαστεί ενώπιον του Δικαστηρίου, τα ουσιαστικά πραγματικά γεγονότα της παρούσας υπόθεσης, έχουν ως ακολούθως.
Με βάση έγγραφο που περιγράφεται ως «Άδεια Χρήσης» και το οποίο συνήφθη το 2003 (13/06/2003) μεταξύ των Καθ’ ων 1 και 2 και της Exxon Mobil Cyprus Ltd (η «Επίδικη Σύμβαση»), οι Καθ’ ων 1 και 2, απέκτησαν δικαίωμα κατοχής και χρήσης του υπό κρίση Υποστατικού, ήτοι ενός σταθμού πώλησης πετρελαιοειδών (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 4), που βρίσκεται σε κεντρικό και προνομιακό σημείο της Λεμεσού.
Οι Αιτητές, οι οποίοι κατά τον ουσιώδη χρόνο δραστηριοποιούνταν στην κυπριακή αγορά μέσω των εμπορικών σημάτων/διακριτικών που έφεραν την ονομασία «LUKOIL», από ή περί τις 02/01/2004, ανέλαβαν τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις της Exxon Mobil Cyprus Ltd στην Επίδικη Σύμβαση (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 5). Οι Αιτητές ενοικιάζουν από τρίτο πρόσωπο το ακίνητο επί του οποίου ανεγέρθηκε το Υποστατικό, έναντι του ποσού των €122.989,80 ετησίως (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 34).
Στα πρώτα χρόνια της επαγγελματικής σχέσης των διαδίκων, η συνεργασία τους κυλούσε σχετικά ομαλώς. Σταδιακά άρχισαν να δημιουργούνται εντάσεις μεταξύ αυτών οι οποίες, μια περίπου δεκαετία αργότερα, οδήγησαν στην οριστική ρήξη των σχέσεων τους. Οι διαφορές των διαδίκων αρχικώς απασχόλησαν το Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού, δια μέσω των Αγωγών αρ. 5677/2014, 3120/2017 και 348/2018 οι οποίες εν τέλει διακόπηκαν. Οι βασικοί λόγοι για τους οποίες παρατηρήθηκε όξυνση των σχέσεων των διαδίκων ήταν αφενός απαιτήσεις των Αιτητών για απλήρωτες υπηρεσίες και αφετέρου, η αξίωση των Καθ’ ων για ουσιαστικές αναβαθμίσεις του Υποστατικού. Υπήρξαν κατά καιρούς κάποιες αλλαγές και τροποποιήσεις στο Υποστατικό, όπως για παράδειγμα η αλλαγή αντλιών, όχι όμως της έκτασης και της ποιότητας που ανέμεναν και επιθυμούσαν οι Καθ’ ων, οι οποίοι προχώρησαν με δικά τους έξοδα στην εκτέλεση κάποιων εργασιών. Το Υποστατικό βρίσκεται σε λειτουργική κατάσταση, χρήζει όμως συντήρησης και βελτιώσεων.
Παράλληλα, το Υποστατικό αντιμετώπιζε προβλήματα συμμόρφωσης προς τις προϋποθέσεις της σχετικής νομοθεσίας, εξ ου και καταχωρήθηκε εναντίον των διαδίκων η ποινική υπόθεση αρ. 1645/2015, με κατηγορητήριο ότι από τον Ιανουάριο του 2013 έως τουλάχιστον το 2015, το Υποστατικό δεν διέθετε την προβλεπόμενη στο άρθρο 8 του περί Ρυθμίσεως Πρατηρίων Πετρελαιοειδών Νόμου του 1968 (Ν. 94/1968) ετήσια άδεια λειτουργίας, ευθύνη για την έκδοση της οποίας έχουν οι Αιτητές. Αναφερόταν επίσης ότι από το 2009, μια υπόγεια δεξαμενή του Υποστατικού, βρισκόταν εντός του συνόρου των 3 μέτρων από τη γραμμή ρυμοτομίας, χωρίς άδεια από τον αρμόδια αρχή (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 43). Τούτη η παρανομία οδήγησε το 2017 στο κλείσιμο της σχετικής δεξαμενής.
Η ευθύνη για την κατά καιρούς αδυναμία εξασφάλισης της ετήσιας άδειας λειτουργίας, βαρύνει και τις δύο πλευρές (δείτε: ΤΕΚΜΗΡΙΟ 25). Στις 17/07/2014 διαπιστώθηκε ότι μία αντλία είχε απόκλιση αντί 0.5% που είναι το ανώτατο όριο, 0.8%. Το πρόβλημα λύθηκε την επόμενη μέρα.
Βασικός πυλώνας της συνεργασίας των διαδίκων, ήταν η υποχρέωση των Καθ’ ων να αγοράζουν αποκλειστικά από τους Αιτητές τα πετρελαϊκά τους προϊόντα. Ο τρόπος υλοποίησης της εν λόγω ρύθμισης, ήταν ως ακολούθως:
- Αρχικά οι Αιτητές έδιδαν υπό όρους δικαίωμα πίστωσης πέντε (5) ημερών στους Καθ’ ων για να τους εξοφλούν (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 23).
- Τον Δεκέμβριο του 2012 συμφωνήθηκε η πίστωση να επεκταθεί κατά τρείς (3) μέρες, σύνολο δηλαδή οκτώ (8) μέρες, νοουμένου ότι οι Καθ’ ων θα παρέδιδαν στους Αιτητές ετήσια ανανεώσιμη τραπεζική εγγύηση ύψους €100.000,00, μη ανανέωση της οποίας ακύρωνε αυτομάτως το δικαίωμα στην προαναφερθείσα πίστωση (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 30). Δεν τέθηκε μαρτυρία ενώπιον του Δικαστηρίου ως προς την έκδοση και παράδοση της προαναφερθείσας τραπεζικής εγγύησης.
- Από το 2013 και μεταγενέστερα, το προαναφερόμενο σύστημα πιστώσεων καταργήθηκε. Έκτοτε, οι Καθ’ ων είτε προπλήρωναν για τα προϊόντα στη βάση σχετικού τιμολογίου, είτε πλήρωναν κατά την παράδοση, εκδίδοντας σχετική επιταγή. Εάν δε κατά την παράδοση προέκυπτε ασυμφωνία μεταξύ των πληρωτέου ποσού και των παραδοθέντων λίτρων πετρελαϊκών προϊόντων, οι Αιτητές εξέδιδαν αναθεωρημένο τιμολόγιο.
Σε σχέση ειδικά με προϊόντα αξίας €16.972,26, στη βάση του τιμολογίου ημερ. 01/11/2016 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 19) οι Καθ’ ων εξέδωσαν αντίστοιχη επιταγή (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 20) αναγράφοντας όμως εσφαλμένα ολογράφως το ποσό (αντί σε δεκαέξι, ανέγραψαν έξι χιλιάδες κλπ) με αποτέλεσμα η εν λόγω επιταγή να μην εξαργυρωθεί και να αποτελέσει το έναυσμα για την καταχώριση της προρρηθείσας Αγωγής αρ. 5677/2014 στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού. Είχε προηγηθεί η υποβολή έγγραφης απαίτηση των Αιτητών προς στους Καθ’ ων (ΤΕΚΜΗΡΙΑ 21Α και 21Β) για την εξόφληση του εν λόγω ποσού, η οποία κατ’ ουσίαν απορρίφθηκε, αφού ο τότε δικηγόρος τους, με επιστολή του ημερομηνίας 20/09/2017 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 21Γ) ανέφερε πως οι πελάτες του είναι πρόθυμοι «να δώσ[ουν] απαντήσεις» για την εν λόγω επιταγή «αφού πρώτα εσείς [δηλαδή οι Αιτητές] δώσετε απαντήσεις» σε άλλα 7 άλλα θέματα «τα οποία προηγούνται χρονικά» της εν λόγω απαίτησης.
Η προβληματική φύση της συνεργασίας των διαδίκων, οδήγησε στον έγγραφο τερματισμό της επίδικης σύμβασης, δυνάμει επιστολής ημερομηνίας 20/12/2018 (ΤΕΚΜΗΡΙΑ 14Α και 14Β), δια μέσω της οποίας οι Αιτητές καταλογίζουν στους Καθ’ ων αντισυμβατική συμπεριφορά σε πολλαπλά επίπεδα. Ως προμετωπίδα αυτών, τέθηκε η άρνηση των Καθ’ ων να προμηθεύονται αποκλειστικά από τους Αιτητές τα πετρελαϊκά τους προϊόντα. Άξιο σχετικής αναφοράς είναι ένα περιστατικό που έλαβε χώρα τον Νοέμβριο του 2017, όπου οι Καθ’ ων παράγγειλαν 29.000 λίτρα καυσίμων έναντι του ποσού των €33.625,15. Οι Αιτητές απέστειλαν σχετικό τιμολόγιο και απαίτησαν την προπληρωμή τους. Οι Καθ’ ων, δεν προπλήρωσαν αλλά επέστρεψαν το τιμολόγιο στους Αιτητές με την χειρόγραφη σημείωση:«εντούτο που θέλετε να πληρώσομε, να μας τα πιάσετε και να μη μας φέρετε καύσιμα». Η τελευταία φορά που οι Αιτητές παρέδωσαν προϊόντα στους Καθ’ ων, ήταν στις 20/12/2017. Έκτοτε, οι Καθ’ ων, δίχως να συμμορφωθούν προς το περιεχόμενο της επιστολής τερματισμού, συνεχίζουν να κατέχουν και να χρησιμοποιούν τον σταθμό, δίχως να καταβάλλουν οποιοδήποτε αντάλλαγμα στους Αιτητές και δίχως να προμηθεύονται από αυτούς πετρελαϊκά προϊόντα, την ίδια στιγμή που οι αντισυμβαλλόμενοι τους, συνεχίζουν να ενοικιάζουν τη γη επί της οποίας ευρίσκεται ο σταθμός πώλησης πετρελαιοειδών. Ακολούθησε η καταχώριση της παρούσας εναρκτήριας Αίτησης από τους Αιτητές, μέσω της οποίας αξιώνεται η ανάκτηση της κατοχής, καθώς και διάφορα ποσά ως αποζημιώσεις, για απλήρωτες υπηρεσίες, ενοίκια και απώλειες κερδών και εσόδων.
Σημειώνεται, ότι στις 09/04/2019, η Υπηρεσία Προστασίας του Καταναλωτή του αρμόδιου Υπουργείου, υπέβαλε διοικητικό πρόστιμο €20.000 στους Καθ’ ων, καθότι εμπορεύονταν με τα εμπορικά σήματα της LUKOIL ενώ τα καύσιμα, παρόλο που δεν είχαν ποιοτικά προβλήματα, ήταν «άγνωστης προέλευσης» (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 16). Η σχετική καταγγελία, περί εξαπάτησης του καταναλωτικού κοινού, υποβλήθηκε από τους δικηγόρους των Αιτητών στις 27/08/2018 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 17). Ως αποτέλεσμα των πιο πάνω, οι Καθ’ ων αφαίρεσαν τα εμπορικά σήματα της LUKOIL από το Υποστατικό και έκτοτε εμπορεύονται υπό τα δικά τους ονόματα.
B. Κατά πόσο δικαιολογείται η έκδοση διατάγματος ανάκτησης κατοχής.
Με βάση το πραγματικό πλαίσιο γεγονότων, θα πρέπει να εξεταστεί το κατά πόσο πληρούνται οι προϋποθέσεις για ανάκτηση της κατοχής του Υποστατικού.
(1) Το περιεχόμενο της Επίδικης Σύμβασης
Αυτό είναι το κατάλληλο σημείο για να παρατεθούν οι πιο σημαντικοί όροι της Επίδικης Σύμβασης (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 4), οι οποίοι έχουν ως εξής:
«
2. The Licensee hereby admits that the building and all installations and equipment, of the Service Station described in the Schedule Part I are in good condition and that their value is the one shown in the Esso’s books.
3. The Service Station which the Licensee is to use, shall remain the absolute property of the Licensor and the Licensee shall make only such use of same as hereinafter provided.
4. The Licensee will use the Service Station only as a Service Station and for the purpose for which each part thereof was constructed, and will not store, handle or sell at or from the Service Station any fuels or lubricants other than those supplied by the Licensor.
The Licensee is expressly forbidden to carry on any other business and in particular car sales, car hire, major repairs, and car body repairs, at or from the Service Station.
5. The Licensee undertakes to purchase from the Licensor all the products required by the Licensor to be marketed through the Service Station at the Licensor’s published prices and the Licensor may further at his absolute discretion grant to the Licensee such allowances as the Licensor may from time to time decide.
6. All orders shall be placed with the Licensor by the Licensee giving the former not less than two working days’ notice. The Licensee shall order in full truck loads (currently 36.000 litres) unless a lesser quantity is determined by the Licensor. The Licensee shall ensure that the Service Station is made accessible and available for motor fuel deliveries at all times. The Licensor shall not be responsible for any delays in, or suspension of deliveries resulting from any cause whatsoever.
……………………………………………………………………………………………………………………………………..
11. The Licensee further agrees
a) To pay to the Licensor in the first year of the Licence the fixed fee of C£ 100.00* monthly and a fee of – cent per litre on premium motor gasoline, and - cent per litre on unleaded 95 and Unleaded 98 motor gasoline and – cent per litre on gasoil and kerosene withdrawn payable on a cash basis in consideration of the Licensor allowing him to use the Service Station. Subject to paragraph 13 of the License the Licensor shall have the right at the end of each period of one year to review the fee payable by the Licensee and the Licensee shall be bound to pay such reviewed fee. *The Licence Fee will be increased by 14% every two years.
b) To sell the Licensor’s products delivered hereunder and to perform and/or execute the various services incidental to the operation of the Service Station, at the prices which may be fixed by the Licensor from time to time.
c) To keep intact and to maintain upon the Service Station all trade names, emblems, signs, advertisements or other marks that the Licensor may at his absolute discretion, place or display thereon from time to time and the Licensee shall be bound to accept any instructions from the Licensor relating to their size, shape or colour.
d) Not to remove or allow the removal of any of the Licensor’s installations or equipment nor to permit or do any act which would or might result in any damage thereto.
e) To be responsible for any damage that may be caused to the installations, or equipment that may be caused by the Licensee or any of his servants, workmen or customers.
f) To defray any cost of electricity and water required for the operation of the Service Station.
g) To employ sufficient and capable personnel for the efficient operation of the Service Station and to maintain the standards of operation as laid down by the Licensor, as specified in the Schedule Part II – Operating Standards.
14. Notwithstanding anything herein contained and without prejudice to any claim which the Licensor may have against the Licensee in respect of breach of any of the terms and conditions of this Agreement, the Licensor shall have the right to bring the same to an end immediately without prior notice on any of the following grounds:
……………………………………………………………………………………………………………………………………
(b) If the Licensee ceases or neglects to purchase from the Licensor all products required for the operation of the Service Station or fails to pay promptly the price of any such purchases at terms fixed by the Licensor from time to time in writing. The Licensee gives his irrevocable consent to the fact that payments to the Licensor will be made by means of direct billing through the Bank’s Network when such service will be available. Current payment terms are cash on delivery.
……………………………………………………………………………………………………………………………..
(d) If the Licensee does not endeavour to the full satisfaction of the Licensor to promote the sale of the products of the Licensor, and provide a high standard of service, appearance and operation of the Service Station in accordance with this agreement, the decision on the matter being left solely to the discretion of the Licensor, or if he does any act which is or may become in the reasonable opinion of the Licensor detrimental to his interests.
[……]
THE SCHEDULE
PART II - OPERATING STANDARDS
ExxonMobil makes considerable investment in developing its service station chain in order to achieve standards of image appearance and operation which are regarded as the best in industry. The Licensee undertakes to maintain these standards by operating the Service Station to the highest levels of appearance, cleanliness and service as detailed hereunder.
[…..]
MAINTENANCE AND REPAIRS
The Licensee shall be responsible for carrying out all items of minor maintenance
and repair on a regular basis as specified below:
- Topping-up oil on compressor(s)
- Replacing defective light bulbs
- Touching in damaged areas of paintwork and painting kerbs pump islands and
any fences.
- Emptying of interceptors
- Cleaning of drains and gulleys
- De-watering manholes and chambers
- Any other item that shall be deemed in need of minor repair
»
Έχοντας λοιπόν υπόψιν το πλήρες κείμενο της Επίδικης Σύμβασης καθώς και τους σχετικούς κανόνες ερμηνείας,[24] προχωρώ στην ερμηνεία της.
(2) Κατά πόσον η Επίδικη Σύμβαση συνιστά Άδεια Χρήσης ή Ενοικίαση.
Σημειώνω εξ’ αρχής, ότι η διαπίστωση της πραγματικής[25] φύσης της Επίδικης Σύμβασης, εάν δηλαδή πρόκειται για άδεια χρήσης η συγκεκαλυμμένη ενοικίαση, δεν επηρεάζει τη δικαιοδοσία του παρόντος Δικαστηρίου. Τούτο διότι, παρόλο που κατά κανόνα το παρόν Δικαστήριο έχει δικαιοδοσία μόνο για θέσμιες ενοικιάσεις, με βάση την εξαίρεση που τίθεται στην έννοια της «ενοικίασης» στο ερμηνευτικό άρθρο 2 του Νόμου, τόσο η περίπτωση υπενοικίασης όσο και η διαφορά που σχετίζεται με άδεια χρήσεως «μεταξύ του πρατηριούχου και της εταιρείας πετρελαιοειδών διέπονται από και ρυθμίζονται με τις διατάξεις του παρόντος Νόμου».
Επειδή όμως τα επίδικα θέματα απαιτούν την εξέταση των όρων των μεταξύ των διαδίκων συμφωνηθέντων, η ερμηνεία της Επίδικης Σύμβασης, δεν μπορεί παρά να ξεκινά από τον καθορισμό της πραγματικής της φύσης. Επί τούτου, οι συνήγοροι των διαδίκων ταυτίζονται στο ότι πρόκειται για άδεια χρήσης και όχι ενοικίαση.
Ευσεβάστως αποκλίνω. Το περιεχόμενο της Επίδικης Σύμβασης οδηγεί στην αντίθετη κατεύθυνση.
Πρώτον, ο περιγραφικός χαρακτήρας της σύμβασης δεν αποτελεί καθοριστικό στοιχείο στάθμισης. Είναι η ουσία[26] που εξετάζεται. Δεύτερον, όλες οι προϋποθέσεις για την ύπαρξη έγκυρης σύμβασης ενοικίασης ικανοποιούνται. Συγκεκριμένα η Επίδικη Σύμβαση:
· είναι αποτέλεσμα πρόθεσης μεταξύ των μερών για τη δημιουργία νομικής σχέσης, στη βάση αδιαμφισβήτητου νόμιμου δικαιώματος των Αιτητών για προβούν στη σύναψη της εν λόγω σύμβασης, δίχως η κατοχή του Υποστατικού να περιήλθε στους Καθ’ ων, ως αποτέλεσμα μιας άλλης σχέσης, όπως για παράδειγμα λόγω παράνομης επέμβασης, ή να είχε παραχωρηθεί αφιλοκερδώς λόγω φιλανθρωπίας.
· Εχει προσδιορισθείσα διάρκεια,[27] δια της αναφοράς « The Licence hereby created is granted to the Licencee for a period of one year as from 13th June 2003 to 12th June 2004» (όρος 13), και έχει συγκεκριμένα ανταλλάγματα.[28]
· Έχει εγκαθιδρύσει δικαίωμα στους Καθ’ ων για την αποκλειστική κατοχή του επίδικου Υποστατικού, η ύπαρξη του οποίου δεν τελεί υπό αμφισβήτηση.
· Δεν εμποτίζεται από εκδήλως προσωποπαγή[29] στοιχεία, παντελώς ξένα προς μια σύμβαση ενοικίασης ως δηλαδή ήταν τα γεγονότα στην Απολλώνειο Ιδιωτικό Νοσοκομείο Λτδ (ανωτέρω) όπου η εκεί σύμβαση αφορούσε «ιδιότυπη» σύμβαση παροχής ιατρικών υπηρεσιών και με την παροχή μονομερούς δικαιώματος για τερματισμό, εφόσον συγκεκριμένοι ιατροί αποφάσιζαν να αποχωρήσουν από την Κύπρο.
· Η αυτοτέλεια και η αυτονομία του επίδικου υποστατικού δεν αμφισβητείται. Δεν είναι δηλαδή η περίπτωση ένοικου (lodger),[30] όπως για παράδειγμα η περίπτωση της Abbeyfield (Harpenden) Society Ltd v. Woods [1968] 1 All E.R. 352,[31] στην οποία έγινε αναφορά στην Απολλώνειο Ιδιωτικό Νοσοκομείο Λτδ (ανωτέρω).
Αντίβαρο στα προαναφερόμενα, συνιστούν οι περιορισμοί των Καθ’ ων, ως προς τον τρόπο αξιοποίησης του ενοικιαζόμενου χώρου και ιδίως η υποχρέωσή τους εν είδει βασικού ανταλλάγματος, να συνεργάζονται αποκλειστικά με τους Αιτητές για την προμήθεια των προϊόντων τους. Αυτά όμως τα στοιχεία, δεν αρκούν κατά την κρίση του Δικαστηρίου, για να προσδιορίσουν την Επίδικη Σύμβαση, ως σχέση «άδειας χρήσης». Η Επίδικη Σύμβαση συνιστά σχέση ιδιαίτερη μεν, ενοικιαστική δε.
(3) Η ουσία και οι επιμέρους όροι της Επίδικης Σύμβασης.
Προχωρώντας στην ουσία της Επίδικης Σύμβασης, το πρώτο βασικό χαρακτηριστικό που αναδύεται από την εξέτασή της και ιδιαιτέρως των προπαρατεθέντων όρων, είναι ότι πρόκειται για ένα έγγραφο ετεροβαρές, προς όφελος των Αιτητών. Μέσω αυτού, ουσιαστικά εναποτίθενται μόνο υποχρεώσεις στους Καθ’ ων. Αδιαμφισβήτητα, η σημαντικότερη υποχρέωσή τους, η οποία επαναλαμβάνεται και υπερτονίζεται μέσω της επίδικης Σύμβασης με αυστηρή και ξεκάθαρη γλώσσα, συνίσταται στο να διατηρούν αποκλειστική συνεργασία με τους Αιτητές και να προμηθεύονται, μόνο από αυτούς, όλα τα αναγκαία προϊόντα για τη λειτουργία του επίδικου σταθμού πώλησης πετρελαιοειδών. Στο καίριο αυτό ζήτημα αυτό θα επανέλθω.
