ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΜΕΣΟΥ - ΠΑΦΟΥ

ΤΜΗΜΑ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ: ΛΕΜΕΣΟΥ

Ενώπιον: Γ. Χρ. Παγιάση, Προέδρου

και Α. Γεωργίου, Π. Χαραλάμπους, Παρέδρων

                                                                                                                  Αίτηση αρ. Ε156/21

ΜΕΤΑΞΥ:

                     

ΑΘΗΝΑΚΗΣ ΖΗΝΩΝΟΣ (Α.Τ. [ ]), από τη Λεμεσό

                                                                                                        Αιτητής

και

Ι. ERODOTOU RESTAURANTS LTD (HE 322635), από τη Λεμεσό   

                                                                                                                 Καθ’ ων η αίτηση

 

Ημερομηνία: 30/4/2026

Για Αιτητή: κ. Α. Χρ. Δημητριάδης για Α. Χρ. Δημητριάδης Δ.Ε.Π.Ε.

Για Καθ' ων η Αίτηση: κ. Α. Γιωρκάτζης για Α. Γιωρκάτζης Δ.Ε.Π.Ε.

 

Α Π Ο Φ Α Σ Η

Α.      Εισαγωγή

Δια της υπό τον πιο πάνω αριθμό και τίτλο Κυρίως Αίτησης, αξιώνεται η ανάκτηση της κατοχής ενός επαγγελματικού υποστατικού, που βρίσκεται στην περιοχή Μέσα Γειτονιάς, στη Λεμεσό και το οποίο χρησιμοποιείται ως εστιατόριο/χώρος εστίασης (στο εξής: «το Υποστατικό»).

Η αξίωση βασίζεται στο άρθρο 11 του Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983 (Ν.23/1983), (στο εξής: «ο Νόμος») και ειδικότερα στην ύπαρξη καθυστερημένων ενοικίων, οχληρίας και παράνομων προσθηκομετατροπών, θέσεις τις οποίες οι Καθ’ ων απορρίπτουν, δίχως παράλληλα να αποδέχονται ότι το παρόν Δικαστήριο έχει δικαιοδοσία να επιληφθεί της εν λόγω Εναρκτήριας Αίτησης. Για τους λόγους που θα διαφανούν στη συνέχεια, δεν χρειάζεται να γίνει αναλυτική αναφορά στους εκατέρωθεν δικογραφημένους ισχυρισμούς.[1]

Β.      Η ακροαματική διαδικασία και το ανακύπτον ζήτημα δικαιοδοσίας.

Κατά την ακρόαση, η ιδιοκτησιακή πλευρά παρουσίασε συνολικά πέντε μάρτυρες. Αφού προηγήθηκαν οι υπόλοιποι μάρτυρες, τελευταίος έδωσε μαρτυρία ο ίδιος ο Αιτητής, η μαρτυρία του οποίου, κατέστησε άνευ σημασίας τη μαρτυρία όλων των προηγούμενων μαρτύρων.

Τούτο διότι, ο Αιτητής, κατά την αντεξέτασή του, παραδέχθηκε[2] ότι το Υποστατικό, ούτε ενοικιαζόταν, ούτε προσφερόταν προς ενοικίαση, πριν το 2000. Η πλευρά των Καθ’ ων, μάλλον συνεπεία της πιο πάνω εξέλιξης, επέλεξε να μην προσφέρει μαρτυρία.

Γ.       Οι θέσεις των  συνηγόρων των διαδίκων.

Κατά το στάδιο των τελικών αγορεύσεων, ο συνήγορος του Αιτητή ισχυρίστηκε ότι η  θέση του πελάτη του πως το επίδικο υποστατικό «ενοικιάστηκε για πρώτη φορά μετά το 2000 […] δεν συνιστά τροποποίηση της Αίτησης ούτε παραδοχή νομικού χαρακτήρα ικανή να αναιρέσει τη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου». Αντίθετη άποψη εξέφρασε ο συνήγορος των Καθ’ ων, ζητώντας όπως το Δικαστήριο διαπιστώσει ότι δεν έχει δικαιοδοσία και να παραπέμψει την υπόθεση στο αρμόδιο Επαρχιακό Δικαστήριο.

Δ.      Η θέση του Δικαστηρίου.

Η θέση του Δικαστηρίου συγκλίνει με την εισήγηση της πλευράς των Καθ’ ων.  

Στο ερμηνευτικό άρθρο 2 του Νόμου, αναφέρεται ότι:

«

«ακίνητο» σημαίνει κτίριο υπό ή προς ενοικίαση για κατοικία ή κατάστημα που βρίσκεται μέσα στα όρια ελεγχόμενης περιοχής και συμπληρώθηκε μέχρι 31^η Δεκεμβρίου 1999·

»

Στην υπόθεση Φυσεντζίδης ν. Ν. K & C Snooker & Pool Entertainment Πολ. Έφ. 30/19 ημ. 1/6/2020, ECLI:CY:AD:2020:A171 το Ανώτατο Δικαστήριο, ερμηνεύοντας τον πιο πάνω ορισμό, αποφάσισε πως για τη στοιχειοθέτηση της παρούσας δικαιοδοσίας δεν αρκεί το υποστατικό να είχε συμπληρωθεί μέχρι τις 31/12/1999 αλλά θα πρέπει τότε να ήταν ενοικιασμένο ή να προσφερόταν προς ενοικίαση. Το σχετικό απόσπασμα της Φυσεντζίδης  έχει ως εξής:

«

Η διαφωνία του Εφεσείοντα με την πρωτόδικη απόφαση αφορά στην ερμηνεία του ακινήτου στο ερμηνευτικό άρθρο 2 του Νόμου, όπως αυτό τροποποιήθηκε με τον περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικό) (Αρ.2) Νόμο του 2001 (Ν.20(Ι)/2001) που προνοεί ότι: «"ακίνητο" σημαίνει κτίριο υπό ή προς ενοικίαση για κατοικία ή κατάστημα που βρίσκεται μέσα στα όρια ελεγχόμενης περιοχής και συμπληρώθηκε μέχρι την 31^η Δεκεμβρίου 1999».  Δεν αμφισβητούνται τα πρωτόδικα ευρήματα ότι το επίδικο κατάστημα βρισκόταν μέσα σε ελεγχόμενη περιοχή και ότι είχε συμπληρωθεί πριν από την 31.12.1999.  Αντίθετα όμως με την κατάληξη του Πρωτόδικου Δικαστηρίου η θέση του Εφεσείοντα ήταν πως για να εφαρμοζόταν ο νόμος του ενοικιοστασίου θα έπρεπε, κατά την 31.12.1999 το επίδικο υποστατικό να ήταν είτε υπό ενοικίαση είτε προς ενοικίαση για κατοικία ή κατάστημα. Δοθείσης δε της αναντίλεκτης θέσης του, την οποία και αποδέχτηκε το Πρωτόδικο Δικαστήριο, ότι κατά την 31.12.1999 το κατάστημα δεν ήταν ούτε ενοικιασμένο, ούτε προσφερόταν προς ενοικίαση, αφού το κατείχε και το χρησιμοποιούσε ο ίδιος ο Εφεσείοντας ιδιοκτήτης του, θα έπρεπε να είχε καταλήξει πως αυτό δεν ενέπιπτε εντός του ορισμού του άρθρου 2, κατ' ακολουθία ότι η περίπτωση δεν καλυπτόταν από το νόμο του ενοικιοστασίου και εν κατακλείδι ότι το Επαρχιακό Δικαστήριο Λάρνακας είχε δικαιοδοσία να εκδικάσει την αγωγή του. [….] 

Η ερμηνεία του Πρωτόδικου Δικαστηρίου δεν μας βρίσκει σύμφωνους. [….]

Διαπιστώνεται λοιπόν πως διαχρονικά για την εφαρμογή του νόμου του ενοικιοστασίου, που περιορίζει τα δικαιώματα του ιδιοκτήτη, η ενοικίαση ή διάθεση του ακινήτου προς ενοικίαση κατά τον χρόνο έναρξης της ισχύος των περιορισμών ήταν προϋπόθεση.

»

Υπενθυμίζεται ότι η δικαιοδοσία των Δικαστηρίων είναι ζήτημα δημόσιας τάξης,[3]  θέμα το οποίο ελέγχεται και αυτεπάγγελτα και ανεξαρτήτως εάν οι διάδικοι συμφωνούν ότι υφίσταται δικαιοδοσία. Επιπλέον, έχει ειδικώς αποφασισθεί, ότι το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων έχει καθήκον[4] να ελέγχει αυτόβουλα και αυτοδύναμα[5] τα σχετικά με τη δικαιοδοσία του ζητήματα. Όπως επιπροσθέτως τονίστηκε στην Κόσμος Λτδ ν. Φυλακτού Λτδ (1992) 1 Α.Α.Δ. 1086:

«

Ενέχει μεγάλη σημασία, σε υποθέσεις όπως η παρούσα, η προσαγωγή από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου συγκεκριμένης και πειστικής μαρτυρίας που να ικανοποιεί το Δικαστήριο ενώπιον του οποίου προσάγεται ότι συντρέχουν όλες οι προϋποθέσεις που ρητά καθορίζει η διάταξη την οποία ο ιδιοκτήτης επικαλείται για να ανακτήσει κατοχή του ακινήτου, εφόσο τότε μόνο το Δικαστήριο αποκτά δικαιοδοσία να εκδώσει διάταγμα για την ανάκτηση κατοχής ακινήτου που καλύπτεται από τις πρόνοιες του περί Ενοικιοστασίου Νόμου.

»

Συνακόλουθα, η Δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων δεν τεκμαίρεται μέχρις ότου να αποδειχθεί το αντίθετο, ως εσφαλμένα επιχειρηματολογούν οι συνήγοροι του Αιτητή. Εξάλλου, τα δικόγραφα δεν αποτελούν μαρτυρία. Όπως λέχθηκε στη ΝΙΝΟΣ Β. ΜΙΧΑΗΛΙΔΗΣ ΛΤΔ ν. Κ. Γ. Δρουσιώτη κ.α. (1995) 1 Α.Α.Δ 877:

«

Η αίτηση στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων περιέχει ισχυρισμούς, όπως τα δικογραφήματα στην αγωγή, οι οποίοι και πρέπει να αποδειχτούν στη δίκη με τα γνωστά αποδεικτικά μέσα, όπου δε είναι αναγκαίο δια ζώσης. 

»

Οι δε ισχυρισμοί του δικηγόρου του Αιτητή, ότι δήθεν ο πελάτης του απάντησε ως απάντησε, λόγω «ψυχολογικής πίεσης, άγχους, απώλειας μνήμης» και σύγχυσης, απορρίπτονται ως εκ των υστέρων σκέψεις που βρίσκονται σε ευθεία αντίθεση προς τη δικαστική αξιολόγηση της εν λόγω μαρτυρίας, η οποία αξιολόγηση, οδηγεί σε παντελώς διαφορετικό συμπέρασμα. Ο Αιτητής, κατά την αντεξέταση του, ήταν πλήρως συγκροτημένος και βρισκόταν σε ηρεμία. Η στάση, η συμπεριφορά του, ως επίσης και ο τρόπος με τον οποίο απαντούσε στις σχετικές κρίσιμες ερωτήσεις, ουδόλως φανέρωναν πρόσωπο που βρισκόταν είτε υπό ψυχολογική πίεση, είτε υπό άγχος, είτε ότι είχε απωλέσει τη μνήμη του. Οι δε απαντήσεις που έδωσε ήταν στην ουσία τους ξεκάθαρες, μη επιδεχόμενες οποιασδήποτε διαφορετικής ερμηνείας.

Πιο συγκεκριμένα, αρχικώς, αντεξεταζόμενος από τον δικηγόρο του Αιτητή, απάντησε: 

«

E.    Κύριε μάρτυς, τούτο το ακίνητο ο πρώτος ενοικιαστής που μπήκε μέσα ποιος ήταν;

A.    Είναι η Α. Γεωργίου restaurant είναι εγγεγραμμένη στο δικό σας γραφείο.

E.    Και πότε μπήκε αυτή η εταιρεία;

A.    Αυτή η εταιρεία μπήκε 10/12/2005.

»

Μέσω αυτής της απάντησης, απέκλεισε τη δικαιοδοσία του παρόντος Δικαστηρίου.

Το Δικαστήριο, θα μπορούσε να μην παρέμβει, αφού η απάντησή του ήταν σαφής.

Εντούτοις, επειδή, αφενός η διαδικασία στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων είναι διερευνητικού και εξεταστικού χαρακτήρα και αφετέρου, επειδή το Δικαστήριο τούτο έχει καθήκον, ως προαναφέρθηκε, να διασφαλίζει αυτοβούλως, τα της δικαιοδοσίας του, η Δικαστική παρέμβαση κρίθηκε επιβεβλημένη ακριβώς, για να διασφαλιστεί ο αποκλεισμός της όποιας τυχόν παρανόησης εκ μέρους του Αιτητή. Παρατίθεται αυτούσιο το σχετικό απόσπασμα όσων ακολούθησαν:

«

Δικαστήριο: Το συγκεκριμένo υποστατικό, πριν το 2005, δεν ενοικιαζόταν από κάποιον άλλον;

Μάρτυρας: Από την ενοικιάστρια εταιρεία Α. Γεωργίου restaurant.

Δικαστήριο: Ο πρώτος ενοικιαστής του υποστατικού, το συγκεκριμένo, ενοικιαζόταν από κάποιον άλλον, πριν την εταιρεία Γεωργίου;

Μάρτυρας: Το λειτουργούσα εγώ το εστιατόριο το '95 ήμουν και ο ιδιοκτήτης, όχι ήταν η μητέρα μου, μας μεταβίβασε το πιστοποιητικό εγγραφής της ακίνητης ιδιοκτησίας περί τον 4ο του '17.

Δικαστήριο: Το υποστατικό αυτό πότε κτίστηκε περίπου;

Μάρτυρας: Περίπου με τις αλλαγές χρήσης από 2 καταστήματα σε εστιατόριο ήταν το '92, το '95.

Δικαστήριο: Και ποιος το αξιοποιούσε;

Μάρτυρας: Εγώ το λειτουργούσα αλλά ήταν της μητέρας μου, οικογενειακή επιχείρηση. Μετά η μητέρα μας το '97‑‑

Δικαστήριο: Άρα από την αρχή της λειτουργίας του υποστατικού ήταν μια οικογενειακή επιχείρηση;

Μάρτυρας: Μάλιστα, το λειτουργούσα εγώ.

Δικαστήριο: Και συνεχίζατε να το λειτουργείτε έως πότε;

Μάρτυρας: Ως το '98.

Ο Κος Α. Γιωρκάτζης συνεχίζει:

E.         Και δεν πληρώνετε επειδή ήταν δικό σας ενοίκιο;

A.         Δεν πλήρωνα αφού μετά το '97 έγινα ιδιοκτήτης για 1 χρόνο του υποστατικού αφού ήταν οικογενειακή επιχείρηση, ήταν γραμμένο πάνω στη μητέρα μας το τεμάχιο 72.

Δικαστήριο: Και μετά το ενοικιάσατε σε ποιον;

Μάρτυρας: Παρέμεινε σαν βοηθητική αποθήκη μέχρι τις 9/10.

Δικαστήριο: Έως το '98 μας είπατε ήταν μια οικογενειακή επιχείρηση, από το '98 τι έγινε;

Μάρτυρας: Παρέμεινε κλειστό. Επειδή στον πρώτο όροφο κτίζονταν δύο διαμέρισματα, το χρησιμοποιούσα σαν αποθήκη.

Δικαστήριο: Και πότε ενοικιάστηκε για πρώτη φορά; Το 2008;

Μάρτυρας: Όπως προανέφερα έμεινε κλειστό μέχρι τις 9/10 του 2005.

Δικαστήριο: Με αυτά που μας έχετε δηλώσει, έως το '98 το αξιοποιούσατε εσείς, οικογενειακά, αλλά από το '98 μέχρι το 2005 παρέμεινε κλειστό.

Μάρτυρας: Ναι.

Δικαστήριο προς συνηγόρους: Με αυτά τα δεδομένα, κύριοι, έχω δικαιοδοσία;

Κος Α. Γιωρκάτζης: Δεν έχετε δικαιοδοσία κύριε Πρόεδρε.

Κος Δημητριάδης: Θα ήθελα ένα διάλειμμα διότι εγώ τα στοιχεία που είχα ήταν άλλα.

»

Όπως προκύπτει από τα πιο πάνω διαμειφθέντα, ενώ το Δικαστήριο, μέσω διαδοχικών ερωτήσεων, έδωσε στον Αιτητή αντίστοιχες ευκαιρίες για να διασαφηνίσει ή να αναθεωρήσει την αρχική του δήλωση, εκείνος, μέσω κάθε επόμενης απάντησής του, όχι μόνο επέμεινε στην αρχική του δήλωση, αλλά την ενίσχυε περισσότερο. Αποτέλεσμα όλων όσων ο Αιτητής ανέφερε, είναι ότι δεν υπάρχει ίχνος μαρτυρίας που να υποστηρίζει ότι το επίδικο Υποστατικό, είτε ενοικιαζόταν, είτε είχε προσφερθεί προς ενοικίαση, έως το έτος 2000, τουναντίον οδηγεί στο αντίθετο συμπέρασμα.  

Συνεπακόλουθα, αποτελεί οριστικό δικαστικό εύρημα, ότι το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων στερείται δικαιοδοσίας για να επιληφθεί της παρούσας αίτησης, επειδή  το υποστατικό δεν είναι «ακίνητο» εν τη έννοια του άρθρου 2 του περί Ενοικιοστασίου  Νόμου και ειδικότερα επειδή απουσιάζει η προϋπόθεση αυτό να ενοικιαζόταν ή να προσφερόταν προς ενοικίαση έως το 2000, κατ’ εφαρμογή των λεχθέντων στη Φυσεντζίδης (ανωτέρω).

Συνεπεία της προαναφερθείσας καταλυτικής διαπίστωσης, δεν ενδείκνυται[6] οποιαδήποτε περαιτέρω ουσιαστική ενασχόληση του παρόντος Δικαστηρίου, με την ουσία της υπόθεσης. 

Ε.      Κατάληξη.

Ως εκ των ανωτέρω, σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 64(Α) εδάφιο 2 του περί Δικαστηρίων Νόμου (Ν.14/60), με τη σύμφωνη γνώμη των παρέδρων, η διαδικασία ενώπιον του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων Λεμεσού – Πάφου, τμήματος Λεμεσού, διακόπτεται και η παρούσα υπόθεση παραπέμπεται προς εκδίκαση στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού, το οποίο διαπιστώνεται ότι έχει δικαιοδοσία για να επιληφθεί της υπόθεσης.

Δίδονται συναφώς οδηγίες στη Γραμματεία για να προβεί στις σχετικές ενέργειες για την άμεση παραπομπή της παρούσας υπόθεσης.

Τα έξοδα της διαδικασίας ενώπιον του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων, ακολουθούν το αποτέλεσμα και επιδικάζονται υπέρ των Καθ’ ων η Αίτηση,[7] όπως αυτά υπολογισθούν από τη Γραμματέα του Δικαστηρίου και εγκριθούν από το Δικαστήριο.

 

(Υπ.)………………………………………….

         Γ. Χρ. Παγιάσης

Πρόεδρος

 

 (Υπ.)…………………………                                        (Υπ.)………………………………

                 Α. Γεωργίου                                                                   Π. Χαραλάμπους  

                  Πάρεδρος                                                                           Πάρεδρος

 

 

Πιστόν Αντίγραφον

Πρωτοκολλητής