ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΜΕΣΟΥ - ΠΑΦΟΥ
ΤΜΗΜΑ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ: ΛΕΜΕΣΟΥ
Ενώπιον: Γ. Χρ. Παγιάση, Προέδρου
Λ. Μιχαηλίδη και Π. Αγιομαμίτη, Παρέδρων
Αίτηση αρ. Ε97/2023
ΜΕΤΑΞΥ:
1. ΧΡΙΣΤΟΣ ΧΡΙΣΤΟΥ, τη από Λεμεσό
2. ΧΑΡΙΚΛΕΙΑ ΒΑΣΣΙΑ, από τη Λεμεσό
Αιτητές
και
ΑΝΤΡΕΑΣ ΓΕΩΡΓΙΟΥ
Καθ’ ου η Αίτηση
Ημερομηνία: 28/03/2025
Για τους Αιτητές: κος Ζαχαρίου για Π. Μιχαηλίδης & Α. Αντωνίου Δ.Ε.Π.Ε.
Για τον Καθ’ ου η Αίτηση: κος Λυσάνδρου και κα Νικολάου για Λυσάνδρου, Φλώρου Δ.Ε.Π.Ε.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
Ι. ΕΙΣΑΓΩΓΗ – ΔΙΚΟΓΡΑΦΑ.
(α) Η Κυρίως Αίτηση.
Η Κυρίως Αίτηση καταχωρήθηκε στις 30/08/2023. Οι Αιτητές είναι οι συνιδιοκτήτες (στο εξής: «οι Ιδιοκτήτες») του Υποστατικού. Ο Καθ’ ου η Αίτηση είναι ο θέσμιος ενοικιαστής (στο εξής: «ο Ενοικιαστής»). Γίνεται αναφορά σε έγγραφη συμφωνία ημερομηνίας 26/09/2018, διετούς διάρκειας και με ενοίκιο τα €600. Η επίδικη ενοικίαση άρχισε πολύ παλαιότερα, αφού μνημονεύεται, δίχως να αναλύεται, η ύπαρξη μιας παλαιότερης δικαστικής διαδικασίας του 2014, η οποία αφορούσε την ίδια ενοικιαστική σχέση. Υποβάλλεται ότι ο Καθ’ ου:
«
από 01/06/2023 παρά τους ρητούς όρους της συμφωνίας ενοικιάσεως, καθυστερούσε και/ή συστηματικά δεν κατέβαλλε τα υπ’ αυτού οφειλόμενα ενοίκια που αφορούν την ενοικιαστική περίοδο από 01/06/2023 μέχρι 01/08/2023 και/ή αρνείται και/ή αμελεί μέχρι σήμερα να καταβάλει εις τους Αιτητές τα ενοίκια που αφορά η πιο πάνω ενοικιαστική περίοδος. Λεπτομέρειες των καθυστερήσεων εις τις πληρωμές του ενοικίου και των επανειλημμένων οχλήσεων εκ μέρους των ιδιοκτητών θα αναφερθούν κατά την δικάσιμο.
»
Προστίθεται ότι οφείλεται το ποσό των €1.800, καθώς και ότι απεστάλη η εκ του Νόμου προβλεπόμενη επιστολή των 21 ημερών, δίχως ανταπόκριση. Ως εκ των ανωτέρω, αξιώνεται διάταγμα ανάκτησης κατοχής, το ποσό των €1.800 για οφειλόμενα ενοίκια, καθώς επίσης το ποσό των €600 μηνιαίως, από 01/09/2023, ως ενδιάμεσα οφέλη, πλέον τόκοι και έξοδα.
(β) Η Απάντηση.
Στην Απάντησή του, ο Καθ’ ου καταλογίζει αλλότρια κίνητρα στους Αιτητές. Ουδέποτε αρνήθηκε να πληρώσει το ενοίκιο, είναι οι Ιδιοκτήτες που δεν αποδέχονταν την πληρωμή του ενοικίου. Συγκεκριμένα, αναφέρεται:
«
Είναι η θέση του Καθ’ ου η αίτηση ότι η επιστολή ημερ. 03/08/2023 στάληκε κατά τρόπο καταχρηστικό και/ή ετσιθελικό, αφού ο Καθ’ ου η αίτηση ουδέποτε αρνήθηκε να προβεί στην πληρωμή των δεδουλευμένων ενοικίων προς τους Αιτητές, τουναντίον, οι Αιτητές είναι αυτοί οι οποίοι δεν αποδέχονταν την πληρωμή των ενοικίων. Ο Καθ’ ου η αίτηση απάντησε στην πιο πάνω επιστολή μέσω επιστολής των δικηγόρων του ημερ. 30/08/2023 μέσω της οποίας αρνείτο τους ισχυρισμούς των Αιτητών και καλούσε αυτούς να αποδεχτούν την πληρωμή των δεδουλευμένων ενοικίων.
»
Καταλήγει ότι δεν οφείλει οποιοδήποτε ποσό. Κατέθεσε στο λογιστήριο του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού, εντός της προθεσμίας των 14 ημερών από την καταχώριση της Αίτησης, όλο το διεκδικούμενο από τους Αιτητές ποσό.
(γ) Η Απάντηση στην Απάντηση και Υπεράσπιση στην Ανταπαίτηση.
Στην Απάντηση στην Απάντηση, επαναλαμβάνονται οι αρχικές θέσεις των Ιδιοκτητών και προστίθεται ότι από τα γεγονότα της αίτησης φαίνεται πως ο Καθ’ ου δεν κατέβαλλε συστηματικά το μηνιαίο ενοίκιο.
ΙΙ. Η ΑΚΡΟΑΜΑΤΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ.
Η υπόθεση προχώρησε με τη διαδικασία της ταχείας εκδίκασης, με βάση τη Διαταγή 30 των προηγούμενων Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας. Δεν υποβλήθηκαν αιτήματα αντεξέτασης επί των έγγραφων μαρτυριών. Εντούτοις, με πρωτοβουλία[1] του ίδιου του Δικαστηρίου και με τη συμφωνία των συνηγόρων των διαδίκων, οι ενόρκως δηλούντες παρουσιάστηκαν στο Δικαστήριο στις 26/02/2025 προς συμπλήρωση της αναγκαίας δικαστικής έρευνας, ήτοι για να τοποθετηθούν ως προς τον τόπο και τρόπο πληρωμής του ενοικίου.
Θα προσπαθήσω να συνοψίσω την παρουσιασθείσα μαρτυρία σε ό,τι κρίνω πως είναι σημαντικό ως προς τα ουσιαστικά επίδικα ζητήματα, παραλείποντας αναφορές σε μαρτυρία η οποία είτε αποτελεί κοινό τόπο,[2] είτε δεν έχει ιδιαίτερη αξία ως προς την αιτιολόγηση της παρούσας απόφασης. Τονίζω ακόμη ότι, παρόλο που έχω μελετήσει με προσοχή το σύνολο της μαρτυρίας που έχει παρουσιαστεί και έχω προβεί στις σχετικές αντιπαραβολές όπου έκρινα αναγκαίο, για σκοπούς οικονομίας δεν θα αναφερθώ σε κάθε ένα ζήτημα και ή τεκμήριο ξεχωριστά, παρά μόνο σε ό,τι κρίνω ότι έχει ειδική βαρύτητα προς αιτιολόγηση της παρούσας απόφασης.
(α) Η μαρτυρία της πλευράς των Ιδιοκτητών.
Καταχωρήθηκε ξεχωριστή έγγραφη μαρτυρία και από τους δύο Αιτητές. Πρόκειται όμως κατ’ ουσίαν για το ίδιο έγγραφο, με τη μόνη διαφορά ότι στη μαρτυρία του Αιτητή αρ. 1 επισυνάπτονται και έγγραφα που αποδεικνύουν ότι το Υποστατικό υφίσταται πριν το 1999. Κατά τα λοιπά, μέσω και των δύο μαρτυρίων επαναλαμβάνεται η δικογραφημένη θέση περί συστηματικής καθυστέρησης στην πληρωμή του ενοικίου. Υποστηρίζεται ότι οφείλεται τόσο το ποσό των €1.800, για την περίοδο 01/06/2023 – 01/08/2023, όσο και τα ενοίκια από την καταχώριση, έως και σήμερα. Επισυνάπτεται η επίδικη σύμβαση ενοικίασης και η σχετική προειδοποιητική επιστολή για τα καθυστερημένα ενοίκια. Γίνεται επίκληση και της διαδικασίας στην Αίτηση αρ. Ε119/2014 του ίδιου Δικαστηρίου, προς υποστήριξη του ισχυρισμού περί συστηματικής καθυστέρησης. Ως προς την ύπαρξη «συστηματικής» καθυστέρησης στην πληρωμή των ενοικίων, ο ισχυρισμός αναπτύσσεται ως εξής:
«
9. Ο Καθ’ ου η αίτηση από την 01/06/2023 παρά τους ρητούς όρους της συμφωνίας ενοικιάσεως, καθυστερούσε και συστηματικά δεν κατέβαλλε, τα υπ’ αυτού οφειλόμενα ενοίκια που αφορούν την ενοικιαστική περίοδο από 01/06/2023 μέχρι 01/08/2023, τόσο σε εμένα όσο και στον Αιτητή 1.