Πριν όμως αυτό, σημειώνεται ότι η Επίδικη Σύμβαση δεν αποτελεί το πλήρες και το αποκλειστικό πλαίσιο των μεταξύ των διαδίκων συμφωνηθέντων. Διότι, εκ της παρουσιασθείσας μαρτυρίας, έχει αναδειχθεί και σαφώς διαπιστωθεί η ύπαρξη κάποιων προφορικών, παρεμφερών συμφωνιών, μεταξύ των διαδίκων, δίχως η ύπαρξη αυτών, να διαφοροποιεί το παραμικρό ως προς την πραγματική, ήτοι την ενοικιαστική φύση της Επίδικης Σύμβασης.
Είναι βεβαίως γνωστός[32] ο κανόνας που δεν επιτρέπει[33] την παρουσίαση εξωγενούς μαρτυρίας προς αντίκρουση, τροποποίηση, προσθήκη, η αφαίρεση όρων συμφωνίας η οποία έχει διατυπωθεί γραπτώς.[34] Ιδίως, αναφορικά με συμβάσεις ενοικίασης, εκείνος που επικαλείται την ύπαρξη μιας τέτοιας συμφωνίας, οφείλει να την στοιχειοθετήσει με αυστηρότητα.[35] Εντούτοις, η διαπίστωση εξαιρέσεων, δεν ακυρώνει, αλλά επιβεβαιώνει την ύπαρξη του κανόνα.[36]
Εν προκειμένω, ως προαναφέρεται, η υπό κρίση Επίδικη Σύμβαση, δεν αποτελεί μια συνήθη και απλή συμφωνία ενοικίασης αλλά μια πιο σύνθετη σύμβαση. Προκύπτει δε, ότι η πρακτική της εφαρμογή, οδήγησε στη δημιουργία κάποιων άλλων παρεμφερών και συμπληρωματικών προς αυτήν συμφωνιών, με τις οποίες ρυθμίστηκαν προφορικώς κάποια θέματα μεταξύ των διαδίκων, κατ’ ουσίαν διευκολύνσεις, οι οποίες δρούσαν προς όφελος των Καθ’ ων, εξισορροπώντας κατά σιωπηρό τρόπο τον ετεροβαρή χαρακτήρα της Επίδικης Σύμβασης. Ο λόγος για τον οποίο οι Καθ’ ων δεν μπόρεσαν να μετουσιώσουν τις εν λόγω προφορικές τους συνεννοήσεις, σε έγγραφη τροποποίηση των αρχικώς συμφωνηθέντων, μάλλον συναρτάται με τη μειωμένη διαπραγματευτική τους ισχύ, έναντι των Αιτητών.
Ποια όμως είναι ακριβώς είναι αυτά τα παρεμφερή ζητήματα; Και πως αυτά επιδρούν στο γενικότερο πλέγμα της συνεργασίας των διαδίκων; Τούτα θα είναι, κατά σειρά, τα επόμενα ζητήματα που θα εξεταστούν από το Δικαστήριο.
(4) Το ζήτημα των βελτιώσεων του Υποστατικού.
Η Επίδικη Συμφωνία, ουδεμία ρητή υποχρέωση εναποθέτει στους Αιτητές για τη διενέργεια βελτιώσεων και ουσιαστικών έργων συντήρησης και ανακαίνισης του Υποστατικού. Από την άλλη όμως, επιβαρύνει τους Καθ’ ων με την υποχρέωση για τη διενέργεια μόνο μικρών συντηρήσεων («be responsible for carrying out all items of minor maintenance») αναφορά που οδηγεί στο συμπέρασμα ότι το βάρος για τις ουσιαστικές βελτιωτικές εργασίες και συντηρήσεις, το φέρουν οι Αιτητές, δεδομένο που προκύπτει τόσο δια της αναφοράς ότι «ExxonMobil [δηλαδή οι Αιτητές] makes considerable investment in developing its service station chain in order to achieve standards of image appearance and operation which are regarded as the best in industry» όσο και της αναφοράς στον όρο 2, ότι το πρατήριο θα παραμείνει αποκλειστική ιδιοκτησία των Αιτητών («shall remain the absolute property»). Δεν θα μπορούσε να διατηρηθεί το υψηλότερο οπτικό και επιχειρησιακό επίπεδο του Υποστατικού, δίχως την κατά καιρούς εκτέλεση των αναγκαίων εργασιών αναβάθμισης και συντήρησης. Ούτε οι Καθ’ ων θα μπορούσαν να συμμορφωθούν με τη συνεχή υποχρέωσή τους για να διατηρούν το πρατήριο στο υψηλότερο επίπεδο εμφάνισης και καθαριότητας («maintain these standards by operating the Service Station to the highest levels of appearance, cleanliness and service as detailed hereunder») δίχως να γίνονται οι κατά καιρούς βελτιώσεις και συντηρήσεις στο Υποστατικό. Είναι για τον λόγο αυτό που στις 11/12/2012 οι Αιτητές εναπόθεσαν εγγράφως, μεταξύ άλλων ότι: «Renovation of station – It has been decided to make changes of the pumps and small renovation (for carwash ….. etc). The costs will be calculated and inform them accordingly in order to put the cost for 2013 budget». Ενέργειες όμως τις οποίες οι Αιτητές εν τέλει δεν εκτέλεσαν, παρά μόνο διενεργούσαν τις απολύτως αναγκαίες αλλαγές. Όταν δε οι Καθ’ ων προχώρησαν οι ίδιοι στις βελτιώσεις που έκριναν χρήσιμες, οι Αιτητές δεν τους απέτρεψαν. Έχοντας συναφώς κατά νου ότι με βάση τη σχετική πιστοποίηση και τη μαρτυρία του Μ.Κ.5, οι Καθ’ ων κινήθηκαν εντός εύλογου πλαισίου, αποτελεί σχετική καταληκτική κρίση του Δικαστηρίου ότι το διεκδικούμενο πόσο από τους Καθ’ ων, ύψους €69.070, δεν υπερβαίνει το υψηλότερο κριτήριο που οι ίδιοι οι Αιτητές έθεσαν για τη διατήρηση του Υποστατικού σε λειτουργικά και οπτικά ικανοποιητική κατάσταση. Όσα προαναφέρονται, σχετίζονται και με τη σχετική Ανταπαίτηση των Καθ’ ων, ζητήματος στο οποίο θα επανέλθω στη συνέχεια.
(5) Το ζήτημα του επιμερισμού κατά το ήμισυ, των χρεώσεων της JCC.
Ο επιμερισμός των χρεώσεων της JJC αποτελεί τη δεύτερη παράπλευρη συμφωνία που διαπιστώνεται πως υπήρχε μεταξύ των διαδίκων, η ύπαρξη της οποίας έγινε παραδεκτή και από τον Μ.Α.3. Οι Αιτητές, ενώ αρχικώς την εφάρμοζαν, εσφαλμένα σταμάτησαν να επιστρέφουν το 50% των χρεώσεων από το 2013 και οι Καθ’ ων δικαιούνται στην αντίστοιχη αποζημίωση που διεκδικούν.
(6) Το ζήτημα της διεκδίκησης τελών χρήσης.
Το τρίτο και τελευταίο ζήτημα επί του οποίου εντοπίζεται ύπαρξη παράπλευρης συμφωνίας και συμπεριφορά που εμποδίζει τους Αιτητές σήμερα να επιχειρηματολογούν για το αντίθετο, είναι το ζήτημα της μη καταβολής των τελών άδειας χρήσης. Οι Αιτητές δεν έπεισαν ότι τους οφείλονται τέλη άδειας χρήσης. Διότι, ξεκάθαρα, οι Αιτητές κωλύονται λόγω συμπεριφοράς[37] να διεκδικούν αυτό το ποσό. Η αδυναμία τους να παρουσιάσουν οποιανδήποτε μαρτυρία που να παρουσιάζει την είσπραξη, ή έστω την υποβολή απαίτησης οποιουδήποτε τέτοιου ποσού για τα δέκα πρώτα χρόνια της συνεργασίας τους με τους Καθ’ ων έχει αυτόδηλο περιεχόμενο. Μόνο όταν κλονίστηκαν οι σχέσεις τους, περί το 2013, άρχισαν οι Αιτητές να αξιώνουν αυτό το ποσό από τους Καθ’ ων. Ο λόγος βεβαίως για τη μη αναζήτηση της πληρωμής τούτου του ανταλλάγματος νωρίτερα, είναι επειδή αυτός ο όρος ήταν ουδέτερης σημασίας, δίχως να επηρεάζει καθ’ οποιονδήποτε τρόπο την ουσία της Επίδικης Σύμβασης. Το βασικό και καθοριστικό αντάλλαγμα για την παραχώρηση της κατοχής του επίδικου πρατηρίου, ήταν και είναι η υποχρέωση των Καθ’ ων να αγοράζουν και να πωλούν προϊόντα που τους προμήθευαν οι Αιτητές, διαφημίζοντάς τα παράλληλα. Η αποπληρωμή του προσδιοριζόμενου «τέλους χρήσης» ήταν ζήτημα άνευ ή έστω ήσσονος σημασίας, ως καταδεικνύεται από τους ίδιους τους αριθμούς. Οι Αιτητές καταβάλλουν πέραν των €10.000,00 μηνιαίως για την ενοικίαση της γης. Σαφώς και δεν στηρίζονται είτε στις Λ.Κ.100 που αρχικά προέβλεπε η Επίδικη Σύμβαση, είτε στα €508,08 μηνιαίως, που σήμερα διεκδικούν από τους Καθ’ ων.
(7) Το διεκδικούμενο ποσό των €62.193,31, εξαιρουμένης της αξίωσης για €16.972,26.
Ούτε για το διεκδικούμενο ποσό των €62.193,31 για «έξτρα»/επιπλέον λίτρων που κατ’ ισχυρισμόν παρέδωσαν στους Καθ’ ων, εξαιρουμένης της αξίωσης για €16.972,26, οι Αιτητές έχουν αποσείσει το σχετικό βάρος απόδειξης.[38] Ως έχει ήδη εξηγηθεί, η μαρτυρία επί τούτου του Μ.Α.3 ήταν αόριστη και ανεπαρκής. Δεν παρουσιάστηκαν κατάλληλες καταστάσεις και αποδεικτικά στοιχεία για την παράδοση των ισχυριζόμενων επιπρόσθετων λίτρων. Αντί οτιδήποτε περισσότερο, αρκούμαι να συμπληρώσω ότι η ύπαρξη αυτού του υπολοίπου, αντιστρατεύεται τη βασική τους θέση, ότι από το 2013 τέθηκε σε εφαρμογή η πρακτική της προπληρωμής των προϊόντων, δεδομένο που, εκ των πραγμάτων, εμποδίζει τη δημιουργία υπολοίπου τέτοιου διεκδικούμενου ύψους. Κατά τα λοιπά, υιοθετούνται όσα έχουν λεχθεί κατά την αξιολόγηση της μαρτυρίας του Μ.Α.3 δίχως να χρειάζεται να λεχθεί κάτι περισσότερο.
(8) Κατά πόσον οι Καθ’ ων παραβίασαν την υποχρέωσή τους να αγοράζουν και να πωλούν προϊόντα που τους προμήθευαν οι Αιτητές.
Οι Αιτητές αξιώνουν την έκδοση διατάγματος ανάκτησης κατοχής, κατ’ ουσία, στη βάση δύο βασικών χρηματικών πυλώνων. Ο πρώτος αφορά τη μη πληρωμή ποσών για παραδοθέντα επιπλέον εμπορεύματα εξαιρουμένης της αξίωσης για €16.972,26 και για τέλη άδειας χρήσης. Ο δεύτερος αφορά τη μη εξόφληση του εν λόγω ποσού των €16.972,26 και επιπρόσθετα, τη μη τήρηση της υποχρέωσης των Καθ’ ων να αγοράζουν και να πωλούν προϊόντα που τους προμήθευαν οι Αιτητές. Όσον αφορά το πρώτο μέρος, ως έχει αναλυθεί, οι Αιτητές δεν έπεισαν.
Διαφορετικά είναι όμως τα πράγματα όσον αφορά το δεύτερο σκέλος. Σε σχέση με αυτό οι Καθ’ ων διέπραξαν δύο σοβαρά σφάλματα, τα οποία συνιστούν αντίστοιχες και καίριες παραβιάσεις της Επίδικης Σύμβασης.
Πρώτον, αρνήθηκαν να εξοφλήσουν το προαναφερθέν ποσό €16.972,26, που παραδέχονται ότι οφείλουν, επιχειρώντας να το συμψηφίσουν με δικές τους αξιώσεις. Τέτοιο δικαίωμα δεν είχαν. Oύτε με βάση τα προβλεπόμενα στην Επίδικη Σύμβαση, ούτε με βάση τα διαλαμβανόμενα στον περί Ενοικιοστασίου Νόμο.[39] Η μοναδική θεραπεία που ο Νόμος παρέχει σε θέσμιο ενοικιαστή, με βάση το δεύτερο εδάφιο του άρθρου 27(4) του Νόμου, είναι η δημιουργία αγώγιμου δικαιώματος .[40] Τίποτα περισσότερο.[41]
Δεύτερον και σημαντικότερο αντισυμβατικό ολίσθημα των Καθ’ ων, είναι η συνεχιζόμενη άρνησή τους να προμηθεύονται τα προϊόντα πετρελαιοειδών των Αιτητών και να δραστηριοποιούνται στο Υποστατικό λαμβάνοντας προϊόντα από διαφορετικές πηγές. Τούτη η στάση διαβάλλει ευθώς τον πυρήνα της Επίδικης Σύμβασης και ακυρώνει το στοιχείο που συνιστά το καθοριστικό και ουσιαστικό αντάλλαγμα για τη διατήρηση της κατοχής του Υποστατικού.
Διασαφηνίζω.
Το αντάλλαγμα, το οποίο αποτελεί βασικό στοιχείο κάθε σύμβασης που αφορά την παραχώρηση γης/ακινήτου είτε υπό τη μορφή ενοικίασης είτε δια της παροχής άδειας χρήσης, δεν επιβάλλεται να είναι χρηματικό, ή έστω μόνο χρηματικό. Δύναται να συνίσταται στην προσφορά προσδιορισμένων υπηρεσιών, όπως για παράδειγμα στη Montague v Browning [1954] 2 All ER 601. Συναφώς, στο σύγγραμμα Hill and Redman's Law of Landlord and Tenant, Division A, General Law, Chapter 6, Rent, The nature of rent υποδεικνύεται:
«
As is indicated above, rent need not consist of the payment of money: it may consist in the render of chattels or in the performance of services but it must be certain. Although the landlord may reserve to himself as a rent part of the produce of the land (such as a corn rent) or a rent assessed by reference to the profits from the land (for instance, a royalty assessed by reference to the quantity of minerals worked) the lessor cannot reserve as a rent the right to use the demised land itself because reservation of the actual use of the land is repugnant to the grant for which the rent is payable.
»
Οι Καθ’ ων υποστηρίζουν πως δεν ευθύνονται οι ίδιοι για την παραβίαση της επίδικης σύμβασης και ότι είναι οι Αιτητές που δεν τήρησαν τις δικές τους υποχρεώσεις, μεθοδεύοντας τον οικονομικό στραγγαλισμό τους και τον εξαναγκασμό τους να παραδώσουν την κατοχή του επίδικου σταθμού.
Δεν έχουν όμως έτσι τα πράγματα. Τέτοια γεγονότα δεν έχουν αποδειχθεί.
Κατ’ αρχάς, εκ της Επίδικης Σύμβασης δεν προκύπτει καν υποχρέωση των Αιτητών για προμήθεια συγκεκριμένων προϊόντων, αφού γίνεται γενική αναφορά για προμήθεια «fuels» και «lubricants».
Και κυρίως, οι Αιτητές δεν αρνήθηκαν να προμηθεύσουν τους Καθ’ ων με όλα εκείνα τα προϊόντα με τα οποία μπορούσε να εφοδιαστεί το Υποστατικό. Τουναντίον, είναι αναντίλεκτο πως από τέλος του 2017 οι Καθ’ ων σταμάτησαν αυτόβουλα να προμηθεύονται εμπορεύματα από τους Αιτητές και πλέον αγοράζουν από αλλού. Η ευθύνη για αυτή την εξέλιξη βαρύνει αποκλειστικά τους Καθ’ ων. Αυτό προκύπτει και από τη μαρτυρία του ίδιου του Καθ’ ου 2, ο οποίος παραδέχθηκε ότι από το 2013 συμφώνησε για την προπληρωμή των τιμολογίων των Αιτητών.[42] Συνεπώς, όταν του απεστάλη το τιμολόγιο – ΤΕΚΜΗΡΙΟ 9 όφειλε να το προπληρώσει. Εάν στο τέλος της ημέρας, επαληθεύονταν οι όποιες ανησυχίες του, ότι δηλαδή οι Αιτητές εισέπρατταν τα συγκεκριμένα χρήματα, δίχως να του φέρουν καύσιμα, θα μπορούσε να ενεργήσει ανάλογα για να προστατεύσει τα δικαιώματά του. Όπως όμως ενήργησε, αρνούμενος να προπληρώσει και συνεπακόλουθα να σταματήσει να προμηθεύεται τα προϊόντα των Αιτητών, έπληξε με τη συμπεριφορά του αυτή, το θεμέλιο της Επίδικης Σύμβασης. Ο συνεπακόλουθος τερματισμός της, αποτελεί τη φυσιολογική και νόμιμη εξέλιξη των πραγμάτων.
Η μη τήρηση αυτής της ουσιώδους υποχρέωσης, δεν μπορεί, όπως και να ιδωθεί, να εξισωθεί με τη μη τήρηση από τους Αιτητές, άλλων ήσσονος σημασίας παρεμφερών υποχρεώσεων τους. Ως προαναφέρεται, η μη τήρηση παράλληλης και παρεμπίπτουσας (collateral) συμφωνίας, δικαιολογεί τη διεκδίκηση από τον ζημιωθέντα, αντίστοιχης αποζημίωσης. Ουδόλως τον νομιμοποιεί για να παραβιάσει ουσιώδεις όρους της κυρίως σύμβασης. Διότι, πρόκειται για αντικρουόμενα δικαιώματα μη συγκρίσιμης δυναμικής. Συναφώς, στο σύγγραμμα Chitty on Contracts, 31η Έκδοση, παρ. 12.006, αναφέρεται:
«
Breach of the collateral contract will give rise to an action for damages for its breach, but not as general rule to a right to treat the main contract as repudiated.
»
Άξια αναφοράς είναι και τα γεγονότα στη Μ. Παγιάση κ.ά. ν. Σταυριανίδη Κεμ. Λτδ. (1993) 1 ΑΑΔ 232 όπου η καταβολή των ενοικίων είχε ρητώς συμβατικώς διασυνδεθεί με το δικαίωμα των ενοικιαστών να τοποθετήσουν μια κεραία ασυρμάτου επί της οικοδομής των ιδιοκτητριών. Παρόλα αυτά, αποφασίστηκε ότι ούτε καν σε αυτή την περίπτωση μπορεί να υπάρξει ζήτημα αναστολής καταβολής ενοικίων.[43] Το σχετικό απόσπασμα έχει ως εξής:
«
Στο Σύγγραμμα του R. Ε. MEGARRY 'The Rent Acts" (10th ed., Vol.1, pp. 51-52), εξηγείται ότι ο όρος "ενοικίαση" (let) προϋποθέτει την εξασφάλιση δικαιώματος για αποκλειστική χρήση των υποστατικών. Η σύμβαση ενοικίασης όμως, όπως αναφέρεται σε άλλο σημείο του ίδιου συγγράμματος (σ. 323), μπορεί να ρυθμίζει και θέματα παρεμφερή προς την ενοικίαση ακινήτου, όπως η παροχή προνομίου ή άλλου δικαιώματος, όπως, π.χ. η χρήση γκαράζ· αλλά η αρχή της Upton δεν τυγχάνει εφαρμογής σε σχέση με τη στέρηση του αντικειμένου παρεμφερούς (collateral) συμφωνίας [βλ. Halsbury's Laws of England, 3rd ed., Vol.23, υποσημείωση 1211 (m)]. Οι όροι "ακίνητον" και "ιδιοκτήτης" που απαντούνται στον περί Ελέγχου Ενοικιάσεων Νόμο 1983 (Ν. 23/83), περιορίζουν, όπως και στην Αγγλία, το αντικείμενο της ενοικίασης στο ακίνητο ή τα υποστατικά τα οποία ενοικιάζονται ως κατοικία ή κατάστημα. Στην προκείμενη περίπτωση, οι ιδιοκτήτριες δεν προέβησαν στην έξωση του ενοικιαστή από το κατάστημα το οποίο του είχαν ενοικιάσει ή οποιουδήποτε μέρους του. Η παραβίαση των όρων της σύμβασης αφορούσε παρεμφερές προς την ενοικίαση δικαίωμα σε χώρο ο οποίος τελούσε υπό την κατοχή των εφεσειουσών-ιδιοκτητριών. Επομένως, δε μπορούσε να τύχει εφαρμογής η αρχή της Upton, διαπίστωση που καθιστά μη αναγκαία την περαιτέρω διερεύνηση του θέματος γενικά ή την ευχέρεια της εφαρμογής της στην Κύπρο, ειδικά.
»
Η πιο πάνω συμπεριφορά των Καθ’ ων, δηλαδή η μη συμμόρφωση προς τους όρους της επίδικης σύμβασης, αναπόφευκτα ενεργοποιεί τα διαλαμβανόμενα στο άρθρο 11(1)(α) του Νόμου, αφού:
- Παραμένει απλήρωτο το πόσο των €16.972,26,
- Από τις 21/12/2017 έως και σήμερα συνεχίζουν να αρνούνται να προμηθεύονται τα προϊόντα πετρελαιοειδών των Αιτητών, με αποτέλεσμα οι Αιτητές να υπόκεινται σε αντίστοιχες ζημιές και ή απώλειες, ως αυτές θα προσδιοριστούν στη συνέχεια.
- Έχει αποσταλεί προς τούτο σχετική γραπτή ειδοποίηση απαίτησης, δίχως ανταπόκριση.
- Έχουν παρέλθει οι εκ του Νόμου προθεσμίες των 21 και 14 ημερών προς συμμόρφωση, δίχως ανταπόκριση.
Κατά συνέπεια, η έκδοση σχετικού διατάγματος ανάκτησης κατοχής είναι δικαιολογημένη.
Γ. Οι αιτούμενες αποζημιώσεις από τους Αιτητές.
Προχωρώ στο ζήτημα των διεκδικούμενων αποζημιώσεων των Αιτητών.
Κατ’ αρχάς, οι διεκδικήσεις που αφορούν τη μη καταβολή των «ενοικίων /τελών άδειας χρήσης», ως επίσης οι αξιώσεις για το ισχυριζόμενο χρεωστικό υπόλοιπο που αφορά «έξτρα»/επιπλέον λίτρα» που κατ’ ισχυρισμόν παρέδωσαν στους Καθ’ ων, ως έχει εξηγηθεί, δεν μπορούν να πετύχουν, εξαιρουμένης της αξίωσης για το πόσο των €16.972,26 η οποία θα πετύχει.
Προχωρώ στις αξιώσεις για τα διαφυγόντα κέρδη, καθώς και την απαίτηση για τα καταβαλλόμενα ενοίκια προς τον Ιδιοκτήτη, στη βάση του ότι οι Καθ’ ων, εδώ και χρόνια, χρησιμοποιούν άνευ ανταλλάγματος το Υποστατικό, αποκομίζοντας όφελος εις βάρος των Αιτητών.
Αδιαμφισβήτητα, όπως και να αντικρισθεί η κατάσταση,[44] οι Καθ’ ων οφείλουν να αποκαταστήσουν τους Αιτητές για τα ωφελήματα που αποκόμισαν και θα αποκομίζουν εις βάρος τους, έως την επιστροφή της κατοχής. Σχετικά, στο άρθρο 73 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149, προβλέπεται ότι:
«
(1) Σε περίπτωση παράβασης της σύµβασης, ο συµβαλλόµενος που ζηµιώνεται από την εν λόγω παράβαση έχει δικαίωµα αποζηµίωσης από τον υπαίτιο αντισυµβαλλόµενο, για τη ζηµιά ή απώλεια που υπέστη συνεπεία αυτής, η οποία προέκυψε φυσικά κατά τη συνήθη πορεία των πραγµάτων από την εν λόγω παράβαση ή την οποία οι συµβαλλόµενοι γνώριζαν όταν συνήπτετο η σύµβαση, ως ενδεχόµενη συνέπεια της παράβασης της σύµβασης. Καµιά αποζηµίωση δεν καταβάλλεται για αποµακρυσµένη και έµµεση απώλεια ή ζηµιά που προξενήθηκε συνεπεία παράβασης της σύµβαση.
(2) Το πρόσωπο το οποίο ζηµιώνεται από τη µη εκπλήρωση υποχρέωσης που προσοµοιάζει µε τις συµβατικές, δικαιούται να λάβει από τον υπαίτιο την ίδια αποζηµίωση, ωσάν να επρόκειτο για παράβαση σύµβασης.
(3) Κατά τον υπολογισµό της απώλειας ή της ζηµιάς που προέκυψε από την παράβαση της σύµβασης, πρέπει να λαµβάνονται υπόψη τα µέσα τα οποία υπήρχαν για θεραπεία της δυσχέρειας η οποία προκλήθηκε συνεπεία της µη εκτέλεσης της σύµβασης.
»
Συναφώς, στο σύγγραμμα Law of Damages, 2η Έκδοση, Κεφ. 24, παρ. 43, Leases of Land, Breach of lessee’s covenants during the lease, consequential damages, αναφέρονται τα εξής:
«
The significance of covenants to use a land in a particular way may well lie more in the possibility of claiming consequential loss rather than in any standard measure of damages. Put succinctly, a lessee commits breaches of covenant at his own risk, and is liable for any damage to the premises or other loss to the lessor occurring as a foreseeable result
»
Το ζήτημα όμως που ανακύπτει, αφορά το μέτρο υπολογισμού. Οι Αιτητές, εν τέλει,[45] επιμένουν στην προώθηση δύο απαιτήσεων. Η πρώτη σχετίζεται με την απώλεια του προσδοκώμενου ωφελήματός τους (profits), στη βάση υπολογισμών κερδών οκτώ προηγούμενων μηνών και η δεύτερη βασίζεται στην πραγματική τους ζημιά, ήτοι των ενοικίων που οι ίδιοι καταβάλλουν στον Ιδιοκτήτη (market rate/letting value).[46]
Δεν είναι όμως νομικά επιτρεπτό να επιδικαστούν υπέρ τους και ποσά για απώλειες κερδών και επιπροσθέτως αποζημίωση για τα καταβαλλόμενα ενοίκια. Διότι το ένα υπερκαλύπτει το άλλο. Έκδοση απόφασης και για τα δύο ποσά θα τοποθετήσει τους Αιτητές σε σαφώς καλύτερη θέση (over-compensated)[47] από ότι αρχικώς βρίσκονταν. Συναφώς, στο σύγγραμμα The Law of Damages, 4η Έκδοση, Remedies for Breach of Contract, Combining Claims and Overlap, παρ. 8.81, σελ. 1793 κ.ε. αναφέρονται τα εξής:
«
a claimant may combine claims under the different measures of damages so long as there is no overlap between the items of loss claimed for.
»
Επ’ αυτού, στην Anglia Television Ltd v. Reed (1971) 3 All E.R. 690 επισημάνθηκαν τα εξής:
«
I cannot accept the proposition as stated. It seems to me that a plaintiff in such a case as this had an election: he can either claim for his loss of profits; or for his wasted expenditure. But he must elect between them. He cannot claim both. If he has not suffered any loss of profits – or if he cannot prove what his profits would have been – he can claim in the alternative the expenditure which has been thrown away, that is, wasted, by reason of the breach.
»
Κατά την κρίση του Δικαστηρίου, είναι το δεύτερο ποσό που αντικατοπτρίζει το ορθότερο[48] μέτρο επιδίκασης. Διότι βασίζεται σε πιο αντικειμενικό κριτήριο, ήτοι τη μη αμφισβητούμενη ενοικιαστική αξία της γης που βρίσκεται το Υποστατικό. Εν αντιθέσει, η προσδοκία κερδών, η οποία, ιδιαιτέρως όταν αφορά συναλλαγές πετρελαιοειδών, εμπεριέχει το στοιχείο της αβεβαιότητας και βασίζεται σε αστάθμητους παράγοντες. Όπως συναφώς λέχθηκε στη Ναυτικός Όμιλος Πάφου v. Αρχής Λιμένων Κύπρου (1992) 1 Α.Α.Δ. 882:
«
Το μέτρο της αποζημίωσης για την παράνομη κατοχή ακινήτου είναι η ενοικιαστική αξία του κτήματος και όχι το όφελος που προσπορίζεται ο κάτοχος από τη χρήση της γης ή η ακριβής απώλεια του ιδιοκτήτη. Το κριτήριο για την αποζημίωση του ιδιοκτήτη είναι αντικειμενικό, αλληλένδετο με την ενοικιαστική αξία του κτήματος. Αυτό καθορίστηκε στη Whitwham ν. Westminster Brymbo Coal and Coke Company (1896) 2 Ch.D. 538, και επαναλήφθηκε σε σειρά μεταγενέστερων αποφάσεων, στη Swordheath Properties ν. Tabet (1979) 1 All E.R. 240, Wrotham Park Estate v. Parkside Homes (1974) 2 All E.R. 321, και Penarth Dock Company v. Pounds, 1 Lloyd’s Rep. 359 ports, 1963, Vol. 1, 359. Στον προσδιορισμό της ενοικιαστικής αξίας δε λαμβάνονται υπόψη βελτιώσεις στο κτήμα που επέφερε ο εναγόμενος (βλ. McGregor on Damages - 14th ed., p. 1135etseq.).
»
Επιπροσθέτως, το αίτημα για επιδίκαση απωλεσθέντων κερδών δεν καλύπτεται επαρκώς[49] από το περιεχόμενο της σχετικής υποβληθείσας έγγραφης απαίτησης που υποβλήθηκε μέσω της επιστολής τερματισμού (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 14), δια της οποίας, αν και αξιώνεται ρητώς αποζημίωση για τα καταβαλλόμενα ενοίκια (στοιχείο Γ1), για τα απωλεσθέντα κέρδη επιφυλάσσονται μόνο τα δικαιώματα των Αιτητών.
Κατά συνέπεια, θα εκδοθεί αντίστοιχη απόφαση, που αντιστοιχεί στο καταβαλλόμενο ποσό ενοικίου, από την ημερομηνία που οι Καθ’ ων σταμάτησαν να προμηθεύονται με προϊόντα των Αιτητών, έως ότου να επιστραφεί η κατοχή του Υποστατικού στους Αιτητές.
Δ. Οι αξιώσεις της Ανταπαίτησης.
Όσον αφορά την Ανταπαίτηση των Καθ’ ων, δικαιολογείται η έκδοση απόφασης για τις εργασίες και τα έξοδα που διενήργησαν στο Υποστατικό με σκοπό να το διατηρούν σε λειτουργική και σχετικά ευπαρουσίαστη κατάσταση, τα οποία έξοδα με βάση την αποδεκτή μαρτυρία ανέρχονται συνολικά στις €69.070. Έργα τα οποία έγιναν με την ανοχή των Αιτητων. Με την επιστροφή της κατοχής τα έργα αυτά, θα παραμείνουν προς όφελος των Αιτητών οι οποίοι συνεπακόλουθα, θα πρέπει να αποζημιώσουν τους Καθ’ ων με βάση τις αρχές του αδικαιολόγητου πλουτισμού, ανεξαρτήτως εάν οι ίδιοι οι Αιτητές εν τέλει[50] αποκομίσουν αντίστοιχο όφελος.
Οι Καθ’ ων δικαιούνται επίσης αποζημίωση για την μη απόδοση πίστωσης του 50% προμήθειων μέσω της JCC PAYMENTS SYSTEMS.
Θα τους δοθεί απόφαση και για το ποσό των €8.500 που διεκδικούν ως ζημιά λόγω βλάβης των ροομετρητών, αφού δεν υπάρχει ουσιαστικός αντίλογος επί τούτου.
Η αυτοτελής αξίωση για €12.000 για «διάτρηση νερού και αλλαγής» απορρίπτεται, καθότι εμπεριέχεται στο ποσό που θα δοθεί για τις εκτελεσθείσες εργασίες. Ομοίως η αξίωση για το ποσό των €1.850 για ζημία σε αυτοκίνητο πελάτη των Καθ’ ων, ούτε δικογραφείται ούτε έχει αποδειχθεί, ως ειδική ζημιά, επαρκώς. Κατά τον ίδιο τρόπο, παντελώς αβάσιμη και ως τέτοια απορρίπτεται και η αξίωσή τους για απώλειες πελατών και εισοδημάτων, ύψους €700.000, εξαιτίας της άρνησης των Αιτητών να τους «εφοδιάζουν με βενζίνη τύπου unleaded 98, kai diesel power για 8 ολόκληρα χρόνια».
Ομοίως, ανυπόστατες κρίνονται οι θεραπείες που αξιώνονται για την έκδοση αναγνωριστικών διαταγμάτων.
Ε. Αναστολή Εκτέλεσης.
Τέλος, λαμβάνοντας υπόψιν τις ιδιαίτερες συνθήκες της παρούσας υπόθεσης, το γεγονός ότι η κατοχή του Υποστατικού χρονολογείται για πέραν των δύο δεκαετιών και έχοντας υπόψιν τα διαλαμβανόμενα στο άρθρα 11(5) και 16 του Νόμου καθώς και τη σχετική νομολογία,[51] κρίνεται ορθό, η εκτέλεση της παρούσας απόφασης, να ανασταλθεί, υπό ρεαλιστικούς όρους, για να δοθεί χρόνος στους Καθ’ ων 1 και 2 για να εξεύρουν νέα επαγγελματική στέγη.
VΙΙ. ΚΑΤΑΛΗΞΗ.
Ως εκ των ανωτέρω, και με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, τόσο Αίτηση όσο και η Ανταπαίτηση επιτυγχάνουν μερικώς, στην έκταση που έχει εξηγηθεί προηγουμένως.
(α) Συγκεκριμένα, όσον αφορά την Αίτηση:
(1) Εκδίδεται Διάταγμα ανάκτησης κατοχής του επίδικου Υποστατικού, όπως αυτό με λεπτομέρεια περιγράφεται στην παράγραφο Α της Κυρίως Αίτησης.
(2) Εκδίδεται διάταγμα με το οποίο διατάσσονται οι Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2 αλληλεγγύως και κεχωρισμένως και/ή οποιοσδήποτε τυχόν αντιπρόσωπος και/ή υπάλληλος και/ή υπηρέτης τους και/ή οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο έλκει συμφέρον ή δικαίωμα από αυτούς, να εκκενώσουν και να παραδώσουν κενή και ελεύθερη την κατοχή του προαναφερόμενου υπό «α» υποστατικού.
(3) Ως χρόνος συμμόρφωσης των Καθ’ ων 1 και 2 καθορίζεται η περίοδος των 15 ημερών από την επίδοση του παρόντος διατάγματος, τηρουμένων των όρων αναστολής που θα τεθούν στη συνέχεια.
(4) Εκδίδεται απόφαση υπέρ των Αιτητών και εναντίον των Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2 αλληλεγγύως και κεχωρισμένως για το ποσό των €16.972,26, για το χρεωστικό υπόλοιπο του λογαριασμού που οι Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2 οφείλουν στους Αιτητές για την αγορά και/ή παράδοση προϊόντων και/ή προϊόντων πετρελαιοειδών και/ή συναφών ειδών και/ή καυσίμων και/ή λιπαντικών.
(5) Εκδίδεται απόφαση υπέρ των Αιτητών και εναντίον των Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2, αλληλεγγύως και κεχωρισμένως, ύψους €10.249,15 μηνιαίως, από 01/01/2018, και κάθε 1η μέρα κάθε επόμενου μήνα, μέχρι παραδόσεως στους Αιτητές της κενής και ελεύθερης της κατοχής του επίδικου υποστατικού, ως μηνιαία αποζημίωση για την παράνομη κατοχή του Υποστατικού, με βάση την αντίστοιχη ενοικιαστική του αξία και/ή προς αποκατάσταση των Αιτητών για το αντίστοιχο πόσο ενοικίων που κατέβαλαν τους Ιδιοκτήτες του ακινήτου επί του οποίου βρίσκεται το επίδικο υποστατικό.
(β) Συγκεκριμένα, όσον αφορά την Ανταπαίτηση, εκδίδεται απόφαση υπέρ των Καθ’ ων 1 και 2 και εναντίον των Αιτητών, για τα ακόλουθα ποσά:
(1) Για το ποσό των €69.070 για το κόστος εργασιών αναβάθμισης/συντήρησης και κατεδαφίσεων/επιχωματώσεων στο επίδικο υποστατικό.
(2) Για το ποσό των €22.500, που αντιστοιχεί στην απόδοση πίστωσης του 50% των προμήθειών μέσω της JCC PAYMENTS SYSTEMS.
(3) Για το ποσό των €8.500, λόγω ζημιάς που υπέστησαν οι Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2 λόγω λανθασμένων ενδείξεων στους ροομετρητές καυσίμων.
(γ) Όσον αφορά τα έξοδα, μειωμένα κατά το ήμισυ λόγω της μερικής επιτυχίας αμφοτέρων Αίτησης και Ανταπαίτησης, ακολουθούν το αποτέλεσμα, καθορίζονται στην κλίμακα €100.000 - €500.000 και επιδικάζονται ως εξής:
(1) Όσον αφορά την Αίτηση, υπέρ των Αιτητών και εναντίον των Καθ' ων η Αίτηση η Αίτηση 1 και 2, αλληλεγγύως και κεχωρισμένως, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τη Γραμματέα του Δικαστηρίου και εγκριθούν από το Δικαστήριο.
(2) Όσον αφορά την Ανταπαίτηση, υπέρ των Καθ’ ων 1 και 2 και εναντίον των Αιτητών, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τη Γραμματέα του Δικαστηρίου και εγκριθούν από το Δικαστήριο.
(δ) Όλα τα πιο πάνω ποσά θα φέρουν νόμιμο τόκο.
(ε) Η εκτέλεση της απόφασης αναστέλλεται από σήμερα μέχρι και την 28/02/2025 και από την 01/03/2025 θα τελεί σε περαιτέρω αναστολή από μήνα σε μήνα, μέχρι και τις 30/01/2026, εφόσον, μέχρι τις 28/02/2025 έχει εξοφληθεί το ποσό των €16.972,26 και από 01/03/2025 και για κάθε επόμενο μήνα, με 7 μέρες χάριν, καταβάλλεται το ποσό των €10.249,15, ως μηνιαία αποζημίωση για τη συνέχιση της διατήρησης της κατοχής του Υποστατικού, καθώς επίσης το ποσό των €5.000 προς εξόφληση του υπόλοιπου του εξ’ αποφάσεως χρέους.
Παράλειψη οποιασδήποτε πληρωμής εντός της ταχθείσας προθεσμίας θα καθιστά την απόφαση άμεσα εκτελεστή.
(Υπ.)………………………………………….
Γ. Χρ. Παγιάσης
Πρόεδρος
(Υπ.)…………………..…………… (Υπ.)…………..……………………
Λ. Μιχαηλίδης Α. Κωστή
Πάρεδρος Πάρεδρος
Πιστό Αντίγραφο
Γραμματέας
[1] Στο δικόγραφο των Καθ’ ων αναπτύσσεται εκτεταμένα και αχρείαστα η θέση πως το παρόν Δικαστήριο δεν έχει δικαιοδοσία να εξετάσει οτιδήποτε πέραν των αιτητικών (α) και (β) της Κυρίως Αίτησης, στη βάση της εσφαλμένης αντίληψης ότι το παρόν Δικαστήριο δεν έχει εξουσία να εξετάσει παρεμπίπτοντα ή συμπληρωματικά προς τη θέσμια ενοικίαση θέματα. Δοθέντος όμως ότι η εν λόγω δικαιοδοτική ένσταση εγκαταλείφθηκε ρητώς, το εν λόγω ζήτημα δεν θα απασχολήσει περαιτέρω το Δικαστήριο.
[2] Δείτε: Ιωάννου ν. Αληφάντη Ποινικές Εφέσεις Αρ. 163 /2017 κ.α. ημερομηνίας 07/10/2019 και ΝΑΘΑΝΑΗΛ ν. ΣΠΥΡΟΥ ΣΤΑΥΡΙΝΙΔΗ ΚΕΜΙΚΑΛΣ ΛΤΔ, Πολιτική Έφεση αρ. 406/2012, ημερομηνίας 25/9/2019, ECLI:CY:AD:2019:A390.
[3] Αυτά τα γεγονότα, για σκοπούς οικονομίας, θα ενσωματωθούν, δίχως άλλη ειδική αναφορά, στο μέρος της απόφασης όπου παρουσιάζονται τα πραγματικά γεγονότα της παρούσας υπόθεσης.
[4] Δείτε: Φυσεντζίδης ν. Ν. K & C Snooker & Pool Entertainment Πολ. Έφ. 30/2019 ημ. 1/6/2020, ECLI:CY:AD:2020:A171 και Apex Ltd v. Argyridou (1989) 1 C.L.R. 265.
[5] Το υπό αναφορά άρθρο 4(1) του Νόμου, έχει ως εξής: «Καθιδρύονται Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων ο αριθμός των οποίων δεν θα υπερβαίνη τα τρία επί σκοπώ επιλύσεως, μεθ’ όλης της λογικής ταχύτητος, των εις αυτά αναφερομένων διαφορών των αναφυομένων επί οιουδήποτε θέματος εγειρομένου κατά την εφαρμογήν του παρόντος Νόμου συμπεριλαμβανομένου παντός παρεμπίπτοντος ή συμπληρωματικού θέματος.»
[6] Ως «θέσμια», χαρακτηρίζεται η συμβατική ενοικίαση επί της οποίας έχει επενεργήσει ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος με αποτέλεσμα η εν λόγω ιδιωτική σχέση μεταξύ των συμβαλλομένων να μην μπορεί πλέον να λειτουργεί σε αντίθεση με τα νομοθετικά προβλεπόμενα.
[7] Όσον αφορά την έννοια της «ενοικίασης» αυτή ορίζεται στο άρθρο 2 του Νόμου, όπου αναφέρονται τα εξής: «ενοικίασις» σημαίνει ενοικίασιν, είτε έγγραφον ή άλλως, ή κατοχήν ακινήτου, δυνάμει της οποίας δημιουργείται η σχέσις ιδιοκτήτου και ενοικιαστού αλλά δεν περιλαμβάνει ενοικίασιν γης χρησιμοποιουμένην διά γεωργικούς σκοπούς ή ενοικίασιν σταθμών διά την πώλησιν πετρελαιοειδών ή ενοικίασιν χώρου σταθμεύσεως μηχανοκινήτων οχημάτων, ή ενοικίασιν επιπλωμένων κατοικιών ή διαμερισμάτων βραχυτέραν των εξ μηνών ή ενοικίασιν ξενοδοχείων, ξενοδοχειακών μονάδων ή τουριστικών καταλυμάτων.»
[8] Δείτε: Ν. Κυθρεώτης κ.α. v. Α. Μιχαηλίδη Milington –Ward (2001) 1Β Α.Α.Δ 1480.
[9] Δείτε: Ηλία ν. Τσαντίδη (2009) 1Α Α.Α.Δ. 373.
[10] Η ενοικίαση είναι μια αμφίπλευρη συμφωνία που αφορά πραγματικό γεγονός και απαιτεί στην πράξη ενέργειες που να τη στοιχειοθετούν. Μια συμφωνία ενοικίασης, κατά κύριο λόγο, συνάπτεται ρητώς και ως επί το πλείστον, γραπτώς. Είναι όμως πιθανόν μια ενοικίαση να εγκαθιδρυθεί στη βάση της πρόθεσης και της συμπεριφοράς των συμβαλλομένων (by conduct). Με βάση το δόγμα της συμβατικής σχέσης (privity of contract) η ενοικίαση δεσμεύει μόνο τους συμβαλλόμενους, εκτός συγκεκριμένων εξαιρέσεων όπως, λόγου χάρη, η αντιπροσωπεία (agency), η εκχώρηση δικαιωμάτων (assignment) και η αντικατάσταση (novation). Ως «θέσμια», χαρακτηρίζεται η συμβατική ενοικίαση επί της οποίας έχει επενεργήσει ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος, με αποτέλεσμα η εν λόγω ιδιωτική σχέση μεταξύ των συμβαλλομένων να μην μπορεί πλέον να λειτουργεί σε αντίθεση με τα νομοθετικά προβλεπόμενα. Η θέσμια ενοικίαση σχετίζεται με το μίσθιο και δεν εξαρτάται από τη σχέση ιδιοκτήτη - ενοικιαστή. Παρόλο που η δημιουργία θέσμιας ενοικίασης προϋποθέτει την ύπαρξη ενοικίασης, η θέσμια ενοικίαση είναι πλάσμα νόμου, δεν είναι καν σύμβαση, αλλά το προσωπικό δικαίωμα του αμετακίνητου (statutory right of irremovability).
[11] Μεταξύ άλλων: Χρίστου v. Ηροδότου κ.ά. (2008) 1 Α.Α.Δ. 676, Σάντης v. Χατζηβασιλείου κ.ά. (2009) 1 Α.Α.Δ. 288, Χρίστου ν. Ηροδότου κ.α. (2008) 1Α Α.Α.Δ 676, Στυλιανίδης ν. Χατζηπιέρα (1992) 1 Α.Α.Δ. 1056, Χατζηπαύλου v. Κυριάκου κ.ά. (2006) 1(Α) Α.Α.Δ. 236,Τσιαττές v. Kokis Solomonides (Cartridges Industries) Ltd. (2009) 1(Β) Α.Α.Δ. 974), Wynne v. Mavronicola κλπ (2009) 1(Β) Α.Α.Δ. 1138, Κάτσου ν. Global Capital Ltd, Πολ. Έφ. αρ. 119/2011, ημερ. 12.12.2016, Αργυρίδης ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Πολ. Έφ. αρ. 56/2012, ημερ. 06/02/2018.
[12] Μεταξύ άλλων, δείτε: Αυγουστή κ.ά. v. Ιωάννου (2005) 1(Β) Α.Α.Δ. 1498.
[13] Η εν λόγω μαρτυρία αποτελεί την κλασσικότερη εξαίρεση του κανόνα που επιβάλλει στους μάρτυρες να παρουσιάζουν γεγονότα (facts) και όχι τις υποκειμενικές τους απόψεις (opinions) επί των επίδικων θεμάτων.
[14] Δείτε: Ανδρονίκου ν. Δημοκρατίας (2008) 2 Α.Α.Δ. 486
[15] Δείτε: Σχετικά: Φοίβος Μαυρίδης v. Rima J. Dharaghji κ.ά. (1990) 1 Α.Α.Δ. 1013
[16] Δείτε: Σύγγραμμα Phipson on Evidence, 16η Έκδοση, expert opinion, σελ. 973.
[17] Δείτε: Muskita Aluminium Industries Ltd. κ.ά. v. Alsako Aluminium Ltd. κ.ά., (2009) 1(Β) Α.Α.Δ. 1481.
[18] Όπως λέχθηκε στη ΝΙΚΟΣ ΝΙΚΟΛΑΟΥ ΔΙΑ ΤΗΣ ΠΛΗΣΙΕΣΤΕΡΗΣ ΦΙΛΗΣ ΤΟΥ ΜΥΡΙΑΝΘΗΣ ΓΕΩΡΓΙΟΥ ν. ΚΛΕΑΝΘΗ ΣΤΑΥΡΟΥ (1992) 1Β Α.Α.Δ 746: «Ο πραγματογνώμονας εφοδιάζει το Δικαστήριο με τα αναγκαία επιστημονικά κριτήρια για τον έλεγχο της ακρίβειας των συμπερασμάτων του έτσι που να μπορέσει ο δικαστής να διαμορφώσει τη δική του ανεξάρτητη κρίση με την εφαρμογή αυτών των κριτηρίων πάνω στα γεγονότα που αποδεικνύει η μαρτυρία.»
[19] Μεταξύ άλλων: Χρίστου v. Ηροδότου κ.ά. (2008) 1 Α.Α.Δ. 676, Σάντης v. Χατζηβασιλείου κ.ά. (2009) 1 Α.Α.Δ. 288, Χρίστου ν. Ηροδότου κ.α. (2008) 1Α Α.Α.Δ 676, Στυλιανίδης ν. Χατζηπιέρα (1992) 1 Α.Α.Δ. 1056, Χατζηπαύλου v. Κυριάκου κ.ά. (2006) 1(Α) Α.Α.Δ. 236,Τσιαττές v. Kokis Solomonides (Cartridges Industries) Ltd. (2009) 1(Β) Α.Α.Δ. 974), Wynne v. Mavronicola κλπ (2009) 1(Β) Α.Α.Δ. 1138, Κάτσου ν. Global Capital Ltd, Πολ. Έφ. αρ. 119/2011, ημερ. 12.12.2016, Αργυρίδης ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Πολ. Έφ. αρ. 56/2012, ημερ. 06/02/2018.
[20] Όπως λέχθηκε στη Στέλιος Σάββα και Υιοί Λίμιτεδ ν. Γενικού Εισαγγελέα της Κυπριακης Δημοκρατιας, Αγωγή Αρ. 1/2019, ημερομηνίας 28/05/2020: «Όπως είναι άλλωστε παγίως καθιερωμένο η τελική αγόρευση η οποία δεν επικεντρώνεται σε ένα συγκεκριμένο επίδικο θέμα, θεωρείται ότι περιορίζει τα προς απόφαση ζητήματα και όσα δεν αναπτύχθηκαν με την αγόρευση, κρίνονται ότι έχουν εγκαταλειφθεί.»
[21] Στην Ευσταθίου ν. Μιχαήλ κ.α. Πολιτική Έφεση Αρ. 269/2012 ημερομηνίας 23/07/2019, ECLI:CY:AD:2019:A341, λέχθηκαν τα εξής: «Το πρωτόδικο Δικαστήριο στην απουσία ισχυρού λόγου περί του αντιθέτου έχει τη διακριτική ευχέρεια να αποδέχεται μέρος της μαρτυρίας που συγκεντρώνει τα απαραίτητα στοιχεία αξιοπιστίας και να απορρίψει άλλο ως αναξιόπιστο, ενεργώντας αναλόγως».
[23] Δείτε: Γεωργίου Γρηγορίου ν Τράπεζας Κύπρου Δημόσιας Εταιρείας Λτδ (2010) 1Β Α.Α.Δ 846. Επίσης, ΕΘΝΙΚΗ ΤΡΑΠΕΖΑ ΤΗΣ ΕΛΛΑΔΟΣ (ΚΥΠΡΟΥ) ΛΤΔ ν. Σαλούμη (2006) 1Β Α.Α.Δ 1347.
[24] Στη Liberty Life Insurance Ltd v. Άντρης Μιχαήλ κ.α. Πολ. Έφεση 88/10 ημερομηνίας 08/03/2015 σημειώθηκε: «Υπάρχει δε, συναφώς, πάντοτε κατά νου ότι μια γραπτή συμφωνία περιέχει τα συμφωνηθέντα μεταξύ των συμβαλλομένων μερών κατά το χρόνο σύναψής της· αντανακλούν την κοινή πρόθεσή τους αναφορικά με το αντικείμενό της. ΄Οταν, στη συνέχεια, κατά την εκτέλεση της συμφωνίας, προκύψει διαφορά ως προς τη σημασία κάποιων όρων της, κριτής αυτής είναι ο ουδέτερος αναγνώστης του κειμένου της. Εφόσον δε η διαφορά αχθεί ενώπιον δικαστηρίου, το ρόλο αυτό αναλαμβάνει να διεκπεραιώσει ο αρμόδιος για την εκδίκαση της υπόθεσης δικαστής, εφαρμόζοντας καθιερωμένους κανόνες ερμηνείας εγγράφων συμφωνιών. Ο συνήθης κανόνας, ο οποίος μπορεί να οδηγήσει και σε συμπέρασμα ότι, στην πραγματικότητα, δεν υπάρχει, στους επίδικους όρους μιας συμφωνίας, οποιαδήποτε ασάφεια ή δυσκολία στην αντίληψη της σημασίας τους, συνίσταται στην απόδοση σ' αυτούς της συνήθους λεξικολογικής σημασίας, δηλαδή της σημασίας την οποία αυτοί φέρουν όταν χρησιμοποιούνται στην καθομιλουμένη, (βλ. Χ.Π.Θ. Αλεξάνδρου Λτδ ν. Συμβ. Αποχετεύσεων Λ/σίας (1999) 1 Α.Α.Δ. 630∙ Pell Frischmann Cons. Ltd v. Δημοκρατίας (2001) 1 Α.Α.Δ. 33∙ Χαραλάμπους ν. Αχιλλέως κ.ά. (2001) 1 Α.Α.Δ. 1058 και Maison Jenny Ltd v. Krashias Footwear Industry Ltd (2002) 1 A.A.Δ. 1156).»
[25] Συνοπτικά, η άδεια χρήσης αφορά ουσιαστικά τη νομιμοποίηση εκείνης της κατάστασης που άλλως πως θα θεωρείτο ως παράνομη επέμβαση στη γη. Η επί του θέματος απόφαση οδηγός στο κοινοδίκαιο, είναι η Street v. Mountford (1985) 2 All ER 289. Στην Απολλώνειο Ιδιωτικό Νοσοκομείο Λτδ ν. C & S American Heart Institute Ltd κ.α. (2011) 1 Α.Α.Δ. 379, αναφέρθηκε πως η κατηγοριοποίηση μιας σύμβασης ως ενοικίασης ή ως άδειας χρήσης, αποτελεί λεπτό έργο επί του οποίου απόλυτοι παράμετροι δεν είναι δυνατό να τεθούν ως σταθερές. Η ύπαρξη καθορισμένης περιόδου, δηλαδή ο καθορισμός ημερομηνίας έναρξης και ημερομηνίας λήξης της σύμβασης, καθώς επίσης και η ύπαρξη συμφωνηθέντος ανταλλάγματος, αποτελούν δεδομένα που παραπέμπουν στην ύπαρξη ενοικίασης παρά σε άδεια χρήσης. Το πλέον δε καθοριστικότερο στοιχείο, ως προς το εάν υφίσταται άδεια χρήσης ή ενοικίαση, αποτελεί το κατά πόσον δόθηκε δικαίωμα «αποκλειστικής κατοχής» (exclusive possession). Δίχως δικαίωμα αποκλειστικής κατοχής δεν νοείται ενοικίαση. Η έννοια της «κατοχής» δεν εξαντλείται μόνο στη διαπίστωση της φυσικής κατοχής (actual possession), αλλά έχει ευρύτερη διάσταση και σημαίνει το νόμιμο δικαίωμα στην κατοχή (right of possession / legal possession / possession in law).
[26] Όπως υποδείχθηκε στην προαναφερθείσα Street v. Mountford:«If the agreement satisfied all the requirements of a tenancy, then the agreement produced a tenancy and the parties cannot alter the effect of the agreement by insisting that they only created a licence. The manufacture of a five-pronged implement for manual digging results in a fork even if the manufacturer, unfamiliar with the English language, insists that he intended to make and has made a spade.»
Επίσης δείτε: Facchini v Bryson [1952] 1 TLR 1386, CA και Holland v Oxford CC [2017] 1 P & CR DG5.
[27] Δείτε: Scottish Widows plc v Stewart - [2006] All ER (D) 191).
[28] Δείτε: Woodfall – Rent - παρ. 1.030, Relationship of Landlord and Tenant, Nature of Relationship, Rent.
[29] Ο «προσωποπαγής», ως εξηγεί ο Μπαμπινιώτης, είναι αυτός που συνδέεται αποκλειστικά με συγκεκριμένο πρόσωπο, με δικαιώματα που δεν μεταβιβάζονται σε άλλο πρόσωπο και με θέση που παύει να υπάρχει όταν αποχωρεί αυτός που την κατέχει.
[30] Όπως λέχθηκε στη Street v. Mountford (ανωτέρω): «The occupier is a lodger if the landlord provides attendance or services which require the landlord or his servants to exercise unrestricted access to and use of the premises».
[31] Εκείνη η υπόθεση αφορούσε την, έναντι ανταλλάγματος, παραχώρηση ενός μη επιπλωμένου δωματίου σε οίκο ευγηρίας και την παροχή στον κάτοχο κοινόχρηστων γευμάτων. Όταν αργότερα η ιδιοκτήτρια εταιρεία έκρινε ότι ο κάτοχος δεν ήταν σε θέση να φροντίζει ορθά τον εαυτό του, επιδίωξε την ανάκτηση της κατοχής, ανακαλώντας την παραχωρηθείσα σε αυτόν άδεια. Η υπερασπιστική γραμμή του κατόχου, ότι κατέστη θέσμιος προστευόμενος ενοικιαστής απέτυχε, επειδή ακριβώς θεωρήθηκε ότι επρόκειτο για ένοικο (lodger) και όχι ενοικιαστή (tenant).
[32] Η αξία και η βεβαιότητα που προσδίδει στις καθημερινές συναλλαγές η ύπαρξη γραπτού κειμένου, συμπτύσσεται στο γνωστό απόφθεγμα «verba volant, scripta manent» (τα λόγια πετούν, τα γραπτά μένουν), που αποδίδεται στον αυτοκράτορα Τίτο.
[33] Δείτε: Georgiades v. Georgiades (1988) 1 C.L.R. 428 και C. Malathouras & Sons Ltd V. Λαϊκης Ασφαλιστικής Εταιρείας Λτδ (2004) 1Β Α.Α.Δ 1233. Για τα περί της δυνατότητας και τις προϋποθέσεις παρουσίασης εξωγενούς μαρτυρίας προς ερμηνεία έγγραφης συμφωνίας, δείτε το Δίκαιο της Απόδειξης (2014), Κεφ. 8, Έγγραφη Μαρτυρία, Ζ – Εξωγενής Μαρτυρία, σελ.374, όπου γίνεται πλήρης ανάλυση του εν λόγω θέματος.
[34]Στη Marketrends Finance Ltd v. Πέρδικου κ.ά. (2006) 1(Β) Α.Α.Δ. 1042 λέχθηκε: «Έχει νομολογιακά καθιερωθεί ότι όταν μια συμφωνία έχει διατυπωθεί εγγράφως, εξωγενής μαρτυρία δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή για να αντικρούσει, τροποποιήσει, αφαιρέσει ή να προσθέσει στο περιεχόμενο των όρων του εγγράφου. Κατ’ εξαίρεση στο γενικό κανόνα εξωγενής μαρτυρία μπορεί να επιτραπεί κάτω από συγκεκριμένες εξαιρέσεις, όπως π.χ. για να αποδείξει την εγκυρότητα μιας συμφωνίας (Μαύρου ν. Θεοδώρου (1984) 1 C.L.R. 635), την πραγματική φύση της συναλλαγής (Kypio (I.T.H.) Company v. Kassapi [1980] 2 J.S.C. 259) και τη διφορούμενη ιδιότητα των συμβαλλομένων (Λοϊζίδου ν. Γεωργίου [1973] 9 J.S.C. 1219)». Σε σχέση ειδικά με συμφωνίες ενοικίασης, δείτε: Henderson v Arthur [1907] 1 KB 10 όπου απορρίφθηκε η εισήγηση περί ύπαρξης παράλληλης σύμβασης για πληρωμή του ενοικίου σε τριμηνιαία βάση, επειδή η εν λόγω εισήγηση βασιζόταν σε προφορική συμφωνία που αντίκειτο ευθέως προς τη ρητή πρόβλεψη του ενοικιαστηρίου για εξόφληση σε μηνιαία βάση.
[35] Δείτε: Heilbut Symons v Buckleton [1913] AC 30 και Business Environment Bow Lane Ltd v Deanwater Estates Ltd - [2007] All ER (D) 317 (Jun).
[36] Δείτε: Chitty on Contracts, 31η Έκδοση, παρ. 12.005.
[37] Το κώλυμα ένεκα συμπεριφοράς (estoppel by conduct) και ιδιαιτέρως η έκφανση αυτού που προσδιορίζεται ως κώλυμα εξ’ υποσχέσεως (promissory estoppel) εκπηγάζει από τις αγγλικές αποφάσεις Hughes v. Metropolitan Rly Co (1877) 2 App Cas 439 και Central London Property Trust v. High Trees House Ltd (1956) 1 ALL ER 256. Η δημιουργία του αποδίδεται στον δικαστή Denning, o οποίος, χρησιμοποιώντας το δίκαιο της επιεικείας κατάφερε να προσπεράσει το σκόπελο που δημιουργούσε η αρχή που ισχύει στην Αγγλία ότι η προηγηθείσα της σύμβασης αντιπαροχή (past consideration) δεν συνιστά νόμιμο αντάλλαγμα. Αναγνωρίστηκε, συναφώς, η αρχή ότι δεν θα ήταν δίκαιο να επιμένει κάποιος στην πλήρη και αυστηρή εφαρμογή των συμβατικών του δικαιωμάτων όταν ο ίδιος με προγενέστερη συμπεριφορά του είχε αποδεχθεί τη μερική εκπλήρωση. Έναυσμα για τη δημιουργία της εν λόγω αρχής αποτέλεσαν τα γεγονότα της High Trees, στα οποία αξίζει να γίνει μια συνοπτική αναφορά. Το 1937, ενοικιάστηκε ένα συγκρότημα διαμερισμάτων για περίοδο 99 ετών. Λόγω του ξεσπάσματος του πολέμου το 1939, το 1940 ο ιδιοκτήτης της πολυκατοικίας συμφώνησε γραπτώς να μειώσει κατά το ήμισυ το ετήσιο ενοίκιο, καθότι, πολλά εκ των διαμερισμάτων λόγω της εμπόλεμης κατάστασης είχαν παραμείνει κενά. Το περιεχόμενο της συμφωνίας των μερών ήταν αόριστο. Μετά το τέλος του πολέμου, και αφότου όλα τα διαμερίσματα ενοικιάστηκαν ξανά, ο ιδιοκτήτης απαίτησε την πληρωμή, με βάση το αρχικό συμφωνηθέν ποσό, των ενοικίων που δεν είχαν πληρωθεί κατά τη διάρκεια του πολέμου, ενώ ο ενοικιαστής ισχυρίστηκε ότι η μείωση αφορούσε όλη τη διάρκεια της ενοικίασης και διαζευκτικά ότι το αυξημένο ενοίκιο θα έπρεπε να ενεργοποιηθεί από τις 24/09/1945 και μεταγενέστερα. Ο δικαστής Denning, διαπιστώνοντας ότι η μείωση αφορούσε προσωρινή ρύθμιση, έκρινε ότι, η ενάγουσα εταιρεία δεν μπορούσε να ανακτήσει όσα ποσά ρητώς απεμπόλησε την περίοδο 1940 -1945, μέσω της υπόσχεσής της να αποδέχεται μειωμένο ενοίκιο.
[38] Δείτε: C&F Orologas & Sons Ltd ν Μίτας, και M.C. Michael Developments Ltd ν. Μιχάλης Καΐλης (ανωτέρω).
[39] Με βάση το άρθρο 27 του Νόμου οι οποιοιδήποτε συμβατικοί όροι ενοικίασης (ρητοί ή εξυπακουόμενοι) συνεχίζουν να ισχύουν κατά τη διάρκεια της θέσμιας ενοικίασης μόνο εφόσον είναι σύμφωνοι προς τις διατάξεις του περί Ενοικιοστασίου Νόμου.
[40] Ήτοι το δικαίωμά του, για να διεκδικήσει τη χρηματική του αποκατάσταση για οποιαδήποτε έξοδα έχει υποστεί, όπως για παράδειγμα για τη διενέργεια επιδιορθώσεων ή συντηρήσεων του επίδικου υποστατικού, τις οποίες όφειλε να εκτελέσει ο ιδιοκτήτης.
[41] Η υποχρέωση μπορεί να είναι αμφίδρομη με βάση το πρώτο εδάφιο της υπό εξέταση παραγράφου. Δείτε: και Π. Παρλάτα ν. Σ. Δημητρίου Πολιτική Έφεση Αρ. 387/2009, ημερομηνίας 21/05/2014.
[42] Στην παράγραφο 16 της Γραπτής του Δήλωσης, αναφέρονται τα εξής: «Παρά την συμφωνημένη παροχή πίστωσης 5 ημερών για πληρωμή, και την μετέπειτα 8ημερη παροχής πίστωσης για πληρωμή, όπως θα αναφερθεί στην συνέχεια, η Αιτήτρια, από το 2013 και εντεύθεν, απαίτησε να προπληρώνεται για όλα τα προϊόντα πριν την παράδοση τους. Επειδή μέχρι τότε, η συναλλακτική συμπεριφορά και των δύο πλευρών, ήταν ομαλή, δεν επιθυμούσα να διαρρηχθεί η καλή συνεργασία που είχαμε, και υπό τις περιστάσεις, αποδεχθήκαμε να προπληρώνουμε όλα τα προϊόντα, πριν την παράδοση τους στο πρατήριο μας.»
[43] Στη βάση των λεχθέντων στην αγγλική απόφαση Upton ν. Townend [1855] 139 E.R. 976. Το κατά πόσον η εν λόγω αγγλική νομολογιακή αρχή εφαρμόζεται στην Κύπρο, δεν εξετάστηκε επί της ουσίας.
[44] Δείτε: Gondal v Dillon Newsagents Ltd and another [1998] Lexis Citation 4557.
[45] Σημειώνεται ότι κατά το στάδιο των τελικών αγορεύσεων, οι Αιτητές απέσυραν την αξίωσή τους για απόδοση λογαριασμών.
[46] Υπενθυμίζεται πως με βάση τη μαρτυρία των Μ.Α. 1 και 3 και το ΤΕΚΜΗΡΙΟ 15, οι Αιτητές προσδιορίζουν το ύψος της συστηματικής τους απώλειας εσόδων, στο ποσό των €13.152,17 μηνιαίως. Από την άλλη, προκύπτει πως το ύψος του καταβαλλόμενου ενοικίου, το οποίο συνιστά την πραγματική τους ζημιά, ανέρχεται στο ποσό των €122.989,80 ετησίως (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 34), που αναλογεί σε €10.249,15 μηνιαίως.
[47] Δείτε: Bryan v. MacKlin [2005] ALL ER (D) 261.
[48] Δείτε: McGregor on Damages, 20η Έκδοση, The measure of restitutionary damages, παρ. 14-008.
[49] Δείτε: Νεοφύτου ν. Τσιαππαρή, (2007) 1 Α.Α.Δ. 14 και Παπά ν. Οικονομίδου κ.α. (2012) 1 Α.Α.Δ. 928 και Σαββάκη ν. Παναγιώτου Πολιτική Έφεση αρ. 285/2015, ημερομηνίας 22/01/2025.
[50] Δείτε: Sempra Metals Ltd (formerly Metallgesellschaft Ltd) v IRC [ [2008] 1 AC 561 (κατ’ αναλογία).
[51] Δείτε: Αναφορικά με την Αίτηση της D. COUVAS & SONS LTD, Αίτηση αρ. 102/23, ημερ. 01/09/23, ECLI:CY:AD:2023:D269.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο