ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΜΕΣΟΥ - ΠΑΦΟΥ

ΤΜΗΜΑ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ: ΛΕΜΕΣΟΥ

Ενώπιον: Γ. Χρ. Παγιάση, Προέδρου

  Λ. Γεωργίου και Α. Κωστή, Παρέδρων

                                                                                                            Αίτηση αρ. Κ17/2023

ΜΕΤΑΞΥ:

                                             1.  ΑΝΝΑΣ ΓΕΩΡΓΙΑΔΟΥ ΙΑΚΩΒΟΥ

2.  Y. IACOVOU PROPERTIES & SERVICES LTD

                                                                                                            Αιτητές

και

G. SOFOKLEOUS MINI MARKET LTD

                                                                                                            Καθ’ ων η αίτηση

 

Ημερομηνία: 25/11/2025

Για τους  Αιτητές : κα Μ. Τσαγγαρίδη για PHC TSANGARIDES LLC. 

Για τoυς Καθ’ ων:  κ. Χρ. Χατζηελευθερίου για Μ. Νεοφύτου & Συνεργάτες Δ.Ε.Π.Ε

 

Α Π Ο Φ Α Σ Η

 

Ι.          ΕΙΣΑΓΩΓΗ / ΔΙΚΟΓΡΑΦΑ

Με την υπό τον πιο πάνω αριθμό και τίτλο εναρκτήρια αίτηση, η οποία καταχωρήθηκε στις 22/03/2023, αξιώνεται ο καθορισμός του δίκαιου ενοικίου ενός καταστήματος, που βρίσκεται επί της λεωφόρου Αμαθούντος, στον Άγιο Τύχωνα, στη Λεμεσό, ως αυτό καλύτερα περιγράφεται στην παράγραφο Α της Κυρίως Αίτησης (στο εξής: «Το Υποστατικό»).

Σύμφωνα με τους ισχυρισμούς που τίθενται στην Κυρίως Αίτηση, το Υποστατικό αφορά ένα κατάστημα με εμβαδό 48 τ.μ. και με αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης αυλής. Συμπληρώθηκε πριν την 30/12/1999 και έκτοτε βρισκόταν υπό και προς ενοικίαση. Η επίδικη ενοικίαση ξεκίνησε δυνάμει έγγραφης συμφωνίας ημερομηνίας 23/08/2005 και η πρώτη περίοδός της ολοκληρώθηκε την 31/03/2008.  Το αρχικό ενοίκιο ήταν Λ.Κ.300, δηλαδή €529,24 ευρώ.  Το πρώτο ενοικιαστήριο είχε υπογραφτεί μεταξύ του νυν διευθυντή των Καθ’ ων η αίτηση και του πατέρα της Αιτήτριας 1. Στην πορεία του χρόνου οι υφιστάμενοι διάδικοι (Αιτήτρια αρ. 1 και Καθ’ ων) αντικατέστησαν τα προαναφερόμενα πρόσωπα στην αναφερόμενη θέσμια ενοικίαση. Το Υποστατικό χρησιμοποιείται ως «μίνι μάρκετ/περίπτερο». Το υφιστάμενο ενοίκιο ανέρχεται στο ποσό των €520 μηνιαίως, από την 01/01/2008. Αποτελεί θέση των Αιτητών ότι το δίκαιο ενοίκιο του υποστατικού θα πρέπει να ανέβει στο ποσό των €930,54 μηνιαίως και, εν πάση περιπτώσει, το υφιστάμενο ποσό είναι πολύ χαμηλότερο από το 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής. 

Στην Απάντησή τους, οι Καθ’ ων δέχονται το ιστορικό της ενοικίασης ως επίσης και το ύψος του υφιστάμενου καταβαλλόμενου ενοικίου. Αναφέρουν ότι είναι θέσμιοι ενοικιαστές εδώ και χρόνια και ισχυρίζονται πως κατά καιρούς έχουν προβεί σε επιδιορθώσεις, ανακαινίσεις και άλλως πως, δαπανώντας περίπου το ποσό των €50.000 έτσι ώστε το υποστατικό «να είναι στην κατάσταση που βρίσκεται σήμερα». Αναφέρονται επίσης στο ιστορικό των μεταξύ των διαδίκων σχέσεων και απορρίπτουν ότι τα ενοίκια στην μικρή περιοχή είναι πολύ ψηλότερα από το ενοίκιο που καταβάλλουν εκείνοι. Αντιθέτως, υποστηρίζουν πως ο μέσος όρος των ενοικίων δεν υπερβαίνει τα €400,00 μηνιαίως, για υποστατικά με παρόμοια χαρακτηριστικά και/ή διευκολύνσεις. Καταλήγουν ότι δεν δικαιολογείται αύξηση και ζητούν την απόρριψη της αίτησης.

ΙΙ.       Η ΑΚΡΟΑΜΑΤΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ.

Η υπόθεση προχώρησε με τη διαδικασία της ταχείας εκδίκασης, με βάση τη Διαταγή 30 των προηγούμενων Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας. Κατόπιν σχετικής ενδιάμεσης απόφασης, επιτράπηκε και η στοχευμένη αντεξέταση των μαρτύρων της ιδιοκτησιακής πλευράς. Επίσης, αντεξετάστηκε και η Λειτουργός.

Θα προσπαθήσω να συνοψίσω την παρουσιασθείσα μαρτυρία σε ό,τι κρίνω πως είναι σημαντικό ως προς τα ουσιαστικά επίδικα ζητήματα, παραλείποντας αναφορές σε μαρτυρία η οποία είτε αποτελεί κοινό τόπο,^[1] είτε δεν έχει ιδιαίτερη αξία ως προς την αιτιολόγηση της παρούσας απόφασης. Τονίζω ακόμη ότι, παρόλο που έχω μελετήσει με προσοχή το σύνολο της μαρτυρίας που έχει παρουσιαστεί και έχω προβεί στις σχετικές αντιπαραβολές όπου έκρινα αναγκαίο, για σκοπούς οικονομίας δεν θα αναφερθώ σε κάθε ένα ζήτημα και ή τεκμήριο ξεχωριστά, παρά μόνο σε ό,τι κρίνω ότι έχει ειδική βαρύτητα προς αιτιολόγηση της παρούσας απόφασης.

(1)      Η μαρτυρία της πλευράς των Αιτητών.

(α)     H μαρτυρία της κας Α. Ιακώβου (Αιτήτρια αρ. 1).

Η κα. Ιακώβου είναι η Αιτήτρια αρ. 1 και η ιδιοκτήτρια του Υποστατικού.  Οι Αιτητές 2 είναι η  εταιρεία που διαχειρίζεται το Yποστατικό, η οποία εισπράττει τα ενοίκια από τους Ενοικιαστές.  Στην έγγραφη της μαρτυρία περιορίζει το ποσό που αξιώνεται στην Αίτηση από €930,54 σε €837,49, ως δηλαδή ορίζεται στην έκθεση εκτίμησης που έχει ετοιμαστεί εκ μέρους των Αιτητών.  Τονίζει ότι εδώ και 19 χρόνια οι Eνοικιαστές δεν έδωσαν οποιανδήποτε αύξηση, παρά τις δικές της εκκλήσεις. Για τούτο το λόγο αναγκάστηκε να αποταθεί στο γραφείο των κ.κ. Γλαύκων Αγαθαγγέλου & Συνεργάτες Λτδ το οποίο και ετοίμασε έκθεση εκτίμησης για λογαριασμό της. Αναφέρεται στο περιεχόμενο της εκτίμησης της δικής της πλευράς, υιοθετώντας ουσιαστικά τους ισχυρισμούς του εκτιμητή που υπογράφει τη σχετική έκθεση. Κατά την αντεξέτασή της επανέλαβε ότι απαίτησε προφορικώς από τους Eνοικιαστές αύξηση του ενοικίου, δίχως ανταπόκριση. Θεώρησε αχρείαστο να στείλει επιστολή. Σε σχέση με τις συγκριτικές ενοικιάσεις που χρησιμοποίησε η Λειτουργός, ισχυρίστηκε ότι σε μια εξ’ αυτών, το Kissos Tavern, ο ενοικιαστής ενοικιάζει το κατάστημα από τον θείο του και για αυτό το ενοίκιο δεν είναι αντιπροσωπευτικό. Αρνήθηκε ότι οι Καθ’ ων έκαναν οποιανδήποτε ανακαίνιση στο Yποστατικό, της φαίνεται το ίδιο όπως ήταν πριν 30 χρόνια.  Εν πάση περιπτώσει, δεν της ζητήθηκε άδεια για οποιανδήποτε ανακαίνιση και δεν μπορεί να γνωρίζει πως είναι πλέον εσωτερικά διαμορφωμένο το Υποστατικό.

(β)     Η μαρτυρία του κ. Γλαύκου Κ. Αγαθαγγέλου (Μ.Α. 2).

Ο κ. Αγαθαγγέλου είναι εκτιμητής ακινήτων εγγεγραμμένος στο Ε.Τ.Ε.Κ.

Περί τον Φεβρουάριο του 2023 έλαβε οδηγίες από την Αιτήτρια 1 για να προβεί σε εκτίμηση του δίκαιου ενοικίου του Yποστατικού.  Ετοίμασε γραπτή έκθεση με ημερομηνία 15/02/2023 την οποία και επισυνάπτει. Χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο. Το δίκαιο ενοίκιο το καθόρισε στο ποσό των €837,49. Σε σχέση με την μεθοδολογία που χρησιμοποίησε και τα συμπεράσματά του, σχετικό είναι το ακόλουθο απόσπασμα:

«

Η μέθοδος εκτίμησης που χρησιμοποιήθηκε είναι η συγκριτική μέθοδος (the Comparison Method) και έλαβα υπόψιν επτά (7) ακίνητα τα οποία βρίσκονται στην Μικρή Περιοχή του Ακινήτου ως αυτή ορίζεται από τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο.  Βάση της εκτίμησης μου, το ενοίκιο με βάση το 90% του Μέσου Όρου της Μικρής Περιοχής είναι στο ποσό των €837,49 το μήνα.

Οι Αιτητές με ενημέρωσαν πως η Λειτουργός Εκτιμήσεων του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, κ. Σκεύη Χριστοφόρου, μετά από οδηγίες του Δικαστηρίου προχώρησε σε εκτίμηση του Ακινήτου και ως το 90% του Μέσου Όρου της Μικρής Περιοχής όρισε το ποσό των €555/μήνα.  Έχω λάβει αντίγραφο της Έκθεσης Εκτίμησης της Λειτουργού ημερομηνίας 05/10/2023.   

Κατ’ αρχήν το περίπτερο στο τεμάχιο 152 το οποίο έλαβε υπόψιν ως συγκριτικό η Λειτουργός Εκτιμήσεων είναι μακριά από το υπό εκτίμηση ακίνητο.  Δεν έχει καμία σχέση με τη μικρή περιοχή που αναζητούμε.  Απέχει 180 με 200 μέτρα που είναι μεγάλη απόσταση σε τέτοιες περιπτώσεις.  Δεν έπρεπε να συμπεριληφθεί στην εκτίμηση της.  Το μακρύτερο μου συγκριτικό (στη δική μου εκτίμηση) απέχει 75 μέτρα.  Συνεπώς θεωρώ πως το συγκεκριμένο περίπτερο δεν μπορεί να αποτελέσει συγκριτικό. 

Παραμένουν άλλα τρία συγκριτικά της τα οποία μπορούν να αποτελέσουν μέτρο σύγκρισης υπό προϋποθέσεις.

Το Kissos Tavern (Συγκριτικό 3 και 4 της Εκτίμησης του Κτηματολογίου) δεν κατέστη δυνατόν εγώ να ενσωματώσω στη δική μου εκτίμηση αφού η συγκεκριμένη επιχείρηση έχει διαφορετικές ώρες λειτουργίας.  Αυτό είναι και ένα θέμα κατά πόσο είναι συγκρίσιμο με ένα σουπερμάρκετ (ως το υπό εκτίμηση ακίνητο).  Επιπλέον μια ταβέρνα χρειάζεται άδειες ΚΟΤ, λειτουργίας από Δήμο/κοινότητα, απευθύνεται σε άλλου είδους πελατεία και οι ώρες λειτουργίας του μπορεί να παραταθεί μέχρι πρωίας.  Δεν είμαι απόλυτα σίγουρος αν αποτελεί καλό συγκριτικό στην περίπτωση μας. 

Το τρέχον ενοίκιο της περιοχής (όπως το παρουσίασε η εκτιμήτρια του κτηματολογίου) δεν είναι σε καμία περίπτωση €10/τμ.  Το Τρέχων ενοίκιο σε μια περιοχή απέναντι από το FOUR SEASONS HOTEL LIMASSOL, γνωστό 5άστερο ξενοδοχείο το οποίο βρίσκεται στην πλέον εμπορική και τουριστική περιοχή της Λεμεσού, όπου δεν υπάρχουν κενά καταστήματα και η ζήτηση είναι μεγάλη δεν μπορεί να είναι λιγότερο των €28/τμ/μήνα.  Σας παραπέμπω στην εκτίμηση μου στο συγκριτικό αριθμός 7 με ενοίκιο €28,04/τμ (μετά και την αναπροσαρμογή του 10%).

Η Λειτουργός του κτηματολογίου είναι γεγονός ότι παρέμεινε για σύγκριση στα 2-3 γειτνιάζοντα ακίνητα με εξαίρεση το αρ.1 της που βρίσκεται στα 180 μέτρα με 200 μέτρα απόσταση ενώ αγνόησε τα άλλα συγκριτικά από την άλλη στη δυτική μεριά του ακινήτου στην ίδια πλευρά του δρόμου στα 50 με 75 μέτρα απόσταση.

Θεωρώ ότι το Δίκαιο Ενοίκιο των €837,49 (90% του Μ. Ο. Μικρής Περιοχής) είναι απόλυτα σωστό και δίκαιο.  Είναι σχεδόν στο μισό των €1552/μήνα  του τρέχοντος ενοικίου στη περιοχή που διασφαλίζει και τον ενοικιαστή για τα χρόνια της παρουσίας του στο εν λόγω υποστατικό. 

»

Κατά την αντεξέτασή του, ανέφερε ότι η ουσιώδης διαφορά της δικής του εκτίμησης από την εκτίμηση της λειτουργού είναι η μικρή περιοχή την οποία εκείνος καθόρισε στα 70 – 80 μέτρα, ενώ η λειτουργός του Κτηματολογίου την επέκτεινε στα 180 μέτρα.  Για τον ίδιο, η θέση του Υποστατικού είναι ιδιαίτερα σημαντική. Παραδέχθηκε ότι το συγκριτικό που χρησιμοποίησε η λειτουργούς υπό την ονομασία Kissos Tavern έχει αρκετά παρόμοια χαρακτηριστικά με το επίδικο και ότι βρίσκεται δίπλα σε αυτό. Ο ίδιος το απέκλεισε επειδή έχει διαφορετικό ωράριο εργασίας από το επίδικο αλλά δεν είναι σίγουρος εάν καλώς έπραξε.  Εάν τελικά το συμπεριελάμβανε και αυτός στα συγκριτικά του, ο μέσος όρος  των ενοικίων της περιοχής, από €16,81 θα έπεφτε στο €15,83.    

(2)      Η μαρτυρία της πλευράς των Ενοικιαστών.

Για τους Ενοικιαστές, έδωσε μαρτυρία μόνο ο διευθυντής αυτών, ο κ. Γ. Σοφοκλέους. Αναφέρθηκε στο ιστορικό της ενοικίασης από το 2005 και ότι στα χρόνια που μεσολάβησαν έχει προβεί ο ίδιος σε επιδιορθώσεις, αναδιαρρυθμίσεις και για ανακαίνιση του καταστήματος με κόστος περί τις €50.000,00, δίχως όμως να παρουσιάσει αποδείξεις. Αναφέρθηκε στο ιστορικό των αυξομειώσεων στο ενοίκιο και ισχυρίστηκε πως το Υποστατικό βρίσκεται σε κακή κατάσταση.  Η αιτούμενη από τους Αιτητές αύξηση δεν δικαιολογείται.  Παρόλα αυτά, δηλώνει έτοιμος να δεχθεί το ποσό το οποίο καθορίζει η Λειτουργός στην δική της έκθεση. Σχολιάζει και την έκθεση του κ. Αγαθαγγέλου, δίχως όμως ο ίδιος να παρουσιάζει έκθεση δικού του εμπειρογνώμονα. 

(3)     Η μαρτυρία της Λειτουργού Εκτιμήσεων του Δικαστηρίου.

Η Λειτουργός του Δικαστηρίου στην έκθεση εκτίμησης της ημερομηνίας 05/10/2023 καθορίζει τον μέσο όρο ενοικίων της μικρής περιοχής στο ποσό των €8,50/τ.μ.,  χρησιμοποιώντας (7) επτά συγκριτικές ενοικιάσεις.  Ως τρέχον ενοίκιο καθορίζει το ποσό των €10/τ.μ. ενώ επίσης αναφέρει ότι το καταβαλλόμενο ενοίκιο προς €520,00 μηνιαίως αντιστοιχεί στο ποσό των €7,17/τ.μ.. Στην έκθεσή της αναφέρει ακόμη πως το Υποστατικό είναι κτίσμα του 1981 και ότι η συντήρησή του γίνεται από τον Ενοικιαστή. Κατά την αντεξέτασή της, υιοθέτησε την έκθεσή της. Αποδέχθηκε ότι το πρώτο εκ των συγκριτικών που εκείνη χρησιμοποίησε βρίσκεται σε απόσταση πέριξ των 180 – 200 μέτρων από το επίδικο υποστατικό.  Επέμεινε όμως ότι το εν λόγω συγκριτικό, το οποίο πρόκειται επίσης για περίπτερο, εμπίπτει εντός της μικρής περιοχής, εξηγώντας ότι ο λόγος που δεν έλαβε υπόψη άλλα υποστατικά που βρίσκονται πιο κοντά στο επίδικο, είναι επειδή δεν είχε πληροφορίες για εκείνα τα υποστατικά, διευκρινιζόντας ότι η δική της διερεύνηση δεν εξαντλείται στις πληροφορίες που δίδουν οι ενοικιαστές αλλά ελέγχει και την επί τόπου κατάσταση. Διευκρίνισε ότι εάν αφαιρούσε το πρώτο συγκριτικό, ο μέσος όρος ενοικίων της μικρής περιοχής θα ήταν €8,46. Αυτό σημαίνει ότι δεν θα άλλαζε οτιδήποτε στην εκτίμησή της, αφού, μαζί την στρογγυλοποίηση, θα είχαμε ακριβώς το ίδιο ποσό (€8.50) που έχει θέσει ως μέσο όρο ενοικίων της μικρής περιοχής.

(4)     Οι Αγορεύσεις.

Κατά το στάδιο των τελικών αγορεύσεων παρουσιάστηκαν και υιοθετήθηκαν γραπτά κείμενα από τους συνήγορους των διαδίκων. Η πλευρά των Αιτητών εισηγήθηκε ότι το δίκαιο ενοίκιο θα πρέπει να καθοριστεί στο ποσό των €837,49 μηνιαίως ενώ ο συνήγορος των Καθ’ ων υποστήριξε ότι το δίκαιο ενοίκιο δεν θα πρέπει να υπερβεί τα €650,00 μηνιαίως, ποσό το οποίο οι πελάτες του αποδέχονται. Κάθε πλευρά ζήτησε τα έξοδα της διαδικασίας. Αν και έχω μελετήσει με προσοχή τις αναλυτικές αγορεύσεις των μερών, στο ειδικότερο περιεχόμενο αυτών θα αναφερθώ μόνο εφόσον τούτο κριθεί αναγκαίο.  Η τελική απόφαση επιφυλάχθηκε στις 26/06/2025.

ΙΙΙ.      ΤΟ ΝΟΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ.

(α)     Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων.

Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων (στο εξής: «ΔΕΕ»), εκπηγάζει από το άρθρο 4(1) του Νόμου,^[2] προσδιορίζεται στο άρθρο 2 αυτού και εκτείνεται σε κάθε θέμα που αφορά θέσμιες^[3] ενοικιάσεις^[4] και τους όρους αυτών,^[5] καθώς και σε κάθε θέμα παρεμπίπτον ή συναφές προς τούτες τις προστατευόμενες σχέσεις μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή.

(β)     Η διαδικασία αναθεώρησης ενοικίου στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων.

Στο άρθρο 8(1) του Νόμου, προβλέπονται τα ακόλουθα:

«

Ουδεμία αύξησις ενοικίου κατοικιών ή καταστημάτων δύναται να επιβληθή επί θεσμίου ενοικιαστού πλην ως εν τω παρόντι Νόμω διαλαμβάνεται.

»

Όπως αναλύεται στις υπόλοιπες παραγράφους του εν λόγω άρθρου, ως επίσης και στον σχετικό Διαδικαστικό Κανονισμό του 1983, για την καταχώριση σχετικής αίτησης πρέπει να πληρούνται συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Στη Καφασάκης Λτδ ν. Moda Encanto Ltd, (2002) 1 A.A.Δ 189, σχετικά αναφέρθηκαν τα ακόλουθα:

«

Μια απλή εξέταση των προνοιών του άρθρου 8(2) του Νόμου δείχνει ότι η ερμηνεία που του είχε δώσει το πρωτόδικο Δικαστήριο είναι ορθή. Το πιο πάνω άρθρο δεν επιτρέπει την καταχώριση αίτησης για αύξηση ενοικίου (α) προτού περάσουν δύο χρόνια από την ημερομηνία που ο ενοικιαστής έλαβε κατοχή του ακινήτου και (β) από της ημερομηνίας της τελευταίας αύξησης ή μείωσης του ενοικίου. Στην παρούσα περίπτωση η ημερομηνία καθορισμού του τελευταίου ενοικίου ήταν η 27/4/1988.  Έπεται ότι η εφεσείουσα θα μπορούσε να καταχωρίσει αίτηση με βάση την πιο πάνω ημερομηνία αφού θα είχαν περάσει περισσότερα από δύο χρόνια από τον καθορισμό του ενοικίου.  […..] Το Δικαστήριο δεν μπορεί να προβεί σε αναθεώρηση του καταβαλλόμενου ενοικίου χωρίς να είναι καθορισμένο το συγκεκριμένο ενοίκιο του οποίου ζητείται η αναθεώρηση. Το άρθρο 8(4) τελεί ολόκληρο υπό την προϋπόθεση της επιφύλαξης του άρθρου 8(2).

»

Η διαδικασία ενώπιον του ΔΕΕ περιλαμβάνει τη διεξαγωγή ιδίας έρευνας, είτε αυτεπάγγελτα, είτε κατόπιν αιτήματος διαδίκου, μέσω ετοιμασίας έκθεσης εκτίμησης που ετοιμάζεται από τους υπηρετούντες τον σκοπό αυτό Λειτουργούς Εκτιμήσεων. Ακολούθως, το Δικαστήριο, αφού προηγουμένως δώσει το δικαίωμα ακρόασης στους διαδίκους και συνυπολογίσει τους περιορισμούς και περιστάσεις της συγκεκριμένης περίπτωσης, με βάση τα κριτήρια που αναφέρονται στην πέμπτη παράγραφο του ίδιου άρθρου, καθορίζει το δίκαιο ενοίκιο του υποστατικού από την ημερομηνία καταχωρήσεως της υπό εξέτασης αίτησης, με ανώτατο όριο αύξησης εκείνο το ποσοστό που καθορίζεται ανά διετία από το Υπουργικό Συμβούλιο, δυνάμει σχετικού διατάγματος που δημοσιεύεται στην επίσημη εφημερίδα της Δημοκρατίας ή πλέον το 90%[6] του εκάστοτε μέσου όρου[7] των ενοικίων της μικρής περιοχής. Συγκεκριμένα, στην παράγραφο (5) του άρθρου 8, αναφέρονται τα εξής:

«

(5)      Τηρουμένων των πιο πάνω εδαφίων, για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου πρέπει να υπολογίζεται το αγοραίο ενοίκιο και ο μέσος όρος των ενοικίων στην ίδια μικρή περιοχή, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη η σπανιότητα παρόμοιων ακινήτων στην ίδια μικρή περιοχή, ενώ πρέπει να λαμβάνονται υπόψη όλες οι περιστάσεις (εκτός από τις προσωπικές), μεταξύ των οποίων η ηλικία, ο χαρακτήρας, το μέγεθος, η τοποθεσία, η κατάσταση του ακινήτου (και προκειμένου περί διατηρητέας οικοδομής, κατά πόσο έχουν εκτελεσθεί σε αυτή έργα από τον ιδιοκτήτη της και με ποιο ύψος δαπανών), καθώς και οι παρεχόμενες σ’ αυτό διευκολύνσεις.

»

(γ)     Η έννοια του «δίκαιου ενοικίου».

Στην Spath Holme Ltd v Chairman of the Greater Manchester and Lancashire Rent Assessment Committee and others [1995] 2 EGLR 80 αναφέρθηκε ότι η αναφερόμενη έννοια του «δίκαιου ενοικίου» («fair rent») δεν έχει την έννοια του λογικού (reasonable) αλλά πρόκειται για το αγοραίο ενοίκιο μείον των νομοθετικών εξαιρέσεων. Στο σύγγραμμα Woodfall’ s Law on Landlord and Tenant, The Rent Acts, Fair Rents and the process of Rent Registration, par. 23.165.1 αναφέρονται οι αρχές που σύμφωνα με την αγγλική νομολογία (Spath Holme ανωτέρω) λαμβάνονται υπόψιν για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου. 

(δ)     Η αναφορά στον Νόμο στη «μικρή περιοχή». 

Στον Νόμο δεν προσδιορίζεται η αναφερόμενη στο άρθρο 8(5) έννοια της «μικρής περιοχής». Εντούτοις, και δεδομένου ότι το υπό εξέταση άρθρο φαίνεται να αποτελεί προσαρμοσμένη αντιγραφή του άρθρου 46(1) του αγγλικού Rent Act του 1968[8] και η «μικρή περιοχή» να αντιστοιχεί στην λέξη «locality», χρήσιμη επί τούτου παραπομπή μπορεί να γίνει στην Palmer v. Peabody Trust [1974] 3 All E.R. 355, όπου επεξηγήθηκε ότι τούτη η διεργασία αποτελεί αποκλειστικά έργο εμπειρογνωμοσύνης.

(ε)     Η αναφορά του Νόμου σε «όλες τις περιστάσεις (εκτός τις προσωπικές)».

Στη  Λ. Γεωργιάδης ν. Shaftakolas Estates Ltd (1999) 1 Α.Α.Δ. 1750 επεξηγήθηκε ότι η αναφορά στο άρθρο 8(5) του Νόμου σε «όλες τις περιστάσεις (εκτός τις προσωπικές)»  που λαμβάνονται υπόψιν για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου, δεν περιλαμβάνουν τη δαπάνη της οικοδομής.[9] Στη Pantazis And Sons Co Ltd ν. Νικολάου (2002) 1Α Α.Α.Δ. 217 ανατράπηκε η πρωτόδικη κρίση  επί της οποίας είχαν εμφιλοχωρήσει εσφαλμένοι παράγοντες κατά τον καθορισμό του ενοικίου με βάση το άρθρο 8(5) του Νόμου και συγκεκριμένα, λήφθηκαν υπόψιν ποσά για χώρο στάθμευσης και κοινόχρηστα.

IV.     ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΟΣ / ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜΟΣ ΕΠΙΔΙΚΩΝ ΘΕΜΑΤΩΝ.

Πριν όμως προχωρήσω στην αξιολόγηση της παρουσιασθείσας μαρτυρίας, έχοντας ήδη αντιπαραβάλει τη μαρτυρία που τέθηκε προς το Δικαστήριο, με βάση πάντοτε το σχετικό δικογραφικό πλαίσιο και συνυπολογίζοντας τις εισηγήσεις των συνηγόρων των διαδίκων, ως έχουν περιοριστεί μέσω των αγορεύσεών τους, κρίνω χρήσιμο στο σημείο αυτό να συνοψίσω και να περιορίσω τα επίδικα θέματα. 

Κατ’ αρχάς, δεν αμφισβητείται ότι το επίδικο υποστατικό εντάσσεται εντός της έννοιας του «ακινήτου», ως αυτή ερμηνεύεται στο άρθρο 2 του Νόμου και στη σχετική νομολογία.[10] Αποτελεί παραδεκτό γεγονός ότι πρόκειται για θέσμια ενοικιάση που βρίσκεται σε ελεγχόμενη περιοχή. Ούτε το ιδιοκτησιακό καθεστώς τελεί υπό αμφισβήτηση. Ούτε αμφισβητείται πως έχουν παρέλθει περισσότερα από δύο έτη από την τελευταία αύξηση του ενοικίου.

Δεδομένο είναι ότι το ενοίκιο θα πρέπει να αναπροσαρμοστεί προς τα πάνω. Επί της ουσίας, το μοναδικό επίδικο ζήτημα είναι το ύψος της αύξησης του ενοικίου που θα επιβληθεί.

V.      ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΤΗΣ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ και ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ.

Όπως προκύπτει από τη σχετική νομολογία,^[11] η αξιολόγηση της μαρτυρίας είναι ένα πολυσχιδές έργο. Το Δικαστήριο οφείλει να προβεί στην αξιολόγηση αντιπαραβάλλοντας και διερευνώντας τα επίδικα γεγονότα με την αντικειμενική υπόσταση των εκατέρωθεν θέσεων των διαδίκων. Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται έτσι ώστε το Δικαστήριο να μην περιοριστεί στην ατομική κρίση της αξιοπιστίας του μάρτυρα, αλλά να λάβει υπόψιν όλες τις σχετικές και νομικές αποδεκτές παραμέτρους αξιολόγησης. Η δε αποτίμηση της μαρτυρίας θα πρέπει να γίνει με βάση την κρίση του Δικαστηρίου για το αξιόπιστο αυτής και όχι στη βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων.

Έχοντας μελετήσει και αντιπαραβάλει τις εκατέρωθεν θέσεις, τα συμπεράσματα του Δικαστηρίου είναι τα ακόλουθα.

 

(α) Η αξιολόγηση της μαρτυρίας των διαδίκων.

Ξεκινώ από τη μαρτυρία των διαδίκων.

Δοθέντος ότι η υπόθεση αφορά την αναπροσαρμογή του δίκαιου ενοικίου, με ουσιαστικό επίδικο θέμα τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου, τονίζω εξ’ αρχής ότι κατά κανόνα η μαρτυρία των ίδιων των διαδίκων είναι δευτερευούσης σημασίας. Διότι, η υποκειμενική αντίληψη των ίδιων των διαδίκων για το εύλογο και το δίκαιο ενοίκιο, μικρή έως ανύπαρκτη αξία έχει. Οι πρωταγωνιστές είναι οι ειδικοί εκτιμητές – πραγματογνώμονες, η αξιολόγηση της μαρτυρίας των οποίων οδηγεί στα επί του θέματος καθοριστικά συμπεράσματα του Δικαστηρίου. Συνεπώς, το Δικαστήριο δεν πρόκειται να αξιολογήσει είτε τις νομικές προεκτάσεις, είτε τα συμπεράσματα που εμφιλοχώρησαν στη μαρτυρία των ίδιων των διαδίκων, σε σχέση με τις θέσεις των πραγματογνωμόνων. Ούτε τα διάφορα άλλα επουσιώδη ζητήματα, στα οποία αναφέρθηκαν οι μάρτυρες, χρειάζεται να αξιολογηθούν από το Δικαστήριο. 

Ως προς τη μαρτυρία της Αιτήτριας 1, δέχομαι τη μαρτυρία της για τις τυπικές προϋποθέσεις (ιδιότητα διαδίκων/ενοικιαστική σχέση/ύψος ενοικίου/τελευταία αναπροσαρμογή ενοικίου), η οποία εξάλλου δεν αμφισβητήθηκε. Δεν δέχομαι όμως τον ισχυρισμό της ότι το ενοίκιο μιας συγκριτικής ενοικίασης Kissos Tavern  (συγκριτικά 3, 4 και 5) δεν είναι αντιπροσωπευτικό, επειδή, όπως ισχυρίστηκε, ο ενοικιαστής ενοικιάζει το υποστατικό από τον θείο του. Ακόμα και να υπάρχει η ισχυριζόμενη συγγενική σχέση, αυτό δεν σημαίνει δίχως άλλο ότι το ενοίκιο είναι χαμηλότερο του κανονικού. Εξάλλου, τα ενοίκια στα συγκριτικά 2, 6 και 7 στην έκθεση της Λειτουργού είναι σε παρόμοιο ύψος (€8,00/τ.μ. με €9,00/τ.μ.) με το Kissos Tavern. Θυμίζω συναφώς, ότι η εν λόγω θέση δεν υποστηρίχθηκε καν από τον δικό της εκτιμητή τον κ. Αγαθαγγέλου, ο οποίος για τον αποκλεισμό του εν λόγω υποστατικού επικαλέστηκε άλλο λόγο, ήτοι το διαφορετικό ωράριο λειτουργείας του υπό αναφορά υποστατικού.  

Ως προς τη μαρτυρία του διευθυντή των Καθ’ ων, δεν αμφισβητήθηκε και αποδέχομαι ότι είναι οι Ενοικιαστές που συντηρούν με δικά τους έξοδα το Υποστατικό. Δεν δέχομαι ότι οι Καθ’ ων ξόδεψαν περί τις €50.000 για ανακαινίσεις/συντηρήσεις και λοιπά, θέση η οποία  υπήρξε παντελώς αόριστη και ανυποστήρικτη από σχετικό αποδεικτικό υλικό.

Κατά συνέπεια, η μαρτυρία των διαδίκων γίνεται αποδεκτή ως ανωτέρω καθορίστηκε.

 

 

(β)     Η αξιολόγηση της μαρτυρίας των εκτιμητών/εμπειρογνωμόνων.    

Ως γνωστό, η μαρτυρία εμπειρογνωμόνων/πραγματογνωμόνων αποτελεί την κλασσικότερη εξαίρεση του κανόνα που επιβάλλει στους μάρτυρες να παρουσιάζουν γεγονότα (facts) και όχι τις υποκειμενικές τους απόψεις (opinions) επί των επίδικων θεμάτων. Οι πραγματογνώμονες/εκτιμητές οφείλουν να αναλύουν στο Δικαστήριο κατά αντικειμενικό, λογικό και τεκμηριωμένο τρόπο τις θέσεις τους, καθορίζοντας με ακρίβεια τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα των υπό σύγκριση υποστατικών.[12]  Η μαρτυρία τους θεωρείται ανεξάρτητη.[13]  Το Δικαστήριο δεν μετατρέπεται σε εμπειρογνώμονα.[14] Αλλά ούτε καθίσταται υποχείριο της όποιας τέτοιας μαρτυρίας. Οι εμπειρογνώμονες δίδουν μαρτυρία, δεν αποφασίζουν εκείνοι το επίδικο θέμα.[15] Για αυτό και η μαρτυρία τους δεν είναι δεσμευτική, παρά μόνο βοηθητική προς το Δικαστήριο, το οποίο, αφού λάβει υπόψη και την υπόλοιπη μαρτυρία, μπορεί να καταλήξει στα δικά του ανεξάρτητα συμπεράσματα,[16] νοουμένου ότι υφίστανται συνθήκες που να δικαιολογούν τέτοια κατάληξη.[17]

Επί τούτου, θυμίζω πως η πλευρά των Ενοικιαστών δεν παρουσίασε μαρτυρία δικού της πραγματογνώμονα. Κατά συνέπεια, παραμένουν οι εκτιμήσεις της Λειτουργού και του εκτιμητή των Αιτητών οι οποίες συγκλίνουν στο δεδομένο ότι δικαιολογείται αύξηση στο ύψος των υφιστάμενων ενοικίων.  Το ουσιαστικό ζήτημα είναι, ως ελέχθη προηγουμένως, ποιο θα είναι το ύψος της αύξησης.

Σταθμίζοντας λοιπόν τις διαφορετικές θεωρήσεις, η προσέγγιση και τα ευρήματα της Λειτουργού αποτελούν ασφαλέστερο οδηγό για το Δικαστήριο. Οι λόγοι για την προτίμηση αυτή, αναλύονται ως εξής: 

·                Πρώτον, οι θέσεις των πραγματογνωμόνων ως προς τον προσδιορισμό της μικρής περιοχής. Ο κ. Αγαθαγγέλου, επέμεινε ότι η Λειτουργός αδικαιολόγητα την επέκτεινε στα 200 μέτρα, ενώ ο ίδιος δεν ξεπέρασε τα 75 μέτρα αφήνοντας παράλληλα να νοηθεί ότι η εν λόγω επέκταση από τη Λειτουργό, ευνόησε εμμέσως την ενοικιαστική πλευρά, δια της ουσιαστικής μείωσης του ύψους του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής. Κάτι τέτοιο όμως δεν ισχύει. Διότι, όπως η Λειτουργός διευκρίνισε κατά την αντεξέτασή της, ακόμα και εάν αφαιρούσε εκείνο το συγκριτικό που βρίσκεται πιο μακριά από τα υπόλοιπα, ο μέσος όρος θα παρέμενε, με την στρογγυλοποίηση, ο ίδιος, (δηλαδή 8.46/τ.μ. έναντι 8.50/τ.μ). Πειστική ήταν και η αιτιολόγηση που η Λειτουργός έδωσε για τη συμπερίληψή του, ήτοι ότι επέλεξε το συγκεκριμένο υποστατικό διότι, αφενός, σε εκείνο ασκούνται παρόμοιας φύσης εργασίες με το επίδικο (περίπτερο) και αφετέρου, επειδή δεν μπόρεσε να εντοπίσει εγγύτερα άλλο καλύτερο συγκρίσιμο υποστατικό.

·                Δεύτερον, τα συγκριτικά που λήφθηκαν υπόψιν.

Παρεμβάλλω, πως το βασικό καθήκον των πραγματογνωμόνων που εμφανίζονται στο Δικαστήριο, είναι να βοηθήσουν το Δικαστήριο να απονέμει Δικαιοσύνη. Εξ ου, στο Μέρος 34(4) των Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας του 2023 υποδεικνύεται ότι μια τέτοια μαρτυρία οφείλει να είναι «ανεξάρτητο προϊόν της γνώμης του πραγματογνώμονα και ανεπηρέαστη» και να παρέχει «αντικειμενικές και ανεξάρτητες γνώμες», δίχως οι πραγματογνώμονες «να αναλαμβάνουν τον ρόλο συνηγόρου».  Συναφώς, στην Αγγλία, με βάση τη Οδηγία Πρακτικής (Practice Direction) 35 και τον οδηγό «Guidance for the Instruction of Experts in civil claims» του 2014, μεταξύ πολλών άλλων, τονίζεται η αναγκαιότητα για «professional objectivity and impartiality at all times». Όσον αφορά ειδικότερα τα συγκριτικά που οι εκτιμητές παρουσιάζουν στο Δικαστήριο, όπως επί τούτου εξηγείται στο Handbook of Rent Review, Rules and Responsibilities of Surveyors, Selection of Comparables, σελ. 2031:«When choosing comparables, the Surveyor should include all relevant comparables including those that appear to be unfavourable to his case».

Εν προκειμένω, το Δικαστήριο δεν έχει ικανοποιηθεί ότι η μεθοδολογία του πραγματογνώμονα των Αιτητών ως προς την εξεύρεση συγκριτικών ικανοποιεί τα πιο πάνω  κριτήρια.

Κατ’ αρχάς, ο κ. Αγαθαγγέλου δεν έπεισε ότι καλώς απέκλεισε το συγκριτικό Kissos Tavern. Ενώ παραδέχθηκε ότι εκείνο «είναι δίπλα από το υπό εκτίμηση ακίνητο» και ότι έχει «αρκετά παρόμοια χαρακτηριστικά», αρχικώς υποστήριξε ότι το απέκλεισε επειδή είναι εστιατόριο και λειτουργεί με διαφορετικό ωράριο λειτουργίας, δίχως όμως να μπορεί να τεκμηριώσει με επιστημονικό τρόπο, πως το διαφορετικό ωράριο λειτουργίας συνιστά, δίχως άλλο, λόγο αποκλεισμού ενός συγκριτικού. Όταν ακολούθως του υποδείχθηκε από τον συνήγορο των Καθ’ ων ότι και στη δική του έκθεση περιλαμβάνονται εστιατόρια, αναγνώρισε ότι «προβληματίστηκε» για να το αποκλείσει, αλλά έπραξε αυτό, επειδή δεν είχε το ενοίκιο του εν λόγω υποστατικού, αναφέροντας χαρακτηριστικά ότι «[…] χωρίς να λέω εκάτο τοις εκατό ότι δεν θα το έβαζα, ενδεχομένως να το έβαζα και εγώ».    

Ούτε όμως τα συγκριτικά που λαμβάνει υπόψιν ο εκτιμητής των Αιτητών έχουν πείσει το Δικαστήριο ότι αποτελούν μια ισορροπημένη αποτύπωση του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής. Διότι, ο Εκτιμητής των Αιτητών, αν και χρησιμοποιεί 7 συγκριτικά, μόνο 1 είναι κοινό με τη Λειτουργό, το Venezia restaurant. Και είναι για το μόνο που δεν προβαίνει σε αναπροσαρμογή. Σε όλα τα υπόλοιπα, τα οποία όπως παραδέχθηκε αφορούν αποκλειστικά νέες ενοικιάσεις, διενεργεί αναπροσαρμογές. Στα 5 από τα 6 η αναπροσαρμογή είναι μάλιστα της τάξης του 30%. Αυτή η διεργασία, είναι στον πυρήνα της προβληματική. Διότι, εάν ένα υποστατικό χρίζει αναπροσαρμογής σχεδόν κατά 1/3, πως γίνεται να παραμένει συγκρίσιμο; Όπως λέχθηκε και στη Challenger Property Asset Management Pty Ltd & Anor v. Stonnington City Council & Anor [2011] VSC 184; 34 VR 445, η διεργασία των αναπροσαρμογών εμπεριέχει μια ψευδαίσθηση ακρίβειας, η οποία τείνει να επισκιάσει τον υποκειμενισμό της ενέργειας. Και εν προκειμένω, δεν είναι η περίπτωση που δεν υπάρχουν συγκρίσιμα υποστατικά και η καταφυγή σε αναπροσαρμογή κρίνεται αναγκαία. Εδώ, συνάγεται ότι έχει επιδιωχθεί η επιλογή κατ’ ουσία μόνο νέων ενοικιάσεων με ψηλότερο ενοίκιο και στοχευμένα έγινε αποκλεισμός, δίχως βάσιμη αιτιολογία, όλων σχεδόν των παλαιότερων ενοικιάσεων που επέλεξε η Λειτουργός, διεργασία που παρουσιάζεται να θέτει σε προτεραιότητα, την ικανοποίηση της επιθυμίας των Αιτητών για καθορισμό υψηλότερου ενοικίου, έναντι του καθήκοντος προς το Δικαστήριο, για παροχή ανεξάρτητης γνώμης.

·                Τρίτον, το ζήτημα του αγοραίου ενοικίου. Το αγοραίο ενοίκιο, είναι το ενοίκιο το οποίο ένας πρόθυμος και λογικός ενοικιαστής είναι έτοιμος να καταβάλει σε ένα πρόθυμο και λογικό ιδιοκτήτη στην ελεύθερη αγορά,[18] για το επίδικο υποστατικό, στη συγκεκριμένη περιοχή («kind of structure in its particular location»).[19] Εδώ, θυμίζω και τονίζω, το Υποστατικό αφορά ένα περίπτερο.

Επί τούτου, ο κ. Αγαθαγγέλου υποστήριξε ότι το ύψος του τρέχοντος ενοικίου στην ελεύθερη αγορά για ένα τέτοιο υποστατικό «δεν μπορεί να είναι λιγότερο των €28,00/τ.μ.», ποσό σχεδόν τριπλάσιο από τα €10,00/τ.μ. που καθόρισε η Λειτουργός στην έκθεσή της. Πρόκειται, προφανώς, για τεράστια απόκλιση μεταξύ των δύο Εκτιμητών.

Ας δούμε τα δεδομένα. Σε σχέση με τον μέσο όρο ενοικίων που έθεσε η Λειτουργός (€8.50/τ.μ.), το αγοραίο ενοίκιο είναι αυξημένο περί το 16,00%. 

Από την άλλη, σε σχέση με τον μέσο όρο του Εκτιμητή των Αιτητών (€16.81), το αγοραίο ενοίκιο είναι αυξημένο περί το 51,00%. Το δε ποσό των €28,00/τ.μ., παρουσιάζεται να καθορίζεται επιλεκτικά, στη βάση του ενοικίου ενός και μόνο υποστατικού (συγκριτικό αρ. 7), επονομαζόμενου ως «Lanitis Group», αγνώστων λοιπών στοιχείων και χαρακτηριστικών. Μάλιστα, η μοναδική φωτογραφία του εν λόγω κτηρίου (σελ. 11 στην έκθεση του κ. Αγαθαγγέλου) αποκαλύπτει πως μπροστά από το εν λόγω συγκριτικό υπάρχει ένας πολύ μεγάλος χώρος στάθμευσης, πλεονέκτημα που δεν ισχύει για το επίδικο περίπτερο.

Σταθμίζοντας λοιπόν τα πιο πάνω στοιχεία, η εισήγηση της ιδιοκτησιακής πλευράς ότι η λογική τιμή ενοικίασης ενός περιπτέρου στην ελεύθερη αγορά είναι €28,00/τ.μ., δεν έχει πείσει το Δικαστήριο. Αντιθέτως, η πιο συντηρητική θέση της Λειτουργού, για ένα  ποσό  της τάξης των €10,00 τ.μ., δεν εκφεύγει των λογικών ορίων και κατ’  επέκταση συνιστά ορθότερη προσέγγιση. Δοθέντος ακόμη ότι η Λειτουργός κατά την αντεξέτασή της δεν αμφισβητήθηκε[20] για τούτο το ζήτημα, το Δικαστήριο, ανάμεσα στις δύο πιο πάνω επιλογές, δεν μπορεί παρά να επιλέξει τη θέση της Λειτουργού. 

Ως εκ των προαναφερόμενων, ο καθορισμός του δίκαιου ενοικίου θα γίνει με βάση την Εκτίμηση της Λειτουργού, η οποία αποτελεί ασφαλέστερο οδηγό για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου. Η διαφορετική μαρτυρία του εκτιμητή των Αιτητών, για τους λόγους που έχουν αναλυθεί προηγουμένως, απορρίπτεται.

(γ)     Τα πραγματικά γεγονότα.

Πριν προχωρήσω στον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου, θυμίζω ότι η ιδιότητα των διαδίκων, ο θέσμιος χαρακτήρας ότι έχουν παρέλθει πέραν των δύο ετών από την τελευταία αύξηση στο ενοίκιο δεν αμφισβητείται. Συνεπώς, οι τυπικές, νομοθετικές, προϋποθέσεις ικανοποιούνται. Κατά τα λοιπά, το Υποστατικό  αφορά ένα κατάστημα  που χρησιμοποιείται ως «μίνι μάρκετ/περίπτερο» με το υφιστάμενο ενοίκιο να ανέρχεται στο ποσό των €520 μηνιαίως. Η όποια συντήρηση του Υποστατικού, γίνεται με έξοδα των Ενοικιαστών. Δεν έχει όμως αποδειχθεί ότι οι Ενοικιαστές έχουν δαπανήσει για τον σκοπό αυτό περίπου το ποσό των €50.000, ως διατείνονται, ούτε ασφαλώς ότι λόγω αυτής της διεργασίας έχει αποκομίσει οποιοδήποτε όφελος η Αιτήτρια 1.

Δικαιολογείται κάποια αύξηση στο μηναίο ενοίκιο. Η όποια δε αύξηση, θα έχει βεβαίως αναδρομική ισχύ, από την ημερομηνία καταχώρισης της Αίτησης, διότι, όπως επιτακτικά αναφέρεται στο άρθρο 8(3) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983, το Δικαστήριο «καθορίζει το δίκαιον ενοίκιον από της ημερομηνίας καταχωρήσεως της τοιαύτης αιτήσεως».  

(δ)     Καθορισμός του Δίκαιου Ενοικίου.

Για τους λόγους που έχουν προηγουμένως εξηγηθεί, ο καθορισμός του δίκαιου ενοικίου θα γίνει με βάση τα ευρήματα της Λειτουργού.

Κατά συνέπεια, συνυπολογίζοντας, τόσο τον πραγματικό μέσο όρο των ενοικίων, όσο και το αγοραίο ενοίκιο (€8.50 + €10.00), οδηγούμαστε σε μέσο όρο της τάξης των €9.25 ανά τετραγωνικό (€18.50/2). Το 90% του ποσού αυτού αντιστοιχεί σε €8.325 ανά τ.μ. που ισοδυναμεί με €604,00 μηνιαίως, στρογγυλοποιημένα (€8.325 Χ 72.5/τ.μ. = €603.56).

Δοθέντος όμως ότι οι Ενοικιαστές, δέχονται[21] όπως το ενοίκιο αυξηθεί περαιτέρω στα €650,00 μηνιαίως, το ενοίκιο θα καθοριστεί σε εκείνο το ποσό.

VΙ .    ΚΑΤΑΛΗΞΗ.

Ως εκ των ανωτέρω και με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, η Κυρίως Αίτηση επιτυγχάνει. Εκδίδεται Διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο καθορίζεται το ενοίκιο του επίδικου υποστατικού στα €650,00 μηνιαίως, από 01/04/2023.  

Παραμένει το ζήτημα των εξόδων της διαδικασίας, τα οποία αξιώνουν αμφότερες πλευρές.

Οι σχετικές βασικές επί του θέματος αρχές είναι υπόψιν του Δικαστηρίου, ως επίσης είναι καλά γνωστό ότι στην αστική δικαιοδοσία, τα έξοδα, κατά κανόνα, ακολουθούν το αποτέλεσμα.

Των πιο πάνω λεχθέντων, αξίζει να επισημανθεί ότι η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων, ιδίως ως προς τα έξοδα, είναι σαν καμία άλλη αστική ή ειδική δικαιοδοσία.[22] Η ρητή αναφορά στον Κανονισμό 13(β) των περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικών Κανονισμών του 1983 ότι «το αποτέλεσμα της υποθέσεως δεν αποτελεί το μόνο γνώμονα για την επιδίκαση εξόδων αλλά λαμβάνονται υπόψη όλες οι περιστάσεις υποθέσεως» έχει αυτόδηλο περιεχόμενο.

Στην παρούσα περίπτωση, έχουμε την εξής κατάσταση. Από τις 22/11/2023, η πλευρά των Καθ’ ων εξέφρασε μέσω του συστήματος I-justice, την ετοιμότητά της για να αποδεχθεί την έκθεση της Λειτουργού, δηλώνοντας, παράλληλα, ότι η μη ετοιμασία έκθεσης από ιδιώτη εκτιμητή για τους Καθ’ ων, οφείλεται σε οικονομικούς λόγους. Επίσης, μέσω της τελικής αγόρευσης του συνηγόρου της, εισηγήθηκε όπως το ενοίκιο καθοριστεί και ελαφρώς ψηλότερα από το ποσό που καθόρισε η Λειτουργός. Αντιθέτως, η πλευρά των Αιτητών επέμεινε στο να αξιώνει πολύ μεγαλύτερο ενοίκιο από ότι καθόρισε η Λειτουργός, με αποτέλεσμα να διεξαχθεί ακροαματική διαδικασία, να δημιουργηθούν αδικαιολόγητα έξοδα, να σπαταληθεί δικαστικός χρόνος και εν τέλει η ιδιοκτησιακή πλευρά να αποτύχει να αποδείξει τον ισχυρισμό της για το διεκδικούμενο αυξημένο ενοίκιο.

Επομένως, δοθέντος ότι δικαιολογείτο κάποια αύξηση στο ενοίκιο, η Ιδιοκτήτρια/Αιτήτρια αρ.1 καλώς καταχώρισε την εναρκτήρια αίτηση. Εντούτοις, θα ήταν εντελώς άδικο η πλευρά των Ενοικιαστών να επωμισθεί όλα τα έξοδα της διαδικασίας και κυρίως τα έξοδα μετά τις 24/11/2023. Η εν λόγω προσέγγιση, βρίσκεται κατά την κρίση του Δικαστηρίου αυτού και σε συμφωνία με τη σύγχρονη προσέγγιση των πραγμάτων, όπως αυτή αποτυπώνεται στο Μέρος 39:Έξοδα των Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας του 2023, όπου το Δικαστήριο, κατά την άσκηση της διακριτικής του εξουσίας, μπορεί ρητώς να συνυπολογίσει εάν διάδικος «υπερέβαλε ως προς την απαίτησή του».

Κατά συνέπεια, τα έξοδα από την καταχώριση της Κυρίως Αίτησης έως και τις 23/11/2023, θα ακολουθήσουν το αποτέλεσμα και επιδικάζονται υπέρ της Αιτήτριας αρ. 1 και εναντίον των Καθ’ ων, ως υπολογιστούν από τη Γραμματέα και εγκριθούν από το Δικαστήριο.

Από τις 24/11/2023 και εντεύθεν, τα έξοδα της διαδικασίας επιδικάζονται υπέρ των Καθ’ ων και εναντίον της Αιτήτριας αρ.1 , ως υπολογιστούν από τη Γραμματέα και εγκριθούν από το Δικαστήριο.

Όσον αφορά τους Αιτητές αρ. 2, που είναι εταιρεία διαχείρισης/είσπραξης ενοικίων, ουδεμία διαταγή για έξοδα εκδίδεται, αφού ουδέτερη σημασία είχε η συμπερίληψή της στη διαδικασία. 

                                                ___________________________

Γ. Χρ. Παγιάσης

Πρόεδρος

_______________                                                              __________________

    Α. Γεωργίου                                                                                         Α. Κωστή

     Πάρεδρος                                                                                                 Πάρεδρος

Πιστό Αντίγραφο

Γραμματέας