10. Στις 03/08/2023 στάλθηκε επιστολή από τους δικηγόρους εμού και του Αιτητή 1 η οποία επιδόθηκε στον Καθ΄ ου η Αίτηση στις 08/08/2023 και με την οποία επιστολή καλούσαμε τον Καθ’ ου η Αίτηση όπως καταβάλει όλα τα καθυστερημένα ενοίκια για το υποστατικό κατάστημα επί της οδού Προφήτη Ηλία 5, στο Maria Court, Κατάστημα αριθμός 1, στη Γερμασόγεια στη Λεμεσό, πλην όμως ο Καθ΄ ου η Αίτηση αρνείτο και αμελούσε μέχρι και μετά την καταχώρηση της παρούσας αίτησης να καταβάλει τόσο σε εμένα όσο και στον Αιτητή 1 τα ενοίκια που αφορά η πιο πάνω ενοικιαστική περίοδος. Σχετική επιστολή με ένορκη δήλωση επίδοσης επισυνάπτεται ως Τεκμήριο Β.
11. Τόσο εγώ όσο και ο Αιτητής 1 έχουμε συμμορφωθεί πλήρως με τις προϋποθέσεις που θέτει ο Νόμος καθότι με την πιο πάνω αναφερόμενη επιστολή δόθηκε γραπτή προειδοποίηση 21 ημερών στον Καθ’ ου η Αίτηση για να καταβάλει τα οφειλόμενα ενοίκια καθιστώντας τον σε κάθε περίπτωση θέσμιο ενοικιαστή.
12. Ο Καθ’ ου η Αίτηση οφείλει σε εμένα και στον Αιτητή 1 το ποσό των €1.800,00 ως ενοίκια για τη χρονική περίοδο από 01/06/23 μέχρι 1/8/23, ποσόν το οποίο μέχρι και μετά την καταχώρηση της παρούσας αίτησης δεν έχει εξοφληθεί προς εμένα και τον Αιτητή 1 και επιπλέον ο Καθ΄ ου η Αίτηση ανάφερε τόσο σε εμένα όσο και στον Αιτητή 1 ότι δεν θα εξοφλούσε τα καθυστερημένα ενοίκια και ούτε πρόκειται να πληρώσει ξανά το οποιοδήποτε ποσό για μελλοντικά ενοίκια. Επίσης οφείλει και τα μεταγενέστερα ενοίκια μέχρι και σήμερα που γίνεται η παρούσα δήλωση μου, ως ήταν και η δήλωση του, καθότι δεν κατέβαλε τα οποιαδήποτε ποσά μεταγενέστερα.
13. Ο Καθ’ ου η Αίτηση επέδειξε με την μέχρι σήμερα συμπεριφορά του ότι συστηματικά παραλείπει να καταβάλει το οφειλόμενο ποσό που προέρχεται από δεδουλευμένα ενοίκια του ενοικιαζόμενου καταστήματος αλλά και ενοίκια που αφορούν μεταγενέστερα της καταχώρησης της παρούσας αίτησης, χρονική περίοδο.
»
Όσον αφορά, τέλος, τον τρόπο πληρωμής του ενοικίου, ο Αιτητής αρ. 1 ανέφερε ότι από το 2021 και έκτοτε, συμφώνησε με τον Καθ’ ου όπως του φέρνει το ενοίκιο στο σπίτι του, που βρίσκεται άνωθεν του Υποστατικού.
(β) Η μαρτυρία του Καθ’ ου.
Στη δική του μαρτυρία, ο Καθ’ ου η Αίτηση αναφέρει πως ενοικιάζει το επίδικο Υποστατικό αδιαλείπτως από την 01/09/1990 και αποτελεί την επαγγελματική του στέγη. Δέχεται την παραλαβή της προειδοποιητικής επιστολής, αλλά υποστηρίζει πως αυτή απεστάλη «κατά τρόπο καταχρηστικό και ετσιθελικό» προσάπτοντας παράλληλα και κακοπιστία στους Ιδιοκτήτες. Ουδέποτε αρνήθηκε να πληρώσει τα δεδουλευμένα ενοίκια. Είναι οι Αιτητές που αρνήθηκαν «αδικαιολόγητα και αυθαίρετα τη λήψη του ποσού των δεδουλευμένων». Παραπέμπει συναφώς σε σειρά επιστολών των δικηγόρων του, αρχής γενομένης στις 30/08/2023, δια των οποίων καλούσαν τους δικηγόρους των Αιτητών να αποδεκτούν την πληρωμή των ενοικίων, ζητώντας παράλληλα στοιχεία τραπεζικού λογαριασμού για να τους τα καταθέσουν, δίχως όμως ανταπόκριση. Πλήρωσε παν οφειλόμενο εντός 7 ημερών από την επίδοση της Εναρκτήριας Αίτησης. Υποστηρίζει πως οι καθυστερήσεις πληρωμής πριν το 2018, οφείλονταν και εκείνες στην άρνηση των τότε ιδιοκτητών να παραλάβουν τα ενοίκια. Εν πάση περιπτώσει, δηλώνει πως οτιδήποτε έλαβε χώρα στο παρελθόν, διευθετήθηκε μέσω της υπογραφής της τελευταίας έγγραφης συμφωνίας, το 2018. Ισχυρίζεται πως εδώ και 34 χρόνια είναι απόλυτα συνεπής στις υποχρεώσεις του. Τυχόν έκδοση του αιτούμενου διατάγματος θα δημιουργήσει τεράστια οικονομικά προβλήματα σε εκείνον και στην οικογένεια του. Σχετικά δε με τον τρόπο και τόπο πληρωμής του ενοικίου, ο Καθ’ ου υποστήριξε ότι ανέκαθεν ήταν ο πατέρας του Αιτητή αρ. 1 που προσερχόταν στο Υποστατικό για να παραλάβει το ενοίκιο, τοις μετρητοίς.
(γ) Οι Αγορεύσεις.
Κατά το στάδιο της ακρόασης, οι συνήγοροι των διαδίκων παρουσίασαν γραπτά κείμενα, το περιεχόμενο των οποίων υιοθέτησαν. Τα εν λόγω κείμενα έχουν μελετηθεί προσεκτικά από το Δικαστήριο, πλην όμως στο ειδικό περιεχόμενο των εκατέρωθεν θέσεων, ειδική αναφορά θα γίνει μόνο στην έκταση που κριθεί σκόπιμο, κατά το στάδιο παράθεσης των συμπερασμάτων του Δικαστηρίου.
Ακολούθως, ήτοι στις 26/02/2025, η απόφαση του Δικαστηρίου επιφυλάχθηκε.
ΙΙΙ. ΤΟ ΝΟΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ
(α) Γενικά.
Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων, υποκείμενη στις πρόνοιες του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983, (Ν. 23/83) (στο εξής: «ο Νόμος»), εκπηγάζει από το άρθρο 4(1) του Νόμου,[3] προσδιορίζεται στο άρθρο 2 αυτού και εκτείνεται σε κάθε θέμα που αφορά θέσμιες[4] ενοικιάσεις[5] και τους όρους αυτών,[6] καθώς και σε κάθε θέμα παρεμπίπτον ή συναφές προς τούτες τις προστατευόμενες σχέσεις μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή. Πέραν των βασικών ζητημάτων που σχετίζονται με την ανάκτηση της κατοχής και την αναπροσαρμογή ενοικίου, τα Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων ασχολούνται, μεταξύ άλλων, με τα θέματα που άπτονται της επιδίκασης των καθυστερημένων και οφειλόμενων ενοικίων, καθώς επίσης και αξιώσεις που αφορούν επιδίκαση αποζημιώσεων λόγω ζημιών που προκαλούνται σε ελεγχόμενα υποστατικά.[7] Στο άρθρο 11 του Νόμου, τίθενται αναλυτικά και περιοριστικά οι λόγοι έξωσης θέσμιου ενοικιαστή. Η ανάκτηση κατοχής είναι πολύ σοβαρή υπόθεση. Συνιστά την πιο ακραία παρέμβαση[8] («most extreme form of interference») στο δικαίωμα σεβασμού της κατοικίας[9] και της επαγγελματικής στέγης[10] καθότι η έκδοση διατάγματος για ανάκτηση κατοχής επιφέρει από δραστικές έως ανεπανόρθωτες επιπτώσεις στον κάτοχο του υποστατικού και στα εξαρτώμενα προς αυτόν πρόσωπα. Κατά συνέπεια, η μαρτυρία που θα πρέπει να προσφερθεί από την ιδιοκτησιακή πλευρά, η οποία φέρει το γενικό βάρος απόδειξης, πρέπει να είναι ξεκάθαρη και απαλλαγμένη από ουσιαστικές αντιφάσεις και αοριστίες, δίχως βεβαίως να εναποτίθεται σε αυτήν βάρος μεγαλύτερο από αυτό που ισχύει γενικώς σε αστικές υποθέσεις. Συναφώς, στη Κόσμος Λτδ ν. Φυλακτού Λτδ (ανωτέρω) λέχθηκαν τα ακόλουθα:
«
Ενέχει μεγάλη σημασία, σε υποθέσεις όπως η παρούσα, η προσαγωγή από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου συγκεκριμένης και πειστικής μαρτυρίας που να ικανοποιεί το Δικαστήριο ενώπιον του οποίου προσάγεται ότι συντρέχουν όλες οι προϋποθέσεις που ρητά καθορίζει η διάταξη την οποία ο ιδιοκτήτης επικαλείται για να ανακτήσει κατοχή του ακινήτου, εφόσον τότε μόνο το Δικαστήριο αποκτά δικαιοδοσία να εκδώσει διάταγμα για την ανάκτηση κατοχής ακινήτου που καλύπτεται από τις πρόνοιες του περί Ενοικιοστασίου Νόμου.
»
(β) Η Ανάκτηση κατοχής λόγω μη καταβολής του οφειλόμενου ενοικίου.
Το δικαίωμα για ανάκτηση κατοχής λόγω οφειλόμενων ενοικίων και συνεπεία συστηματικής μη καταβολής του οφειλόμενου ενοικίου προβλέπεται στο άρθρο 11(1)(α) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου («ο Νόμος»), το οποίο, υπό τον παράτιτλο «περιορισμός εξώσεων», έχει ως εξής:
«
Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται διά την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, διά το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή διά την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων:
(α) Εις περίπτωσιν καθ’ ην οιονδήποτε νομίμως οφειλόμενον ενοίκιον καθυστερείται επί είκοσι μίαν ή περισσοτέρας ημέρας μετά την επίδοσιν εγγράφου ειδοποιήσεως απαιτήσεως εις τον ενοικιαστήν και δεν υπάρξει οιαδήποτε προσφορά τούτου προ της καταχωρίσεως αιτήσεως δι’ ανάκτησιν κατοχής:
Νοείται ότι ενοίκιον θα θεωρήται προσφερθέν δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν τούτο εστάλη διά συστημένης επιστολής εις το πρόσωπον το δικαιούμενον να εισπράξη τούτο:
Νοείται περαιτέρω ότι το Δικαστήριο δε διατάζει την ανάκτηση από τον ιδιοκτήτη της κατοχής, όταν ο ενοικιαστής πληρώσει μέσα σε περίοδο δεκατεσσάρων ημερών από την επίδοση σ’ αυτόν της αίτησης παν ποσό το οποίο οφείλεται ή δυνατό να καταστεί οφειλόμενο από αυτόν εκτός αν ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον.
»
Συνεπώς, με βάση το άρθρο 11(1)(α) του Νόμου για να εκδοθεί διάταγμα ανάκτησης κατοχής λόγω καθυστερημένων ενοικίων, σωρευτικά πρέπει να:
(1) υπάρχει καθυστέρηση στην πληρωμή του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου,
(2) αποσταλεί προς τούτο σχετική γραπτή ειδοποίηση απαίτησης,
(3) υφίσταται καθυστέρηση 21 τουλάχιστον ημερών του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου από την επίδοση της εν λόγω απαίτησης,
(4) παρέλθουν, περαιτέρω 14 μέρες από την επίδοση της Αίτησης για ανάκτηση κατοχής.
Η πλήρωση των πιο πάνω προϋποθέσεων, αναπόδραστα, οδηγεί στην έκδοση του αιτούμενου διατάγματος, αφού το Δικαστήριο στερείται[11] διακριτικής εξουσίας να υπερκεράσει τις προαναφερθείσες θεσμικές προϋποθέσεις.
(γ) Η Ανάκτηση κατοχής λόγω συστηματικής καθυστέρησης στην καταβολή του οφειλόμενου ενοικίου.
Η δυνατότητα έκδοσης διατάγματος ανάκτησης κατοχής, συνεπεία συστηματικής άρνησης καταβολής νομίμως οφειλόμενου ενοικίου, όπως επιβεβαιώθηκε στη Δ. Γιάγκου κ.α. ν. Δ. Γεωργίου (1995) 1 Α.Α.Δ. 506, αφορά θεραπεία που εντάσσεται κάτω από τον ενιαίο λόγο της καθυστέρησης πληρωμής ενοικίων. Στη Μ. Σ. Σχίζα ν. Μ. Θεοφίλου κ.α. Πολιτική Έφεση Αρ. 7/2011, ημερομηνίας 03/11/2016 διατάχθηκε η επανεκδίκαση της υπόθεσης, καθότι το πρωτόδικο Δικαστήριο είχε παραλείψει να αποφανθεί για το κατά πόσο υφίστατο ζήτημα συστηματικής ή μη καταβολής των νομίμως οφειλόμενων ενοικίων διαρκούσης της μίσθωσης.
Ο σκοπός αυτής της υπό εξέταση ρύθμισης είναι να εξισορροπήσει, με δίκαιο και λογικό τρόπο, την ευχέρεια που παρέχεται στον ενοικιαστή για να πληρώσει εντός περαιτέρω 14 ημέρων από την επίδοση της Αίτησης, παρόλο που προηγήθηκε παράλειψή του να εξοφλήσει εντός 21 ημερών από την επίδοση σε αυτόν γραπτής ειδοποίησης, παρέχοντας στον τελευταίο μια έσχατη ευκαιρία για να εξοφλήσει τα οφειλόμενα ενοίκια. Εάν ο ενοικιαστής ενεργήσει ως ανωτέρω, ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να αξιώσει ανάκτηση κατοχής «εκτός εάν ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον».
Αναγκαία προϋπόθεση για την έκδοση διατάγματος ανάκτησης κατοχής στη βάση των πιο πάνω, είναι η επίδοση της προβλεπόμενης στο εν λόγω άρθρο έγγραφης ειδοποίησης στον ενοικιαστή, ως υποδείχθηκε στη Maximos Court Ltd ν 1. Χρ. Πιερή κ.α. (2001) 1Β Α.Α.Δ 875, όπου ερμηνεύθηκαν οι πρόνοιες του άρθρου 11(1)(α) του Νόμου.
Σημειώνεται, ότι η αναφορά ότι «εκτός αν ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον», αφορά επιφύλαξη[12] και όχι επέκταση του βασικού κανόνα. Μέσω της εν λόγω πρότασης, υποδηλώνεται και απαιτείται η ύπαρξη εξακολουθητικής συμπεριφοράς, διάρκειας. Τούτο συνάγεται τόσο μέσω της λέξης «καταβάλλει» όσο και μέσω της φράσης «διαρκούσης της μισθώσεως». Το ίδιο νόημα έχει και η λέξη «συστηματικός», η οποία σύμφωνα με το Λεξικό της Νέας Ελληνικής Γλώσσας, Δ Έκδοση, του Γ. Μπαμπινιώτη, σελ. 1889, σημαίνει, μεταξύ άλλων, «αυτός του οποίου οι ενέργειες γίνονται με καθορισμένο και οργανωμένο τρόπο» και «αυτός που γίνεται με σταθερό και επαναλαμβανόμενο τρόπο». Πρόκειται δηλαδή για ζήτημα αξιολόγησης των ιδιαίτερων περιστάσεων έκαστης υπόθεσης. Συνεπώς, σταθερές, είναι δύσκολο να προκαθοριστούν. Εντούτοις, η έννοια της «συστηματικότητας» παρουσιάζεται να συναρτάται με το αποτέλεσμα και όχι με τυχόν ειδικούς λόγους που αφορούν αποκλειστικά τον ενοικιαστή (π.χ. λόγοι υγείας, οικονομικοί λόγοι κ.α.) και οι οποίοι προκάλεσαν ή συνέβαλαν στην επαναλαμβανόμενη παράλειψη πληρωμής. Άλλως πως, θα υπήρχε ο κίνδυνος η περιουσία του ιδιοκτήτη να καταστεί υποχείριο του όποιου κακοπροαίρετου ενοικιαστή, ο οποίος, επικαλούμενος προσωπικές περιστάσεις, θα μπορούσε να υπεκφύγει την όποια ευθύνη. Όμως, από την άλλη, το νόημα της εν λόγω νομοθετικής πρόβλεψης δεν μπορεί να επεκταθεί πέραν του γραμματικού και του τελολογικού σκοπού που επιτελεί, ήτοι δηλαδή, να αποτρέψει την καταχρηστική συμπεριφορά του ενοικιαστή, εις βάρος του ιδιοκτήτη. Δηλαδή, δεν δημιουργεί, προς όφελος του ιδιοκτήτη, δικαιώματα που δεν υπάρχουν, ούτε επιτρέπει σε αυτόν τη μεθόδευση καταστάσεων που να οδηγούν στην καταστρατήγηση[13] του προστατευόμενου δικαιώματος στη θέσμια ενοικίαση. Συναφώς, στη Γ. Ζαβρίδη ν. Δήμου Πάφου, Πολιτική Έφεση αρ. 230/20 ημερομηνίας 17/11/2023 λέχθηκαν τα εξής:
«
Έπειτα, το πρωτόδικο Δικαστήριο προχώρησε και εξέτασε κατά πόσο έχει καταδειχθεί συστηματική μη πληρωμή του οφειλόμενου ενοικίου ερμηνεύοντας έτσι τη δεύτερη επιφύλαξη του Άρθρου 11(1)(α) του Νόμου παραθέτοντας τους σχετικούς κανόνες ερμηνείας νομοθετημάτων και Νομολογία. Το πρωτόδικο Δικαστήριο προέβηκε σε μια ενδελεχή ανάλυση των κριτηρίων αναφερόμενο στις υποθέσεις Δημοκρατία v. Κωνσταντίνου, Αναθεωρητική Έφεση 106/12, ημερομηνίας 19.9.18 και τη Γεωργίου κ.α v. Δημοκρατίας (1998) 3 Α.Α.Δ. 883.
Καταλήγει δε ότι η διατύπωση του εν λόγω άρθρου δεν περιέχει οτιδήποτε αμφίσημο. Είναι γραμματικώς σαφέστατο τι εκεί προβλέπεται, αποσκοπεί στην αποτροπή καταχρηστικής συμπεριφοράς εκ μέρους του ενοικιαστή εις βάρος του ιδιοκτήτη. Απέρριψε δε, ορθά κατά την άποψή μας, την αντίθετη εισήγηση της πλευράς των Καθ' ων η Αίτηση που βασίστηκε στην υπόθεση Maximos Court (ανωτέρω), ότι δηλαδή επειδή τα ενοίκια πληρώθηκαν πριν την παρέλευση της ταχθείσας στην επιστολή προθεσμίας δεν μπορεί να αξιώνεται η ανάκτηση της κατοχής. Ο λόγος που απέρριψε την εισήγηση των Καθ' ων η Αίτηση ήταν τόσο στη βάση των εντελώς διαφορετικών γεγονότων των δύο υποθέσεων αλλά και αποφασίζοντας ότι η υιοθέτηση της εισήγησης των Καθ' ων η Αίτηση θα απέληγε σε παράλογη ερμηνεία του δικαιώματος για ανάκτηση κατοχής λόγω συστηματικών καθυστερήσεων. Η δυνατότητα για έξωση λόγω συστηματικής καθυστέρησης εξυπηρετεί διακριτό και διαφορετικό σκοπό. Η εξόφληση των ενοικίων δεν επηρεάζει. Αν θα ήταν απαραίτητο να παραμείνουν απλήρωτα ενοίκια για την επίκληση της συστηματικής καθυστέρησης, η εν λόγω έννοια θα ήταν πρακτικά άσκοπη, δίχως νόημα και δίχως λόγο ύπαρξης. Επίσης, επικαλέστηκε σχετικά την υπόθεση M. Σ. Σχίζα v. M. Θεοφίλου (ανωτέρω).
Η κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου ήταν ότι οι χρονικές προθεσμίες που τίθενται στο Άρθρο 11(1)(α) των 21 και 14 ημερών αντίστοιχα συναρτώνται αποκλειστικά με το δικαίωμα για ανάκτηση κατοχής στην περίπτωση που παραμένουν απλήρωτα ενοίκια μετά την άπραχτη παρέλευση των εν λόγω προθεσμιών, επομένως ναι μεν συνεπεία της εξόφλησης οι Εφεσίβλητοι έχουν απωλέσει το δικαίωμα για έξωση λόγω απλήρωτων ενοικίων, διατηρούν όμως το δικαίωμα να επικαλεστούν την έξωση του Καθ' ου 1 λόγω παρελθούσας συστηματικής καθυστέρησης στην αποπληρωμή. Η εν λόγω κατάληξη είναι απόλυτα ορθή ειδικά με βάση τα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης που, σημειώνουμε για ακόμη μια φορά, αφορούσε 49 απλήρωτα ενοίκια. Ορθά επίσης το πρωτόδικο Δικαστήριο αποφάσισε ότι οι Εφεσίβλητοι δεν είχαν την υποχρέωση να αποδείξουν ότι η συστηματική μη πληρωμή του οφειλόμενου ενοικίου υπήρξε αποτέλεσμα κακοπιστίας του Εφεσείοντα, ότι δηλαδή η καθυστέρηση στην αποπληρωμή γινόταν σκόπιμα, κακόπιστα ή κακόβουλα. Όπως ορθά καταδεικνύει το πρωτόδικο Δικαστήριο, τέτοια προϋπόθεση δεν προκύπτει από τη διατύπωση του υπό εξέταση άρθρου, «Η δε έννοια της συστηματικότητας συναρτάται με το αποτέλεσμα και όχι τα κίνητρα που προκάλεσαν την επαναλαμβανόμενη παράλειψη πληρωμής». Ορθή είναι επίσης η διαπίστωση ότι οι λόγοι που αφορούν αποκλειστικά τον ενοικιαστή και οι οποίοι τον οδήγησαν στην παράλειψη πληρωμής είναι άσχετοι ως προς το ζητούμενο και ότι διαφορετική προσέγγιση θα απέληγε σε καταστρατήγηση του σκοπού του υπό εξέταση άρθρου αφού θα καθιστούσε την περιουσία του ιδιοκτήτη υποχείριο του όποιου, κακοπροαίρετου, ενοικιαστή. Με βάση το Άρθρο 11(1)(α) του Νόμου, το ζήτημα εξετάζεται αντικειμενικά. Το μοναδικό πεδίο επί του οποίου το Δικαστήριο καλείται να ασκήσει τη διακριτική του ευχέρεια είναι για να κρίνει αν η διάρκεια της κατά περίπτωση καθυστέρησης είναι τέτοιας χρονικής έκτασης που την καθιστά «συστηματική». Και ορθά καταλήγει το πρωτόδικο Δικαστήριο ότι «…όταν όμως οι καθυστερήσεις είναι όπως εν προκειμένω για 4 συναπτά έτη επί μιας σύμβασης εξαετούς διάρκειας, η συστηματικότητα είναι ουσιαστικά αυταπόδεικτη.
»
IV. ΣΥΝΟΨΗ / ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΟΣ ΕΠΙΔΙΚΩΝ ΘΕΜΑΤΩΝ.
Πριν προχωρήσω στην αξιολόγηση της μαρτυρίας και στα δικαστικά συμπεράσματα, έχοντας ήδη αντιπαραβάλει τη μαρτυρία που τέθηκε προς το Δικαστήριο, με βάση πάντοτε το σχετικό δικογραφικό πλαίσιο και συνυπολογίζοντας τις εισηγήσεις των συνηγόρων των διαδίκων, ως έχουν περιοριστεί μέσω των αγορεύσεών τους,[14] κρίνω χρήσιμο στο σημείο αυτό να συνοψίσω και να περιορίσω τα επίδικα θέματα.
Κατ’ αρχάς, η δικαιοδοσία του παρόντος Δικαστηρίου, το ιδιοκτησιακό καθεστώς και ο θέσμιος χαρακτήρας της ενοικίασης συνιστούν παραδεκτά γεγονότα και θα ενσωματωθούν ανάλογα στα ευρήματα του Δικαστηρίου, δίχως οποιανδήποτε άλλη αναφορά. Η ύπαρξη και το περιεχόμενο του επίδικου ενοικιαστήριου εγγράφου αποτελεί κοινό τόπο. Ούτε αμφισβητείται η αποστολή και η παραλαβή των επιστολών που έχουν παρουσιαστεί, ούτε το περιεχόμενο οποιουδήποτε άλλου εγγράφου που έχει καταχωρηθεί.
Είναι συναφώς δεδομένο ότι τα διεκδικούμενα ενοίκια έχουν καταβληθεί στο Δικαστήριο εντός της θεσμοθετημένης προθεσμίας των 14 ημερών από την επίδοση της Αίτησης.
Συνεπώς, το μόνο που παραμένει να εξεταστεί, είναι το κατά πόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις για την ανάκτηση κατοχής, λόγω «συστηματικής» καθυστέρησης στην εξόφληση των ενοικίων.
V. ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ.
Προχωρώντας στην αξιολόγηση[15] της μαρτυρίας, με βάση τις σχετικές αρχές,[16] υπενθυμίζω ότι δεν υπάρχουν σημαντικά αμφισβητούμενα γεγονότα. Είναι συναφώς δεδομένη και η ύπαρξη μιας τρίμηνης καθυστέρησης στην πληρωμή του ενοικίου.
Αυτό όμως που θα πρέπει να διαγνωσθεί, είναι πως προέκυψε η εν λόγω παράλειψη.
Υπήρξε όντως άρνηση προσφοράς των ενοικίων; Όφειλε δηλαδή ο Ενοικιαστής να αναζητήσει τους Ιδιοκτήτες σε συγκεκριμένο μέρος, ή να αποστείλει τα ενοίκια σε αυτούς με κάποιο προκαθορισμένο τρόπο; Ή μήπως είναι οι ιδιοκτήτες που όφειλαν να προσέλθουν να παραλάβουν τα ενοίκια και δεν ενήργησαν σχετικά;
Το επίδικο ενοικιαστήριο, είναι σιωπηρό. Δεν προσδιορίζει εάν το ενοίκιο είναι άρσιμο ή κομίσιμο.[17] Ούτε επιβάλλει στον Ενοικιαστή την υποχρέωση να καταβάλει το ενοίκιο με συγκεκριμένο τρόπο.
Γενικώς, όταν δηλαδή το ενοικιαστήριο είναι σιωπηλό, τεκμαίρεται ότι η ενοικιαζόμενη γη είναι ο τόπος είσπραξης του ενοικίου, εκτός εάν αποδειχθεί κάτι διαφορετικό.[18] Επίσης, η ενοικιαζόμενη γη, μπορεί να καταστεί και σιωπηρώς ως ο τόπος είσπραξης του ενοικίου, δια της εφαρμοζόμενης πρακτικής.[19] Σχετικά, στο σύγγραμμα M. J. Aslams Law of Contract 2η Έκδοση του 2017, Κεφ. IV, Place of Payment: Application of Rule in India: παρ. 4.49.3 - 4.49.4, σελ. 1107 όπου αναλύονται τα αντίστοιχα και ταυτόσημα με τα άρθρα 47, 48 και 49 του περί Συμβάσεων Νόμου - Κεφ. 149, άρθρα του ινδικού κώδικα, επεξηγείται[20] ότι ο παλαιός αγγλικός κανόνας ότι ο οφειλέτης οφείλει, σε κάθε περίπτωση, να αναζητήσει τον πιστωτή,[21] δεν έχει υιοθετηθεί πλήρως στην Ινδία. Έχει δε, διάφορες διαβαθμίσεις και εξαιρέσεις, και κυρίως, εφαρμόζεται μόνο στις περιπτώσεις που το Δικαστήριο, στη βάση της ενώπιον του μαρτυρίας, δεν μπορεί να προσδιορίσει τον τόπο πληρωμής.
Εν προκειμένω όμως, όπως και να ιδωθεί το ζήτημα, είτε με βάση το προαναφερθέν μαχητό τεκμήριο, είτε με βάση την αποδεκτή μαρτυρία, στο ίδιο αποτέλεσμα οδηγούμαστε. Διότι, η κρίση του Δικαστηρίου, ταυτίζεται με την εισήγηση της ενοικιαστικής πλευράς, ως τη διαδικασία είσπραξης του ενοικίου. Το ενοίκιο καταβαλλόταν τοις μετρητοίς, στο Υποστατικό, στον πατέρα του Αιτητή αρ. 1 ο οποίος προσερχόταν για τον σκοπό αυτό. Η επί τούτου σχετική μαρτυρία του Καθ’ ου αξιολογείται ως πειστική και γίνεται αποδεκτή. Αντιθέτως, η διαφορετική μαρτυρία του Αιτητή αρ. 1 απορρίπτεται. Ο Καθ’ ου ήταν βέβαιος και σταθερός στη σχετική τοποθέτησή του. Τουναντίον, ο Αιτητής αρ. 1 δεν έπεισε ότι δήθεν από το 2021 συμφώνησε με τον Καθ’ ου ότι ο δεύτερος θα προσερχόταν να του καταβάλλει το ενοίκιο στην οικία του, που βρίσκεται άνωθεν του Υποστατικού. Διότι, μέσω της πιο πάνω τοποθέτησης, ο Αιτητής αρ. 1 επιβεβαιώνει μεν την ύπαρξη της πρακτικής στην οποία αναφέρθηκε ο Καθ’ ου, δίχως δε να είναι σε θέση να εξηγήσει σαφώς και να πείσει με ανάλογη τεκμηρίωση, ως προς το δεύτερο σκέλος της εισήγησής του, ότι δηλαδή το 2021 υπήρξε η επικαλούμενη διαφοροποίηση στον τόπο πληρωμής του ενοικίου. Ιδιαίτερα, παλινδρομικός ήταν ο τρόπος που επιχείρησε να επιβεβαιώσει τον ισχυρισμό του, λέγοντας ότι «είχε και μερικές φορές που μου φώναζε [ο Καθ΄ου] στο πάρκινγκ και μου έλεγε έλα πιάστο και ερχόταν και έφερνέ μου το» και ειδικά τα αντιφατικά («έλα πιάστο» / «έφερνέ μου το»). Αυτά αρκούν για να κλονίσουν την αξιοπιστία του Αιτητή αρ. 1.
Ως εκ των προαναφερόμενων, δεν έχει καταδειχθεί άρνηση προσφοράς των ενοικίων από τον Ενοικιαστή, ούτε ότι αυτός παρέλειψε να αναζητήσει τους Ιδιοκτήτες σε συγκεκριμένο μέρος, ή να αποστείλει σε αυτούς τα ενοίκια με κάποιο συμφωνημένο τρόπο. Ούτε μπορεί να γίνει αποδεκτή η θέση των Ιδιοκτητών ότι είχαν προβεί σε επανειλημμένες οχλήσεις προς τον Ενοικιαστή, για την καταβολή των εν λόγω τριών ενοικίων, δίχως ανταπόκριση. Τέτοια μαρτυρία δεν έχει παρουσιαστεί.
Δεν χρειάζεται να λεχθεί οτιδήποτε περισσότερο ως προς το θέμα της αξιολόγησης της μαρτυρίας.
VΙ. ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ.
Με βάση την πιο πάνω αξιολόγηση, τα συμπεράσματα του Δικαστηρίου, επί των οποίων έχουν ενσωματωθεί και τα μη αμφισβητούμενα γεγονότα, έχουν ως εξής.
(α) Τα πραγματικά γεγονότα.
Οι Αιτήτες είναι οι συνιδιοκτήτες του υπό κρίση Υποστατικού και ο Καθ’ ου η Αίτηση ο θέσμιος ενοικιαστής του. Το υποστατικό είναι ένα κατάστημα (ψησταριά/ταχυφαγείο/snack bar) και το οποίο βρίσκεται στην περιοχή Γερμασόγειας, στη Λεμεσό και αποτελεί την επαγγελματική στέγη του Ενοικιαστή. Η τελευταία γραπτή συμφωνία υπογράφηκε το 26/09/2018, ήταν διετούς διάρκειας και με ενοίκιο τα €600. Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει ο όρος 12 του εν λόγω ενοικιαστηρίου, ο οποίος υποχρεώνει τους ιδιοκτήτες να δίδουν συγκατάθεση και να υπογράφουν «οποιαδήποτε έγγραφα ή σχέδια» για την εξασφάλιση οποιασδήποτε «άδειας ή έγκρισης» για την «αλλαγή χρήσης» του Υποστατικού.
Έχει προηγηθεί, στις 09/12/2014, η έκδοση απόφασης υπέρ των Αιτητών[22] και εναντίον του Καθ’ ου, στην Αίτηση για Ανάκτηση Κατοχής, αρ. Ε119/2014 του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων Λεμεσού/Πάφου, τμήμα Λεμεσού, στη βάση αξιώσεων που προέκυψαν από προηγούμενη ενοικίαση (δείτε: ΤΕΚΜΗΡΙΟ Α στη Γραπτή Μαρτυρία της Καθ’ ης 2 - προοίμιο, σημεία β, γ και δ).
Έναυσμα για την καταχώριση της επίδικης εναρκτήριας Αίτησης ήταν η μη καταβολή των ενοικίων του Ιουνίου, Ιουλίου και Αυγούστου του 2023. Το τι ακριβώς έλαβε χώρα μεταξύ των διαδίκων τους τρεις προηγούμενους μήνες και οδήγησε στην τρίμηνη καθυστέρηση πληρωμής του ενοικίου, δεν εξηγείται στα δικόγραφα και συνεπώς, δεν υπάρχει υπόβαθρο επί του οποίου θα μπορούσε να βασιστεί οποιαδήποτε δικαστική κρίση. Αφού απεστάλη η σχετική επιστολή των 21 ημερών ημερ. 03/08/2025, η οποία επιδόθηκε στον Καθ’ ου στις 08/08/2025, στις 30/08/2025, στις 12:14 μ.μ., καταχωρήθηκε η παρούσα διαδικασία. Την ίδια μέρα, στις 17:30, ο Καθ’ ου μέσω των δικηγόρων του και απευθυνόμενος στους δικηγόρους των Αιτητών, απάντησε στην επιστολή των 21 ημερών ημερ. 03/08/2025, αναφέροντας πως ουδέποτε αρνήθηκε να καταβάλει τα οφειλόμενα ενοίκια και ότι είναι οι Αιτητές που «σκοπίμως αρνούνται την καταβολή αυτών». Παράλληλα, δήλωσε πως το διεκδικούμενο ποσό των €1.800 βρίσκεται στην κατοχή του και ζήτησε είτε να του δοθεί τραπεζικός λογαριασμός για να τα καταθέσει, είτε να του υποδειχθεί κάποιος άλλος τρόπος καταβολής.
Δεν υπήρξε ανταπόκριση και στις 19/09/2023, το ποσό αυτό κατατέθηκε στο Λογιστήριο του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού. Είχε προηγηθεί, στις 12/09/2023, η επίδοση στον Καθ’ ου της παρούσας Κυρίως Αίτησης. Στις 20/09/2023, οι δικηγόροι του Καθ’ ου ζήτησαν από τους Αιτητές την απόσυρση της Κυρίως Αίτησης, δίχως όμως ανταπόκριση. Τους επόμενους μήνες ακολούθησε σειρά επιστολών των δικηγόρων του Καθ’ ου προς τους δικηγόρους των Αιτητών, με παρόμοια αιτήματα για να καταβληθούν τα ενοίκια που δημιουργούνταν στο μεσοδιάστημα, ξανά δίχως ανταπόκριση.
(β) Κατά πόσο υφίσταται συστηματική καθυστέρηση στην πληρωμή του ενοικίου.
Όλη η ουσία αυτής της υπόθεσης είναι κατά πόσον υπήρξε συστηματική καθυστέρηση στην πληρωμή του ενοικίου. Αρχικά, η πλευρά των Αιτητών επιχειρηματολογεί ότι οι καθυστερήσεις που υπήρχαν στο παρελθόν, ήτοι το 2014, δικαιολογούν, αυτοτελώς, το 2025, την έκδοση του αιτούμενου διατάγματος. Ο Καθ’ ου, μέσω των συνηγόρων του, αντιτείνει ότι εκείνη η περίοδος δεν αφορά τα επίδικα θέματα. Επιπρόσθετα, λέγει ότι οι Αιτητές δεν στοιχειοθετούν με επαρκή μαρτυρία την επικαλούμενη τότε συστηματική καθυστέρηση.
Το Δικαστήριο συγκλίνει με την εισήγηση της πλευράς του Καθ’ ου.
Πρώτον, επειδή η ιδιοκτησιακή πλευρά, μέσω της παραγράφου Δ.3 της Αίτησης της, επέλεξε να προσδιορίσει και να περιορίσει την περίοδο της επικαλούμενης συστηματικής καθυστέρησης στους τρεις καλοκαιρινούς μήνες του 2023. Δοθέντος λοιπόν ότι τα δικόγραφα καθορίζουν αυστηρά τα επίδικα θέματα,[23] οι Αιτητές, έχοντας οριοθετήσει την περίοδο της ισχυριζόμενης «συστηματικής» καθυστέρησης σε μόλις 3 μήνες το 2023, επί ενοικίασης που οι ίδιοι προσδιορίζουν ότι δημιουργήθηκε το 2018 (δείτε: Λεπτομέρειες ενοικίασης όρος Γ3), δεν μπορούν παράλληλα να βασίζουν την ισχυριζόμενη συστηματική καθυστέρηση σε άλλους, μη δικογραφημένους ισχυρισμούς.
Δεύτερον, επειδή οτιδήποτε προηγήθηκε της υπογραφής του επίδικου ενοικιαστηρίου εγγράφου το 2018, δεν είναι σχετικό με το επίδικο ζήτημα. Όχι όμως λόγω της υπογραφής νέου ενοικιαστηρίου, ως υποστηρίζουν οι συνήγοροι του Καθ’ ου. Διότι η υπογραφή νέας συμφωνίας, δεν αρκεί αυτοτελώς για να ακυρώσει τον θέσμιο χαρακτήρα της ενοικίασης.[24] Η ειδοποιός διαφορά της υπό εξέταση περίπτωσης είναι η μεσολάβηση της έκδοσης της τελικής δικαστικής απόφασης στην Αίτηση για Ανάκτηση Κατοχής αρ. Ε119/2014. Η εν λόγω τελική δικαστική απόφαση ενσωμάτωσε τόσο το αγώγιμο δικαίωμα επί του οποίου βασίσθηκε τότε η προσφυγή στο Δικαστήριο, όσο και εκείνα τα δικαιώματα τα οποία μπορούσαν να εγερθούν, αλλά δεν εγέρθηκαν εκείνο τον χρόνο και τα οποία έπαυσαν να ισχύουν. Τα όποια τότε αγώγιμα δικαιώματα, συμπεριλαμβανομένου του δικαιώματος για έξωση λόγω συστηματικής καθυστέρησης, ενσωματώθηκαν στην εκδοθείσα δικαστική απόφαση (transit in rem judicatam) η οποία δημιουργεί υποχρέωση ανώτερης φύσης.[25] Ενδεικτικά, στο Halsbury’s Laws of England 5η Έκδοση, Τόμος 12, σελ. 94 παρ.1190 κ.ε. αναφέρονται τα ακόλουθα:[26]
«
1190. Cause of action merged in the judgment. [……] A claimant who has once sued a defendant to judgment cannot, while the judgment stands, though unsatisfied, sue him again for the same cause, not because he is estopped from doing so (although he, as well as the defendant, is estopped from averring anything contrary to the record), but because the cause of action is merged in the judgment, which creates an obligation of a higher nature.
»
Μετά, μάλιστα, την εξασφάλιση της εν λόγω δικαστικής απόφασης, υπεγράφη νέα, η επίδικη συμφωνία, η οποία αντικατέστησε και παραγκώνισε (superseded)[27] και την εκδοθείσα δικαστική απόφαση, επανακαθορίζοντας, εξ’ αρχής, τη νομική σχέση των διαδίκων. Έχοντας λοιπόν μεσολαβήσει όλα τα προαναφερόμενα, είναι νομικά ανεπίτρεπτο να επιχειρείται να στοιχειοθετηθεί ο ισχυρισμός της «συστηματικής καθυστέρησης», με βάση ό,τι έλαβε χώρα πριν το 2014.
Και διαφορετικά, οι Αιτητές είχαν το 2014 στα χέρια τους δικαστική απόφαση για την ανάκτηση της κατοχής του επίδικου Υποστατικού που ενοικίαζαν από παλαιότερα στον Καθ’ ου. Επέλεξαν, αυτοβούλως, να μην ανακτήσουν την κατοχή, αλλά να υπογράψουν μαζί του μια νέα, την επίδικη συμφωνία ενοικίασης, έναντι συγκεκριμένων ανταλλαγμάτων που αναφέρονται στο εν λόγω γραπτό κείμενο. Δεν μπορούν σήμερα να επανέρχονται σε γεγονότα του 2014, τα οποία είχαν ρητώς απεμπολήσει δια της υπογραφής του ενοικιαστηρίου ημερομηνίας 26/09/2018.
Προχωρώ στην επίδικη περίοδο.
Με βάση την προηγηθείσα αξιολόγηση της μαρτυρίας, είναι δεδομένο ότι ο τόπος πληρωμής του ενοικίου, ήταν το ίδιο το επίδικο Υποστατικό, καθώς και ότι ο Καθ’ ου κατέβαλλε το ενοίκιο, τοις μετρητοίς, στον πατέρα του Αιτητή αρ. 1.
Με αυτό λοιπόν το υπόβαθρο, θα πρέπει να απαντηθεί το εάν η παρούσα περίπτωση αφορά είτε κακοπροαίρετο ενοικιαστή, είτε παράλειψη καταβολής ενοικίων τέτοιας συστηματικότητας, η οποία ενεργοποιεί την αντίστοιχη επιφύλαξη του άρθρου 11(1)(α) του Νόμου.
Η απάντηση είναι σαφώς αρνητική. Ως γνωστό, ο βασικός αποδεικτικός κανόνας, επιβάλλει σε εκείνον που προβάλλει έναν ισχυρισμό να τον αποδείξει.[28] Ως συναφώς στην Κόσμος Λτδ ν. Φυλακτού Λτδ (ανωτέρω) υποδεικνύεται, η ανάκτηση κατοχής δυνάμει των προνοιών του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, προαπαιτεί την προσαγωγή από την ιδιοκτησιακή πλευρά συγκεκριμένης και πειστικής μαρτυρίας. Τέτοιου είδους υποστηρικτική και σαφής μαρτυρία, εδώ δεν υπάρχει. Αντιθέτως, αδύνατα και αόριστα ήταν όσα παρουσίασαν οι Αιτητές, οι οποίοι βασικά επικεντρώθηκαν στην ύπαρξη της τρίμηνης καθυστέρησης, ως γεγονός, δίχως οποιανδήποτε περαιτέρω ανάλυση. Αλλά δεν είναι αυτό το ζητούμενο. Ναι, υπήρξε μια τρίμηνη καθυστέρηση στην καταβολή του ενοικίου και σχεδόν αντίστοιχη[29] καθυστέρηση για να αξιωθεί η πληρωμή τους. Αυτή όμως η μοναδική καθυστέρηση δεν αρκεί, αυτοτελώς, για να ενεργοποιήσει την εν λόγω νομοθετική επιφύλαξη. Η δημιουργία καθυστερήσεων δεν υποδηλώνει, δίχως άλλο, την ευθύνη του ενοικιαστή ότι «δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον [ενοίκιο]». Η υπό κρίση επιφύλαξη, αποσκοπεί βεβαίως στο να προστατεύσει τον ιδιοκτήτη από τον κακόπιστο και ή τον αφερέγγυο ενοικιαστή, δίχως όμως να απολήγει σε τιμωρητικό εις βάρος του ενοικιαστή μέτρο.
Εν προκειμένω, ούτε έλλειψη φερεγγυότητας του Ενοικιαστή, ούτε κακοπιστία έχει στοιχειοθετηθεί. Δεν είναι, για παράδειγμα, εκείνη η περίπτωση που ο Ενοικιαστής κατέβαλλε το ενοίκιο μέσω τραπεζικού εμβάσματος και σταμάτησε την εκτέλεση της τραπεζικής εντολής. Τουναντίον, οι βασικές θέσεις του Καθ’ ου ότι ουδέποτε αρνήθηκε να πληρώσει τα δεδουλευμένα ενοίκια και ότι είναι οι Αιτητές που αρνήθηκαν «αδικαιολόγητα και αυθαίρετα τη λήψη του ποσού των δεδουλευμένων», παρουσιάζονται να τεκμηριώνονται, δια των επιστολών που απέστειλε μέσω των δικηγόρων του στους Αιτητές, ζητώντας, με επιμονή, στοιχεία τραπεζικού λογαριασμού για να τους καταθέσει τα μέχρι τότε οφειλόμενα. Ιδιαίτερη αξία, έχει η επιστολή ημερομηνίας 30/08/2023, η οποία απεστάλη πριν καν να του επιδοθεί η παρούσα Εναρκτήρια Αίτηση, ενέργεια που καταδεικνύει την καλοπιστία του.
Η παρούσα διακρίνεται σαφώς και από τα γεγονότα της Ζαβρίδης (ανωτέρω) όπου η συστηματικότητα της καθυστέρησης ήταν κατ’ ουσίαν αυταπόδεικτη, αφού εκεί αφορούσε μη πληρωμή ενοικίων για 4 συναπτά έτη επί εξαετούς ενοικίασης, παράλειψη που οφειλόταν αποκλειστικά στην οικονομική στενότητα του ενοικιαστή.
Καταληκτικά, στην παρούσα υπόθεση δεν υφίσταται το στοιχείο της επαναληπτικής καθυστέρησης στην πληρωμή του ενοικίου, ούτε μαρτυρία που να παραπέμπει στην ύπαρξη κακοπιστίας εκ μέρους του Ενοικιαστή. Συνεπακόλουθα, η έκβαση της παρούσας διαδικασίας δεν μπορεί να είναι θετική για τους Αιτητές. Η Αίτηση θα απορριφθεί.
VΙΙ. ΚΑΤΑΛΗΞΗ.
Ως εκ των ανωτέρω, η Κυρίως Αίτηση, με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, απορρίπτεται. Τα έξοδα, με βάση τις σχετικές αρχές,[30] ακολουθούν το αποτέλεσμα και επιδικάζονται υπέρ του Καθ’ ου Αίτηση ως υπολογιστούν από τη Γραμματέα και εγκριθούν από το Δικαστήριο. Τα έξοδα να υπολογιστούν στην κλίμακα εξόδων €2.000 – €10.000.
Όσον αφορά το ποσό που κατατέθηκε στο Δικαστήριο προς πληρωμή των οφειλόμενων ενοικίων, εκδίδεται διάταγμα με το οποίο διατάσσεται ο Πρωτοκολλητής του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού, όπως μεριμνήσει για να αποδοθεί είτε στους Αιτητές, είτε στους δικηγόρους τους.
(Υπ.)………………………………………….
Γ. Χρ. Παγιάσης
Πρόεδρος
(Υπ.)…………………………… (Υπ.)……………………………
Λ. Μιχαηλίδης Π. Αγιομαμίτης
Πάρεδρος Πάρεδρος
Πιστό Αντίγραφο
Γραμματέας
[1] Η διαδικασία στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων είναι εξεταστικού χαρακτήρα. Το Δικαστήριο, αποσκοπώντας την ουσιαστική επίλυση των αναφυόμενων διαφορών έχει παρεμβατικό ρόλο στην προώθηση και διεκπεραίωση των διαδικασιών. Δείτε συναφώς: Κανονισμό 4(γ) του περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικού Κανονισμού του 1983 και Μιχαλάκης Δ. Δράκος & Σία ν. Αργυρίδη (1989) 1 Α.Α.Δ. 162. Για το ρόλο του Δικαστηρίου, ανεξαρτήτως του χειρισμού της υπόθεσης που γίνεται από τα μέρη, δείτε, κατ’ αναλογία, Δημοκρατία ν. Πέτσα (1996) 1 ΑΑΔ 1342.
[2] Δείτε: Ιωάννου ν. Αληφάντη Ποινικές Εφέσεις Αρ. 163 /2017 κ.α. ημερομηνίας 07/10/2019 και ΝΑΘΑΝΑΗΛ ν. ΣΠΥΡΟΥ ΣΤΑΥΡΙΝΙΔΗ ΚΕΜΙΚΑΛΣ ΛΤΔ, Πολιτική Έφεση αρ. 406/2012, ημερομηνίας 25/9/2019, ECLI:CY:AD:2019:A390.
[3] Το υπό αναφορά άρθρο 4(1) του Νόμου, έχει ως εξής: «Καθιδρύονται Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων ο αριθμός των οποίων δεν θα υπερβαίνη τα τρία επί σκοπώ επιλύσεως, μεθ’ όλης της λογικής ταχύτητος, των εις αυτά αναφερομένων διαφορών των αναφυομένων επί οιουδήποτε θέματος εγειρομένου κατά την εφαρμογήν του παρόντος Νόμου συμπεριλαμβανομένου παντός παρεμπίπτοντος ή συμπληρωματικού θέματος.»
[4] Ως «θέσμια», χαρακτηρίζεται η συμβατική ενοικίαση επί της οποίας έχει επενεργήσει ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος με αποτέλεσμα η εν λόγω ιδιωτική σχέση μεταξύ των συμβαλλομένων να μην μπορεί πλέον να λειτουργεί σε αντίθεση με τα νομοθετικά προβλεπόμενα.
[5] Όσον αφορά την έννοια της «ενοικίασης» αυτή ορίζεται στο άρθρο 2 του Νόμου, όπου αναφέρονται τα εξής: «ενοικίασις» σημαίνει ενοικίασιν, είτε έγγραφον ή άλλως, ή κατοχήν ακινήτου, δυνάμει της οποίας δημιουργείται η σχέσις ιδιοκτήτου και ενοικιαστού αλλά δεν περιλαμβάνει ενοικίασιν γης χρησιμοποιουμένην διά γεωργικούς σκοπούς ή ενοικίασιν σταθμών διά την πώλησιν πετρελαιοειδών ή ενοικίασιν χώρου σταθμεύσεως μηχανοκινήτων οχημάτων, ή ενοικίασιν επιπλωμένων κατοικιών ή διαμερισμάτων βραχυτέραν των εξ μηνών ή ενοικίασιν ξενοδοχείων, ξενοδοχειακών μονάδων ή τουριστικών καταλυμάτων.»
[6] Δείτε: Ν. Κυθρεώτης κ.α. v. Α. Μιχαηλίδη Milington –Ward (2001) 1Β Α.Α.Δ 1480.
[7]Δείτε: Petsas v. Pavlides (1980) 3 C.L.R. 158, Efthymiadou v. Zoudros and Others (1986) 1 C.L.R. 341, Papageorghiou v. Karayiannis (1988) 1 C.L.R. 571, Cedrus Estates Ltd v. Πισσαρίδη (1994) 1 Α.Α.Δ. 590, Έλλη G. Mayes κ.α. ν. Θ. Παπαδοπούλου (1995) 1 Α.Α.Δ 652, Ιωάννης Κότσαπα & Υιοί ν. Φ. Κυπριανού κ.α. (2001), και Π. Παρλάτα ν. Σ. Δημητρίου Πολιτική Έφεση Αρ. 387/2009, ημερομηνίας 21/05/2014.
[8] Το δικαίωμα της ιδιωτικής και οικογενειακής ζωής του ανθρώπου και το απαραβίαστο της κατοικίας του, αποτελούν θεμελιώδη ατομικά δικαιώματα που συναρτώνται με την ίδια την ανθρώπινη αξιοπρέπεια, εξ ου και διασφαλίζονται τόσο από τα Άρθρα 15 και 16 του Συντάγματος όσο και από το άρθρο 8 της Ευρωπαϊκής Σύμβασης των Δικαιωμάτων του Ανθρώπου.
[9] Δείτε: Lushkin ν. Ρωσίας, Αιτήσεις αρ. 29775/14 and 29967/14, ημερ. 15/12/2020 (απόφαση του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου των Δικαιωμάτων του Ανθρώπου).
[10] Δείτε: Σύγγραμμα Δρ. Κ. Παρασκευά, Κυπριακό Συνταγματικό Δίκαιο, σελ. 253.
[11] Δείτε: Katsiantonis v. Frantzeskou (1981) 1 C.L.R. 566.
[12] Ως προς την ερμηνεία των επιφυλάξεων/εξαιρέσεων (provisos) δείτε τη Γεωργίου κ.α. ν. Δημοκρατίας (1998) 3 Α.Α.Δ 883 όπου λέχθηκαν τα εξής: «Ανέκαθεν ίσχυσαν συγκεκριμένοι κανόνες σε σχέση με την εμβέλεια των επιφυλάξεων (provisos). […] Η επιφύλαξη αποτελεί συνήθη μέθοδο εξαίρεσης από την εμβέλεια της βασικής νομοθετικής διάταξης προς την οποία συναρτάται ή περιορισμού της έκτασης εφαρμογής της. Σε τέτοια περίπτωση ερμηνεύεται με αναφορά στη βασική νομοθετική διάταξη στην οποία υπόκειται, δεν την επεκτείνει, και δεν θεωρείται ότι αποβλέπει στη θέσπιση ιδιαίτερου αυτοτελούς κανόνα δικαίου.»
[13] Στη Katsikides v. Constantinides (1969) 1 C.L.R. 31 λέχθηκε ότι: «is not possible to contract out of the provisions of rent control legislation [….] In particular, it is not possible to contract out of such legislation by a provision in a tenancy agreement». Συναφώς στο σύγγραμμα Woodfall: Landlord and Tenant, «Tenants» under the Acts, παρ. 23.006, nο contracting out of the Acts αναφέρεται: «It is not possible to contract out of the Rent Acts. Whether in respect of rent, the recovery of possession or any other matter where Acts lay down a definite rule any agreement intending to ignore or vary the statute will be of no effect. An agreement by a tenant to give up possession cannot be enforced against him if he is entitled to remain in possession under the Act.The rights created by Acts will prevail even against court orders if made without proper consideration of the mandatory procedures governing the making of orders for possession against regulated tenants».
[14] Όπως λέχθηκε στη Στέλιος Σάββα και Υιοί Λίμιτεδ ν. Γενικού Εισαγγελέα της Κυπριακης Δημοκρατιας, Αγωγή Αρ. 1/2019, ημερομηνίας 28/05/2020: «Όπως είναι άλλωστε παγίως καθιερωμένο η τελική αγόρευση η οποία δεν επικεντρώνεται σε ένα συγκεκριμένο επίδικο θέμα, θεωρείται ότι περιορίζει τα προς απόφαση ζητήματα και όσα δεν αναπτύχθηκαν με την αγόρευση, κρίνονται ότι έχουν εγκαταλειφθεί.»
[15] Όπως προκύπτει από τη σχετική νομολογία, η αξιολόγηση της μαρτυρίας είναι ένα πολυσχιδές έργο. Το Δικαστήριο οφείλει να προβεί στην αξιολόγηση αντιπαραβάλλοντας και διερευνώντας τα επίδικα γεγονότα με την αντικειμενική υπόσταση των εκατέρωθεν θέσεων των διαδίκων. Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται έτσι ώστε το Δικαστήριο να μην περιοριστεί στην ατομική κρίση της αξιοπιστίας του μάρτυρα, αλλά να λάβει υπόψιν όλες τις σχετικές και νομικά αποδεκτές παραμέτρους αξιολόγησης. Η δε αποτίμηση της μαρτυρίας θα πρέπει να γίνει με βάση την κρίση του Δικαστηρίου για το αξιόπιστο αυτής και όχι στη βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων.
[16] Μεταξύ άλλων: Χρίστου v. Ηροδότου κ.ά. (2008) 1 Α.Α.Δ. 676, Σάντης v. Χατζηβασιλείου κ.ά. (2009) 1 Α.Α.Δ. 288, Χρίστου ν. Ηροδότου κ.α. (2008) 1Α Α.Α.Δ 676, Στυλιανίδης ν. Χατζηπιέρα (1992) 1 Α.Α.Δ. 1056, Χατζηπαύλου v. Κυριάκου κ.ά. (2006) 1(Α) Α.Α.Δ. 236,Τσιαττές v. Kokis Solomonides (Cartridges Industries) Ltd. (2009) 1(Β) Α.Α.Δ. 974), Wynne v. Mavronicola κλπ (2009) 1(Β) Α.Α.Δ. 1138, Κάτσου ν. Global Capital Ltd, Πολ. Έφ. αρ. 119/2011, ημερ. 12.12.2016, Αργυρίδης ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Πολ. Έφ. αρ. 56/2012, ημερ. 06/02/2018.
[17]Δείτε: Παπακόκκινου v. Landbroke Group P.L.C. κ.α. (1999) 1 (Β) Α.Α.Δ.838 και C & Κ Κυριάκου & Αδελφοί Λτδ ν. Αντώνη Ιωάννου (1990) 1 Α.Α.Δ. 479. Συναφώς, στο άρθρο 48 του περί Συμβάσεων Νόμου - Κεφ. 149 αναφέρεται: «Αν η υπόσχεση ορίστηκε να εκπληρωθεί σε ορισµένη ηµέρα και ο οφειλέτης δεν ανέλαβε να εκπληρώσει αυτήν χωρίς όχληση του δανειστή, ο δανειστής υποχρεούται να οχλήσει τον οφειλέτη προς εκπλήρωση στον κατάλληλο τόπο και κατά τις συνηθισµένες ώρες εργασίας». Δείτε επίσης, τα άρθρα 47 και 49 του ίδιου Νόμου.
[18] Συναφώς, στο σύγγραμμα Woodfall’ s Law on Landlord and Tenant: Payment of Rent: (e) Where rent is payable, παρ. 7.094: «Rent is to be paid on the land, because the land is the debtor, and that is the place of demand appointed by law: even though the lessee binds himself in a sum to perform the covenants, this does not alter the place of payment of the rent, for it may be tendered on the land without seeking the obligee […]»
[19] Σχετικά, στο σύγγραμμα Halsbury's Laws of England - Landlord and Tenant Τόμος 62 (2016), παρ. 1–560 - 6. Payment of Rent - Nature and Reservation of Rent - 243. Reservation of rent υποδεικνύεται ότι:«If the landlord has been in the custom of calling at the demised premises to collect the rent, the place for payment may by implication become those premises: see Browne v White [1947] 2 DLR 309, BC SC.»
[20] Η σχετική αναφορά έχει ως ακολούθως:« It is not correct to consider this rule to be nothing more than a presumption, rebuttable by contrary evidence, but if there is evidence to indicate the place where the parties intended the debt to be payable, then the court will hold such place of payment as having been indicated in the contract itself, though not expressly but by implication.»
[21]Δείτε: Haldane v. Johnson (1853) 8 Exch. 689.
[22] Υπέρ κάποιου Πανίκου Παύλου και της Αιτήτριας 2. Μεταγενέστερα, ο Πανίκος Παύλου μεταβίβασε το μερίδιο του, δυνάμει δωρεάς στον Αιτητή αρ. 1.
[23] Δείτε: Κούρτης v. Ιασωνίδης (1970) 1 Α.Α.Δ 180, Πουρίκκου v. Μυροφόρα Σάββα (1991) 1 Α.Α.Δ. 507.
[24] Δείτε: Άρθρο 2 του Νόμου, έννοια «θέσμιου ενοικιαστή».
[25] Δείτε: King v Hoare (1844) 13 M & W 495.
[26] Δείτε επίσης: Res Judicata, 4η Έκδοση, των Spencer, Bowler and Handley, κεφ. 19, Merger in Judgment, σελ. 267 κ.ε.
[27] Δείτε συναφώς: Αναφορικά με την Αίτηση του Α. Δίσπυρου (1990) 1 Α.Α.Δ 365.
[28] Δείτε, κατ’ αναλογία: Μαρσέλ κ.α. ν. Λαϊκής Κυπριακής Τράπεζας Λτδ (2001) 1(Γ) ΑΑΔ 1858 και Λαϊκή Κυπριακή Τράπεζα Λτδ. ν. Λάμπρος Χαριλάου Λτδ κ.ά. (2009) 1 Α.Α.Δ. 479.
[29] Η επίδοση της σχετικής επιστολής των 21 έγινε στις 08/08/2025.
[30] Με βάση τον κανονισμό 13(β) του Περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικό Κανονισμού του 1983, αλλά και τη νομολογία (πχ: Katsiantonis ν. Fragkeskou (1981) 1 CLR 566) το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων έχει ευρύτατη διακριτική εξουσία ως προς την επιδίκαση εξόδων, νοουμένου βεβαίως ότι αυτή η εξουσία ασκείται δικαστικά. Με βάση τη Χάσικος ν. Χαραλαμπίδη (1990) 1 Α.Α.Δ, 389, «η δικαίωση διάδικου δεν συνεπάγεται δαπάνη» και ως αναφέρεται στη Θρασυβούλου v. Arto estate Ltd (1983) 1 Α.Α.Δ 12, «θεωρείται ασύννομο ο διάδικος να επωμίζεται τα έξοδα της υπεράσπισης των δικαιωμάτων του».
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο