Αριθμός 808/2026

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Α2' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Γεώργιο Σχοινοχωρίτη, Προεδρεύοντα Αρεοπαγίτη, λόγω κωλύματος της Αντιπροέδρου του Αρείου Πάγου και του αρχαιοτέρου της σύνθεσης Αρεοπαγίτη, Κορνηλία Πανούτσου, Μιχαήλ Αποστολάκη, Ιωάννη Αποστολόπουλο και Ευαγγελία Γίτση - Εισηγήτρια, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 26 Μαΐου 2025, με την παρουσία και του γραμματέα Ιωάννη Ποντίκη, για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:

Των αναιρεσειόντων: 1) Η. Ρ. του Δ., κατοίκου ... και 2) Ι. συζύγου Η. Ρ., κατοίκου ..., οι οποίοι εκπροσωπήθηκαν από την πληρεξούσια δικηγόρο τους Ειρήνη-Δέσποινα Γιαννοπούλου, με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 του Κ.Πολ.Δ.

Των αναιρεσίβλητων: 1) Κ. Θ. του Γ., κατοίκου ..., 2) Δ. συζύγου Κ. Θ., κατοίκου ... και 3) υπό εκκαθάρισης ομόρρυθμης εταιρείας με την επωνυμία "…" που εδρεύει στο Δήμο Ναυπάκτου και εκπροσωπείται νόμιμα, οι οποίοι άπαντες εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Φώτιο Στρανομίτη, με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 του Κ.Πολ.Δ.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από …2017 αγωγή των ήδη αναιρεσίβλητων, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Μεσολογγίου. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 12/2021 του ίδιου Δικαστηρίου και 53/2023 του Τριμελούς Εφετείου Δυτικής Στερεάς Ελλάδας. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητούν οι αναιρεσείοντες με την από …2024 αίτησή τους.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

1. Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 68, 556 και 558 ΚΠολΔ, συνάγεται ότι η αίτηση αναίρεσης απευθύνεται κατά των νικησάντων διαδίκων, αντιδίκων του αναιρεσείοντος ή των καθολικών διαδόχων ή κληρονόμων τους ως προς τους οποίους, με βάση τις επικαλούμενες αναιρετικές πλημμέλειες, είναι δυνατή η αναίρεση της προσβαλλόμενης απόφασης.

Περαιτέρω, κατά το άρθρο 577 ΚΠολΔ το δικαστήριο πρώτα συζητεί για το παραδεκτό της αναίρεσης (παρ.1). Αν η αναίρεση δεν ασκήθηκε νόμιμα ή αν λείπει κάποια προϋπόθεση για να είναι παραδεκτή, ο Άρειος Πάγος την απορρίπτει και αυτεπαγγέλτως (παρ.2). Από τις διατάξεις αυτές συνάγεται ότι κατά πρώτον ο Άρειος Πάγος εξετάζει τη συνδρομή των διαδικαστικών προϋποθέσεων άσκησης της αίτησης αναίρεσης μεταξύ των οποίων και την παθητική νομιμοποίηση (ΚΠολΔ 558) και αν λείπει κάποια απ' αυτές απορρίπτει την αίτηση και αυτεπαγγέλτως ως απαράδεκτη. (ΑΠ 506/2021, ΑΠ 1369/2019].

Στην προκειμένη περίπτωση, όπως προκύπτει από την παραδεκτή κατ' άρθρο 561 παρ 2 ΚΠολΔ επισκόπηση της προσβαλλόμενης με αριθμό 53/2023 απόφασης του Τριμελούς Εφετείου Δυτικής Στερεάς Ελλάδος, η ασκηθείσα από τους εκκαλούντες ήδη δυο πρώτους αναιρεσίβλητους έφεση Κ. Θ. , Δ. Θ. και της υπό εκκαθάριση ομόρρυθμης εταιρείας με την επωνυμία '…' κατά των εφεσιβλήτων ήδη αναιρεσειόντων Η. Ρ. και Ι. συζ. Η. Ρ., έγινε τυπικά και κατ' ουσίαν δεκτή ως προς τους δυο πρώτους εκκαλούντες ήδη αναιρεσίβλητους και απερρίφθη ως απαράδεκτη ως προς την τρίτη εκκαλούσα ήδη τρίτη αναιρεσίβλητη υπό εκκαθάριση ομόρρυθμη εταιρεία. Ενόψει δε του ότι η υπό κρίση αίτηση για αναίρεση της ανωτέρω προσβαλλόμενης απόφασης των δυο ηττηθέντων εφεσιβλήτων ήδη αναιρεσειόντων [Η. και Ι. Ρ.] απευθύνεται και κατά της μη νικήσασας εκκαλούσας ήδη τρίτης αναιρεσίβλητης υπό εκκαθάριση ομόρρυθμης εταιρείας με την επωνυμία '…', πρέπει [η αίτηση] ως προς αυτήν να απορριφθεί ως απαράδεκτη.

2. Από το συνδυασμό των άρθρων 513 και 681 ΑΚ συνάγεται ότι σύμβαση αντιπαροχής είναι εκείνη με την οποία ο κύριος του οικοπέδου, ο "οικοπεδούχος", συμφωνεί με έναν επιχειρηματία κατασκευαστή οικοδομών, τον "εργολάβο", με ευθύνη και δαπάνες του τελευταίου, την ανέγερση στο οικόπεδο του είτε πολυώροφης οικοδομής που θα διέπεται από τους κανόνες της οριζόντιας ιδιοκτησίας (1002 και 1117, ν. 3741/1929), είτε περισσότερων αυτοτελών κτισμάτων, που θα διέπονται από τους κανόνες της κάθετης ιδιοκτησίας (ν.δ. 1024/1971) σε συνδυασμό ενδεχομένως και με τους κανόνες της οριζόντιας ιδιοκτησίας (για ορισμένα από τα αυτοτελή κτίσματα, όπου συνίσταται τόσο κάθετη όσο και οριζόντια ιδιοκτησία). Η παροχή του οικοπεδούχου συνίσταται στην υποχρέωση να μεταβιβάσει στον εργολάβο ή - όπως κατά κανόνα συνομολογείται - σε τρίτα πρόσωπα που υποδεικνύονται από τον εργολάβο, ανάλογα με την πρόοδο των οικοδομικών εργασιών, ποσοστά εξ αδιαιρέτου του οικοπέδου με τις αντίστοιχες οριζόντιες ιδιοκτησίες. Η παροχή του εργολάβου συνίσταται στην εκτέλεση του έργου, στο οποίο ο οικοπεδούχος διατηρεί την κυριότητα των υπόλοιπων εξ αδιαιρέτου ποσοστών επί του οικοπέδου με τις αντίστοιχες οριζόντιες ιδιοκτησίες. Ο εργολάβος παρέχει επίσης τα απαραίτητα για την κατασκευή υλικά, αναλαμβάνει διάφορες άλλες δευτερεύουσες υποχρεώσεις (όπως τα έξοδα της σύμβασης, τους φόρους, την έξωση και την τυχόν αποζημίωση των μισθωτών), και συχνά την πληρωμή χρηματικού ποσού στον οικοπεδούχο, ενώ παίρνει και τα υλικά από την κατεδάφιση. Από τα παραπάνω προκύπτει ότι βασικό στοιχείο της σύμβασης αυτής, που τη διαφοροποιεί από τις συνήθεις συμβάσεις έργου, είναι το γεγονός ότι η αμοιβή του εργολάβου δεν είναι χρηματική αλλά συνίσταται στη μεταβίβαση κατά κυριότητα εκ μέρους του οικοπεδούχου στον εργολάβο (ή σε τρίτα πρόσωπα που θα υποδείξει ο εργολάβος) ποσοστών εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου, τα οποία αναλογούν σε ορισμένα από τα διαμερίσματα που θα οικοδομηθούν στην ανεγειρόμενη οικοδομή. Η παροχή του εργοδότη - οικοπεδούχου στη σύμβαση κατασκευής οικοδομής με αντιπαροχή συνίσταται στην καταβολή στον εργολάβο - ή συνηθέστερα σε τρίτους που υποδεικνύει ο εργολάβος - της "συμφωνημένης αμοιβής". Η ιδιαιτερότητα όμως της παροχής αυτής είναι ότι πρόκειται για αμοιβή σε είδος, συνίσταται δηλαδή στην υπόσχεση μεταβίβασης στον εργολάβο ή σε τρίτους υποδεικνυόμενους από αυτόν ορισμένων ποσοστών εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου και των αντίστοιχων οριζόντιων ιδιοκτησιών. Η αναλαμβανόμενη αυτή από την πλευρά του οικοπεδούχου υποχρέωση για μεταβίβαση ποσοστών εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου αποτελεί τυπική παροχή της σύμβασης πώλησης. Η σχέση μεταξύ του εργολάβου και του τρίτου αγοραστή ιδρύεται με ενοχική σύμβαση, βάσει της οποίας ο πρώτος αναλαμβάνει την υποχρέωση να μεταβιβάσει στον δεύτερο ποσοστό του ακινήτου στο οποίο θα κατασκευάσει την οικοδομή, το οποίο αντιστοιχεί σε αυτοτελή διηρημένη (οριζόντια ή κάθετη) ιδιοκτησία, καίτοι αυτό ανήκει σε τρίτο, δηλαδή στον οικοπεδούχο, και επί του οποίου αυτός δεν έχει κυριότητα Ο εργολάβος, λοιπόν, σύμφωνα και με τις ειδικότερες συμφωνίες του εργολαβικού και της συστατικής πράξης οροφοκτησίας, επιλέγει τον αγοραστή (γιατί κατά κανόνα η μεταβίβαση γίνεται με πώληση, χωρίς να αποκλείεται να γίνει και με δωρεά, με γονική παροχή ή με άλλη ανταλλακτική σύμβαση), συμφωνεί το τίμημα και τους ειδικότερους άλλους όρους της πώλησης και καλεί τον οικοπεδούχο να συμπράξει και να μεταβιβάσει - αντί σ' αυτόν - στον τρίτο αγοραστή τα ποσοστά του οικοπέδου που αντιστοιχούν στο διαμέρισμα που ο εργολάβος πωλεί στον αγοραστή και τα οποία αποτελούν το εργολαβικό του αντάλλαγμα. Έτσι εμφανίζονται κατά την κατάρτιση της πώλησης: α) ο οικοπεδούχος, όχι σαν πωλητής, αλλά για να εκπληρώσει την υποχρέωση που έχει αναλάβει απέναντι στον εργολάβο να μεταβιβάσει στον αγοραστή σαν τρίτο που υπέδειξε ο εργολάβος, τα ποσοστά εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου, που αντιστοιχούν στη διηρημένη ιδιοκτησία που πουλάει ο εργολάβος, β) ο εργολάβος σαν πωλητής της διηρημένης ιδιοκτησίας, ο οποίος επιλέγει τον αγοραστή, συμφωνεί μαζί του το ύψος του τιμήματος και όλους τους ειδικότερους όρους της πώλησης και βέβαια λαμβάνει και το τίμημα, και γ) ο αγοραστής, στον οποίο ο οικοπεδούχος μεταβιβάζει τα ποσοστά του οικοπέδου που αντιστοιχούν στη διηρημένη ιδιοκτησία που αγοράζει από τον εργολάβο, στον οποίο και καταβάλλει το τίμημα. Με την κατάρτιση της παραπάνω πώλησης, με μια ενιαία σύμβαση και ο οικοπεδούχος εκπληρώνει τη συμβατική του υποχρέωση προς τον εργολάβο και ο εργολάβος εκπληρώνει σύμφωνα με το άρθρο 516 ΑΚ, όλες τις συμβατικές του υποχρεώσεις προς τον αγοραστή. Έτσι καταρτίζεται ενιαία σύμβαση με την οποία ο εργολάβος πωλεί (ή δωρίζει ή παρέχει ως γονέας ή ανταλλάσσει κ.λ.π.) το εργολαβικό του αντάλλαγμα στον τρίτο αγοραστή (ή δωρεοδόχο κ.λ.π.) και ο οικοπεδούχος συναινεί και μεταβιβάζει την αμοιβή που οφείλει σε είδος στον εργοδότη, απευθείας στον τρίτο.

Συνεπώς, πωλητής των διαμερισμάτων που αποτελούν το εργολαβικό αντάλλαγμα είναι ο εργολάβος και όχι ο οικοπεδούχος, που είναι κύριος του όλου οικοπέδου και συνεπώς και κύριος των πωλούμενων διηρημένων ιδιοκτησιών. Βέβαια ο εργολάβος ως μη κύριος δεν μπορεί να μεταβιβάσει κάτι που δεν έχει. Από το συνδυασμό, όμως, των άρθρων ΑΚ 513, 238, 239, 362 επ., 365 και 1033 προκύπτει ότι αυτή και μόνη η έλλειψη κυριότητας του πωλητή επί του πωλούμενου ακινήτου κατά τη σύναψη της πώλησης ή την με οιαδήποτε άλλη αιτία μεταβίβαση ξένου ακινήτου δεν έχει ως συνέπεια την ακυρότητα της σύμβασης. Η έλλειψη αυτή κυριότητας αποτελεί νομικό ελάττωμα και ο αγοραστής δεν αποκτά κυριότητα στο ακίνητο. Εντούτοις, παρά την έλλειψη κυριότητας του μεταβιβάζοντος, επέρχεται η μεταβίβαση αυτής, όταν η διάθεση παρά μη δικαιούχου γίνει με τη συναίνεση του δικαιούχου (ΑΚ 239 § 1).

Συνεπώς, στη σύμβαση πώλησης διηρημένης ιδιοκτησίας που αποτελεί μέρος του εργολαβικού ανταλλάγματος από τον εργολάβο σε τρίτο αγοραστή, ο παριστάμενος και συμπράττων στο συμβόλαιο, καθ' όλο το περιεχόμενο του, οικοπεδούχος συναινεί στη διάθεση από τον μη δικαιούχο και άρα επιφέρει την ισχυροποίησή της, δυνάμει της ΑΚ 239. Με συναίνεση και σύμπραξη του κατά την ανωτέρω διάταξη οικοπεδούχων, ο εργολάβος μπορεί έγκυρα να πωλήσει στον τρίτο αγοραστή το εργολαβικό του αντάλλαγμα. Η σύμπραξη και συνυπογραφή του συνόλου του κειμένου του μεταβιβαστικού συμβολαίου από τον οικοπεδούχο δεν μπορεί, κατά την καλή πίστη και τις αντιλήψεις του οποιουδήποτε συνετού συναλλασσόμενου (ΑΚ 200), παρά να σημαίνει ότι ο οικοπεδούχος ήταν σύμφωνος με το περιεχόμενο του συμβολαίου, άρα και με τις δικαιοπρακτικές δηλώσεις του εργολάβου. Ενοχική σύμβαση ανάμεσα στον οικοπεδούχο και τον τρίτο αγοραστή δεν υπάρχει, αφού ο τρίτος δεν είναι αντισυμβαλλόμενος του οικοπεδούχου. Υπάρχει όμως έννομη σχέση, δυνάμει της οποίας ο οικοπεδούχος αναλαμβάνει την υποχρέωση να μεταβιβάσει ποσοστά εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου με την αντίστοιχη διηρημένη ιδιοκτησία στον τρίτο χωρίς όμως να συμβάλλεται με αυτόν αλλά με τον εργολάβο, ο οποίος και υποδεικνύει τον τρίτο στον οικοπεδούχο.

Περαιτέρω σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 202 ΑΚ, "αν με τη δικαιοπραξία εξαρτήθηκε η ανατροπή των αποτελεσμάτων της από γεγονός μελλοντικό και αβέβαιο (αίρεση διαλυτική), μόλις συμβεί το γεγονός αυτό παύει η ενέργεια της δικαιοπραξίας και επανέρχεται αυτοδικαίως η προηγούμενη κατάσταση". Ενόψει της εν λόγω διάταξης, ο διαλυτικός όρος, ο οποίος περιέχεται στη σύμβαση πώλησης και μεταβίβασης της κυριότητας ακινήτου και σύμφωνα με τον οποίο, σε περίπτωση που ο αγοραστής, ο οποίος ανέλαβε την υποχρέωση για ορισμένη, εντός τακτής προθεσμίας, ενέργεια, που μπορεί να συνίσταται και στην καταβολή του πιστωθέντος τιμήματος, δεν προέβη στην εκπλήρωση αυτής, θα εκπίπτει από κάθε δικαίωμά του που απορρέει από την πώληση και το πωληθέν θα καθίσταται αναγόραστο και θα επιστρέφεται χωρίς άλλη διατύπωση στην κυριότητα του πωλητή, αποτελεί αναμφίβολα παρεμβολή στη σύμβαση διαλυτικής αίρεσης, υπό την οποία τελεί τόσο η κατά το άρθρο 1033 ΑΚ συμφωνία για τη μεταβίβαση της κυριότητας, όσο και η ενοχική δικαιοπραξία της πώλησης, η οποία συνιστά, κατά την παραπάνω διάταξη, τη νόμιμη αιτία της μεταβίβασης. Όταν δε η διαλυτική αυτή αίρεση πληρωθεί, διότι παρήλθε άπρακτη η προθεσμία, εντός της οποίας όφειλε να ενεργήσει ο αγοραστής, τότε, κατά τη βούληση των μερών, που σαφώς εκφράστηκε και είναι σύμφωνη με τα οριζόμενα στην προεκτεθείσα διάταξη του άρθρου 202 ΑΚ, ανατρέπεται η όλη σύμβαση τόσο κατά την ενοχική όσο και κατά την εμπράγματη ενέργειά της, υπό την έννοια ότι παύει αυτή να ισχύει με την επέλευση του αιρετικού γεγονότος και επανέρχεται αυτοδικαίως η προηγούμενη κατάσταση, άρα και η κυριότητα στον πωλητή, χωρίς να απαιτείται οποιαδήποτε άλλη ενέργειά του, ενώ ο αγοραστής εκπίπτει από τα δικαιώματά του από τη σύμβαση πώλησης (ΑΠ 1361/2017, ΑΠ 389/2017).

Σε περίπτωση δε ύπαρξης αμφισβήτησης σχετικά με την πλήρωση ή μη της διαλυτικής αίρεσης, είναι παραδεκτή η άσκηση της κατ' άρθρο 70 ΚΠολΔ αναγνωριστικής αγωγής.

Εξάλλου η νομιμοποίηση των διαδίκων είναι η εξουσία διεξαγωγής συγκεκριμένης δίκης για συγκεκριμένη έννομη σχέση, που καθορίζεται, κατά κανόνα, ως προς το αντικείμενο και τους φορείς της (δικαιούχο και υπόχρεο), από το ουσιαστικό δίκαιο. Από τη διάταξη αυτήν προκύπτει ότι ενεργητικά μεν, νομιμοποιείται να ζητήσει έννομη προστασία ο ισχυριζόμενος ότι είναι δικαιούχος του επίδικου δικαιώματος, παθητικά δε, εκείνος ο οποίος κατά τους ισχυρισμούς του ενάγοντος μετέχει στην επίδικη έννομη σχέση. Δηλαδή, για τη νομιμοποίηση αρκεί μόνον ο ισχυρισμός του ενάγοντος ότι αυτός και ο εναγόμενος είναι τα υποκείμενα της επίδικης έννομης σχέσης, χωρίς κατ' αρχήν, να ασκεί έννομη επιρροή αν ο ισχυρισμός αυτός είναι αληθής. Η έλλειψη, άλλωστε, νομιμοποίησης εξετάζεται και αυτεπάγγελτα από το δικαστήριο και έχει ως συνέπεια την απόρριψη της αγωγής, ως απαράδεκτης, για έλλειψη διαδικαστικής προϋπόθεσης της δίκης. Αποτελεί δηλαδή, η νομιμοποίηση σύμφωνα με το άρθρο 68 ΚΠολΔ, ουσιαστική προϋπόθεση για την παροχή δικαστικής προστασίας, η συνδρομή της οποίας ερευνάται αυτεπαγγέλτως από το δικαστήριο σε κάθε στάση της δίκης με ελεύθερη απόδειξη, έτσι ώστε, η εσφαλμένη κρίση του δικαστηρίου της ουσίας, το οποίο επιλαμβάνεται της αγωγής, ως προς τη νομιμοποίηση (ή μη) του ενάγοντος ή του εναγόμενου να ιδρύει την παραβίαση από αυτό (δικαστήριο της ουσίας) κανόνα του ουσιαστικού δικαίου Συνεπώς, η εσφαλμένη κρίση του δικαστηρίου ότι συντρέχει ή όχι η προϋπόθεση αυτή ιδρύει τον αναιρετικό λόγο από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ [ΟλΑΠ 25/2008, ΟλΑΠ 18/2005, ΑΠ 76/2024, ΑΠ 369/2021].

Στην προκειμένη περίπτωση με το δεύτερο λόγο αναίρεσης οι αναιρεσείοντες ψέγουν την προσβαλλομένη, ότι υπέπεσε στην πλημμέλεια κατ' ορθή νοηματική εκτίμηση από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ, εφόσον προβάλλεται ισχυρισμός για έλλειψη ενεργητικής νομιμοποίησης των δυο πρώτων εναγόμενων, ήδη πρώτου και δευτέρας των αναιρεσιβλήτων, έστω και αν από τον αναιρεσείοντα γίνεται εσφαλμένως επίκληση της διάταξης του άρθρου 559 αριθ. 14 του ΚΠολΔ, αφού ο Άρειος Πάγος υπάγει αυτεπαγγέλτως τα περιστατικά που περιέχονται στο αναιρετήριο στον προσήκοντα λόγο αναίρεσης, ΑΠ 127/2006], που συνίσταται στην εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή των ουσιαστικού δικαίου διατάξεων των άρθρων 68 ΚΠολΔ και 1033, 202 ΑΚ.

Στην προκειμένη περίπτωση από την παραδεκτή κατ' άρθρο 561 παρ 2 ΚΠολΔ επισκόπηση του δικογράφου της αγωγής του πρώτου και δευτέρου των εναγόντων και ήδη αναιρεσίβλητων , αναφέρονται ακόλουθα: Με την από …2017 και με αρ. εκθ. κατ. …/2017 αγωγή που άσκησαν οι ενάγοντες ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Μεσολογγίου ισχυρίστηκαν ότι οι δυο πρώτοι αυτών, είναι συγκύριοι, κατά τα αναφερόμενα στην αγωγή ποσοστά, ενός οικοπέδου, έκτασης 1.175,55 τ.μ., που βρίσκεται στη θέση "…", εντός του οικισμού … της Τοπικής Κοινότητας … της Δημοτικής Ενότητας … του Δήμου … , το οποίο περιήλθε σ' αυτούς δυνάμει του υπ' αριθμ. …1981 διανεμητηρίου συμβολαίου του συμβολαιογράφου Ναυπάκτου, Νικολάου Παπαναστασόπουλου, νόμιμα μεταγεγραμμένου στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Ναυπάκτου. Ότι δυνάμει του υπ' αριθμ. …2003 προσυμφώνου και εργολαβικού συμβολαίου του Συμβολαιογράφου Ναυπάκτου, Αθανασίου Κων. Γουργουλέτη, με τους ειδικότερους όρους και συμφωνίες που αναφέρονται σ' αυτό, οι δύο πρώτοι εξ αυτών ανέθεσαν στην τρίτη ενάγουσα ομόρρυθμη εταιρία με την επωνυμία "…", ήδη τελούσα σε εκκαθάριση, να ανεγείρει, με δαπάνες της, στο πιο πάνω οικόπεδο τους διώροφη με υπόγειο οικοδομή, σύμφωνα με το σύστημα της οροφοκτησίας και ότι αυτή ανέλαβε την κατασκευή της εν λόγω οικοδομής. Ότι με το παραπάνω προσύμφωνο και εργολαβικό συμβόλαιο συμφωνήθηκε να περιέλθουν, κατά πλήρη κυριότητα, νομή και κατοχή, στους δύο πρώτους των εναγόντων και δη στον πρώτο εξ αυτών κατά ποσοστό 6/7 εξ αδιαιρέτου και στην δεύτερη εξ αυτών κατά ποσοστό 1/7 εξ αδιαιρέτου, οι διαιρεμένες ιδιοκτησίες της οικοδομής στις οποίες ανήκουν και αντιστοιχούν συνολικά τα ποσοστά που παρακράτησαν για τον σκοπό αυτό, ανερχόμενα σε 301/1000 εξ αδιαιρέτου, ενώ ανέλαβαν την υποχρέωση οι δύο πρώτοι των εναγόντων να μεταβιβάσουν ελεύθερα από κάθε νομικό ελάττωμα και δικαίωμα τρίτου τα υπόλοιπα 699/1000 εξ αδιαιρέτου του οικοπέδου αυτού, κατά πλήρη κυριότητα, νομή και κατοχή στην τρίτη ενάγουσα, εργολήπτρια εταιρία ή σε τρίτα πρόσωπα που θα υποδείξει αυτή, μαζί με τις διαιρεμένες ιδιοκτησίες της οικοδομής που ανήκουν και αντιστοιχούν σ' αυτά, ως αντάλλαγμα για την από την εργολήπτρια εταιρία κατασκευή των διαιρεμένων ιδιοκτησιών της οικοδομής, που περιήλθαν στους δύο πρώτους των εναγόντων. Ότι, στη συνέχεια, με το υπ' αριθμ. …2004 συμβόλαιο του Συμβολαιογράφου Ναυπάκτου, Αθανασίου Γουργουλέτη, που μεταγράφτηκε νόμιμα στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Ναυπάκτου, οι δύο πρώτοι των εναγόντων με τη σύμπραξη και τη συναίνεση και της τρίτης ενάγουσας ως άνω εργολήπτριας εταιρίας, προέβησαν με κοινή συμφωνία στη σύνταξη της πράξης σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών για να προσδιορισθούν οι διαιρεμένες αυτοτελείς και ανεξάρτητες οριζόντιες ιδιοκτησίες στην οικοδομή, με τις αναλογίες τους στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη, ενώ με το υπ' αριθμ. …2009 συμβόλαιο του Συμβολαιογράφου Ναυπάκτου, Αθανασίου Γουργουλέτη, που μεταγράφτηκε νόμιμα στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Ναυπάκτου, προέβησαν στην τροποποίηση της παραπάνω πράξης σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών. Ότι σύμφωνα με τα προαναφερόμενα συμβόλαια καθορίστηκε ότι μεταξύ των χωριστών οριζοντίων ιδιοκτησιών, που περιέρχονται στην τρίτη ενάγουσα εργολήπτρια εταιρία ή σε τρίτους, που αυτή θα υποδείξει, περιλαμβάνονται: 1) η με στοιχείο ΥΨΙΛΟΝ ΤΡΙΑ (Υ-3) οριζόντια ιδιοκτησία (αποθήκη) του υπογείου, εμβαδού 50,95 τ.μ., με ποσοστό συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο 12/1000 εξ αδιαιρέτου και 2) η με στοιχείο ΑΛΦΑ ΔΥΟ (Α-2) ανατολική οριζόντια ιδιοκτησία (διαμέρισμα) του πρώτου πάνω από το ισόγειο ορόφου, εμβαδού 88,575 τ.μ., με ποσοστό συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο 221/1000 εξ αδιαιρέτου. Ότι ακολούθως, δυνάμει του υπ' αριθμ. …2011 πωλητηρίου συμβολαίου του Συμβολαιογράφου Ναυπάκτου, Αθανασίου Γουργουλέτη, οι δυο πρώτοι των εναγόντων, σε μερική εκτέλεση των από το παραπάνω προσύμφωνο και εργολαβικό υποχρεώσεών τους, τα 233/1000 εξ αδιαιρέτου του οικοπέδου, στο οποίο κτίσθηκε η οικοδομή, από εκείνα που υποσχέθηκαν να μεταβιβάσουν στην τρίτη ενάγουσα εργολήπτρια εταιρία ως εργολαβικό αντάλλαγμα, που αντιστοιχούν στην Υ-3 αποθήκη του υπογείου και στην Α-2 οριζόντια ιδιοκτησία (διαμέρισμα) του πρώτου πάνω από το ισόγειο ορόφου, καθώς και αυτές τις οριζόντιες ιδιοκτησίες (αποθήκη και διαμέρισμα) και η εργολήπτρια εταιρία ως δικαιούχος εξ ενοχής των κτισμάτων των οριζόντιων ιδιοκτησιών, πώλησαν και μεταβίβασαν κατά πλήρη και αποκλειστική κυριότητα, νομή και κατοχή στους εναγόμενους, κατά ποσοστό 1/2 εξ αδιαιρέτου σε καθένα από αυτούς, με τίμημα που συμφωνήθηκε μεταξύ της εργολήπτριας και των εναγομένων - αγοραστών, ανερχόμενο στο ποσό των 110.000 ευρώ. Ότι το παραπάνω τίμημα οι οικοπεδούχοι παρήγγειλαν στους εναγομένους να το καταβάλουν ολόκληρο στην τρίτη ενάγουσα εργολήπτρια εταιρεία, που δικαιούταν να το πληρωθεί, κατά το προσύμφωνο και εργολαβικό συμβόλαιο. Ότι το τίμημα πιστώθηκε σε 55 συνεχείς άτοκες μηνιαίες δόσεις, ποσού 2.000 ευρώ της καθεμίας εξ αυτών, από τις οποίες η πρώτη δόση θα καταβαλλόταν στις 25-9-2011 και καθεμία από τις επόμενες στις 25 του μηνός από τους αμέσως επόμενους μήνες, συνεχώς μέχρι εξοφλήσεως. Ότι περαιτέρω συμφωνήθηκε η εξόφληση των δόσεων να αποδεικνύεται αποκλειστικά και μόνο από έγγραφη απόδειξη της εργολήπτριας εταιρίας ή γραμμάτιο του Ταμείου Παρακαταθηκών και Δανείων, σε περίπτωση υπερημερίας της ή αδυναμίας της για οποιονδήποτε λόγο να , δώσει απόδειξη, ή απόδειξη του Ταχυδρομικού Ταμιευτηρίου περί κατάθεσης της αντίστοιχης δόσης στον λογαριασμό που διατηρεί ο εκπρόσωπος και διαχειριστής της άνω εταιρείας στο Ταχυδρομικό Ταμιευτήριο. Ότι στο ανωτέρω πωλητήριο συμβόλαιο τέθηκε ο όρος - διαλυτική αίρεση, σύμφωνα με την οποία η μη εξόφληση τριών συνεχόμενων δόσεων από το ανωτέρω πιστωθέν τίμημα θα συνεπαγόταν την ανατροπή της σύμβασης πώλησης και μεταβίβασης των ανωτέρω ακινήτων. Ότι, ενώ οι εναγόμενοι παρέλαβαν τα ανωτέρω ακίνητα και κάνουν χρήση αυτών έως και σήμερα, έπαυσαν από τον Νοέμβριο του 2012 να καταβάλουν τις ανωτέρω συμφωνηθείσες μηνιαίες δόσεις και συνολικά δεν έχουν καταβάλει 41 δόσεις, που ανέρχονται στο ποσό των 82.000 ευρώ, με συνέπεια την πλήρωση της άνω διαλυτικής αίρεσης και συνακόλουθα την παύση της ενέργειας της δικαιοπραξίας και της αυτοδίκαιης επανόδου της προηγούμενης κατάστασης, ήτοι της επαναμεταβίβασης της κυριότητας του πωληθέντος στους δυο πρώτους ενάγοντες. Με βάση τα προαναφερόμενα και ισχυριζόμενοι περαιτέρω, ότι οι εναγόμενοι αρνούνται να τους παραδώσουν τα επίδικα ακίνητα, τα οποία εξακολουθούν να κατέχουν παράνομα, ζήτησαν: α) να αναγνωριστεί η πλήρωση της προδιαληφθείσας διαλυτικής αίρεσης και η συνακόλουθη ανατροπή της σύμβασης πώλησης και μεταβίβασης των ένδικων ακινήτων που αποτυπώνεται στο υπ' αριθμ. …2011 πωλητήριο συμβόλαιο του Συμβολαιογράφου Ναυπάκτου, Αθανασίου Γουργουλέτη και β) να αναγνωριστούν οι δυο πρώτοι ενάγοντες συγκύριοι των ανωτέρω οριζοντίων ιδιοκτησιών και να διαταχθούν οι εναγόμενοι να τους τα αποδώσουν καθώς και να καταδικαστούν στην πληρωμή της δικαστικής τους δαπάνης. Το Εφετείο, όπως προκύπτει από την παραδεκτή επισκόπηση της προσβαλλόμενης απέρριψε την προταθείσα από τους εναγόμενους ήδη αναιρεσείοντες ένσταση έλλειψης ενεργητικής νομιμοποίησης του πρώτου και δευτέρου των εναγόντων ήδη αναιρεσίβλητων , δεχόμενο τα ακόλουθα:
Στην προκειμένη περίπτωση, σύμφωνα με τα εκτιθέμενα στην αγωγή πραγματικά περιστατικά, βάσει των οποίων κρίνεται η ενεργητική νομιμοποίηση των εναγόντων, προκύπτει ότι στη σύμβαση πώλησης και μεταβίβασης των ένδικων οριζόντιων ιδιοκτησιών (διαμερίσματος και αποθήκης), για την οποία συντάχθηκε το υπ' αριθμ. …2011 συμβόλαιο του συμβολαιογράφου Ναυπάκτου Αθανασίου Γουργουλέτη, εμφανίστηκαν ως πωλητές, αφενός οι πρώτος και δεύτερη των εναγόντων και ήδη πρώτος και δεύτερη των εκκαλούντων - οικοπεδούχοι, αφού αυτοί ήταν οι κύριοι των ιδιοκτησιών αυτών και αφετέρου η εργολήπτρια εταιρία που είχε ανεγείρει την οικοδομή με το σύστημα της αντιπαροχής, ως δικαιούχος εξ ενοχής των οριζόντιων ιδιοκτησιών, για μόνο το λόγο ότι οι ιδιοκτησίες αυτές έπρεπε να μεταβιβαστούν κατά κυριότητα στην ίδια ή σε υποδεικνυόμενο από αυτήν πρόσωπο (εν προκειμένω στους εναγομένους και ήδη εφεσίβλητους), ως συμφωνημένο εργολαβικό αντάλλαγμα (αντιπαροχή), κατά τις διατάξεις των άρθρων 681 και 694 παρ. 1 του ΑΚ, σε εκτέλεση του υπ' αριθμ. …2003 προσυμφώνου και εργολαβικού συμβολαίου του συμβολαιογράφου Ναυπάκτου Αθανασίου Γουργουλέτη , που είχε συνάψει η τελευταία με τους οικοπεδούχους. Κατόπιν δε της αναφερόμενης στο δικόγραφο της αγωγής πλήρωσης της διαλυτικής αίρεσης, υπό την οποία τελούσαν τόσο η πώληση όσο και η μεταβίβαση της κυριότητας των άνω οριζόντιων ιδιοκτησιών, λόγω μη καταβολής του πιστωθέντος τιμήματος της πώλησης από τους εναγομένους - αγοραστές στην εργολήπτρια εταιρία, το οποίο η τελευταία δικαιούτο ως εργολαβική αμοιβή για την προαναφερθείσα πώληση των άνω ανεγερθεισών από αυτήν, με το σύστημα της αντιπαροχής, δυο οριζόντιων ιδιοκτησιών και τη μεταβίβαση της κυριότητας επ' αυτών από τους πλήρεις και αποκλειστικούς συγκυρίους εργοδότες οικοπεδούχους (πρώτο και δεύτερη των εναγόντων), έπαυσε η ενέργεια των προπαρατεθεισών συμβάσεων για το μέλλον και επανήλθε αυτοδικαίως η προηγούμενη κατάσταση, με συνέπεια να επανακτήσουν, σύμφωνα με τους συνομολογηθέντες, στα αναφερόμενα στην αγωγή συμβολαιογραφικά έγγραφα (ήτοι το υπ' αριθμ. …2003 προσύμφωνο και εργολαβικό συμβόλαιο του συμβολαιογράφου Ναυπάκτου Αθανασίου Γουργουλέτη και την υπ' αριθμ. …2004 πράξη σύστασης οριζόντιων ιδιοκτησιών του αυτού ως άνω συμβολαιογράφου), όρους, οι εργοδότες - οικοπεδούχοι (πρώτος και δεύτερη των εναγόντων) την συγκυριότητα, κατά το αναλογούν σε έκαστο αυτών ποσοστό, επί των πωληθέντων ως άνω αδιαιρέτων ποσοστών στο προειρημένο οικόπεδο μετά των αντιστοίχων ανωτέρω διαμερίσματος και αποθήκης, υποχρεούμενοι να προβούν εντεύθεν στη μεταβίβαση τους ως εργολαβικού ανταλλάγματος προς την εργολήπτρια εταιρία ή υποδεικνυόμενα απ' αυτήν τρίτα πρόσωπα. Η δε εργολήπτρια εταιρία, ουδέποτε κατέστη κυρία των άνω οριζόντιων ιδιοκτησιών, ώστε μετά την πλήρωση της διαλυτικής αίρεσης να επιστρέψει αυτόματα και αυτοδίκαια η κυριότητα αυτών στην ίδια, όπως αναγράφεται στο πωλητήριο συμβόλαιο, αφού, κατά τα ιστορούμενα στην αγωγή, δεν έχει υπογραφεί μεταξύ αυτής (εργολήπτριας) και των οικοπεδούχων οριστικό συμβόλαιο πώλησης και μεταβίβασης των άνω οριζόντιων ιδιοκτησιών, που αποτελούν την οφειλόμενη σ' αυτήν από τους οικοπεδούχους εργολαβική αμοιβή της, αλλά εξακολουθεί να υφίσταται, μετά την πλήρωση της διαλυτικής αίρεσης και την παύση της ισχύος του πωλητήριου συμβολαίου, η υποχρέωση των οικοπεδούχων να προβούν στη μεταβίβαση αυτών ως εργολαβικού ανταλλάγματος προς την εργολήπτρια εταιρία ή υποδεικνυόμενα απ' αυτήν τρίτα πρόσωπα, σε εκτέλεση του άνω προσυμφώνου.
Μετά ταύτα, το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, το οποίο, με την εκκαλουμένη απόφασή του, απέρριψε την αγωγή ως απαράδεκτη, ελλείψει ενεργητικής νομιμοποίησης των πρώτου και δεύτερης των εναγόντων και ήδη πρώτου και δεύτερης των εκκαλούντων προς άσκησή της, έσφαλε ως προς την ερμηνεία και εφαρμογή του νόμου, όπως βάσιμα παραπονούνται οι άνω εκκαλούντες. Πρέπει, επομένως, να εξαφανιστεί η εκκαλουμένη απόφαση, κατά το μέρος που αφορά τους πρώτο και δεύτερη των εναγόντων (και ήδη εκκαλούντες), ως προς όλες τις διατάξεις της και κρατηθεί και δικαστεί από το παρόν Δικαστήριο η από …2017 και με αρ. εκθ. κατ. …/2017 αγωγή, κατά το μέρος που ασκήθηκε από τους πρώτο και δεύτερη των εναγόντων σε βάρος των εναγομένων.

Έτσι που έκρινε το Εφετείο ορθά ερμήνευσε και εφάρμοσε τις διατάξεις των άρθρων 68 ΚΠολΔ και 1033 και 202 ΑΚ. Και τούτο διότι με βάση τα ανωτέρω εκτιθέμενα στην αγωγή, οι ενάγοντες -συγκύριοι του οικοπέδου δυνάμει εργολαβικού προσυμφώνου ανέθεσαν στην εργολάβο, όπως η τελευταία με ευθύνη της και δικές της δαπάνες, ανεγείρει στο οικόπεδο τους πολυώροφη οικοδομή που θα διέπεται από τους κανόνες της οριζόντιας ιδιοκτησίας (1002 και 1117, ν. 3741/1929), αντί παροχής που θα συνίστατο στην υποχρέωσή τους να μεταβιβάσουν στην εργολάβο ή σε τρίτα υποδεικνυόμενα από αυτήν πρόσωπα, ποσοστά εξ αδιαιρέτου του οικοπέδου τους με τις αντίστοιχες οριζόντιες ιδιοκτησίες. Ότι σε εκτέλεση της ανωτέρω συμφωνίας οι δυο πρώτοι ενάγοντες, με το με αριθμό …2004 οριστικό συμβόλαιο εκπλήρωσαν την προς την εργολάβο παροχή τους, μεταβιβάζοντας στους εναγόμενους ήδη αναιρεσίβλητους τις αναφερόμενες οριζόντιες ιδιοκτησίες, και θέτοντας την αναφερόμενη στο εν λόγω συμβόλαιο διαλυτική αίρεση, η οποία πληρώθηκε, νομιμοποιούνται ενεργητικά στην άσκηση της υπό κρίσης αγωγής με την οποία ζήτησαν την αναγνώριση της πλήρωσης της διαλυτικής αίρεσης και την ανατροπή της μεταβιβαστικής σύμβασης. Βέβαια στο ανωτέρω συμβόλαιο πωλητής είναι η εργολάβος [αντικαθιστάμενης ως προς το σημείο αυτό της αιτιολογίας της προσβαλλόμενης κατ' άρθρο 578 ΚΠολΔ, εφόσον το διατακτικό της είναι ορθό κατά το μέρος που αφορά στην ενεργητική νομιμοποίηση των δυο πρώτων εναγόντων ως συγκυρίων του όλου οικοπέδου και των μεταβιβαζόμενων διηρημένων ιδιοκτησιών] που πώλησε μέρος του εργολαβικού της ανταλλάγματος στους τρίτους αγοραστές αναιρεσείοντες και όχι οι οικοπεδούχοι πρώτος και δευτέρα των εναγόμενων ήδη αναιρεσιβλήτων, που είναι συγκύριοι του όλου οικοπέδου και των μεταβιβαζόμενων οριζόντιων ιδιοκτησιών, πλην, όμως η σύμβαση πώλησης από την μη κυρία του οικοπέδου εργολάβο, δεν την καθιστά άκυρη, εφόσον οι οικοπεδούχοι παραστάθηκαν και συνέπραξαν στο πωλητήριο συμβόλαιο, συναινώντας στη διάθεση από μη δικαιούχο, επιφέροντας έτσι την ισχυροποίησή της, δυνάμει της ΑΚ 239 και σύμφωνα με τα αναγραφόμενα στην ανωτέρω νομική σκέψη. Μετά ταύτα ο ανωτέρω λόγος αναίρεσης είναι αβάσιμος.

3. Από τη διάταξη του άρθρου 559 αρ. 14 ΚΠολΔ προκύπτει ότι, ιδρύεται λόγος αναίρεσης αν το δικαστήριο παρά το νόμο, κήρυξε ή δεν κήρυξε ακυρότητα, έκπτωση από δικαίωμα ή απαράδεκτο μόνο από το δικονομικό μόνο δίκαιο (ΟλΑΠ 2/2001). Μέσω του παραπάνω, από το αρθ.559 αρ.14 ΚΠολΔ λόγου ελέγχονται πλην άλλων, το παραδεκτό άσκησης ενδίκων μέσων των προσθέτων λόγων έφεσης, δηλ αν αυτό έχει ασκηθεί κατά τους νόμιμους τύπους και εμπροθέσμως, όπως και το παραδεκτό των προβαλλόμενων λόγων (ΑΠ 370/2014, ΑΠ 371/08).

Στην προκειμένη περίπτωση με το δεύτερο λόγο αναίρεσης κατά το δεύτερο σκέλος του οι αναιρεσείοντες προσάπτουν στην προσβαλλόμενη την από τον αριθμό 14 του άρθρου 559 ΚΠολΔ πλημμέλεια που συνίσταται στο απαράδεκτο λόγω αοριστίας του μοναδικού λόγου έφεσης επί της οποίας εκδόθηκε η αναιρεσιβαλλόμενη απόφαση. Από την παραδεκτή επισκόπηση του δικογράφου της έφεσης προκύπτει ότι είναι αβάσιμη η αιτίαση των αναιρεσειόντων περί αοριστίας αυτού λόγω της μη εξειδίκευσης του προσώπου που αφορά ο μοναδικός λόγος έφεσης, εφόσον με σαφήνεια εκτίθεται ότι αυτός αφορά σε όλους τους ενάγοντες- εκκαλούντες ως προς τους οποίους με την εκκαλούμενη απόφαση του πρωτοβαθμίου δικαστηρίου απορρίφθηκε η αγωγή τους ως απαράδεκτη. Μετά ταύτα ο λόγος αυτός είναι αβάσιμος.

4. Κατά τη διάταξη του άρθρου 559 παρ.1 εδ. α' του ΚΠολΔ αναίρεση επιτρέπεται μόνο, αν παραβιάσθηκε κανόνας του ουσιαστικού δικαίου, στον οποίο περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί κανόνες των δικαιοπραξιών, αδιάφορο αν πρόκειται για νόμο ή έθιμο ελληνικό ή ξένο, εσωτερικού ή διεθνούς δικαίου. Ο κανόνας δικαίου παραβιάζεται αν δεν εφαρμοσθεί, ενώ συνέτρεχαν οι πραγματικές προϋποθέσεις για την εφαρμογή του, ή εάν εφαρμοσθεί, ενώ δεν συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις αυτές, καθώς και εάν εφαρμοσθεί εσφαλμένα, η δε παραβίαση εκδηλώνεται είτε ως ψευδής ερμηνεία του κανόνα δικαίου, δηλαδή όταν το δικαστήριο της ουσίας προσέδωσε σε αυτόν έννοια διαφορετική από την αληθινή, είτε ως κακή εφαρμογή, ήτοι εσφαλμένη υπαγωγή σ' αυτόν των περιστατικών της ατομικής περίπτωσης που καταλήγει σε εσφαλμένο συμπέρασμα με τη μορφή του διατακτικού (ΟλΑΠ 1/2016, ΟλΑΠ 2/2013, ΟλΑΠ 7/2006). Με τον παραπάνω λόγο αναίρεσης ελέγχονται τα σφάλματα του δικαστηρίου της ουσίας κατά την εκτίμηση της νομικής βασιμότητας της αγωγής και των ισχυρισμών (ενστάσεων) των διαδίκων, καθώς και τα νομικά σφάλματα του ανωτέρω δικαστηρίου κατά την έρευνα της ουσίας της διαφοράς.

Στην τελευταία δε περίπτωση, η παραβίαση του κανόνα αυτού ελέγχεται από τον Άρειο Πάγο αποκλειστικά και μόνο με βάση τα πραγματικά περιστατικά που δέχεται το δικαστήριο της ουσίας ότι αποδείχθηκαν ή ότι δεν αποδείχθηκαν (ΑΠ 56/2022, ΑΠ 109/2020, ΑΠ 319/2017).

Περαιτέρω, κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αριθ. 19 ΚΠολΔ, αναίρεση επιτρέπεται αν η απόφαση δεν έχει νόμιμη βάση [ΑΠ 209/2023].

Στην προκειμένη περίπτωση με τον τρίτο λόγο αναίρεσης οι αναιρεσείοντες προσάπτουν στην προσβαλλόμενη την από τον αριθμό του άρθρου 559 ΚΠολΔ πλημμέλεια, που συνίσταται στην εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή των ουσιαστικών δικαίου διατάξεων των άρθρων 1033 και 202 ΑΚ. Ειδικότερα η αιτίασή τους συνίσταται στο ότι το πραγματικά συμφωνηθέν τίμημα για την πώληση των οριζόντιων ιδιοκτησιών ανήλθε στο ποσό των 190.000 ευρώ, εκ του οποίου ποσό 110.000 ευρώ αναγράφηκε στο συμβόλαιο και ποσό 81.000 ευρώ κατέβαλαν ως τίμημα στην πωλήτρια [δυνάμει άτυπης συμφωνίας ως μη αναγραφόμενο στο συμβόλαιο και πριν την κατάρτιση αυτό] και μετά ταύτα η υπάρχουσα στο συμβόλαιο διαλυτική αίρεση δεν πληρώθηκε, εφόσον κατέβαλαν ποσό μεγαλύτερο του πράγματι συμφωνηθέντος. Από την παραδεκτή επισκόπηση της προσβαλλόμενης το Εφετείο δέχθηκε τα ακόλουθα: Δυνάμει του υπ' αριθμ. …1981 διανεμητηρίου συμβολαίου του τότε συμβολαιογράφου Ναυπάκτου, Νικολάου Παπαναστασόπουλου, που μεταγράφτηκε νόμιμα στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Ναυπάκτου, οι δυο πρώτοι ενάγοντες απέκτησαν κατά συγκυριότητα και δη ο πρώτος εξ αυτών κατά ποσοστό 6/7 εξ αδιαιρέτου και η δεύτερη εξ αυτών κατά ποσοστό 1/7 εξ αδιαιρέτου ένα οικόπεδο, άρτιο και οικοδομήσιμο, έκτασης 1.175,55 τ.μ., που βρίσκεται στη θέση "…", εντός του οικισμού … της Τοπικής Κοινότητας … της Δημοτικής Ενότητας … του Δήμου …, όπως αυτό εμφαίνεται στο από μηνός … 2003 τοπογραφικό διάγραμμα του πολιτικού μηχανικού, Α. Τ., το οποίο προσαρτάται στο υπ' αριθμ. …2004 συμβόλαιο του Συμβολαιογράφου Ναυπάκτου, Αθανασίου Κων. Γουργουλέτη. Στη συνέχεια, δυνάμει του υπ' αριθμ. …2003 προσυμφώνου και εργολαβικού συμβολαίου του Συμβολαιογράφου Ναυπάκτου, Αθανασίου Κων. Γουργουλέτη, με τους ειδικότερους όρους και συμφωνίες αυτού, οι δύο πρώτοι ενάγοντες - οικοπεδούχοι ανέθεσαν στην ομόρρυθμη εταιρία με την επωνυμία "…", ήδη τελούσα σε εκκαθάριση, να ανεγείρει με δαπάνες της στο πιο πάνω οικόπεδο τους διώροφη με υπόγειο οικοδομή, σύμφωνα με το σύστημα της οροφοκτησίας του Ν. 3741/1929, όπως τροποποιήθηκε με το Ν.Δ. 1024/1971 και των άρθρων 1002 και 1117 του Αστικού Κώδικα και αυτή ανέλαβε την κατασκευή της εν λόγω οικοδομής, που αποτελείται από υπόγειο, ισόγειο και πρώτο πάνω από το ισόγειο όροφο. Με το παραπάνω προσύμφωνο και εργολαβικό συμβόλαιο συμφωνήθηκε να περιέλθουν, κατά πλήρη κυριότητα, νομή και κατοχή, στους δύο πρώτους των εναγόντων και δη στον πρώτο εξ αυτών κατά ποσοστό 6/7 εξ αδιαιρέτου και στην δεύτερη εξ αυτών κατά ποσοστό 1/7 εξ αδιαιρέτου, οι διαιρεμένες ιδιοκτησίες της οικοδομής στις οποίες ανήκουν και αντιστοιχούν συνολικά τα ποσοστά που παρακράτησαν για τον σκοπό αυτό, ανερχόμενα σε 301/1000 εξ αδιαιρέτου, ενώ ανέλαβαν την υποχρέωση οι δύο πρώτοι των εναγόντων να μεταβιβάσουν ελεύθερα από κάθε νομικό ελάττωμα και δικαίωμα τρίτου τα υπόλοιπα 699/1000 εξ αδιαιρέτου του οικοπέδου αυτού, κατά πλήρη κυριότητα, νομή και κατοχή στην εργολήπτρια εταιρία ή σε τρίτα πρόσωπα που θα υποδείξει αυτή, μαζί με τις διαιρεμένες ιδιοκτησίες της, οικοδομής που ανήκουν και αντιστοιχούν σ' αυτά, ως αντάλλαγμα για την από την εργολήπτρια εταιρία κατασκευή των διαιρεμένων ιδιοκτησιών της οικοδομής που περιήλθαν στους δύο πρώτους των εναγόντων. Στη συνέχεια, με το υπ' αριθμ. …2004 συμβόλαιο του Συμβολαιογράφου Ναυπάκτου, Αθανασίου Γουργουλέτη, που μεταγράφτηκε νόμιμα στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Ναυπάκτου, στον τόμο … και αρ. … και … , οι δύο πρώτοι των εναγόντων, με τη σύμπραξη και τη συναίνεση και της τρίτης ενάγουσας ως άνω εργολήπτριας εταιρίας, προέβησαν με κοινή συμφωνία στη σύνταξη της πράξης σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών για να προσδιορισθούν οι διαιρεμένες αυτοτελείς και ανεξάρτητες οριζόντιες ιδιοκτησίες στην οικοδομή με τις αναλογίες τους στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη, ενώ με το υπ' αριθμ. …2009 συμβόλαιο του Συμβολαιογράφου Ναυπάκτου, Αθανασίου Γουργουλέτη, που μεταγράφτηκε νόμιμα στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Ναυπάκτου, προέβησαν στην τροποποίηση της παραπάνω πράξης σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών. Σύμφωνα με τα προαναφερόμενα συμβόλαια καθορίστηκε ότι μεταξύ των χωριστών οριζοντίων ιδιοκτησιών, που περιέρχονται στην εργολήπτρια εταιρία ή σε τρίτους, που αυτή θα υποδείξει, περιλαμβάνονται: 1) η με στοιχείο ΥΨΙΛΟΝ ΤΡΙΑ (Υ-3) οριζόντια ιδιοκτησία (αποθήκη) του υπογείου, εμβαδού 50,95 τ.μ., με ποσοστό συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο 12/1000 εξ αδιαιρέτου και 2) η με στοιχείο ΑΛΦΑ ΔΥΟ (Α-2) ανατολική οριζόντια ιδιοκτησία (διαμέρισμα) του πρώτου πάνω από το ισόγειο ορόφου, εμβαδού 88,575 τ.μ., με ποσοστό συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο 221/1000 εξ αδιαιρέτου. Ακολούθως, δυνάμει του υπ' αριθμ. …2011 πωλητηρίου συμβολαίου του Συμβολαιογράφου Ναυπάκτου, Αθανασίου Γουργουλέτη, νόμιμα μεταγεγραμμένου στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Ναυπάκτου στον τόμο … και αριθμό … , οι δυο πρώτοι ενάγοντες, σε μερική εκτέλεση των από το παραπάνω προσύμφωνο και εργολαβικό υποχρεώσεών τους τα 233/1000 εξ αδιαιρέτου του οικοπέδου, στο οποίο κτίσθηκε η οικοδομή, από εκείνα που υποσχέθηκαν να μεταβιβάσουν στην εργολήπτρια εταιρία ως εργολαβικό αντάλλαγμα, που αντιστοιχούν 12/1000 στην Υ-3 αποθήκη του υπογείου και 221/1000 στην Α-2 οριζόντια ιδιοκτησία (διαμέρισμα) του πρώτου πάνω από το ισόγειο ορόφου, καθώς και αυτές τις οριζόντιες ιδιοκτησίες (αποθήκη και διαμέρισμα) πώλησαν, ύστερα από υπόδειξη και συναίνεση της επίσης συμβληθείσας προειρημένης εργολήπτριας εταιρίας και μεταβίβασαν κατά πλήρη και αποκλειστική κυριότητα, νομή και κατοχή στους εναγομένους, κοινά, αδιαίρετα και ισομερώς, ήτοι κατά ποσοστό 1/2 εξ αδιαιρέτου σε καθένα από αυτούς, αντί συμφωνηθέντος μεταξύ της εργολήπτριας και των αγοραστών τιμήματος, το οποίο ανερχόταν σε 110.000 ευρώ, ποσό ίσο με την αντικειμενική αξία των άνω οριζόντιων ιδιοκτησιών. Το προπαρατεθέν συμβολαιογραφικό τίμημα των 110.000 ευρώ για την πώληση των άνω οριζόντιων ιδιοκτησιών συμφωνήθηκε πιο συγκεκριμένα, δια του αυτού αγοραπωλητηρίου συμβολαιογραφικού εγγράφου, να καταβληθεί εκ μέρους των αγοραστών στην εργολήπτρια εταιρεία, που δικαιούταν να το πληρωθεί κατά το προσύμφωνο και εργολαβικό συμβόλαιο σε 55 συνεχείς άτοκες μηνιαίες δόσεις, ποσού 2.000 ευρώ της καθεμίας εξ αυτών, από τις οποίες η πρώτη δόση θα καταβαλλόταν στις 25-9-2011 και καθεμία από τις επόμενες στις 25 του μηνός από τους αμέσως επόμενους μήνες, συνεχώς μέχρι εξοφλήσεως. Η καταβολή του προδιαληφθέντος πιστωθέντος συνολικού τιμήματος είχε επιπλέον συμφωνηθεί, μέσω του αυτού αγοραπωλητηρίου συμβολαιογραφικού εγγράφου, να αποδεικνύεται αποκλειστικά και μόνο από έγγραφη απόδειξη της εργολήπτριας εταιρίας ή γραμμάτιο του Ταμείου Παρακαταθηκών και Δανείων, σε περίπτωση υπερημερίας της ή αδυναμίας της για οποιονδήποτε λόγο να δώσει απόδειξη, ή απόδειξη του Ταχυδρομικού Ταμιευτηρίου περί κατάθεσης της αντίστοιχης δόσης στον λογαριασμό που διατηρεί ο εκπρόσωπος και διαχειριστής της άνω εταιρείας στο Ταχυδρομικό Ταμιευτήριο. Προς το σκοπό της εξασφάλισης της πληρωμής του ως άνω πιστωθέντος συνολικού τιμήματος των 110.000 ευρώ, συνομολογήθηκε, στο πλαίσιο του προαναφερθέντος αγοραπωλητηρίου συμβολαιογραφικού εγγράφου, ότι τόσο η ενοχική - υποσχετική σύμβαση πώλησης των προμνημονευθέντων ακινήτων όσο και η εμπράγματη - εκποιητική σύμβαση της μεταβίβασης της κυριότητας επ' αυτών, τελούν υπό τη διαλυτική αίρεση της μη πλήρους και μη εμπρόθεσμης εξόφλησης του τιμήματος. Ειδικότερα, συμφωνήθηκε ότι αν οι αγοραστές (εναγόμενοι) δεν εξοφλήσουν τρεις συνεχόμενες δόσεις από το τίμημα που πιστώθηκε, θεωρείται ότι πληρώθηκε η αίρεση, με αποτέλεσμα το συμβόλαιο αυτό να παύσει να ισχύει και να επιστρέφει αυτόματα και αυτοδίκαια η κυριότητα, νομή και κατοχή του ακινήτου στην πωλήτρια εταιρία, κάθε δε ποσό που έδωσαν οι εναγόμενοι για το τίμημα θα μείνει στην εργολήπτρια εταιρεία ως ποινική ρήτρα που τη συμφώνησαν οι συμβαλλόμενοι και την θεώρησαν εύλογη και δίκαιη. Τα προαναφερόμενα πωληθέντα ακίνητα παραδόθηκαν εμπρόθεσμα αποπερατωμένα από την εργολήπτρια εταιρία στους εναγομένους, οι οποίοι τα παρέλαβαν έκτοτε και έχουν την ακώλυτη χρήση τους.

Περαιτέρω, αποδείχθηκε ότι οι εναγόμενοι δεν κατέβαλαν στην εργολήπτρια εταιρία τις οφειλόμενες και συμφωνηθείσες δόσεις, καθόσον από τον Νοέμβριο του 2012 και έκτοτε έπαψαν να καταβάλουν τις μηνιαίες δόσεις, ποσού 2.000 ευρώ έκαστη (βλ. την από 16-4-2013 εξώδικη δήλωση - διαμαρτυρία - πρόσκληση της εργολήπτριας εταιρίας, με την οποία καλεί τους εναγομένους να της καταβάλουν, εντός προθεσμίας 5 ημερών, τις συμφωνηθείσες δόσεις των μηνών Νοεμβρίου 2012 έως και Μαρτίου 2013, συνολικού ύψους 10.000 ευρώ, νόμιμα επιδοθείσα στους εναγομένους στις 19-4-2013) και συνολικά δεν έχουν καταβάλει 41 μηνιαίες δόσεις, που ανέρχονται στο ποσό των 82.000 ευρώ. Οι εναγόμενοι ισχυρίζονται, με τις έγγραφες προτάσεις τους, ότι ουδέποτε πληρώθηκε η άνω διαλυτική αίρεση, αφού αυτοί έχουν εξοφλήσει πλήρως και ολοσχερώς το αναγραφόμενο, αλλά και συμφωνημένο τίμημα, των 110.000 ευρώ και ειδικότερα έχουν καταβάλει τμηματικά το συνολικό ποσό των 129.400 ευρώ. Ο ισχυρισμός τους όμως αυτός δεν αποδεικνύεται βάσιμος, διότι τα ποσά των 36.000 ευρώ, 30.000 ευρώ και 15.000 ευρώ, που καταβλήθηκαν από τους εναγομένους στις 3-2-2009, 13-8-2009 και 5-11-2010 αντίστοιχα, δόθηκαν, κατά άτυπη συμφωνία της εργολήπτριας εταιρίας με τους εναγομένους, ως επιπλέον μη αναγραφόμενο στο συμβόλαιο τίμημα των πωληθέντων οριζόντιων ιδιοκτησιών και καταλογίστηκαν σ' αυτό (επιπλέον μη αναγραφόμενο στο συμβόλαιο τίμημα), όπως βασίμως προβάλλουν κατ' αντένσταση οι ενάγοντες, ισχυριζόμενοι ότι το αληθές ύψος του συμφωνηθέντος τιμήματος ανήλθε σε 190.000 ευρώ, γεγονός που δεν αρνούνται οι εναγόμενοι, παραλείποντας να απαντήσουν στην άνω αντένσταση. Είναι δε βέβαιο, κατά τα διδάγματα της κοινής πείρας, ότι το τίμημα της ένδικης αγοραπωλησίας δεν περιοριζόταν μόνο στο ύψος της αντικειμενικής αξίας (110.000 ευρώ) των πωληθέντων οριζόντιων ιδιοκτησιών, δεδομένου ότι είναι εξαιρετικά ασύνηθες στις κτηματικές συναλλαγές να συμφωνείται τίμημα ακριβώς ίσο με την αντικειμενική αξία του πωλούμενου ακινήτου. Υπήρξε, επομένως, και εκτός συμβολαίου συμφωνημένο (έστω και ακύρως λόγω μη τηρήσεως του τύπου) τίμημα, που δεν θα αναγράφονταν στο συμβόλαιο για φορολογικούς λόγους, το δε επί πλέον αυτό τίμημα ήταν τόσο ώστε το σύνολο (αναγραφέν και μη) να προσεγγίζει την αγοραία αξία των πωλούμενων οριζόντιων ιδιοκτησιών. Το επιπλέον αυτό τίμημα η εργολήπτρια εταιρία αξίωσε να καταβληθεί πριν την υπογραφή του συμβολαίου, ώστε να είναι κατοχυρωμένη από την ακυρότητά του, οι δε εναγόμενοι συμφώνησαν και κατέβαλαν αυτό. Το γεγονός αυτό αποδεικνύεται από το ότι οι εναγόμενοι - αγοραστές κατέβαλαν τα άνω χρηματικά ποσά πριν την υπογραφή του αγοραπωλητηρίου συμβολαίου (που έλαβε χώρα στις …2011), στο οποίο δεν γίνεται οποιαδήποτε αναφορά για τυχόν προκαταβληθέν μέρος του τιμήματος, το οποίο θα αφαιρεθεί από το αναγραφόμενο στο συμβόλαιο τίμημα των 110.000 ευρώ. Ουδόλως δε δικαιολογούν οι εναγόμενοι για ποιο λόγο οι άνω καταβολές που προηγήθηκαν της υπογραφής του αγοραραπωλητηρίου συμβολαίου και αφορούσαν στο υψηλό ποσό των 81.000 ευρώ, δεν αναφέρονται στο πωλητήριο συμβόλαιο, ώστε να εκπέσουν από το συνολικό τίμημα των 110.000 ευρώ. Επομένως, οι καταβολές αυτές δεν αφορούσαν την εξόφληση του αναγραφόμενου στο αγοραπωλητήριο συμβόλαιο τιμήματος (η εξόφληση του οποίου και μόνο θα απέτρεπε την πλήρωση της τεθείσας στο ίδιο συμβόλαιο διαλυτικής αίρεσης μεταβίβασης της κυριότητας στους εναγομένους), το οποίο πιστώθηκε, με την περιεχόμενη μάλιστα στο πωλητήριο συμβόλαιο, καθ' όλα έγκυρη, ρητή συμφωνία, που προέβλεπε αυστηρά περιοριστικό τρόπο απόδειξης της καταβολής του. Σύμφωνα λοιπόν με τα προαναφερόμενα, εφόσον η εμπεριεχόμενη στο πωλητήριο συμβόλαιο αποδεικτική σύμβαση ουδόλως καταργήθηκε ή τροποποιήθηκε, αλλά είναι έγκυρη και ισχυρή, ο μόνος δικονομικά επιτρεπτός τρόπος απόδειξης του γεγονότος της καταβολής του εγκύρου τιμήματος των 110.000 ευρώ είναι αυτός που συμφωνήθηκε: "α) εξοφλητική απόδειξη της πωλήτριας εταιρίας, β) γραμμάτιο του Ταμείου Παρακαταθηκών και Δανείων και γ) απόδειξη του Ταχυδρόμου Ταμιευτηρίου περί κατάθεσης της αντίστοιχης δόσης σε συγκεκριμένο λογαριασμό του διαχειριστή της πωλήτριας εταιρίας". Μόνο με την προσκομιδή ενός τέτοιου αποδεικτικού μέσου (εφόσον βέβαια η καταβολή έγινε στην συμφωνημένη μηνιαία προθεσμία) αποδεικνύεται η εξόφληση και καταργείται η, συμφωνηθείσα διαλυτική αίρεση.

Πλην όμως οι εναγόμενοι δεν επικαλούνται ούτε προσκομίζουν ένα τέτοιο αποδεικτικό μέσο (πέραν των αποδείξεων του Ταχυδρομικού Ταμιευτήριου, συνολικού ύψους 28.400 ευρώ, που αφορούν σε καταβολές μετά την σύναψη του αγοραπωλητηρίου συμβολαίου, που δεν αμφισβητούνται από τους ενάγοντες). Επομένως, μη αποδεικνυομένης της εξόφλησης του τιμήματος επήλθε πλήρωση της αίρεσης, υπό την οποία τελούσαν τόσο η ανωτέρω πώληση όσο και η μεταβίβαση της κυριότητας, έπαυσε η ενέργεια των προπαρατεθεισών συμβάσεων για το μέλλον, επανήλθε αυτοδικαίως η προηγούμενη κατάσταση και απέκτησαν, σύμφωνα με τους συνομολογηθέντες, στο υπ' αριθμ. …2003 προσύμφωνο και εργολαβικό συμβόλαιο του συμβολαιογράφου Ναυπάκτου Αθανασίου Γουργουλέτη και την υπ' αριθμ. …2004 πράξη σύστασης οριζόντιων ιδιοκτησιών του αυτού ως άνω συμβολαιογράφου, όρους, οι εργοδότες - οικοπεδούχοι (πρώτος και δεύτερη των εναγόντων) την συγκυριότητα, κατά ποσοστό 6/7 εξ αδιαιρέτου ο πρώτος αυτών και 1/7 εξ αδιαιρέτου η δεύτερη, επί των πωληθέντων ως άνω αδιαίρετων ποσοστών 5 στο προειρημένο οικόπεδο μετά των αντιστοίχων ανωτέρω διαμερίσματος και αποθήκης, υποχρεούμενοι να προβούν εντεύθεν στη μεταβίβασή τους ως εργολαβικού ανταλλάγματος προς την εργολήπτρια εταιρία ή υποδεικνυόμενα απ' αυτήν τρίτα πρόσωπα. Ειδικότερα, όπως ρητά ορίζεται στην υπ' αριθμ. …2004 πράξη σύστασης οριζόντιων ιδιοκτησιών του συμβολαιογράφου Ναυπάκτου Αθανασίου Γουργουλέτη (φύλλο 9°), νόμιμα μεταγεγραμμένη, "Όλες οι υπόλοιπες ιδιοκτησίες της πολυκατοικίας στις οποίες αντιστοιχούν τα μεταβιβαστεα στην εργολήπτρια εταιρία ή σε τρίτα πρόσωπα που θα υποδείξει αυτή 699/1000 εξ αδιαιρέτου του όλου οικοπέδου, με όλες τις αναλογίες τους στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα της πολυκατοικίας, περιέρχονται με την πράξη μου αυτή στους οικοπεδούχους και κατά την αναλογία τους, υποχρεούνται όμως οι οικοπεδούχοι σε εκτέλεση του παραπάνω προσυμφώνου και εργολαβικού συμβολαίου μου, να μεταβιβάσουν κατά πλήρη κυριότητα, νομή και κατοχή στην εργολήπτρια εταιρία ή σε τρίτα πρόσωπα που θα υποδείξει αυτή και όπως αναλυτικότερα στο παραπάνω προσύμφωνο και εργολαβικό συμβόλαιο αναγράφεται". Σύμφωνα με τα ανωτέρω, μετά την πλήρωση της άνω διαλυτικής αίρεσης και την παύση της ισχύος του υπ' αριθμ. …2011 πωλητηρίου συμβολαίου, η κυριότητα των πωληθέντων στους εναγομένους οριζόντιων ιδιοκτησιών, επέστρεψε αυτόματα και αυτοδίκαια στους ενάγοντες οικοπεδούχους και όχι στην εργολήπτρια εταιρία, η οποία ουδέποτε κατέστη κυρία των άνω οριζόντιων ιδιοκτησιών, αφού δεν έχει υπογραφεί οριστικό συμβόλαιο πώλησης και μεταβίβασης των άνω οριζόντιων ιδιοκτησιών που αποτελούν την οφειλόμενη σ' αυτήν από τους οικοπεδούχους εργολαβική αμοιβή της, αλλά εξακολουθεί να υφίσταται, μετά την πλήρωση της διαλυτικής αίρεσης, η υποχρέωση των οικοπεδούχων να προβούν στη μεταβίβαση αυτών ως εργολαβικού ανταλλάγματος προς την εργολήπτρια εταιρία ή υποδεικνυόμενα απ' αυτήν τρίτα πρόσωπα, σε εκτέλεση του άνω προσυμφώνου. Βάσει των άνω εκτιθέμενων πραγματικών περιστατικών, οι ενάγοντες δικαιούνται να ζητήσουν την αναγνώριση της πλήρωσης της διαλυτικής αίρεσης, που περιέχεται στο υπ' αριθμ. …2011 πωλητήριο συμβόλαιο του Συμβολαιογράφου Ναυπάκτου, Αθανασίου Γουργουλέτη, υπό την οποία τελούσαν η πώληση και η μεταβίβαση της κυριότητας των αναφερόμενων στο συμβόλαιο αυτό οριζόντιων ιδιοκτησιών (με στοιχεία Α-2 διαμερίσματος και Υ-3 αποθήκης) και να αξιώσουν, ως συγκύριοι αυτών, την απόδοσή τους σ' αυτούς από τους εναγομένους ως άνευ δικαιώματος κατόχους τους.
Πρέπει, επομένως, η κρινόμενη αγωγή, κατά το μέρος που ασκήθηκε από τους πρώτο και δεύτερη των εναγόντων, να γίνει δεκτή ως και κατ' ουσίαν βάσιμη και : Α) Να αναγνωριστεί η πλήρωση της διαλυτικής αίρεσης, που περιέχεται στο υπ' αριθμ. …2011 πωλητήριο συμβόλαιο του Συμβολαιογράφου Ναυπάκτου, Αθανασίου Γουργουλέτη, υπό την οποία τελούσαν η πώληση και η μεταβίβαση της κυριότητας των αναφερόμενων στο συμβόλαιο αυτό οριζόντιων ιδιοκτησιών (με στοιχεία Α-2 διαμερίσματος και Υ-3 αποθήκης) στους εναγομένους, κατά ποσοστό 1/2 εξ αδιαιρέτου σε έκαστο αυτών και η συνακόλουθη παύση της ενέργειας των προπαρατεθεισών συμβάσεων για το μέλλον. Β) Να αναγνωριστούν οι ενάγοντες συγκύριοι, ο μεν πρώτος κατά ποσοστό 6/7 εξ αδιαιρέτου και η δεύτερη κατά ποσοστό 1/7 εξ αδιαιρέτου, των ευρισκόμενων στην κείμενη στη θέση "…" εντός του οικισμού … της Τοπικής Κοινότητας … της Δημοτικής Ενότητας … του Δήμου … , διώροφη με υπόγειο οικοδομή, οριζόντιων ιδιοκτησιών με στοιχεία ΑΛΦΑ ΔΥΟ (Α-2) διαμερίσματος του πρώτου πάνω από το ισόγειο ορόφου, με επιφάνεια 88,575 τ.μ., ποσοστό συνιδιοκτησίας εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου, με έκταση 1175,55 τ.μ.. 221/1000 και με στοιχεία ΥΨΙΛΟΝ ΤΡΙΑ (Υ-3) αποθήκης του υπογείου, με επιφάνεια 50,95 τ.μ. και ποσοστό συνιδιοκτησίας εξ αδιαιρέτου επί του προδιαληφθέντος οικοπέδου 12/1000. Γ) Να υποχρεωθούν οι εναγόμενοι να αποδώσουν στους ενάγοντες τις προαναφερθείσες δύο αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίας.

Έτσι που έκρινε και με αυτά που δέχθηκε το δευτεροβάθμιο δικαστήριο, ορθά ερμήνευσε και εφάρμοσε τις διατάξεις των άρθρων 1033, 202 ΑΚ, εφόσον κατά τις παραδοχές της η εξόφληση του αναγραφόμενου στο αγοραπωλητήριο συμβόλαιο τιμήματος των 110.000 ευρώ και μόνη αυτή θα απέτρεπε την πλήρωση της τεθείσας στο ίδιο συμβόλαιο διαλυτικής αίρεσης μεταβίβασης της κυριότητας στους εναγόμενους, το οποίο πιστώθηκε, με την περιεχόμενη στο πωλητήριο συμβόλαιο συμφωνία για την ύπαρξη του εν λόγω διαλυτικού όρου, με βάση την οποία, οι αναιρεσείοντες αγοραστές ανέλαβαν την υποχρέωση για ορισμένη, εντός τακτής προθεσμίας, που προέβλεπε αυστηρά περιοριστικό τρόπο απόδειξης της καταβολής του ποσού των 110.000 ευρώ. Αντιθέτως δεν μπορεί να ληφθεί υπόψη το ατύπως συμφωνηθέν ως τίμημα ποσό των 81.000 ευρώ ,εφόσον αυτό έχοντας προκαταβληθεί πριν την κατάρτιση του εν λόγω συμβολαίου, δεν πιστώθηκε και γι' αυτό δεν συμφωνήθηκε με το συμβόλαιο διαλυτική αίρεση για την περίπτωση της μη καταβολής του σε περιοδικές δόσεις. Μετά ταύτα ο από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ λόγος είναι αβάσιμος.

Περαιτέρω υπό τις ανωτέρω εκτιθέμενες αιτιάσεις οι αναιρεσείοντες μέμφονται την προσβαλλόμενη για την από τον αριθμό 19 του άρθρου 559 ΚΠολΔ πλημμέλεια. Ο λόγος αυτός είναι απαράδεκτος και ως εκ τούτου απορριπτέος, καθόσον η αιτίαση αυτή των αναιρεσειόντων για έλλειψη νόμιμης βάσης της προσβαλλόμενης δεν αφορά στις παραδοχές που αυτή έχει κατά την ορθή ερμηνεία και εφαρμογή των διατάξεων των άρθρων 1033 και 202 του ΑΚ, αλλά στην προαναφερόμενη κατ' αυτούς εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή αυτών, την οποία επιστηρίζουν στην άποψη ότι δεν πληρώθηκε ο συμφωνηθείς στο συμβόλαιο διαλυτικός όρος, συμπεριλαμβάνοντας στο τίμημα του συμβολαίου των 110.000 ευρώ και το ποσό των 81.000 ευρώ, παρ' ότι αυτό δεν αναγράφεται στο συμβόλαιο και για το οποίο, ως προκαταβληθέν πριν την σύνταξη του συμβολαίου δεν υπήρχε συμφωνία για διαλυτικό όρο.

5. Κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αρ. 8 περ. β' ΚΠολΔ, ιδρύεται λόγος αναίρεσης και όταν το δικαστήριο της ουσίας, παρά το νόμο, έλαβε υπόψη πράγματα που δεν προτάθηκαν και έχουν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης. Ως "πράγματα", κατά την άνω διάταξη, νοούνται οι αυτοτελείς πραγματικοί ισχυρισμοί που τείνουν στη θεμελίωση, κατάλυση ή παρακώλυση του ασκούμενου με την αγωγή, ένσταση ή αντένσταση ουσιαστικού ή δικονομικού δικαιώματος (ΟλΑΠ 3/1997). Για να ιδρυθεί ο λόγος αυτός, πρέπει ο ισχυρισμός να έχει προταθεί ενώπιον του δικαστηρίου, που εξέδωσε την προσβαλλόμενη απόφαση, να είναι νόμιμος και να ασκεί επίδραση στην έκβαση της δίκης (λυσιτελής). Στοιχείο ενός αυτοτελούς ισχυρισμού είναι κάθε περιστατικό το οποίο, αφηρημένως λαμβανόμενο, οδηγεί κατά νόμο στη γέννηση ή στην κατάλυση του δικαιώματος που ασκείται με την αγωγή ή την ένσταση (ΑΠ 154/2023). Επομένως, δεν αποτελούν "πράγματα" οι αιτιολογημένες αρνήσεις ή οι ισχυρισμοί που αποτελούν επιχειρήματα ή συμπεράσματα των διαδίκων ή του δικαστηρίου από την εκτίμηση των αποδείξεων, ούτε οι απαράδεκτοι ή αβάσιμοι ισχυρισμοί (ΟλΑΠ 3/1997, ΑΠ 194/2021).

Στην προκειμένη περίπτωση με τον πρώτο λόγο αναίρεσης οι αναιρεσείοντες προσάπτουν στην προσβαλλόμενη την από τον αριθμό 8 του άρθρου 559 ΚΠολΔ πλημμέλεια , που συνίσταται στην λήψη υπόψιν από το Εφετείο του προταθέντος από τους ενάγοντες εκκαλούντες ήδη αναιρεσίβλητους ισχυρισμού τους περί του ότι το πραγματικό τίμημα της πώλησης ήταν 190.000 ευρώ, ήτοι 80.000 ευρώ πλέον του αναγραφόμενου στο συμβόλαιο από 110.000 ευρώ, το οποίο είχαν καταβάλει πλήρως και επομένως ότι δεν πληρώθηκε η διαλυτική αίρεση. Από την παραδεκτή επισκόπηση της προσβαλλόμενης προκύπτει ότι το Εφετείο έλαβε υπόψη για το γεγονός της πλήρωσης της διαλυτικής αίρεσης την μη συμφωνηθείσα καταβολή των δόσεων από το αναγραφόμενο στο συμβόλαιο ποσό τιμήματος από 110.000 ευρώ και μόνο διηγηματικά και σε απόκρουση του προταθέντος από τους εναγόμενους ήδη αναιρεσείοντες ισχυρισμού αναφέρει ότι πλέον των 110.000 ευρώ και πριν από την κατάρτιση του συμβολαίου, οι ανωτέρω είχαν καταβάλει ποσό 80.000 ευρώ που δεν αφορούσε όμως, στην εξόφληση του τιμήματος. Επομένως ο ανωτέρω λόγος είναι απαράδεκτος, διότι πλέον του ότι θεμελιώνεται στην ανωτέρω εσφαλμένη προϋπόθεση, αποτελεί αρνητικό της αγωγής ισχυρισμό που δεν εμπίπτει στην έννοια του 'πράγματος'.

6. Κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αριθ. 11 εδάφ. γ' του ΚΠολΔ αναίρεση επιτρέπεται αν το δικαστήριο δεν έλαβε υπόψη αποδεικτικά μέσα, τα οποία οι διάδικοι νόμιμα επικαλέστηκαν και προσκόμισαν. Από τη διάταξη αυτή, συνδυαζόμενη με εκείνες των άρθρων 335, 338 έως 340 και 346 του ίδιου Κώδικα, προκύπτει ότι το δικαστήριο της ουσίας, προκειμένου να σχηματίσει δικανική πεποίθηση για τη βασιμότητα των πραγματικών ισχυρισμών των διαδίκων που έχουν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης, οφείλει να λάβει υπόψη του τα αποδεικτικά μέσα που προσκομίστηκαν νόμιμα είτε για άμεση απόδειξη είτε για συναγωγή δικαστικών τεκμηρίων, εφόσον γίνεται σαφής και ορισμένη επίκλησή τους από τον διάδικο (ΟλΑΠ 23/2008, ΑΠ 82/2023).

Στην προκειμένη περίπτωση με τον πέμπτο λόγο αναίρεσης αποδίδεται στην αναιρεσιβαλλόμενη απόφαση η πλημμέλεια από το άρθρο 559 αριθ. 11γ ΚΠολΔ, με την αιτίαση ότι το δικαστήριο της ουσίας δεν έλαβε υπόψη του αποδεικτικά μέσα που οι αναιρεσείοντες προσκόμισαν και επικαλέστηκαν στο δικαστήριο της ουσίας, προκειμένου να αποδειχθεί ότι δεν πληρώθηκε η υπάρχουσα στο συμβόλαιο διαλυτική αίρεση διότι από τους αποδείξεις που προσκόμισαν θα αποδεικνύονταν ότι έχουν καταβάλει ως τίμημα και το πλέον του αναγραφόμενου και ατύπως συμφωνηθέν ποσό των 81.000 ευρώ.

Στην προκειμένη περίπτωση που αντικείμενο της δίκης είναι, κατά τα προαναφερθέντα, η πλήρωση της συμφωνηθείσας με το συμβόλαιο διαλυτικής αίρεσης του πιστωθέντος τιμήματος των 110.000 ευρώ και όχι του πλέον αυτού ποσού των 81.000 ευρώ για το οποίο δεν υπήρχε συμφωνία για διαλυτικό όρο και δεν ήταν πιστωθέν με το συμβόλαιο τίμημα. Και επομένως τα συγκεκριμένα μη ληφθέντα από το Εφετείο αποδεικτικά μέσα ήταν αλυσιτελή, δεν είχαν ουσιώδη επιρροή στην έκβαση της δίκης και δεν μπορούσαν να επηρεάσουν αποφασιστικά το συμπέρασμα του δικαστικού συλλογισμού αν είχαν ληφθεί υπόψη και ο ανωτέρω λόγος είναι απαράδεκτος.

7. Ελλείποντος άλλου λόγου αναίρεσης προς εξέταση, η υπό κρίση αίτηση για αναίρεση της με αριθμό 53/2023 απόφασης του Εφετείου Δυτικής Στερεάς Ελλάδας πρέπει να απορριφθεί, να διαταχθεί η εισαγωγή του παραβόλου στο Δημόσιο Ταμείο [άρθρο 495 ΚΠολΔ] και να υποχρεωθούν οι αναιρεσείοντες να καταβάλουν στους αναιρεσίβλητους, οι οποίοι παραστάθηκαν με πληρεξούσιο δικηγόρο και κατέθεσαν προτάσεις τα δικαστικά τους έξοδα [άρθρα 106, 176, 183 ΚΠολΔ].

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Απορρίπτει την αίτηση για αναίρεση της με αριθμό 53/2023 απόφασης του Εφετείου Δυτικής Στερεάς Ελλάδας.

Διατάσσει την εισαγωγή του παραβόλου στο Δημόσιο Ταμείο.

Επιβάλλει σε βάρος των αναιρεσειόντων τα δικαστικά έξοδα των αναιρεσιβλήτων, το ύψος των οποίων ορίζει σε δυο χιλιάδες επτακόσια [2.700] ευρώ.

ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίσθηκε στην Αθήνα, στις 9 Δεκεμβρίου 2025.

ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, στην Αθήνα, στις 27 Μαΐου 2026.

Ο ΠΡΟΕΔΡΕΥΩΝ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ

<< Επιστροφή